Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарём судебного заседания Носковой Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северстрой-Сервис" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2007 года (судья Шадрина А.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северстрой-Сервис" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права от 10.11.2006; с участием третьих лиц – Ирдоматского сельского поселения, администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области,

при участии от заявителя ФИО1 по доверенности от 06.09.2006, от ответчика ФИО2 по доверенности от 25.09.2006 № 52,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Северстрой-Сервис" (далее ООО "СССр", общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с требованием к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее управление) о признании незаконным отказа, оформленного сообщением от 10.11.2006 № 13/0092006-333, в государственной регистрации права собственности на производственное задание, расположенное по адресу: Вологодская область, Череповецкий район, Ирдоматский с/с, в районе деревни Ирдоматка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ирдоматское сельское поселение и администрация Череповецкого муниципального района Вологодской области.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2007 года заявителю отказано в удовлетворении предъявленных требований.

Не согласившись с таким судебным актом, общество обратилось в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить принятое по делу решение, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права. В обоснование заявитель указал, что соглашение о передаче полномочий между администрацией Ирдоматского сельского поселения и администрацией Череповецкого муниципального района Вологодской области противоречило действующему законодательству, поскольку заключено 05.12.2005, в то время как в силу положений, установленных частью 2 статьи 84 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее Закон № 131-ФЗ), органы местного самоуправления и должностные лица местного самоуправления осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения с 01.01.2006. Кроме того, передав администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области полномочия по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию без предоставления соответствующих субвенций, Ирдоматское сельское поселение нарушило требования, установленные частью 4 статьи 15 Закона № 131-ФЗ. Также в апелляционной жалобе заявитель указал, что является арендатором земельного участка на основании положений статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ). В судебном заседании апелляционной инстанции заявитель в качестве дополнительного довода сослался на отсутствие законодательно закрепленной обязанности представлять на государственную регистрацию разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Управление в отзыве и его представитель в судебном заседании изложенные в апелляционной жалобе доводы отклонили, просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Заслушав представителей заявителя и ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 07.04.2005 ООО "СССр" заключило с ФИО3 и ФИО4 (продавец) договор купли-продажи объекта производственного назначения – здания котельной, расположенного по адресу: Вологодская область, Череповецкий район, Ирдоматское сельское поселение, район деревни Ирдоматка, на земельном участке площадью 6904 кв. м с кадастровым номером 35:22:03: 02 028:0012. Земельный участок предоставлен продавцу в аренду на основании договора от 23.06.2005 № 153/5005, заключённого с администрацией Череповецкого муниципального района Вологодской области, с целью эксплуатации здания котельной на период реконструкции. Право собственности на приобретённый объект недвижимости возникло у ООО "СССр" 03.08.2005 в связи с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации 35-35-13/007/2005-295, о чём обществу выдано свидетельство серии СК № 002757.

С момента покупки объекта обществом был произведён комплекс работ по перепрофилированию существующего здания котельной животноводческого комплекса под цех по производству полиэтилена ПЭВД 108, 153. В частности, была возведена пристройка к зданию котельной, существенно увеличена площадь производственного здания (с 340,3 кв.м до 1052,5 кв. м), велись работы по капитальному ремонту кровли с перспективой использования чердака в качестве мансардного этажа – то есть была произведена реконструкция здания, под которой в силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

14.04.2006 обществом заключён договор с администрацией муниципального образования Ирдоматского сельского поселения в лице Главы поселения ФИО5 о предоставлении вышеуказанного земельного участка в пользование на условиях аренды для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимого имущества.

С целью регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости, ООО "СССр" обратилось в управление с соответствующим заявлением, приложив, в числе прочего, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 14.06.2006 с актом приёма-передачи от 14.06.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.08.2006 № 1, выданное Главой администрации Ирдоматского сельского поселения, разрешение на строительство.

В связи с необходимостью получения дополнительных документов, подтверждающих полномочия Главы Ирдоматского поселения по заключению договоров аренды земельных участков и выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства, а также с целью уточнения сведений о реконструкции производственного здания, государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостанавливалась управлением на один месяц.

По результатам рассмотрения заявления общества и представленных с ним документов управлением принято решение об отказе в государственной регистрации прав на производственное здание, о чём заявитель извещен сообщением от 10.11.2006 № 13/0092006-333. Данный отказ мотивирован отсутствием у Главы Ирдоматского сельского поселения полномочий на предоставление ООО "СССр" земельного участка, а также разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в связи с передачей указанных полномочий администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области.

ООО "СССр" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании отказа управления в государственной регистрации прав на недвижимое имущество незаконным.

Как следует из статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ, ненормативные акты, решения государственных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено статьёй 131 ГК и статьёй 2 Закона о государственной регистрации. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия Закону о государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Согласно статье 9 Закона о государственной регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьёй 13 Закона о государственной регистрации, проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации перечислен в статье 20 Закона о государственной регистрации. К числу таких оснований относится, в том числе, выявление противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, случаи, когда лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии обязанности представлять на государственную регистрацию разрешение на ввод производственного объекта в эксплуатацию является несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона о государственной регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со статьёй 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.

В силу частей 1, 2 и 3 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии пунктом 20 части 1 статьи 14 Закона № 131-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ) к вопросам местного значения поселения относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Частью 4 статьи 15 Закона № 131-ФЗ предусмотрено право органов местного самоуправления поселений, входящих в состав муниципального района, заключать соглашения с органами местного самоуправления муниципального района о передаче им осуществления части своих полномочий за счет субвенций, предоставляемых из бюджетов этих поселений в бюджет муниципального района. При этом такие соглашения должны заключаться на определённый срок, содержать положения, устанавливающие основания и порядок прекращения их действия, в том числе досрочного, порядок определения ежегодного объема субвенций, необходимых для осуществления передаваемых полномочий, а также предусматривать финансовые санкции за неисполнение соглашений.

Воспользовавшись указанным правом, Совет Ирдоматского сельского поселения 22.11.2005 принял решение о передаче осуществления отдельных полномочий органов местного самоуправления Череповецкому муниципальному району Вологодской области, которые последний принял на себя решением Районного Собрания представителей от 25.11.2005 № 211. Пунктом 1.8 решения от 25.11.2005 № 211 предусмотрен объём передаваемых поселением в бюджет района денежных средств, необходимых для осуществления полномочий в сфере градостроительной деятельности (6 377,1 руб.). Решением Районного Собрания представителей Череповецкого муниципального района Вологодской области от 29.12.2005 № 237 объём субвенций, передаваемых Ирдоматским сельским поселением администрации Череповецкого муниципального района на выполнение полномочий в сфере архитектуры и градостроительства, утверждён в размере 6400 руб. (пункт 6 приложения № 9).

Во исполнение указанных решений представительных органов местного самоуправления между администрацией Ирдоматского сельского поселения и администрацией Череповецкого муниципального района Вологодской области заключено соглашение от 05.12.2005 о передаче осуществления полномочий в сфере градостроительной деятельности на период с 01.01.2006 до 01.01.2007. Данное соглашение предусматривает порядок изменения и прекращения условий соглашения, финансовое обеспечение переданных полномочий, в том числе методику расчета субвенций, необходимых для осуществления полномочий в сфере градостроительной деятельности.

Таким образом, сторонами соглашения соблюдены все требования, установленные частью 4 статьи 15 Закона № 131-ФЗ, ссылка общества на их нарушение является несостоятельной.

В связи с передачей с 01.01.2006 администрацией Ирдоматского сельского поселения полномочий в сфере градостроительной деятельности, следует признать, что выданные Главой Ирдоматского сельского поселения ФИО5 разрешение от 05.05.2006 на строительство производственного задания (здания котельной) и разрешение от 18.08.2006 № 1 на ввод указанного объекта в эксплуатацию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее данные правоустанавливающие документы, не уполномочено распоряжаться правом на объект недвижимости.

Необходимо также отметить, что строительство и реконструкция объектов недвижимости должны производиться не только при условии получения необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, но и при условии расположения объекта на земельном участке, отведённом для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Статьёй 552 ГК РФ установлено правило, согласно которому продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при этом покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичные положения содержатся и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ.

Проанализировав указанные нормы права и имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к обществу при регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости перешло право на аренду части земельного участка, занятого зданием котельной площадью 340,3 кв. м и необходимого для ее использования.

Договор от 14.04.2006 аренды земельного участка площадью 6804 кв. м заключён обществом с Ирдоматским сельским поселением, т.е. с лицом, неправомочным распоряжаться земельным участком, ввиду передачи таких полномочий администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области с 01.01.2006 на основании соглашения от 05.12.2005.

Следовательно, пристройка к зданию была осуществлена на не отведённом собственником под цели строительства земельном участке. Землепользователем, арендатором или субарендатором земельного участка, на котором была осуществлена дополнительная постройка, ООО "СССр" не являлось.

Кроме того, как следует из положений статьи 42 ЗК РФ, в обязанности лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей природной среде, в том числе земле как природному объекту. Данный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, был предоставлен арендаторам ФИО3 и ФИО4 для эксплуатации здания котельной животноводческого комплекса. Поскольку реконструкция здания была проведена с целью перепрофилирования его в производственный цех, что противоречит использованию участка по целевому назначению и принадлежности к категории земель сельскохозяйственного назначения, общество вправе эксплуатировать данный земельный участок только путём заключения нового договора аренды с арендодателем – администрацией Череповецкого муниципального района Вологодской области.

При изложенных обстоятельствах отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на вновь созданный в результате реконструкции объект недвижимости является законным и обоснованным.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права отсутствуют. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 15 мая 2007 года по делу № А13-978/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северстрой-Сервис" – без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Потеева

Судьи Т.В. Маганова

Н.В. Мурахина