Гражданский кодекс часть 1

от ООО «Вандемио» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>): ФИО2 – представитель по доверенности от 01.08.11г. №3, ФИО3 – представитель по доверенности от 25.12.11г.

от ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>): ФИО4 – представитель по доверенности от 17.01.12г.,

от ООО «ИРМА» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>): ФИО5 – представитель по доверенности от 12.04.11г.,

от ОАО «КБ «Мосводоканалбанк» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>): ФИО6 – представитель по доверенности от 18.01.12г.

от Управления Росреестра по МО (ИНН: <***>): представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вандемио» на решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2011 года по делу №А41-43022/09, принятое судьей Величко Р.Н.,

по иску ООО «Вандемио» к ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» и ООО «ИРМА» о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество

и по встречному иску ООО «ИРМА» к ООО «Вандемио» при участии в качестве третьих лиц ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» и Управления Росреестра о признании договора ипотеки незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Коммерческий банк «Мосводоканалбанк» (далее – ОАО КБ «Мосводоканалбанк») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» (далее – ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ») и обществу с ограниченной ответственностью «ИРМА» (далее – ООО «ИРМА») о взыскании с ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» долга по кредитному договору <***> от 07.11.08г. в размере 43 804 273 руб. 97 коп., в том числе: просроченная задолженность по основному долгу – 40 000 000 руб.; просроченные проценты за период с 07.11.09г. по 23.11.09г. (включительно) по ставке 20 % годовых – 372 602 руб. 74 коп.; пени на просроченный основной долг из расчета 0,5 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа – 3 400 000 руб. с 07.11.09г. по 23.11.09г.; пени на просроченные проценты из расчета 0,5 % от суммы начисленных процентов за каждый день просрочки платежа – 31 671 руб. 23 коп. с 07.11.09г. по 23.11.09г.;

Взыскание произвести путем обращения взыскания заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ИРМА» и переданное в залог ОАО КБ «Мосводоканалбанк», включая: нежилые строения общей площадью 1902,2 кв.м. и земельный участок площадью 6825,0 кв.м., расположенные по адресу: <...>., в том числе: склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв.м, подвал – 184,6 кв.м, инв. № 1316, лит. В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001; склад бакалейный, 1-этажный, общей площадью 423,2 кв.м, инв. № 1316, лит.Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002; контора базы 1-этажный, общей площадью 130,1 кв.м, инв. № 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер 50:49:01:00830:003; склад 1-этажный, общей площадью 247,8 кв.м, инв. № 1316, лит.Д-Д1, кадастровый номер 50:49:01:00830:005; склад арочный 1-этажный, общей площадью 311,3 кв.м, инв. № 1316, лит.Е-E1, кадастровый номер 50:49:01:00830:006; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6825,0 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010106:44.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 апреля 2011 года принят встречный иск ООО «ИРМА» к ОАО КБ «Мосводоканалбанк», при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» и Управления Федеральной службы госрегистраци, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по МО), о признании договора ипотека (залога недвижимости) от 13.11.08г. незаключенным и погашении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.07.11г. произведена замена ОАО КБ «Мосводоканалбанк» на общество с ограниченной ответственностью «Вандемио» (далее – ООО «Вандемио») в порядке процессуального правопреемства.

ООО «Вандемио», уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило суд взыскать с ответчика 49 714 857 руб. 42 коп. задолженности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2011 года в удовлетворении первоначальных требований ООО «Вандемио» отказано. Встречный иск ООО «ИРМА» удовлетворен в полном объеме (том 2 л.д. 147-151).

Не согласившись с указанным судебным актом ООО «Вандемио» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полном исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы процессуального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал в полном объеме доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.

Представители ООО «ИРМА» и ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления Росреестра по МО, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 07.11.08г. между ОАО КБ «Мосводоканалбанк» (кредитор) и ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» (заемщик) был заключен кредитный договор <***> (том 1 л.д. 11-14).

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора кредитор предоставляет заемщику денежные средства в сумме 40 000 000 руб. сроком по 06.11.09г., с ежемесячной уплатой процентов из расчета 20 % годовых.

В обеспечение обязательств по названному кредитному договору между ОАО КБ «Мосводоканалбанк» (залогодержатель) и ООО «ИРМА» (залогодатель) 13.11.08г. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) (том 1 л.д. 17-23).

В соответствии с условиями указанного договора в залог истцу было передано принадлежащее ООО «ИРМА» на праве собственности недвижимое имущество: нежилые строения общей площадью 1902,2 кв.м и земельный участок площадью 6825,0 кв.м, расположенные по адресу: <...>, в том числе:

склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв.м., подвал – 184,6 кв.м инв. № 1316, лит.В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001;

склад бакалейный 1-этажный, общей площадью 423,2 кв.м, инв. № 1316, лит.Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002;

контора базы 1-этажный, общей площадью 130,1 кв.м инв. № 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер 50:49:01:00830:003;

склад 1-этажный, общей площадью 247,8 кв.м, инв. № 1316, лит.Д-Д1, кадастровый номер 50:49:01:00830:005;

склад арочный 1-этажный, общей площадью 311,3 кв.м, инв. № 1316, лит.Е-Е1, кадастровый номер 50:49:01:00830:006;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6825,0 кв.м, кадастровый номер 50:49:0010106:44.

В соответствии с пунктом 1.5. договора ипотеки предмет залога оценивается сторонами в размере 47 322 210 руб.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Как следует из статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, после заключения, условия договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела кредитор исполнил свои обязательства по кредитному договору, перечислив 07.11.08г. на расчетный счет заемщика – ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» денежные средства в размере 40 000 000 руб. , что подтверждается мемориальным ордером № 00042 (том 1 л.д. 15).

Однако, заемщик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору <***> от 07.11.08г., что привело к образованию задолженности по состоянию на 23.11.09г. в размере 43 804 273 руб. 97 коп., в том числе: просроченная задолженность по основному долгу – 40 000 000 руб.; просроченные проценты за период с 07.11.09г. по 23.11.09г. по ставке 20 % годовых – 372 602 руб. 74 коп.; пени на просроченный основной долг из расчета 0,5% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки платежа – 3 400 000 руб. с 07.11.09г. по 23.11.09г.; пени на просроченные проценты из расчета 0,5% от суммы начисленных процентов за каждый день просрочки платежа – 31 671 руб. 23 коп. с 07.11.09г. по 23.11.09г.

Несмотря на то, что у истца, в соответствии с пунктом 2.1.0 кредитного договора, имеется право безакцептного списания денежных средств с расчетного счета заемщика, списать задолженность ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» с расчетного счета № <***>, открытого в ОАО КБ «Мосводоканалбанк», не представляется возможным ввиду отсутствия средств на данном счете, а также наличия приостановлений налоговым органом операций по данному счету.

Согласно пункту 4.3.3. договора об ипотеке от 13.11.08г. залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении заемщиком обязанностей, предусмотренных кредитным договором.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98г. № 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Аналогичные нормы содержатся в статьях 334, 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, и статье 23 Закона РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге».

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ООО «ИРМА», не согласившись с заявленными ООО «Вандемио» требованиями, обратилось в суд со встречным иском о признании договора об ипотеке от 13.11.08г. незаключенным в связи с не достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 названного закона предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. в качестве предмета залога указано следующее недвижимое имущество:

1) склад продовольственный 1-этажный, общей площадью 605,2 кв.м, подвал – 184,6 кв.м, инв. № 1316, лит.В-В3, кадастровый номер 50:49:01:00830:001. Согласно техническому паспорту по состоянию на 19.11.08г. (том 2 л.д. 56-59) нежилое здание – склад продовольственный имеет следующие технические характеристики: лит.В1,В,В2,В3,в, общая площадь 796,7 кв.м. Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке и в техническом паспорте, не совпадает по двум параметрам: общая площадь объекта (в договоре ипотеки – 789,8 кв.м, а по техническому паспорту – 796,7 кв.м) и состав объекта, переданного в ипотеку, (в договоре ипотеки указаны лит.В-В3, а в техническом паспорте – лит.В,В1,В2,В3,в).

2) склад бакалейный 1-этажный, общей площадью 423,2 кв.м, инв. № 1316, лит.Ж-Ж3, кадастровый номер 50:49:01:00830:002. Согласно техническому паспорту здания (строения) по состоянию на 19.11.08г. (том 2 л.д. 53-55) нежилое здание – склад бакалейный имеет следующие технические характеристики: лит.Ж,Ж1,Ж2,Ж3,ж,ж1, общая площадь 460 кв.м. Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке и в техническом паспорте, не совпадает по двум параметрам: общая площадь объекта (в договоре ипотеки – 432,2 кв.м, а по техническому паспорту – 460,0 кв.м) и состав объекта, переданного в ипотеку (в договоре ипотеки указаны лит.Ж1-Ж3, а в техническом паспорте – лит.Ж,Ж1,Ж2,Ж3,ж,ж1).

3) Склад 1- этажный, общей площадью 247,8, кв.м, инв. № 1316, лит.Д-Д1, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005. Согласно техническому паспорту по состоянию на 19.11.08г. (том 2 л.д. 63) нежилое сооружение – склад имеет следующие технические характеристики: лит.Д,Д1, общая площадь 263,0 кв.м. Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке и в техническом паспорте, не совпадает по площади: общая площадь объекта в договоре ипотеки – 247,8 кв.м, а по техническому паспорту – 263,0 кв.м.

4) Склад арочный 1-этажный, общей площадью 311,3 кв.м, инв. № 1316, лит.Е-Е1, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005. Согласно техническому паспорту здания (сооружения) по состоянию на 19.11.08г. (том 2 л.д. 60-62) нежилое сооружение – склад арочный имеет следующие характеристики: лит.Е,Е1, общая площадь 558,8 кв.м. Таким образом, объект, указанный в договоре об ипотеке и в техническом паспорте, не совпадает по площади: общая площадь объекта в договоре ипотеки – 311,3 кв.м, а по техническому паспорту – 558,8 кв.м.

В материалах дела имеется ответ Звенигородского филиала МОБТИ № 04/313 от 17.07.11г. на обращение генерального директора ООО «ИРМА» из которого следует, что последняя техническая инвентаризация указанных в обращении объектов недвижимости (предмета залога договора ипотеки от 13.11.08г.), расположенных по адресу: <...> произведена 19.11.08г. Данные о реконструкции и т.п. указанных объектов в архиве филиала отсутствуют (том 2 л.д. 116, 117).

В договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. в качестве предмета залога также указаны:

контора базы 1-этажный, общей площадью 130,1 кв.м, инв. № 1316, лит.Б-Б3, кадастровый номер: 50:49:01:00830:005;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для базы, площадью 6 825,0 кв.м, кадастровый номер: 50:49:0010106:44.

Из пункта 1.2. договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. следует, что предметом залога по настоящему договору являются нежилые строения общей площадью 1902,2 кв.м. и земельный участок площадью 6825,0 кв.м.

Однако на указанном земельном участке расположены нежилые здания (склад продовольственный, склад бакалейный) общей площадью 1256,7 кв.м и нежилые сооружения (склад арочный, контора базы, склад) общей площадью 936,7 кв.м.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:44 расположены здания и сооружения общей площадью 2193,4 кв.м, что не соответствует условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. по предмету залога.

Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94г. № 359, дает следующие определения:

здания – представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;

сооружения – инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Термин «строение» является объединяющим, однако, учитывая то, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, употребление в договоре неопределенного термина «строение» позволяет сделать вывод о том, что предмет договора ипотеки не согласован.

Кроме того, в договоре ипотеки не определено место нахождения недвижимого имущества.

Адрес: <...>, который указан в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г., на котором расположен предмет залога, не позволяет определить место нахождение объекта, так как по указанному адресу находится большая по площади производственная зона и определить место нахождения разных зданий и сооружений по одному и тому же адресу (ул.Парковая, д.14) не предоставляется возможным.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что техническое описание объектов не позволяет определить предмет залога, поскольку наименования объектов и их площадь, отраженные в технических паспортах, не соответствуют характеристикам, указанным в договоре.

Таким образом, в договоре об ипотеке от 13.11.08г. не содержится достаточных сведений о переданном в залог недвижимом имуществе, позволяющих его индивидуализировать, соответственно предмет залога сторонами не согласован.

Кроме того, в нарушение статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке не содержит оценки каждого объекта недвижимости и не определяет порядка определения их стоимости исходя из общей оценки имущества, несмотря на то что свидетельство о государственной регистрации выдано на каждый объект недвижимости.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. предметом залога явились нежилые строения общей площадью 1902,2 кв.м. и земельный участок площадью 6825,0 кв.м. Общая залоговая стоимость предмета залога по взаимной договоренности определена в размере 47 322 210 руб. Однако стоимость каждого объекта недвижимости не определена.

При таких обстоятельствах следует признать, что стороны также не достигли соглашения по такому существенному условию договора залога как цена заложенного имущества.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно и законно в порядке статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. незаключенным.

Факт регистрации спорного договора не позволяет однозначно признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. заключенным, поскольку при проведении процедуры регистрации регистрирующим органом не было дано правовой оценки договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. Регистрирующим органом лишь проверен пакет документов, необходимый для регистрации договора, а правовая экспертиза, в силу отсутствия полномочий, не проводилась.

Земельный участок не является в данном случае самостоятельным предметом залога, так как при подписании договора ипотеки от 13.11.08г. земельный участок передавался в залог в силу требований статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как следует из разъяснений, данных в разъяснено пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.98г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.

Поскольку из представленных документов следует, что при определении предмета залога стороны не применили формулировку, позволяющую достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания на заложенное имущество ООО «ИРМА» является необоснованным.

При таких обстоятельствах требование ООО «ИРМА» о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. незаключенным подлежит удовлетворению. А в связи с тем, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.11.08г. признан незаключенным, то в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует погасить запись об ипотеке № 50-50-49/015/2008-397.

Как следует из пояснений представителя ООО «Вандемио», данных апелляционному суду в отношении ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» возбуждена процедура банкротства и требование истца о взыскании с ООО «Предприятие СТРОЙИНСТРУМЕНТ» задолженности по кредитному договору <***> от 07.11.08г. в сумме 49 714 857 руб. 42 коп. включено в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2011 года по делу № А41-43022/09 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Н.В. Диаковская

Е.В. Черникова