Гражданский кодекс часть 1

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Магановой Т.В., судей Пестеревой О.Ю., Чельцовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воеводиной О.Н., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 сентября 2006 года (судья Бачкина Е.А.) по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании действий начальника департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО2 незаконными,

при участии представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.11.2006 № 302,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании действий начальника департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО2 по включению в приложение № 2 без обоснования величины Х₃в размере незаконными и обязании ответчика предоставить обоснование действительного значения величины Х₃на 2005 год по договору аренды нежилого помещения от 25.02.2005 № 2737.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 14 сентября 2006 года отказано в удовлетворении требований заявителя.

Заявитель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Тверской области от 14 сентября 2006 года отменить. Считает, что не доказаны факт осуществления департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери прав собственника строения, расположенного по адресу: <...>, и факт передачи этого строения в муниципальную собственность. Полагает, что судом неправильно применено значение слова «отделка».

В судебное заседание предприниматель не явился. Заявитель согласно пункту 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции опроверг доводы заявителя; считает судебное решение законным и обоснованным; просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. При этом ссылается на применение спорного коэффициента в соответствии с Методикой определения арендной платы за объекты нежилого фонда (кроме объектов промышленности), находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной Решением Тверской городской Думы от 24.12.2001. Считает, что права и законные интересы предпринимателя не нарушены.

Решение арбитражного суда первой инстанции проверяется в порядке статей 266-269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, заявитель при обращении в арбитражный суд мотивировал свои требования отсутствием обоснования применения в расчете арендной платы (приложение № 2 к договору аренды нежилого помещения № 2737 от 25.02.2005) величины Х₃ в размере 1,00. Ссылался также на то, что техническое состояние помещения не имеет отношения к фактору Х₃ (отделка), а является интегральной оценкой других технических характеристик помещения (здания) и составляющей характеристикой интегральной оценки состояния помещения.

Из материалов дела и объяснений представителя ответчика следует, что между Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери в лице начальника департамента ФИО2 (Арендодателем) и предпринимателем ФИО1 (Арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 2737 от 25.02.2005 (т.1, л.д.5-6). Объектом договора аренды явилось нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, что зафиксировано в пункте 1.1 указанного договора и пункте 1 передаточного акта. В пункте 1.2 данного договора зафиксировано, что помещение будет использоваться под магазин, закусочную. В пункте 2.1 названного договора установлено, что арендная плата определяется прилагаемым к договору расчетом (Приложение № 2). Согласно пункту 2 передаточного акта, являющегося неотъемлемой часть договора аренды № 2737 указанное помещение находится в хорошем техническом состоянии.

Расчет арендной платы, содержащийся вПриложении № 2 к договору № 2737 от 25.02.2005 (т.1, л.д.7) составлен с учетом назначения объекта – «торговля и общественное питание» и различных влияющих факторов, включая фактор Х₃ - отделка – (хорошая, 1,00). Сумма аренднойплаты в месяц с учетом всех факторов, коэффициентов и площади помещения (99, 20 кв.м) составила 15110 руб. 76 коп. (в том числе НДС – 2 305 руб. 03 коп.).

Договор аренды, передаточный акт и расчет арендной платы подписаны обеими сторонами.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у лица, которое совершило оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Тверская городская Дума как представительный орган муниципального образования городской округ Тверь уполномочена Уставом муниципального образования определять порядок приобретения, управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Решением Тверской городской Думы от 24.12.2001 № 195 утверждена Методика определения величины арендной платы за объекты нежилого фонда (кроме объектов промышленности), находящиеся в муниципальной собственности (далее - Методика).

Порядок расчета рыночной стоимости арендной платы для объектов торгового назначения и общественного питания установлен в пункте 2.2 данной Методики, где указана следующая формула расчета рыночной стоимости аренды одного квадратного метра для объектов торгового назначения и общественного питания - А рын.торг. и общ. пит. = 72,2 х Х₁х Х₂х Х_Зх Х₄х Х₅, где Х_З- как один из влияющих факторов определяется в соответствии с таблицей № 2. В этой таблице для данного фактора предусмотрены следующие характеристики и значения: «отличная» - 1,39, «хорошая» - 1,00, «удовлетворительная» - 0,81.

Наряду с этим, в разделе 3 Методики («Заключительные положения») приведены характеристики состояния помещений: «отличное» - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов; «хорошее – помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет незначительные дефекты отделки (волосяные трещины, сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, местами небольшие загрязнения); «удовлетворительное» - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.

В материалах дела имеются разъяснения Тверской городской Думы, направленные в адрес Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери от 29.12.2005 и в адрес арбитражного суда (по запросу суда) от 05.04.2006 № 365 (том 1, л.д.83), согласно которым при определении качества и состояния отделки можно руководствоваться оценками, установленными в разделе 3 Методики ввиду соотносительности понятий «состояние помещения» и «отделка помещения». Так, отличное состояние помещений свидетельствует о (соответствует) отличной отделке, хорошее состояние помещений свидетельствует о (соответствует) хорошей отделке, удовлетворительное состояние помещений свидетельствует о (соответствует) удовлетворительной отделке.

Актом проверки использования нежилого помещения от 16.02.2005 (т.1, л.д. 60-61) и актом проверки от 08.02.2005 № 1072-р (т.1, л.д. 62-63) по адресу: <...> состояние помещения определено как хорошее. Значение фактора «хорошее» согласно таблице 2 пункта 2.2 Методики равно 1,00, которое и было применено в рассматриваемой ситуации при расчете арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о правомерности применения ответчиком влияющего фактора Х_З- отделка при определении арендной платы за один квадратный метр нежилого помещения по адресу: <...>.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В данном случае заявителем, в нарушение указанной правовой нормы, не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми действиями.

Частью 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу части 2 той же статьи ГК РФ, оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

В соответствии с частью 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

По статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время иной офертой.

В данном случае предприниматель, получив расчет арендной платы при заключении договора аренды имел право подписать такой расчет на иных условиях, если он не был согласен с размером влияющего фактора Х_З - отделка (хорошая, 1,00). Между тем, расчет арендной платы был подписан арендатором без протокола разногласий (том 1, л.д. 7), что свидетельствует об акцепте на условиях арендодателя.

Кроме того, каких-либо доказательств обращения в Департамент по вопросу о размере влияющего фактора Х_З заявителем в суд не представлялось.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что арендуемое нежилое помещение площадью 99,2 кв.м на 1 этаже общежития, расположенного по адресу: <...>, используется заявителем в предпринимательской деятельности под закусочную и магазин, начиная с 1999 года, о чем имеются копии договоров аренды с прежними арендодателями (т.1, л.д. 128-155), и этот факт предпринимателем не оспаривался.

Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемые действия начальника Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери ФИО2 не нарушают прав и законных интересов заявителя, а также не порождают для него негативных правовых последствий.

Смена арендодателя также не свидетельствует о нарушении прав арендатора. Департамент управления имуществом и земельными ресурсами г.Твери выступил в качестве арендодателя по договору аренды от 25.02.2005 № 2737 в связи с принятием муниципального имущества (строения по адресу: <...>) от муниципального унитарного предприятия «Дирекция единого заказчика № 2 г.Твери в казну муниципального образования г.Тверь на основании акта приемки-передачи строения от 11.05.2004 № 44 (том 1, л.д. 106).

Ссылка подателя жалобы на недоказанность факта передачи данного строения в казну муниципального образования является необоснованной.

В соответствии с Положением о департаменте управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее – Департамент), утвержденным постановлением главы города Твери от 13.10.2003 № 2398, в задачи Департамента входит, в частности, принятие оптимальных управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом и земельными участками (п. 2.2); к функциям Департамента, в частности, относятся передача муниципального имущества в аренду; разработка предложений по совершенствованию методик расчета арендной платы в части земли и имущества, находящегося в муниципальной собственности; контроль за поступлением арендной платы за пользование нежилыми помещениями (п. 3).

В связи с этим вывод суда первой инстанции о том, что Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери осуществляет права собственника от имени муниципального образования, является правильным.

В материалах дела имеются Положение о Департаменте управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание общежития общей площадью 2 753 кв.м, расположенного по указанному адресу, выданное муниципальному образованию города Тверь 24.04.2002 Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно принял решение об отказе в удовлетворении требований заявителя.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения при принятии решения норм материального и процессуального права не установлено.

Оснований для отмены судебного решения не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 сентября 2006 года по делу № А66-13215/2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Т.В. Маганова

Судьи О.Ю.Пестерева

Н.С.Чельцова