Гражданский кодекс часть 1

от Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области – представитель не явился, извещена надлежащим образом,

от Управления Росреестра по Московской области – Бадмаев С.А., по доверенности от 31.12.2014 № 601-Д,

от третьих лиц:

от администрации городского поселения Щелково – Зыкова Е.А., по доверенности от 29.12.2014 № 84/1.1-30,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Правительства Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Межрайонная ИФНС № 16 по Московской области, администрации Щелковского муниципального района – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Феникс» на решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2014 года по делу № А41-47592/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению ООО «Феникс» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области, третьи лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Правительство Московской области, Министерство экологии и природопользования Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Межрайонная ИФНС № 16 по Московской области, администрация городского поселения Щелково, администрация Щелковского муниципального района, о признании незаконным решения и обязании принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Феникс» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области, с требованиями:

- признать незаконным решение от 11.06.2014 № РС-4/01-01-6939/14 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области;

- обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012г. № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков:

- 50:14:0050909:62 в размере его рыночной стоимости – 2 423 580 рублей,

- 50:14:0050909:69 в размере его рыночной стоимости – 13 645 456 рублей,

- 50:14:0050909:30 в размере его рыночной стоимости – 3 863 772 рублей,

- 50:14:0050909:54 в размере его рыночной стоимости – 35 480 000 рублей,

- 50:14:0050909:24 в размере его рыночной стоимости – 12 936 008 рублей,

определенной по состоянию на 01.01.2013.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в деле участвуют ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Правительство Московской области, Министерство экологии и природопользования Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Межрайонная ИФНС №16 по Московской области, администрация городского поселения Щелково, администрация Щелковского муниципального района.

Решением от 07 ноября 2014 года Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленных требований общества отказал.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Феникс» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным, вынесенным при неправильном применении норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель заявителя ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о ненадлежащем способе защиты обществом нарушенных прав. На спорные правоотношения, рассматриваемые в рамках настоящего дела, распространяются нормы главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ. Законом об оценочной деятельности предусмотрено право заявителя в случае несогласия с решением комиссии обжаловать данное решение в судебном порядке. Учитывая положения пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, при признании судом решения комиссии незаконным только возложении на комиссию обязанности принять решение об определении кадастровой стоимости в размере рыночной обеспечит восстановление нарушенных прав общества.

Представители Управления Росреестра по Московской области, администрации городского поселения Щелково возражали против доводов жалобы. Просили обжалуемое решение оставить без изменения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Московской области, Правительства Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Межрайонная ИФНС № 16 по Московской области, администрации Щелковского муниципального района, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Феникс» на праве собственности принадлежат следующие земельные участки из земель населенных пунктов:

- земельный участок площадью 1 303 кв.м., кадастровый номер 50:14:0050909:62, предназначенный для размещения складского комплекса по хранению аудио, видеокассет и других магнитоносителей, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Хотовская (свидетельство о государственной регистрации права от 24.06.2009 50-НГ № 857545),

- земельный участок площадью 7 564 кв.м., кадастровый номер 50:14:0050909:69, предназначенный под производственную территорию и подъездную автодорогу, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Хотовская (свидетельство о государственной регистрации права от 12.03.2010 50-НД№ 793790),

- земельный участок площадью 2 178 кв.м, кадастровый номер 50:14:0050909:30, предназначенный для размещения складского комплекса по хранению аудио, видеокассет и других магнитоносителей, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, вблизи ул. Хотовская (свидетельство о государственной регистрации права от 25.07.2007 50-НБ № 524014),

- земельный участок площадью 20 000 кв.м, кадастровый номер 50:14:0050909:54, предназначенный для размещения складского комплекса, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Хотовская (свидетельство о государственной регистрации права от 25.11.2008 50-НГ № 137034),

- земельный участок площадью 7 292 кв.м, кадастровый номер 50:14:0050909:24, предназначенный для производственной деятельности, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, в районе ул. 3-я Линия (свидетельство о государственной регистрации права от 30.12.2003 50-АД № 443848).

16.05.2014 ООО «Феникс» на основании статьи 24.19 Федерального закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 50:14:0050909:62, 50:14:0050909:69, 50:14:0050909:30, 50:14:0050909:54, 50:14:0050909:24 в соответствии с их рыночной стоимостью, так как кадастровая стоимость указанных участков значительно превышает их рыночную стоимость (т.1, л.д.25-34).

К заявлениям от 16.05.2014 прилагались следующие документы: кадастровые паспорта, нотариально заверенные копии правоудостоверяющих документов на объекты недвижимости, Отчет об оценке от «23» апреля 2014 года № 1-672-О/2014, Отчет об оценке от «23» апреля 2014 года №1-673-О/2014, Отчет об оценке от «30» апреля 2014 года № 1-674-О/2014, Отчет об оценке от «30» апреля 2014 года № 1-675-О/2014, Отчет об оценке от «30» апреля 2014 года № 1-676-О/2014, положительное экспертное заключение о соответствии отчетов об оценке рыночной стоимости объектов оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, свидетельства о государственной регистрации ООО «ФЕНИКС», Устав ООО «ФЕНИКС» от 14.09.2009, протокол о назначении генерального директора ООО «ФЕНИКС» от 14.09.2009, доверенность б/н от 01.01.2014.

Решением от 11.06.2014 № РС-4/01-01-6939/14 Управление Росреестра отклонило заявление ООО «Феникс», ссылаясь на несоответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: в нарушение пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 неправомерный отказ от доходного подхода, принимая во внимание тот факт, что земельный участок застроен.

Полагая, что данное решение не соответствует закону, а также нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился с заявлением в суд.

Изучив материалы дела, апелляционный суд признает незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области от 11.06.2014 № РС-4/01-01-6939/14 в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Следовательно, в случае неправильного определения кадастровой стоимости земельного участка неправомерное увеличение налоговой базы влечет за собой увеличение налоговых обязательств заявителя, тем самым нарушая его права и законные интересы.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закона № 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона № 221-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

При этом в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе об описании местоположения границ земельного участка, площадь земельного участка (статья 7 Закона № 221-ФЗ).

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ) установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным условием для его гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По смыслу вышеуказанных правовых норм следует, что кадастровая стоимость - это не что иное, как рыночная стоимость, учтенная для целей налогообложения.

Порядок государственной кадастровой оценки земель установлен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.11 Закона об оценочной деятельности государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 27).

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года № П/452 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, упомянутые комиссии не являются самостоятельными государственными органами или организациями. С учетом этого при возникновении спора, связанного с их деятельностью, в том числе при оспаривании принятых ими решений, в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, чье решение оспаривается, помимо комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости участвует соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее -положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, полномочия по разрешению вопроса о достоверности внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков прямо отнесены законом к компетенции Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области.

Применительно к рассматриваемому делу, решение является результатом осуществления государственно-правовой функции, в целях осуществления которой комиссия была создана.

Таким образом, именно Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области должна принимать решение об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, общество в целях определения рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2013 обратилось в экспертную организацию ООО «Институт оценки и управления собственностью».

По результатам оценки были составлены отчеты об оценке от 23.04. 2014 № 1-672-О/2014, от 23.04. 2014 № 1-673-О/2014, от 30.04. 2014 № 1-674-О/2014, от 30.04.2014 № 1-675-О/2014, от 30.04.2014 № 1-676-О/2014 по состоянию на 01.01.2013.

На указанные отчеты получены положительные экспертные заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 12.05.2014 № 1574/2014-1, № 1574/2014-2, № 1574/2014-3, № 1574/2014-4, № 1574/2014-5.

Таким образом, указанными экспертными заключениями подтверждено не только соответствие отчетов об оценке законодательству, но и стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчетах об оценке.

ВАС РФ в Постановлении Президиума от 25 июня 2013 года № 10761/11 по делу № А11-5098/10 указал, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки.

В определении ВАС РФ от 06 декабря 2012 года № ВАС-13839/13 по делу № А33-11257/2012 также указано, что рассмотрение арбитражным судом требования об оспаривании решения комиссии не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующего решения, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятого решения, с точки зрения оценки судом по существу доводов и доказательств относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является основным доказательством и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, в том числе с точки зрения соответствия законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности определенной рыночной стоимости в отношении земельных участков.

В абзаце 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» установлено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Согласно статье 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)».

Пунктом 19 ФСО № 5 установлено, что если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Как следует из экспертных заключений, экспертами проведены экспертизы отчетов об оценке от 23.04. 2014 № 1-672-О/2014, от 23.04. 2014 № 1-673-О/2014, от 30.04. 2014 № 1-674-О/2014, от 30.04.2014 № 1-675-О/2014, от 30.04.2014 № 1-676-О/2014, в результате которых установлено, что указанные отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010 (свод стандартов оценки Российского общества оценщиков), требованиям технического задания договора на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. Таким образом, экспертными заключениями подтверждено как соответствие отчетов нормативно-правовым актам в области оценочной деятельности, так и признаны обоснованными выводы оценщика, сделанные при определении рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из отчетов об оценке от 23.04. 2014 № 1-672-О/2014, от 23.04. 2014 № 1-673-О/2014, от 30.04. 2014 № 1-674-О/2014, от 30.04.2014 № 1-675-О/2014, от 30.04.2014 № 1-676-О/2014 усматривается, что при проведении оценки оценщик использовал только сравнительный подход. От использования затратного и доходного подхода оценщик отказался.

В пунктах 8.2 и 8.4 отчетов об оценке оценщик обосновал отказ от использования затратного и доходного подходов, указав, что затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – это продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось. Земля, в отличие от других средств производства, не подвержена моральному и физическому износу, в связи с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия «износа» и «амортизации».

Затратный метод применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом. Затратный метод для оценки непосредственно земельных участков не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически.

Доходный метод – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный метод применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как видно из отчета, для оценки земельного участка использованы 5 объектов-аналогов.

С учетом содержащихся в отчетах обоснования отказов от применения затратного и доходного методов, апелляционный суд считает правомерным использование оценщиком только сравнительного подхода для определения рыночной стоимости земельных участков.

Поскольку представленные ООО «Феникс» отчеты соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а установленная ими рыночная стоимость спорных земельных участков отличается от их кадастровой стоимости менее, чем на 30%, у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области не имелось оснований для отказа в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 50:14:0050909:62, 50:14:0050909:69, 50:14:0050909:30, 50:14:0050909:54, 50:14:0050909:24.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, апелляционный суд признает незаконным оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области от 11.06.2014 № РС-4/01-01-6939/14.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку решение о достоверности сведений о кадастровой стоимости земельных участков, внесенных в государственный кадастр недвижимости, принимает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области, именно на нее подлежит возложение обязанности принять решение об определении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества апелляционный суд считает необходимым обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 50:14:0050909:62 в размере его рыночной стоимости - 2 423 580 рублей, 50:14:0050909:69 в размере его рыночной стоимости - 13 645 456 рублей, 50:14:0050909:30 в размере его рыночной стоимости - 3 863 772 рублей, 50:14:0050909:54 в размере его рыночной стоимости - 35 480 000 рублей, 50:14:0050909:24 в размере его рыночной стоимости - 12 936 008 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО «Феникс», в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на должника, то есть с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО «Феникс» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления в суде первой инстанции и подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Излишне уплаченная государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 08.10.2014 № 122 в размере 1000 рублей подлежит возврату ООО «Феникс» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2014 по делу № А41-47592/14 отменить.

Требования удовлетворить.

Признать незаконным решение от 11.06.2014 № РС-4/01-01-6939/14 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24.10.2012 № П/452 в Московской области, при территориальном органе в Московской области принять решение об определении кадастровой стоимости земельных участков:

50:14:0050909:62 в размере его рыночной стоимости - 2 423 580 рублей,

50:14:0050909:69 в размере его рыночной стоимости - 13 645 456 рублей,

50:14:0050909:30 в размере его рыночной стоимости - 3 863 772 рублей,

50:14:0050909:54 в размере его рыночной стоимости - 35 480 000 рублей,

50:14:0050909:24 в размере его рыночной стоимости - 12 936 008 рублей,

определенной по состоянию на 01.01.2013.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО «Феникс» расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 рублей.

Возвратить ООО «Феникс» из федерального бюджета госпошлину в сумме 1000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 08.10.2014 № 122.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Е.А. Мищенко

М.А. Немчинова