Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов» и комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2020 года по делу № А57-4304/2020

по исковому заявлению акционерного общества «Тандер» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475)

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003),

комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов»,

третьи лица – комитет по управлению имуществом города Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

о взыскании возмещения,

при участии в судебном заседании:

- от акционерного общества «Тандер» представитель Сафошкин Михаил Сергеевич, действующий на основании доверенности от 27.10.2020, выданной сроком на один года,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация) и комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – комитет) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании возмещения за объекты недвижимого имущества: 1) нежилое помещение №101 общей площадью 396,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969; 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади нежилого помещения № 101) – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020324:58, категория земель – земли населенных, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, Заводской район, в размере 12 647 319,15 руб.

К участию в деле привлечены в качестве соответчика – комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет по управлению имуществом города Саратова, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2020 с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» взысканы в пользу АО «Тандер» денежные средства в размере 8 142 000 руб. 00 коп. в счет возмещения за объекты недвижимого имущества: 1) нежилое помещение № 101 общей площадью 396,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969: 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади помещения № 101, земельный участок с кадастровым номером 64:48:020324:58, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв.м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, Заводской район, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 206 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 23 171 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части иска было отказано.

С АО «Тандер» в пользу ООО «СтройЭкспертРегион-С» взысканы денежные средства по оплате экспертизы в размере 200 руб.

Возвращена АО «Тандер» из бюджета государственная пошлина в размере 17 554 руб. 60 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и комитет обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда Саратовской области отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылаются на то, что для собственников нежилых помещений законом не предусмотрены последствия признания жилого дома непригодным для проживания.

Истец письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ не представил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил оставить решение без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2019, заключенным между ОАО «Магнит (продавец) и ЗАО «Тандер» (покупатель), истцу принадлежат: 1) нежилое помещение № 101 общей площадью 396,7 кв.м, кадастровый номер 64:48:020324:969; 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения № 101) – земельный участок, кадастровый номер 64:48:020324:58, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв.м, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. им. Пономарева П.Т., д. 17/11, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 27.01.2010 сделана запись регистрации № 64-64-11/016/2010-100 и выдано свидетельство о государственной регистрации права № 64-АД 267929 от 11.07.2014.

Постановлением администрации Заводского района № 304 от 06.05.1998 дом № 17/11 по ул. Пономарева г. Саратова признан непригодным для дальнейшего проживания, что не оспаривалось сторонами.

Согласно постановлению администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.05.2017 № 1047 изъяты для муниципальных нужд земельные участки, в том числе, участок с кадастровым номером 64:48:020324:58.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, от 01.06.2018 № 64/исх/18-499015, кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на 31.05.2018 составляет 12 647 319, 15 руб.

Многоквартирный дом № 17/11 по ул. им. Пономарева П.Т. был включен в 4 этап ведомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013- 2017 годах», утвержденная постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.07.2013 № 1347.

На обращение истца об изъятии принадлежащего ему нежилого помещения, администрация дала ответ о том, что в настоящее время согласно сложившейся судебной практике по исковым заявлениям граждан об изъятии жилых (нежилых) помещений в аварийных домах выкупная стоимость помещения определяется судом (письмо от 11.07.2018).

На основании указанных обстоятельств истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что в силу пункта 1 статьи 126 ГК РФ муниципальное образование отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом.

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (абзац 2 пункта 3 статьи 215 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

От имени муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают органы местного самоуправления в рамках имеющейся у них компетенции (пункт 2 статьи 125 ГК РФ).

Руководствуясь статьей 235 ГК РФ, статьей 32 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с муниципального образования «Город Саратов» за счет муниципальной казны в пользу истца стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами по следующим основаниям.

Из пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» следует, что граждане Российской Федерации имеют право, в частности, на возмещение ущерба, причиненного их имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы ГК РФ и ЗК РФ предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее – соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона с учетом специфики рассматриваемого дела.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера подлежащей взысканию в пользу истца компенсации, а также права истца на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, суд первой инстанции исходил из обстоятельств дела и результатов судебной экспертизы.

Определением суда от 07.07.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СтройЭкспертРегион-С» Булгаковой Марии Сергеевне, Булгаковой Людмиле Матвеевне.

Согласно заключению экспертов № 164/20 от 11.08.2020 размер возмещения за нежилое помещение № 101, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка с кадастровым номером 64:48:020324:58 под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящемся по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, по состоянию на 22.05.2017 составляет 8 765 743 руб., на 08.07.2013 – 8 913 392 руб., на 05.03.2020 – 9 136 471 руб., на дату проведения экспертизы (30.07.2020) – 8 894 694 руб.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции, руководствуясь приведенными нормами, оценил представленное экспертное заключение как соответствующее требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, выводы экспертного заключения содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов обоснованы.

Ответчиками указанные выводы не оспорены и не опровергнуты.

При определении размера денежной компенсации суд первой инстанции учел положения пункта 8.2 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Учитывая, что спорное нежилое помещение приобретено истцом по договору купли-продажи в 2009 году, а многоквартирный дом № 17/11 по ул. Пономарева в г. Саратове был признан аварийным в 1998 году, размер компенсации не может превышать стоимость, по которой оно было приобретено.

Согласно пункту 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2009 общая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составила 8 142 000 руб.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании указанной суммы, отказав в удовлетворении остальной части исковых требований.

Доводы апеллянтов об отсутствии правовых оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу, отклоняются судебной коллегией как противоречащие требованиям закона и правоприменительной практики.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Судебные расходыраспределены судом в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними.

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 октября 2020 года по делу №А57-4304/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л. Ю. Луева

Судьи Т. В. Волкова

Т. Н. Телегина