Гражданский кодекс часть 1

при участии от Герока А.К. – представителя Набиева И. (доверенность от 05.07.2022), от Аржановой Е.Ю., Елизарова А.С., Аржанова А.Б. – представителя Набиева И. (доверенности от 25.10.2021, от 24.12.2021, от 21.10.2021 соответственно), от общества с ограниченной ответственностью «Пеинсула» представителя Маковской И.В. (доверенность от 29.07.2022),

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции исковые требования Герока Александра Карловича о признании права долевой собственности на земельный участок по делу № А56-13722/2022,

установил:

Индивидуальный предприниматель Герок Александр Карлович, ОГРНИП 306471214500036, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Пенинсула», адрес: 191036, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 140, лит. А, пом. 17-Н, ОГРН 1147847206429, ИНН 7840508498, о признании права общей долевой собственности на земельный участок площадью 795 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А, с долей в указанном праве в размере 162/795.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее – Управление Росреестра) и Аржанова Виктория Юрьевна.

Решением от 22.04.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Герок А.К. и Аржанова В.Ю., а также не привлеченный к участию в настоящем деле Елизаров А.С. обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе Герок А.К. просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый.

Как указывает истец, судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта полностью проигнорирован принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, по смыслу которого все находящиеся на участке объекты должны следовать его судьбе; суд первой инстанции не дал оценки цепочке договоров купли-продажи помещения и участка, на котором расположено здание с указанными вторичными объектами недвижимости; при этом наличия волеизъявления на передачу земельного участка вместе с помещением как такового не требовалось по смыслу положений статьи 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ); приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение прав в отношении земельного участка, на котором она расположена, независимо от того, оговорено ли это право в договоре купли-продажи такой недвижимости; отказывая в иске предпринимателю суд первой инстанции в данном случае существенным образом нарушил единообразие сложившейся по изложенному вопросу судебной практики и породил правовую неопределенность по поводу имущественного статуса собственников помещений в здании в отношении участка, на котором оно расположено; также суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что участок, на котором располагается здание с помещением, принадлежащим истцу на праве собственности и которому в настоящий момент присвоен кадастровый номер 78:34:0004145:12, до февраля 2019 года являлся составной частью исходного земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:3; при этом регистрация прав на протяжении периода с 17.02.1999 по 08.10.2018 осуществлялась именно на последний участок, в отношении которого лишь в июле 2018 года новым собственником – ООО «Пенинсула» было подано заявление о его снятии с кадастрового учета с последующей регистрацией права собственности на образованные из него участки с кадастровыми номерами 78:34:0004145:11 и 78:34:0004145:12, следовательно, течение срока исковой давности вопреки выводам суда первой инстанции не могло начаться раньше февраля 2019 года, когда исходный участок был снят с учета; более того, лишь после февраля 2019 года ООО «Пенинсула» был огорожен проезд к помещению, принадлежащему истцу, и перекрыта подача холодной воды в названное помещение, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами; также судом первой инстанции в нарушение положений части 2 статьи 69 АПК РФ сделаны выводы о наличии обстоятельств, носящих преюдициальный характер в данном случае, которые были установлены в рамках рассмотрения дела № А56-97684/2018 и А56-30008/2019; вопреки данной позиции при разрешении спора по первому из указанных дел суды пришли к выводу о том, что земельные права собственников нежилых помещений, находящихся в здании с кадастровым номером 78:34:0004145:1159, могут распространяться исключительно на земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004145:12, а не на все единое землепользование в виде исходного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:3; при этом в ходе рассмотрения второго спора по делу № А56-30008/2019 вопрос об установлении права общей долевой собственности на спорный участок так же, как и в деле № А56-97684/2018, перед судом не ставился, а значит, не был предметом судебного разбирательства по обоим делам; то обстоятельство, что ни Герок А.К., ни Аржанова В.Ю. не выступали плательщиками земельного налога, а равно в несении издержек на содержание и сохранение спорного участка, не имеет значения, поскольку ответчик не был лишен возможности обратиться в судебном порядке с самостоятельным требованием о возмещении ему расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении; правильность позиции истца подтверждается также и тем, что в определении суда первой инстанции от 04.12.2018 по обособленному спору № А56-17656/2013/торги в рамках дела о банкротстве ООО «Фаэтон-Инвест» было указано, что сама по себе реализация исходного земельного участка на торгах в пользу ООО «Пенинсула» не нарушает права Елизарова А.С., поскольку он как собственник недвижимого имущества, расположенного на этом участке, не утратил в результате таких торгов права на определение его доли в праве общей долевой собственности на указанный участок; однако суд первой инстанции не дал оценки изложенному; также податель жалобы отметил, что, по его мнению, суд первой инстанции необоснованно отказал в привлечении к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, других собственников помещений (Елизарову А.С. принадлежат помещения 4-Н и 5-Н, а Аржанову А.Б. – 6-Н) в том же здании, находящемся на спорном участке, поскольку их права затрагиваются настоящим судебным актом.

В свою очередь, Аржанова В.Ю. в поданной ею жалобе поддержала позицию предпринимателя, в связи с чем просила отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить его исковые требования, указав, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о преюдиции правовой оценки, а не фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дел № А56-97684/2018 и А56-30008/2019; по существу спора пояснила, что ранее на земельном участке площадью 1833 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:11 располагалась автозаправочная станция, которая на сегодняшний день демонтирована; то обстоятельство, что Герок А.К. ранее в рамках дела № А56-97684/2018 просил признать отсутствующим право собственности ООО «Пенинсула» на участок с кадастровым номером 78:34:0004145:12, не имеет значения, так как данное требование было обусловлено позицией предпринимателя о незаконности раздела исходного участка; несмотря на то, что ООО «Пенинсула» приобрело спорный участок на торгах по продаже имущества банкрота, это никак не влияет на право общей долевой собственности истца по настоящему делу, которое возникло у него в силу закона; в ходе рассмотрения спора по делу № А56-30008/2019 Герок А.К. также просил лишь восстановить сведения о кадастровом учете исходного участка; суд первой инстанции не учел, что государственная регистрация права собственности на весь земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004145:12 за ООО «Пенинсула» противоречит положениям статей 1 и 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), так как с момента приобретения Герок А.К. у подателя жалобы помещения правовой режим земельного участка под зданием, в котором оно находится, изменился: данный участок поступил в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками помещений в здании; договоры купли-продажи названного помещения, которые были заключены между Герок А.К. и подателем жалобы, а также между подателем жалобы и ООО «Фаэтон-Инвест», не содержат указания на то, что участок под зданием передается новому собственнику помещения на каком-либо праве, отличном от права собственности; поэтому в данном случае, по мнению подателя жалобы, иск о признании права общей долевой собственности является единственным надлежащим способом защиты прав предпринимателя; суду первой инстанции надлежало в данном случае установить два обстоятельства: имело ли место выбытие вещи из владения истца, а равно возникло ли у истца право собственности на спорную вещь; поскольку участок сформирован по обрезу фундамента здания, в котором находится спорное помещение истца, владение последним принадлежащим ему на праве собственности помещением свидетельствует о том, что участок из владения истца никогда не выбывал; суд первой инстанции ошибочно применил к требованиям Герок А.К. исковую давность, поскольку в случаях, когда нарушение права истца не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Доводы жалобы не привлеченного к участию в деле Елизарова А.С. аналогичны по своему содержанию выше приведенным доводам Аржановой В.Ю.

В отзыве на жалобы ООО «Пенинсула» просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а производство по жалобе Елизарова А.С. прекратить, а также указало, что в договорах от 09.09.2002 и 16.10.2003, которые заключены между Аржановой В.Ю. и ООО «Фаэтон-Инвест», а также между Аржановой В.Ю. и Герок А.К. отсутствуют условия о передаче соответствующей доли в праве собственности на земельный участок под зданием; в данном случае необходимо было выяснить действительную волю сторон указанных сделок относительно того, имелось ли у них намерение передать одновременно с помещением долю в праве собственности на участок; кроме того, истцом не представлены доказательства исполнения возложенных на него законом обязанностей по оплате земельного налога либо по участию в издержках на содержание спорного участка; истец не оспаривал результаты торгов, на которых ООО «Пенинсула» приобрело в собственность земельный участок, ставший в настоящий момент предметом судебного разбирательства; также ООО «Пенинсула» отметило, что поведение Аржановой В.Ю., а затем и Герок А.К. свидетельствует о том, что они никогда не относились к спорному участку как к своему собственному (в т.ч. при передаче исходного участка в залог); также вопреки позиции истца из текста постановления апелляционного суда от 15.07.2020 по делу № А56-30008/2019 следует, что оснований считать, что раздел исходного земельного участка был произведен только в 2018 году, не имеется, так как кадастровый учет участков с кадастровыми номерами 78:34:0004145:11 и 78:34:0004145:12 был фактически произведен в июне 2003 года; позиция истца о том, что он объективно не мог выступать плательщиком земельного налога, ошибочна; неучастие собственников помещения в здании на спорном участке с 2003 года подтверждает правильность позиции ответчика о том, что указанные лица никогда не относились к спорному имуществу как принадлежащему им на праве собственности; относительно обстоятельств приобретения участка на торгах ООО «Пенинсула» пояснило, что добросовестно и осмотрительно выкупило земельный участок на торгах по продаже имущества ООО «Фаэтон-Инвест», права которого были зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости без каких-либо обременений (ограничений).

В ходе судебного разбирательства в апелляционном суде установлены следующие обстоятельства.

Из материалов дела, в частности, из представленных выписок из ЕГРН от 23.01.2019, 29.12.2021, 30.12.2021, 10.01.2022, 04.04.2022, 18.07.2022 видно, что на спорном земельном участке площадью 795 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:12, который находится по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А, и в отношении которого 12.10.2021 на основании договора залога недвижимого имущества №7-0119-21-010/08 от 04.10.2021 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк», расположено нежилое здание площадью 616,7 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1159, в котором расположены следующие нежилые помещения:

- площадью 221,7 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1416 (29.12.2021 зарегистрировано право собственности ООО «Стелиано»);

- площадью 66,2 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1417 (02.03.2018 зарегистрировано право собственности ООО «Пенинсула»);

- площадью 128,5 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1418 (23.10.2003 зарегистрировано право собственности Герок А.К.);

- площадью 42,4 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1419 (02.09.2014 зарегистрировано право собственности Елизарова А.С.);

- площадью 58,5 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1420 (23.10.2003 зарегистрировано право собственности Елизарова А.С.);

- площадью 99,4 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:1421 (15.01.2018 зарегистрировано право собственности Аржанова А.Б.).

Определением от 21.07.2022 (судьи Баженова Ю.С., Галенкина К.В., Полубехина Н.С.) апелляционный суд исходя из обстоятельств дела и предмета иска, на основании части 6.1. статьи 268 АПК РФ, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению данного дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, и привлечения к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Елизарова А.С., Аржанова А.Б., ООО «Стелиано», адрес: 191036, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 124, лит. А, пом. 1-Н, оф. 1, ОГРН 1067847266585, ИНН 7841330169, и публичного акционерного общества «Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк», адрес: 690106, Приморский край, г. Владивосток, Партизанский пр., д. 44, ОГРН 1022500001061, ИНН 2539013067 (далее – Банк).

Распоряжением от 17.08.2022 настоящее дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

Определением от 25.08.2022 произведена замена судьи Галенкиной К.В., находящейся в очередном отпуске, на судью Изотову С.В.

В отзыве на жалобу предпринимателя Герока А.К. Банк поддержал позицию ООО «Пенинсула», просил отказать в иске и рассмотреть дело в отсутствие представителя кредитной организации.

В судебном заседании представитель предпринимателей поддержал позицию, изложенную в иске, а представитель Общества просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, ООО «Фаэтон-Инвест» (продавец) и Аржанова В.Ю. (покупатель) 09.09.2002 заключили договор купли-продажи нежилого помещения 3-Н площадью 128,5 кв. м с кадастровым номером 78:4145:3:8:2, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А.

В этом же договоре указано, что названное здание, помещение в котором отчуждается Аржановой В.Ю., а также земельный участок, на котором расположено указанное здание, принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.02.2002 № 117-д, заключенного с ООО «Форум», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.02.2002 серии 78-ВЛ № 444242 и 444243.

В дальнейшем это же помещение было перепродано Аржановой В.Ю. (продавцом) индивидуальному предпринимателю Героку А.К. (покупателю) по договору от 16.10.2003, условиями которого предусматривалось, что право собственности продавца на спорное помещение приобретено им на основании упомянутого договора 2002 года и зарегистрировано 17.09.2002 (регистрационная запись № 78-01-188/2002-223.1), о чем Аржановой В.Ю. было выдано соответствующее свидетельство серии 78-ВЛ № 573864.

В результате заключения названного договора право собственности Герока А.К. зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время ЕГРН) 23.10.2003, что подтверждается выданным ему свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АВ № 589193, а также выписками от 10.02.2021 № КУВИ-999/2021-075831 и от 30.12.2021 № 99/2021/441553921, из которых видно, что данный вторичный объект недвижимости расположен на первом этаже в здании с кадастровым номером 78:34:0004145:1159.

Ссылаясь на то, что названное здание, в свою очередь, находится на земельном участке площадью 795 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:12, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН от 12.07.2022 № 99/2022/481140746, который до 13.02.2019 являлся составной частью исходного участка общей площадью 2628 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:3 и был образован в результате раздела последнего, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, указав при этом, что в момент приобретения Аржановой В.Ю. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 78:4145:3:8:2 в отношении участка под зданием возник режим общей долевой собственности, вместе с тем право единоличной собственности на этот участок в настоящий момент необоснованно зарегистрировано за ООО «Пенинсула».

Возражая против заявленных требований, ООО «Пенинсула» указало, что приобрело право собственности на исходный земельный участок и помещение 2-Н площадью 65,5 кв. м в упомянутом здании с кадастровым номером 78:34:0004145:1159 по договору купли-продажи от 04.08.2017, который был заключен с ООО «Фаэтон-Инвест» по результатам публичных торгов, состоявшихся 21.07.2017 и проводившихся в целях реализации его имущества в рамках конкурсного производства в деле о банкротстве, что подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой видно, что право собственности на образованный в результате раздела участок зарегистрировано за ООО «Пенинсула» 08.10.2018. Полагая, что права на земельный участок по договорам купли-продажи помещения 3-Н ни Аржановой В.Ю., ни Героку А.К. не передавались, при этом последние не проявляли никакой заинтересованности в отношении судьбы спорного участка, в том числе в 2006 и 2007 годах, когда он был передан в залог ООО «Фаэтон-Инвест», ответчик со ссылкой на пропуск срока исковой давности для защиты права просил отказать в удовлетворении требований предпринимателя.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу статей 273, 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее – Постановление № 64), при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок под зданием (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Таким образом, истец является долевым собственником земельного участка, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат участвующим в деле ООО «Стелиано», ООО «Пенинсула», Елизарову А.С., Аржанову А.Б. и самому Героку А.К.

Довод ответчика о пропуске предпринимателем срока исковой давности является ошибочными.

Согласно пункту 1 статьи 196 и пункту 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные статьей 208 ГК РФ, в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В рассматриваемой ситуации спорный земельный участок находится в пользовании истца как собственника помещения в здании, расположенном на нем и занимающем всю территорию участка. В отсутствие доказательств выбытия помещения из фактического владения истца срок исковой давности на заявленные им требования не распространяется.

По смыслу положений статьи 35 ЗК РФ размер доли в праве собственности на земельный участок пропорционален доле в праве собственности на здание.

Заявленная истцом доля в праве собственности на земельный участок соответствует площади принадлежащего ему помещения.

С учетом того, что площадь спорного здания образована из суммарной площади всех его помещений с кадастровыми номерами с 78:34:0004145:1416 по 78:34:0004145:1421, что проверено судом апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства по данному делу, за предпринимателем должно быть признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на спорный участок в размере 162/795.

При этом ссылки ответчика на то, что в рамках иных арбитражных дел установлены обстоятельства, не требующие представления доказательств в настоящем деле и свидетельствующие об отсутствии у истца права долевой собственности на земельный участок, апелляционный суд находит несостоятельными с учетом предмета и основания исков, которые в них рассматривались; спорный земельный участок и права на него предметом исковых требований в перечисленных ответчиком делах не являлся.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2022 по делу № А56-13722/2022 отменить.

Признать право общей долевой собственности Герока Александра Карловича, ОГРН 306471214500036, на земельный участок площадью 795 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А, с долей в праве в размере 162/795.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пенинсула» в пользу Герока Александра Карловича 9000 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина