Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Звезда» Игнатова А.А., действующего по доверенности от 05.04.2013, представителя закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» - Шлепина Р.В., действующего по доверенности от 18.09.2013 № 2275,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Звезда» (ИНН 3444159180, ОГРН 1083444004478)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2013 по делу № А12-3380/2013 (судья С.С. Луцевич)

по иску закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» (ИНН 7744000302, ОГРН 1027739326449)

к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда» (ИНН 3444159180, ОГРН 1083444004478)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд»,

общество с ограниченной ответственностью «Бриг» (г. Волгоград), общество с ограниченной ответственностью «НижнеВолжскДорстрой» (г. Волгоград),

Михеев Олег Леонидович (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Дом Моды» (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Премьер» (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «ДИО» (г. Волгоград),

Болознева Е.А. (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Энергопромстрой» (г. Волгоград), Михеева А.А. (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Юнит» (г. Волгоград),

закрытое акционерное общество «Бизнес-Фактор» (г.Краснодар)

об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке от 05.10.2010

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Райффайзенбанк» (далее – ЗАО «Райффайзенбанк», истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда» (далее – ООО «Звезда», ответчик) с исковым заявлением об обращении взыскания на недвижимое имущество: незавершенный строительством холодильник распределительный общей площадью застройки 9 198 кв.м., литер: А, А1, А2, Б, Б1, В, Д, Е, степень готовности объекта незавершенного строительством 77 процентов (литер: А, А1, А2), расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, инвентарный номер: 6865, установив начальную продажную цену в размере 11 172 203 рубля 20 копеек; земельный участок площадью 30 564 кв.м., кадастровый номер 34:35:030219:45, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, установив начальную продажную цену в размере 10 924 800 рублей.

17.06.2013 ответчиком предъявлен встречный иск о признании договора об ипотеке от 05.10.2010, заключенного между истцом и ответчиком, недействительным.

Определением суда от 18.06.2013 указанный встречный иск возвращен.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2013 по делу № А12-3380/2013 суд обратил взыскание в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» на недвижимое имущество общества ограниченной ответственностью «Звезда», заложенное по договору об ипотеке от 05.10.2010, заключенному между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО «Звезда», обеспечивающему исполнение обязательств ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» по кредитному соглашению от 27.07.2009 №RBA/6392, заключенному между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд»:

незавершенный строительством холодильник распределительный общей площадью застройки 9 198 кв.м., литер: А, А1, А2, Б, Б1, В, Д, Е, степень готовности объекта незавершенного строительством 77 процентов (литер: А, А1, А2), расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, инвентарный номер: 6865, определив начальную продажную цену в размере 11 172 203 рубля 20 копеек;

земельный участок площадью 30 564 кв.м., кадастровый номер 34:35:030219:45, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, определить начальную продажную цену в размере 10 924 800 рублей.

Определил способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, путем продажи с публичных торгов.

Взыскал с ООО «Звезда» в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Звезда» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель полагает, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального права.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Звезда» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель закрытого акционерного общества «Райффайзенбанк» возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 27.07.2009 между ЗАО «Райффайзенбанк» (далее – Банк) и обществом с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (далее – ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд», Заемщик) было заключено Кредитное соглашение №RBA/6392 на предоставление кредитной линии (далее – Кредитное соглашение), согласно которому банк обязуется предоставить в течение периода наличия кредитных средств кредиты на сумму, не превышающую 500 000 000 (пятьсот миллионов) рублей общим сроком до 24 октября 2014 года. Размер процентов за пользование кредитом определен статьей 5 Кредитного соглашения. Впоследствии к Кредитному соглашению были заключены: Изменение №1 от 28.07.2009, Изменение №2 от 05.10.2009, Изменение №3 от 16.10.2009, Изменение №4 от 05.10.2010.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по Кредитному соглашению между ЗАО «Райффайзенбак» и ООО «Звезда» (далее – залогодатель) заключен Договор об ипотеке от 05.10.2010 б/н (далее – Договор ипотеки), на основании которого ответчик предоставил Банку в залог незавершенный строительством холодильник распределительный общей плащдью застройки 9 198 кв.м., литер: А, А1, А2, Б, Б1, В, Д, Е, степень готовности объекта незавершенного строительством 77 процентов (литер: А, А1, А2), расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, инвентарный номер: 6865 (далее – холодильник); земельный участок площадью 30 564 кв.м., кадастровый номер 34:35:030219:45, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99 (далее – земельный участок).

Обращаясь в суд, истец ссылается на то, что надлежащим образом исполнил обязательства по Кредитному соглашению, факт предоставления кредита ответчиком и третьим лицом ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» не оспаривается. В нарушение условий Кредитного соглашения заемщик не выполнил свои обязательства перед Банком: имеется просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом, а также по уплате основного долга и пени. Кроме того, имеет место неисполнение обязательств согласно статье 13 Кредитного соглашения. До настоящего времени заемщик продолжает нарушать свои обязательства по Кредитному соглашению.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2012 по делу № А12-15493/2011 в отношении ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» введена процедура банкротства наблюдение.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2012 по указанному делу требования ЗАО «Райффайзенбанк» признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как требования кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника на общую сумму 520 476 882, 66 рублей, в том числе: задолженность по основному долгу – 499 142 203,42 рублей, проценты за пользование кредитом – 5 149 166,03 рублей, неустойка за просроченные проценты – 1 778 355,25 рублей, неустойка за просроченный основной долг – 14 407 157,96 рублей.

Судебным актом от 29.12.2012 по делу № А12-15493/2011 установлено, что ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» впервые допустило просрочку по оплате причитающихся Банку по Кредитному соглашению сумм 28.02.2011. Начиная с 28.02.2011, ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» находится на непрерывной просрочке. При рассмотрении требований ЗАО «Райффайзенбанк» о включении в реестр требований кредиторов, судом в рамках дела № А12-15493/2011 так же дана правовая оценка Кредитному соглашению № RBA/6392 от 27.07.2009 на предмет соответствия действующему законодательству.

Согласно пункта 5.1 Договора об ипотеке, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по Кредитному соглашению, неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств залогодателя по Договору ипотеки, в том числе, при заявлении залогодержателем требования о досрочном исполнении обязательств по Кредитному соглашению, а также по иным основаниям, установленным законодательством Российской Федерации и Договором ипотеки.

18.12.2012 Банком в адрес залогодателя направлено требование исходящий №49161-МСК/12 об исполнении обязательств по Договору ипотеки.

Неисполнение требования Банка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» указано, что ввиду того, что пункт 1 статьи 348 ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 названной главы и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2 статьи 819 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).

В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора (пункт 3 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии со статьей 341 ГК РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю – с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 указанной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В рассматриваемом случае, размер обеспеченного залогом обязательства ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд», вытекающего из Кредитного соглашения от 27.07.2009 № RBA/6392, согласно определению Арбитражного суда Волгоградской области от 29.12.2011 по делу №А12-15493/2011 составляет 520 476 882, 66 рублей. Договор об ипотеке б/н от 05.10.2010 содержит отметку о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Сторонами договора ипотеки согласованы все существенные условия и существо обязательства, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы по Кредитному соглашению, а поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным.

На недействительность договора ипотеки в судебном заседании представитель ответчика не ссылался, оснований для признания договора ипотеки ничтожным суд также не усматривает.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату процентов кредитору (займодавцу) причитающихся ему за пользование кредитом (заемными средствами) (пункт 1 статьи 3 Закона об ипотеке).

На основании пункта 3 статьи 350 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

По правилам статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных законом.

Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истцом в материалы дела представлен Отчет № 012813.03/2 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Звезда», составленный ЗАО «Бизнес-Фактор» (привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) дата проведения оценки – 28.01.2013, дата составления отчета – 08.02.2013. Согласно отчету, рыночная стоимость по состоянию на дату оценки составляет (с учетом округления): незавершенного строительством холодильника распределительного общей площадью застройки 9 198 кв.м., литер: А, А1, А2, Б, Б1, В, Д, Е, степенью готовности объекта незавершенного строительством 77 процентов (литер: А, А1, А2), расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, - 13 965 254 руб.; земельного участка площадью 30 564 кв.м., кадастровый номер 34:35:030219:45, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.Пушкина, дом 99, - 13 656 000 руб.

Истец просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в соответствии с вышеуказанным отчетом, что составляет: для холодильника – 11 172 203 руб. 20 коп.; для земельного участка – 10 924 800 руб.

Заявитель жалобы ссылается на то, что данная оценка стоимости имущества в Отчете № 012813.03/2, является заниженной. В связи с чем, заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, в том числе, с целью проведения оценки холодильника и земельного участка.

Суд апелляционной инстанции полагает, что заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению, в связи с отсутствием оснований, установленных статьей 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки предусматривают Федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 и № 256.

Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Оценив представленный в дело Отчет № 012813.03/2 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, суд установил, что Отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и указанных выше федеральных стандартов оценки.

Отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения. В Отчете указаны количественные и качественные характеристики объектов оценки, содержится информация об их физических свойствах, а также информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов. При проведении оценки оценщик применял все три подхода к оценке имущества (затратный, сравнительный и доходный), для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществлял согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки; отчет содержит региональный социально-экономический анализ.

Довод ответчика о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества со ссылкой на письмо ООО «Атон» от 06.05.2013 №4-2/245, признан необоснованным. В письме указано мнение ООО «Атон» об ориентировочной рыночной стоимости объекта недвижимости при проведении предварительного анализа, при этом не приведены какие-либо сведения и не представлены документы, на основании которых общество пришло к такому мнению. Каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о занижении оценщиком рыночной стоимости имущества, либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки, ответчик суду не представил.

Апелляционная коллегия полагает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому исковые требования удовлетворены обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы выражают своё несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ :

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2013 по делу № А12-3380/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий В.А. Камерилова

Судьи Н.А. Клочкова

О.В. Лыткина