Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 28.08.2014 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестмент Технолоджис» на решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу № А41-9819/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестмент Технолоджис» (далее – ООО «Инвестмент Технолоджис») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Железнодорожный Московской области (далее – администрация), комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее – комитет) со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений требований):

– признать недействительным постановление администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка;

– обязать администрацию внести изменения в постановление администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка», а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов «с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м.» дополнить следующими словами «…а также с обременением правами ООО «Инвестмент Технолоджис» на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв.м».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют открытое акционерное общество «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» (далее – ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр»), Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее – управление), ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Инвестмент Технолоджис» просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель ООО «Инвестмент Технолоджис» в судебном заседании 28.08.2014 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» в данном судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 28.08.2014 в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей администрации, комитета, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между комитетом и закрытым акционерным обществом «Модерн Индустрия» (далее – ЗАО «Модерн Индустрия») заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2007, по условиям которого комитет передал, а ЗАО «Модерн Индустрия» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв.м.; находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом № 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО «Модерн Индустрия» произведена 04.12.2007.

Между ЗАО «Модерн Индустрия» и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕНТА» (далее – ООО «ВЕНТА») заключен договор участия в долевом строительстве от 26.05.2008 № Жл/О-1/70/08, по условиям которого ЗАО «Модерн Индустрия» как застройщик обязалось ориентировочно до 28.02.2011 передать ООО «ВЕНТА», действующему в качестве участника долевого строительства, для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений – 3022,98 кв.м. в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-ти секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

В дальнейшем между ООО «ВЕНТА» и ООО «Инвестмент Технолоджис» заключен договор уступки прав от 10.12.2008 № Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым ООО «ВЕНТА» передало ООО «Инвестмент Технолоджис» свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 26.05.2008 № Жл/О-1/70/08 в части 29 квартир, общей площадью 1898,93 кв.м.

Данные договоры зарегистрированы управлением.

Вступившим в силу 13.11.2012 решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 по делу № А41-4397/11 договор аренды земельного участка от 20.09.2007 № 2847 расторгнут.

Вступившим в силу решением от 01.08.2012 по делу № А41-8400/12 Арбитражный суд Московской области обязал управление зарегистрировать расторжение названного договора аренды.

В соответствии с постановлением администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» принято решение о проведении открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом № 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: <...> для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

При этом в постановлении администрация указала, что указанный земельный участок будет предоставляться в аренду победителю аукциона с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв.м., а также отметила, что этот земельный участок в залоге и под арестом не состоит.

В постановлении администрации были определены существенные условия аукциона: дата проведения аукциона – 18.03.2013; срок договора аренды земельного участка – 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

Комитету поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.

Во исполнение данного поручения комитет опубликовал информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: <...> в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв.м.

Поскольку в постановлении от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» не было указано на обременение создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами ООО «Инвестмент Технолоджис» в объеме 1898,93 кв.м., последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать недействительным постановление администрации от 11.02.2013 № 440 в части указания в пункте 1 этого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка, а также обязать администрацию внести изменения в данное постановление, а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов «с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м.» дополнить следующими словами «…а также с обременением правами ООО «Инвестмент Технолоджис» на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв.м».

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении первого требования общества (о признании частично недействительным данного постановления администрации в части указания в пункте 1 этого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м., и в части указания об отсутствии залога земельного участка) с принятием нового судебного акта в этой части с оставлением решения суда без изменения в остальной части ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, Кодекс) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом (судебные акты по делу № А41-4397/11, в том числе постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.12.2011).

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса (последняя включает статью 22 Кодекса «аренда земельных участков»), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 05.12.2012, от 14.07.2014 ООО «Инвестмент Технолоджис» являлось на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления и является в настоящий период участником долевого строительства 454-квартирного 9-ти секционного многоквартирного панельного дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

Следовательно, в соответствии с приведенными положениями части 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве право аренды данного земельного участка (на

котором будут находиться объекты долевого строительства) в силу закона считается находящимся в залоге у ООО «Инвестмент Технолоджис» как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды, в связи с чем отклоняется ссылка ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» и комитета на расторжение договора аренды от 20.09.2007, заключенного между комитетом и ЗАО «Модерн Индустрия».

Законом об участии в долевом строительстве возникновение и существование залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, обусловлено не фигурой того или иного арендатора (конкретного договора аренды), а возникновением и существованием права у участника долевого строительства на объект долевого строительства. Указанное корреспондирует требованиям к содержанию выписок из ЕГРП, содержащимся в приведенном пункте 1 статьи 7 Закона о регистрации прав.

В связи с этим постановление администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. (без учета прав ООО «Инвестмент Технолоджис») и в части указания об отсутствии залога земельного участка (также без учета прав ООО «Инвестмент Технолоджис») нельзя признать законным.

В данном постановлении перечислены законы, на основании которых оно принималось администрацией. При этом в данном постановлении отсутствует ссылка на Закон Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», на который указал суд первой инстанции.

Довод ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» и администрации о применении Закона Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» отклоняется и потому, что то обстоятельство, что данный Закон распространяется на граждан (согласно статье 2 этого Закона в целях настоящего Закона используется такое понятие, как «пострадавший соинвестор» – гражданин, включенный в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены) и не касается юридических лиц, не означает того, что применение этих положений названного Закона Московской области влечет прекращение прав юридических лиц как участников долевого строительства на объект долевого строительства и на утрату обеспечивающего его права залога аренды земельного участка, на котором будут возведены объекты долевого строительства.

Нельзя полностью согласиться с указанием суда первой инстанции на пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Данный пункт названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не исключал оспаривание ООО «Инвестмент Технолоджис» постановления администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» как ненормативного правового акта, не соответствующего закону, равно как и признание судом этого постановления администрации недействительным.

При этом апелляционный суд учитывает правовой поход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12.

Исходя из этого нельзя признать правильным указание суда первой инстанции (и аналогичный довод ОАО «Холдинговая компания «ГВСУ «Центр» в апелляционном суде) в обоснование отказа в удовлетворении требований ООО «Инвестмент Технолоджис» на право последнего воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством, для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия: возможность заявить требование о взыскании убытков не исключало возможность оспорить постановление администрации в порядке главы 24 АПК РФ.

Вместе с тем, поскольку постановление администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» реализовано (аукцион проведен, определен новый застройщик, с которым заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008), требование ООО «Инвестмент Технолоджис» обязать администрацию внести изменения в постановление администрации от 11.02.2013 № 440 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» с учетом пункта 56 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12 обоснованно признано судом первой инстанции не подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьей 269, пункта 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу № А41-9819/13 отменить в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Инвестмент технолоджис» о признании недействительным постановления администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 № 440 «О поведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка.

Данное требование общества с ограниченной ответственностью «Инвестмент технолоджис» удовлетворить: постановление администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 № 440 «О поведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка» в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка признать недействительным.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу № А41-9819/13 оставить без изменения.

Председательствующий cудья

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.А. Мищенко

М.А. Немчинова