Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор» (далее – ООО «ТК «Ильдор», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исками к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании незаключенными договоров купли-продажи от 08.08.2007 № 2, 3, 4 и 5 недвижимого имущества – железнодорожных путей протяженностью 4 344,70 квадратного метра, инвентарный номер 24:411:001:004737970, литеры А, Б, В, I, II, III, расположенных в Ивановской области, городе Шуя, начало – улица Фабричная стрелка № 201, далее улица Набережная, улица Первая Московская (территория открытого акционерного общества ХБК «Шуйские ситцы» (далее – ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), улица Первая Московская (территория общества с ограниченной ответственностью «Ритекс» (далее – ООО «Ритекс»), улица Первая Нагорная (территория общества с ограниченной ответственностью «Тезинка», открытого акционерного общества «Комэкс», общества с ограниченной ответственностью «Шуйская мебельная фабрика»), окончание – открытое акционерное общество «ФИО4 машиностроительный завод имени Фрунзе», в части:

- объекта № 1 – стрелочные переводы № 1, 2 и 3 улицы Фабричной, участок от начала рамного рельса стрелки № 2 до предельного столба стрелки № 3 длиной 105,6 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 201 длиной 173,7 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 2 длиной 76,3 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 2 до упора вытяжного тупика длиной 240 метров с разгрузочной железобетонной площадкой – участок № 2;

- объекта № 2 – литер Б – пост-будка стрелочника (кирпичная постройка), улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), из литера I – стрелочные переводы № 6, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), участок от предельного столба стрелки № 5 до предельного столба стрелки № 637,5 метра, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») – участок № 3;

- объекта № 3 – из литера I участок от предельного столба стрелки № 7 до упора фрезерного тупика 240 метров, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») – участок № 4;

- объекта № 4 – из литера I участок от предельного столба стрелки № 8 до упора (тупик № 3) 164 метра, улица Первая Нагорная (территория ООО «Ритекс») – участок № 5.

Определением от 05.05.2008 дела, возбужденные на основании исков Общества, объединены в одно производство, которому присвоен № А17-1190,1191,1192,1193/2008.

Исковые требования основаны на статьях 131, 223, 432, 434, 550, 551 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные договоры являются незаключенными, поскольку не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, и на момент совершения сделок предметы купли-продажи не являлись самостоятельными объектами прав.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее – Управление) и Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (далее – ФГУП «РТИ»).

Сославшись на статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ивановской области решением от 05.07.2008, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008, отказал в удовлетворении иска, установив, что стороны согласовали предметы купли-продажи в договорах от 08.08.2007 № 2, 3, 4 и 5 в редакции соглашений от 28.10.2007 и 15.02.2008.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 16.12.2008 отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение для дополнительной проверки вопроса о согласовании сторонами предмета договоров с учетом пункта 1 статьи 432 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 550 и 554 этого Кодекса.

При новом рассмотрении дела истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил ранее заявленные исковые требования и дополнительно просил обязать Предпринимателя возвратить полученное по оспариваемым договорам имущество:

- железнодорожные пути в границах стрелочных переводов № 1, 2, 3 – предельный столбик 201, назначение: сооружение транспорта, протяженность 595,6 метра, инвентарный номер 24:411:002:000045630, литеры I, II, расположенные в районе улиц Фабричной, 2-й Афанасьевской города Шуя Ивановской области;

- железнодорожные пути от предельного столбика 5 до предельного столбика стрелки 6, назначение: сооружение транспорта, протяженность 41,57 метра, инвентарный номер 24:411:002:000045640, литеры I, Б, расположенные по адресу: <...>;

- железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 7 до упора фрезерного тупика, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 271,4 метра, инвентарный номер 24:411:002:000045650, расположенные по адресу: <...>;

- железнодорожные пути от предельного столбика ранее существующей стрелки 8 до упора (путик № 3), назначение: сооружение транспорта, протяженность 195,5 метра, инвентарный номер 24:411:002:000045660, литер I, расположенные по адресу: <...>.

Определением от 05.08.2009 требования о возврате имущества выделены в отдельное производство (дело № А17-6116/2009).

Суд решением от 12.08.2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.11.2009, отказал в удовлетворении иска. Руководствуясь статьями 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал договоры купли-продажи железнодорожных путей ничтожными сделками, поскольку они заключены с нарушением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, установленного статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, и не содержат условий о передаче покупателю сформированных земельных участков под объектами недвижимого имущества, отчужденного по договорам.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «ТК «Ильдор» и Предприниматель обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление.

Общество ссылается на нарушение судом требований пункта 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и настаивает на том, что при новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций не выполнили указания суда вышестоящей инстанции о дополнительном исследовании вопроса о заключенности договоров купли-продажи.

По мнению Предпринимателя, суд неправильно истолковал статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, не принял во внимание, что приобретенная недвижимость находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, потому покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, и вправе требовать оформления соответствующих прав на землю на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а потому сделал необоснованный вывод о ничтожности договоров, как не соответствующих названным нормам права.

Заявители в судебном заседании 27.02.2010 поддержали доводы жалоб и просили отменить оспариваемые судебные акты.

В отзывах на кассационную жалобу Управление указало на отсутствие оснований для удовлетворения жалобы Общества, а БТИ оставило оценку доводов заявителей на усмотрение суда.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство Управления и БТИ о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 01.03.2010.

После перерыва стороны в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как установил суд и видно из документов, по договору купли-продажи от 11.04.2007 ООО «ТК «Ильдор» приобрело у общества с ограниченной ответственностью «ТехСтрой» железнодорожные пути общей протяжённостью 4 344,7 погонного метра. Покупатель 14.06.2007 зарегистрировал переход права собственности на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

ФИО5, являющийся участником Общества, принял решение от 03.08.2007
№ 4 о продаже части указанных железнодорожных путей, обозначенных как объекты № 1, 2, 3 и 4, Предпринимателю.

Во исполнение принятого решения Общество и Предприниматель подписали договоры купли-продажи от 08.08.2007 № 2 в отношении объекта 1, № 3 в отношении объекта 2, № 4 в отношении объекта 3 и № 5 в отношении объекта 4. По актам приема-передачи от 14.08.2007 имущество передано покупателю.

Для устранения разногласий в сведениях о продаваемых объектах, указанных в договорах купли-продажи и технических паспортах, после выделения частей единого подъездного пути в самостоятельные объекты прав Общество и Предприниматель подписали дополнительные соглашения от 28.10.2007 и 15.02.2008 к договорам купли-продажи от 08.08.2007 № 2, 3, 4 и 5. Аналогичные соглашения подписаны и к актам приёма-передачи имущества.

Посчитав, что договоры купли-продажи от 08.08.2007 являются незаключенными, поскольку не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, ООО «ТК «Ильдор» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказав в заявленном иске, суды первой и апелляционной инстанций указали, что сделки не могут быть признаны незаключенными, поскольку они ничтожны, как не соответствующие требованиям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции нашел данный вывод судов ошибочным в силу следующего.

Согласно названным нормам права запрет на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка установлен только в случае, если они принадлежат одному лицу.

Железнодорожные пути ООО ТК «Ильдор» находятся на земельном участке, не принадлежащем Обществу на праве собственности, что предполагает иной порядок приобретения прав на землю покупателем недвижимости.

Так, в силу пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с переходом к Предпринимателю права собственности на железнодорожные пути он приобрел право пользования земельными участками, расположенными под указанными объектами, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник железнодорожных путей. Оформление соответствующего права на земельные участки покупатель вправе требовать с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Аналогичная позиция содержится и в пунктах 11 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Вместе с тем неправильное применение судом пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не привело к принятию незаконных судебных актов, а потому не может служить основанием к их отмене.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Со вступлением в силу 31.01.1998 Закона о государственной регистрации введена единая процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрационная запись, подтверждающая в гражданском обороте право собственности владельца, создает презумпцию законности его прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Согласно пункту 9 статьи 12 указанного Закона в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать и подлежащее регистрации.

В данном случае объектом права собственности хозяйствующего субъекта является индивидуально-определенная вещь – железнодорожные пути общей протяжённостью 4 344,7 погонного метра. В силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации именно с этим объектом допустимо совершение сделок в рамках гражданско-правовых отношений. Чтобы заключить договор купли-продажи части названного железнодорожного пути, собственник должен иметь зарегистрированное право собственности именно на эту часть имущества, а не на весь железнодорожный путь как таковой.

Материалы дела не содержат данных, подтверждающих государственную регистрацию права собственности Общества на спорные части железнодорожного пути как самостоятельные объекты недвижимости.

Наличие порока в самом юридическом факте – отчуждение имущества по частям в отсутствие зарегистрированного права собственности на них – свидетельствует о недействительности сделок по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента их совершения.

Ссылка Общества на нарушение судом пункта 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской отклоняется окружным судом, как несостоятельная.

Согласно части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Установленная законом обязательность указаний кассационной инстанции означает, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции должен непременно выполнить предписания вышестоящего суда. Невыполнение этих указаний приведет вновь к вынесению незаконного и необоснованного решения, а следовательно, и к его отмене.

В силу изложенного при невыполнении обязательных указаний вышестоящих судов основанием для вторичной отмены решения может служить либо незаконность, либо необоснованность решения, а не сам по себе факт невыполнения указаний вышестоящего суда.

Направив дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция со ссылкой на положения статей 432 (пункта 1), 433 (пункта 1), 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации указала суду первой инстанции дополнительно проверить вопрос о согласовании сторонами предмета договоров на момент их подписания.

Между тем невыполнение указаний окружного суда в данном случае не повлекло принятия нижестоящей инстанцией незаконного судебного акта, поскольку при повторном разрешении дела суд отказал в удовлетворении заявленных требований исходя из ничтожности сделок купли-продажи недвижимого имущества, то есть их юридической несостоятельности.

При таких обстоятельствах окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по кассационным жалобам относятся на заявителей.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ивановской области от 12.08.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу
№ А17-1190,1191,1192,1193/2008 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор» и индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

В.Ю. Павлов

Е.Н. Шишкина