Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-19361/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити»на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 по делу № А56-102745/2021 (судья Кузнецов М.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество-Авангард»

к обществу с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити»

о понуждении к устранению недостатков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Содружество-Авангард» (далее – ООО «Управляющая компания «Содружество-Авангард», истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» (далее – ООО «Сэтл Сити», ответчик) об обязании ответчика – застройщика МКД по адресу: <...> продолжить работы по гидроизоляции подземных автостоянок №1, №2, №3 начатые в период действия гарантийных обязательств до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит решение суда от 12.05.2022 по делу №А56-102745/2021 о понуждении к устранению недостатков отменить, в удовлетворении исковых требований ООО «Управляющая компания «Содружество-Авангард» отказать.

Ответчик с решением не согласен, полагает, что судебный акт вынесен с нарушением норм материального и процессуального права, в том числе судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, у истца отсутствуют полномочия на управление и эксплуатацию зданий автостоянок, поскольку такие автостоянки не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В материалы дела представлены договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с которыми ответчик обязуется построить подземные автостоянки №№1,2,3 и после получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию передать физическим лицам доли в праве собственности на указанные автостоянки. Таким образом, в отношении зданий автостоянок заключались самостоятельные договоры участия в долевом строительстве, а впоследствии оформлены права собственности, что не позволяет отнести здания автостоянок к общему имуществу Многоквартирного дома. В связи с изложенным здания автостоянок и расположенные в них машино-места не могли быть переданы в управление и эксплуатацию истцу в составе общего имущества Многоквартирного дома. Для принятия соответствующего решения требовалось проведение общего собрания собственников машино-мест (сособственников зданий автостоянок) в отношении каждой автостоянки, подтверждение чего в материалы дела не представлено.

Ответчик полагает, что истец не вправе вместо собственников помещений принимать решение о выборе способа защиты права, принадлежащего таким собственникам. Отсутствие решения общего собрания собственников машино-мест свидетельствует об отсутствии у истца полномочий на реализацию правомочия выбора вместо собственников машино-мест способа защиты права в виде требования от застройщика (ответчика) устранения недостатков помимо других способов защиты права, предоставленных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (соразмерное уменьшение цены договоров, компенсация своих затрат на устранение недостатков). Вышеизложенная позиция подтверждается также апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 20.10.2020 №33-18201/2020 по делу №2-1593/19.

Довод истца об отсутствии в автостоянках гидроизоляции и/или нарушений, допущенных ответчиком при строительстве, не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела (однако арбитражным судом не оценен). Ответчиком в доказательство обратного к материалам дела приобщены: Положительное заключение управления государственной экспертизы №78-1-4-0175-13 от 17.04.2013 в отношении объекта капительного строительства, выданное Санкт-Петербургским государственным автономным учреждением «Центр государственной экспертизы», договор генерального подряда №БЖ-3/2013-ГП от 31.07.2013, заключенного ответчиком с ОАО «Монолитстрой» (в т.ч. Приложения №№2,4), Рабочая документация Шифр 22/12-ГИ в части проекта гидроизоляции, выполненная ООО «Простор-Л» и выпущенная в производство работ 11.11.2013, акты освидетельствования скрытых работ в отношении автостоянок №№1,2,3 от 28.03.2014, 02.12.2013, 30.01.2014 соответственно, которые в своей совокупности подтверждают, что работы по гидроизоляции автостоянок были предусмотрены проектом строительства и фактически выполнены.

Первые акты приема-передачи машино-мест в автостоянках были составлены: Автостоянка №1 -25.12.2015, Автостоянка №2 - 25.12.2015, Автостоянка №3 - 19.01.2016, то гарантийный срок истек 25.12.2020 и 19.01.2021 соответственно. Исходя из содержания искового заявления, представленных в дело доказательств и объяснений сторон арбитражным судом установлено, что новые протечки паркингов возникали также в 2020, 2021 годах, т.е. после истечения гарантийных сроков.

Доводы истца и выводы суда о безусловном признании ответчиком своей вины в возникновении всех протечек не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в частности представленные истцом акты от 16.08.2016, 31.10.2016, 26.02.2019, 11.12.2019, 26.02.2020, 06.08.2021 являются односторонними. При совместном осмотре 14.10.2021 стороны составили двусторонние акты осмотра замечаний, согласно которым ответчик не признал случаи гарантийными в полном объеме, по ряду других требовалось установить причины протечек. Таким образом, в силу ст.ст. 70,71 АПК РФ нельзя согласиться с позицией истца о доказанности причин возникновения протечек в автостоянках по вине ответчика в связи с ненадлежащим качеством строительства.

Учитывая объем заявленных истцом требований без указания и конкретизации машино-мест, на которых возникали и возникают протечки по истечении гарантийных сроков, в том числе в 202., т.е. без указания объемов работ, подлежащих выполнению ответчиком в рамках гарантийных обязательств, основания для удовлетворения иска отсутствуют, в том числе по причине недоказанности вины ответчика в отношении всего объема работ (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).

Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №78-1008а-2015 от 12.05.2015 Общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Сити» является застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Адмирала ФИО4, дом 18, корпус 1 (далее – МКД).

Истец является управляющей организацией данного объекта долевого строительства и в силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. "д" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») обязан представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, что подтверждается договором управления многоквартирным домом, заключенным с собственниками жилых помещений МКД.

Истцом в течение гарантийного срока в результате комиссионного обследования территории подземных автостоянок №1, №2, №3, расположенных в МКД, неоднократно в 2019., 2020, 2021 годах были выявлены недостатки, многочисленный протечки по всей территории паркингов над машиноместами и по стенам, допущенные при строительстве дома и препятствующие его нормальной эксплуатации, что свидетельствует о нарушениях при проведении работ по гидроизоляции подземного паркинга при строительстве МКД.

Неоднократно начиная с 2016 году при выявлении протечек на территории подземных паркингов специалистами ООО «УК «Содружество–Авангард» (далее – Управляющая компания) составлялись акты осмотров, фиксировались нарушения, допущенные при строительстве МКД и направлялись претензии в адрес ООО «Сэтл Сити» с требованием устранить выявленные недостатки. В частности, 16.08.2016 специалистами управляющей компании в акте были зафиксированы многочисленные протечки в подземных паркингах №1, №2, №3.

14.10.2016 был составлен совместный акт с представителями ООО «Сэтл Сити». В акт от 14.10.2016 представителями ООО «Сэтл Сити» перечислены причины протечек: недостатки с несущими конструкциями по стенам и перекрытию паркинга. По лестничным спускам наблюдаются протечки по холодным швам в бетоне около 21 п.м. По стенам имеются точечные отверстия от втулок опалубки: в паркинге №1 – 2 шт., № 2 – 10 шт., №3 – 2 шт. Выявлены трещины в стенах и перекрытии паркингов.

В сентябре 2016 года выявлены многочисленные протечки в паркингах № 1, № 2, №3 .

Протечки в паркинге выявлены так же в октябре 2016 года .

В апреле 2017 года совместно с представителями ООО «Сэтл Сити» и ООО «Содружество-Авангард» составлен акт от 26.04.2017 осмотра паркингов МКД, в котором зафиксированы многочисленные протечки и нарушения, допущенные при строительстве МКД. В частности в паркинге №1 согласно указанному акту предполагается нарушение гидроизоляционного слоя кровли паркингов.

Согласно акту от 20.04.2020 представителем застройщика были проведены работы по восстановлению локальной гидроизоляции При этом протечки не были устранены, что подтверждается актом управляющей компании от 31.08.2020 .

26.02.2019 специалистами управляющей компании в акте были зафиксированы многочисленные протечки в подземных автостоянках №1, №3, по периметру паркингов №1, №2, №3 нарушение отделки после проточек и их устранения. В марте 2019 года был составлен совместный, Управляющей компании и представителя ООО «Сэтл Сити», акт от 14.03.2019, в котором также зафиксированы многочисленные протечки и установлен срок устранения замечаний 10.06.2019. Работы по устранению недостатков в рамках гарантийных обязательств были выполнены ООО «Сэтл Сити» 19.06.2019.

В декабре 2019 года в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 11.12.2019 зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 11.12.2019 акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 08.04.2020.

В феврале 2020 года в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 26.02.2020 г. зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019 году) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 12.03.2020 акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 13.07.2020.

В июне 2020 года в паркинге №3 специалистами Управляющей компании в акте от 11.06.2020 зафиксированы повторные следы протечек в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 30.09.2020.

В июле 2020 года в паркинге №2 специалистами Управляющей компании в акте от 22.07.2020 зафиксированы многочисленные следы протечек. Работы по устранению выявленных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 05.11.2020.

В июле 2020 года в паркинге №1 специалистами Управляющей компании в акте от 28.07.2020 зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек, отраженные в совместном от 23.09.2020 акте. Работы по устранению вновь выявленных и повторных протечек были проведены ООО «Сэтл Сити» в рамках гарантийных обязательства 17.11.2020.

В августе 2021 года в паркингах №1, №2, №3 специалистами Управляющей компании в акте от 06.08.2021 зафиксированы повторные следы протечек (выявлены в 2019, 2020 годах) в местах проведения ООО «Сэтл Сити» работ по устранению протечек, а также многочисленные новые следы протечек.

Данные дефекты были выявлены ранее в 2019, 2020 г.г. в период действия гарантийных обязательств ООО «Сэтл Сити» перед собственниками помещений МКД.

Поскольку неоднократно в 2019, 2020, 2021 годах после приемки результатов выполненных работ большая часть дефектов образовалась вновь рядом с местами (правее, левее), где выполнялись работы по гидроизоляции, что подтверждает нарушения, допущенные при строительстве МКД в части гидроизоляции подземной автостоянки, а также некачественно (не в полном объеме) проведенные ремонтные работы по устранению гидроизоляционных недостатков в период гарантийных обязательств, учитывая, что дефекты МКД были обнаружены в период гарантийного срока и нарушение могут привести к разрушению конструктивных элементов здания, Управляющей компанией в адрес ООО «Сэтл Сити» направлена претензия от 20.08.2021 №927.

В ответ ООО «Сэтл Сити» направило отказ от выполнения работ по устранению вновь выявленных протечек рядом с теми местами, где ранее проводились работы по устранению протечек в паркингах МКД, со ссылкой на пункт 5 статьи 7 Закона РФ от 30.12.2004 №214-ФЗ, истечение срока гарантийных обязательств, который закончился 25.12.2020 (письмо от 16.08.2021 № 700/Гр).

Полагая данный отказ ООО «Сэтл Сити» неправомерным и необоснованным, поскольку многочисленные протечки в подземной автостоянке выявлялись неоднократно в 2019, 2020, 2021 г.г., в период действия гарантийных обязательств ООО «Сэтл Сити», том числе и после проведенных работ по устранению дефектов, допущенных при строительстве МКД, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь положениями подпункта 1.1. пункта 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статей 471, 722, 723, 724 ГК РФ, требования истца удовлетворил в полном объеме.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что совокупностью представленных в материалы доказательств подтверждается наличие на территории подземных паркингов в МКД многочисленных протечек, возникающих с 2016 года и продолжающимися до настоящего времени. Указанные обстоятельства, а также работы по восстановлению гидроизоляции, проводимые ООО «Сэтл Сити», свидетельствуют о том, что гидроизоляция подземных паркингов была выполнена застройщиком некачественно.

Содержание гарантийного обязательства по смыслу положений статей 722, 723 ГК РФ включает право заказчика требовать от подрядчика обеспечения надлежащего качества результата выполненных работ и корреспондирующую ему обязанность подрядчика обеспечивать его с момента приемки и до окончания действия гарантийного срока. Распространяя свое действие на период после приемки выполненных работ, гарантийное обязательство превращает отношения сторон по договору подряда в длящиеся. Подразумевается, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает ввиду ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств по выполнению работ.

Таким образом, подрядчик должен подтвердить, что причина возникновения недостатка не связана с его работой.

Застройщик, принявший по акту законченный строительством объект, заключивший с дольщиками договоры долевого участия в строительстве и передавший дольщикам согласно договору помещения, в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают как право собственности на собственно жилые помещения, так и, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации.

Выдача застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с указанием соответствия построенного объекта техническим нормам и правилам не освобождает его от обязанности устранить допущенные при строительстве нарушения, выявленные в течение гарантийного срока.

Право управляющей многоквартирным домом организации заявлять такие иски в интересах собственников помещений в доме подтверждено правовой позицией, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Определениях от 15.08.2016 N 309-ЭС16-9147 по делу N А60-20710/2015, от 16.06.2017 N 306-ЭС17-7178 по делу N А55-25409/2015, от 24.12.2014 N 304-ЭС14-6170 по делу N А03-17306/2013, от 29.07.2016 N 310-ЭС16-8251 по делу N А62-2648/2014.

Поскольку ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что причина возникновения недостатка (многочисленных протечек) не связана с качеством выполненных им ранее работ по гидроизоляции, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, направленных в защиту интересов собственников многоквартирного дома, и обязал застройщика МКД продолжить работы по гидроизоляции подземных автостоянок №1, №2, №3, начатые в период действия гарантийных обязательств до момента полного исключения протечек в указанных нежилых помещениях.

Суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении данного дела фактические обстоятельства судом первой инстанций установлены правильно, проверены доводы и возражения сторон, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При изложенных выше обстоятельствах оспариваемое решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на ответчике.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 по делу № А56-102745/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

С.А. Нестеров

В.В. Черемошкина