Гражданский кодекс часть 1

АО «РЕДАКЦИЯ ГАЗЕТЫ «КУЛЬТУРА» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого обществом нежилого помещения общей площадью общей площадью 2 566,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Новослободская, д. 73 стр.1, кадастровые номера: 77:01:0004008:5612, 77:01:0004008:5613, 77:01:0004008:5614, 77:01:0004008:5615, 77:01:0004008:5616, 77:01:0004008:5617, 77:01:0004008:5618, 77:01:0004008:5619, 77:01:0004008:5620 на условиях прилагаемого проекта договора по цене 159 370 197 рублей, с рассрочкой платежа на 5 лет.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение от 29.12.2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика, третьего лица, поддержал требования по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст.ст. 266, 268, 269 АПК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды № 1-737/05 от 07.09.2005 АО «РЕДАКЦИЯ ГАЗЕТЫ «КУЛЬТУРА» (далее - арендатор) арендует недвижимое имущество, находящееся в собственности города Москвы, расположенное по адресу: г. Москва, Новослободская, д. 73 стр.1.

Право собственности города Москвы на арендуемое Истцом недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП от 08.08.2018 №№ 77:01:0004008:5612-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5613-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5614-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5615-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5616-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5617-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5618-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5619-77/011/2018-1, 77:01:0004008:5620- 77/011/2018-1.

13.10.2017 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы в порядке ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества») с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства), которое принято Департаментом ВХ.33-53137244/17-(0)-0 от 13.10.2017.

В соответствии с совокупностью ст.ст. 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы» утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с не совершением ответчиком в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с истцом договора купли-продажи, 06.02.2018 истцом в Департамент было направлено письмо с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, на условиях прилагаемого проекта договора по цене 2 68 780 000 руб., с рассрочкой платежа на 5 лет.

Рыночная стоимость испрашиваемого имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По заданию истца ООО «ПрофОценка и Экспертиза» определена рыночная стоимость арендованного помещения, составившая согласно Отчету № 6Р от 30.01.2018 256 780 000 руб., без НДС, стоимость неотделимых улучшений определена в размере 188 000 000 руб.

Предложения истца о заключении договора с ценой 68 780 000 руб. остались без удовлетворения.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению эксперта АНО «Коллегия независимых экспертов» Гапонова А.А. проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, рыночная стоимость нежилых помещений установлена в размере 279 621 113 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений составляет 120 250 916 руб. без НДС.

Указанное заключение соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не содержит противоречий, отсутствуют основания для признания представленной оценки недостоверной.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 6 ст. 5 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

По согласованию с ответчиком письмом (письмо № ДГИ-1-90509/14-1 от 31.06.2014), истцом были произведены неотделимые улучшения в виде затрат на ремонт арендуемого объекта, поскольку процент износа арендуемого имущества составлял 51%, что подтверждается справкой БТИ о состоянии здания от 12.04.2012 и техническим заключением ООО «Проектно-Строительная группа «Новые технологии» от 10.04.2012, согласно которому зафиксирована необходимость ремонта помещения с его переустройством (ремонт и усиление фактической несущей способности конструкций объекта, замена систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции и электроснабжения).

Впоследствии Истцом своими силами и за счет собственных средств произведен капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений и их перепланировка.

После проведения переустройства, по заказу истца ООО «Проектно-Строительная группа «Новые технологии» было подготовлено техническое заключение от 30.01.2018, которым было подтверждено, что перепланировка помещений подвала, 1-7 этажей в здании по адресу: г. Москва, Новослободская, д. 73 стр.1 технически допустима, безопасна и выполнена с соблюдением строительных норм и правил.

Данная перепланировка была зафиксирована в «черных линиях» БТИ, и были выданы поэтажный план и экспликация, подтверждающие проведенное переустройство, что для нежилых помещений является единственным законным подтверждением согласования произведенных ремонтных работ.

В соответствии с письмом ответчика от 29.01.2018 о согласовании изготовления технической документации, были произведены необходимые действия с целью внесения изменений в сведения ЕГРН в части раздела арендуемого объекта и обеспечение кадастрового учета в связи с изменением технических характеристик объекта, а именно уменьшением площади арендуемых помещений с 2 601,3 кв. м. на 2557,7 кв.м.

В результате чего, помещение было разделено на несколько кадастровых номеров, а именно: 77:01:0004008:5612, 77:01:0004008:5613, 77:01:0004008:5614, 77:01:0004008:5615, 77:01:0004008:5616, 77:01:0004008:5617, 77:01:0004008:5618, 77:01:0004008:5619, 77:01:0004008:5620.

Таким образом, истцом за время ведения хозяйственной деятельности, за свой счет, по согласованию с ответчиком, были произведены неотделимые улучшения в виде затрат на ремонт арендуемого объекта, переоборудование помещений, произведен монтаж систем отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Таким образом, за вычетом неотделимых улучшений цена объекта составляет 159 370 197 руб. без НДС, а исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2018 по делу № А40-50867/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: А.И. Проценко

М.С. Кораблева

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.