Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 по доверенности от 05.10.2009, от общества с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» ФИО3 по доверенности от 16.02.2010, ФИО4 по доверенности от 22.10.2009, ФИО5 по доверенности от 16.11.2009, от товарищества собственников жилья «Коммунистов, 16» ФИО6 по доверенности от 24.02.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Коммунистов, 16» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 апреля 2010 года по делу № А13-447/2010 (судья Шадрина А.Н.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» (далее – ООО «Горстройзаказчик») о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, литера А, с инвентарным номером 9114:1003, расположенный в цокольном этаже, на поэтажном плане № 3Н, общей площадью 138,7 кв.м, площадью застройки 186,4 кв.м, степенью готовности объекта – 79 % (с учетом принятого судом уточнения исковых требований).

В качестве третьего лица в иске указано Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области.

Определением от 26.02.2010 суд заменил в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление).

Определением суда от 26.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Коммунистов, 16» (далее – ТСЖ).

Решением от 20.04.2010 исковые требования удовлетворены, также с ООО «Горстройзаказчик» взыскано в пользу Предпринимателя 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска. Возвращено Предпринимателю из федерального бюджета 10 962 руб. 80 коп. излишне уплаченных по квитанции Сбербанка России от 10.12.2009.

ТСЖ с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, не применение закона, подлежащего применению, а также применение закона, не подлежащего применению, просит его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: в нарушение частей 2 и 3 статьи 44 АПК РФ ответчиком по иску является организация, которая права истца не нарушала, поскольку договор инвестирования исполнен. Дом сдан в декабре 2004 года как единый архитектурный комплекс, поэтому надлежащим ответчиком должны быть собственники жилых помещений многоквартирного дома в лице ТСЖ. Кроме того, фактически в исковом заявлении истцом поставлен вопрос об оспаривании отказа регистрирующего органа в регистрации права на недвижимое имущество, что должно было осуществляться в ином порядке. Суд обосновал решение статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), соблюдение закона в данном случае являлось бы соответствие представленных истцом документов нормам действовавшего на момент возникновения правоотношений между истцом и ответчиком Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 61 и 62). Однако из материалов дела видно, что проектной документацией нежилые помещения не предусмотрены. Вся проектная документация на дом предусматривала лишь возведение жилого дома с пристроенными помещениями автостоянок закрытого типа на 12 машиномест. Эскизный проект в проектную документацию не входит и Управлением архитектуры в установленном порядке не согласован. Спорная постройка является самовольной (статья 222 ГК РФ), что исключает признание за истцом права собственности на основании статьи 218 ГК РФ. Нарушение норм материального права связано с тем обстоятельством, что суд применил нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и Градостроительного кодекса Российской Федерации, что противоречит статье 6 ЖК РФ, так как спорные правоотношения сложились до введение в действие новых ЖК РФ и Градостроительного кодекса Российской Федерации (дом принят как единый архитектурный комплекс в декабре 2004 года). Не соответствует материалам дела вывод суда об изолированности помещений и наличии отдельного входа.

Представитель ТСЖ в судебном заседании апелляционной инстанции доводы и требования жалобы поддержал, просит решение суда отменить, в иске отказать.

Предприниматель в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против ее доводов и требований, просят решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ООО «Горстройзаказчик» в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции также возразили против ее доводов и требований, просят решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Управление направило в апелляционную инстанцию ходатайство, из которого следует, что его позиция изложена в отзыве на исковое заявление, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Предпринимателя, ООО «Горстройзаказчик», ТСЖ, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права собственности, Предприниматель указал, что данное право возникло у него на основании договора от 28.11.2002 № 204-9а «На участие в инвестировании строительства», акта приема-передачи от 01.10.2004, а также в силу статей 213, 218 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, Предприниматель (субинвестор) и ООО «Горстройзаказчик» (инвестор) 28.11.2002 заключили договор № 204-9а «На участие в инвестировании строительства».

В соответствии с пунктом 1.1 договора субинвестор направляет собственные денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве нежилого помещения, незавершенное строительством, в жилом доме строение № 4, 5 мкр. 9а, расположенного по адресу: город Череповец, на условиях настоящего договора. Инвестор принял на себя обязательство построить и передать субинвестору незавершенное строительством нежилое помещение № 4, расположенное в цокольном этаже общей площадью 161,57 кв.м.

Согласно статье 2 договора стоимость строительства незавершенного строительством нежилого помещения субинвестора, составляющая долю последнего в строительстве жилого дома, устанавливается твердая и составляет 646 280 руб. При этом стоимость определена с учетом подводки инженерных сетей к помещению (водопровод, канализация, электрика) без разводки всех инженерных сетей в помещении, без штукатурки, без выполнения всех видов отделочных работ, а также установки внутренних дверей (пункт 2.1).

В силу статьи 3 договора инвестор принял на себя обязательство построить и сдать незавершенное строительством нежилое помещение в 1 квартале 2005 года, выполнить благоустройство во 2 квартале 2005 года.

Статья 4 предусматривает, что все необходимые для заключения и исполнения договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц инвестором получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу (пункт 4.1.1). Инвестор располагает всеми необходимыми юридическими действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами (пункт 4.1.2).

Инвестор также принял на себя обязательство готовить документы на оформление права собственности субинвестора на нежилое помещение, причитающееся ему по настоящему договору (подпункт 4 пункта 5.1 статьи 5).

Кроме того, инвестор по условиям договора разрабатывает или приобретает проектную документацию, приобретает право пользование землей, согласовывает градостроительную документацию с соответствующими службами города, получает разрешение компетентных органов на право производства работ (пункт 5.2), выделяет субинвестору нежилое помещение, построенное в соответствии с проектом (пункт 5.5).

Незавершенное строительство жилого дома, указанного в пункте 1 статьи 1 договора находится на балансе инвестора и является его собственностью (пункт 5.3).

Стороны определили, что инвестор передает незавершенное строительством нежилое помещение субинвестору в качестве его доли в совместном строительстве жилого дома до 01.04.2005 и выдает ему справку, подтверждающую выделение нежилого помещения (пункт 7.1). При этом право собственности на нежилое помещение переходит к субинвестору после сдачи жилого дома в эксплуатацию, окончательного внесения им своей доли в строительство и государственной регистрации этого права о регистрирующем органе. Основанием для регистрации права является настоящий договор и соответствующее заявление инвестора (пункт 10.1).

Суд установил, что расчет по договору произведен в полном объеме. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Стороны 04.10.2004 составили и подписали акт приема-передачи, из которого следует, что результат выполненных инвестором работ по договору от 28.11.2002 № 204-9а «На участие в инвестировании строительства» им передан и субинвестором принят для выполнения своими силами (или с привлечением третьих лиц) работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию (проектных, отделочных и т.д.) в срок до 29.12.2005.

Предприниматель 26.05.2009 получил паспорт объекта незавершенного строительства на спорное помещение, а также кадастровый паспорт. Из данных документов следует, что площадь помещения составляет по проекту 138,7 кв.м, фактическая – 186,4 кв.м, назначение объекта – фитнес-клуб, готовность объекта – 79 %.

В мае 2009 года истец обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представив договор от 28.11.2002 № 204-9а, акт приема-передачи от 04.10.2004, договор аренды земельного участка от 17.09.2004 № 6676, кадастровый паспорт от 26.05.2009, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 16.01.2004 № 3.

Управление 16.11.2009 сообщило Предпринимателю об отказе в государственное регистрации права в связи с непредставлением указанных в статье 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» документов. В частности, из разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 16.01.2004 № 3 и договора аренды видно, что они выданы и заключены с ООО «Горстройзаказчик», при этом срок договора аренды истек 05.08.2005.

Считая, что право собственности на спорное помещение возникло у Предпринимателя на основании договора от 28.11.2002 № 204-9а «На участие в инвестировании строительства», акта приема-передачи от 01.10.2004, а также в силу статей 213, 218 ГК РФ, а также ссылаясь на то обстоятельство, что на момент строительства в силу действовавшего на тот период времени законодательства он имел все необходимые документы для регистрации права собственности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит данный вывод правильным и соответствующим обстоятельствам дела.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 213 ГК РФ предусматривает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Суд первой инстанции исходя из анализа представленных сторонами документов установил, что в жилом доме № 16 по улице Коммунистов в городе Череповце изначально при проектировании предусмотрено размещение нежилых помещений, в том числе спорного помещения. В частности, в осях 1-5, 5-14, 15-21, 21-26 согласно проекту запланировано размещение учреждений соцкультбыта (тренажерный и бильярдный залы, кабинет массажа, парикмахерская). Данный факт подтверждается эскизным проектом, имеющим отметку Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца о его рассмотрении, а также представленной информацией Управления архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца от 12.03.2010 за № 09-04/700.

В соответствии с указанными документами в 2002 году ООО «Горстройзаказчик» направил в Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца на рассмотрение эскизный проект по объекту «Жилые дома №4, 5 в мкр. 9-А по генплану в городе Череповце», который рассмотрен и рекомендован к дальнейшей разработке. В последующем был разработан рабочий проект в соответствии с назначением нежилого помещения под размещение фитнес-клуба.

Из пояснительной записки 047-ПЗ к рабочему проекту видно, что подвал и цокольный этаж здания используются частично для размещения инженерного оборудования и предприятий обслуживания.

Указанный рабочий проект прошел государственную экспертизу и рекомендован к утверждению.

В соответствие со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной и промышленной безопасности. Результатом государственной экспертизы проектной документации является: заключение о соответствии проектной документации указанным требованиям.

Нормами вышеназванного кодекса также допускается получение разрешений на отдельные этапы строительства или реконструкции.

Из материалов дела видно, что на два нежилых помещения, расположенных в жилом доме № 16 по улице Коммунистов в городе Череповце разрешение на производство работ получено в 2006 году, при этом дом введен в эксплуатацию в 2004 году. Данные обстоятельства подтверждаются актом приемки законченного строительством объекта от 28.12.2004 № 234, постановлением мэрии города Череповца «Об утверждении акта приемки законченного строительством здания жилого дома по улице Коммунистов, 16» 28.12.2004 № 5495.

В 2007 году ООО «Горстройзаказчик» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца с заявлением о выдаче разрешения на перепланировку нежилых помещений цокольного этажа (оси 1-5) в жилом доме № 16 по улице Коммунистов под фитнес-клуб и внесение изменений в разрешение на строительство жилого дома в связи с корректировкой проекта нежилых помещений цокольного этажа в осях 1-5 под фитнес-клуб.

В выдаче разрешения было отказано на основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку заявителем не представлены проект на вентиляцию помещений и согласие всех правообладателей объекта капитального строительства (жилого дома).

Из материалов дела видно, что перед вводом жилого дома в эксплуатацию специализированным предприятием произведены обмеры здания и оформлена справка, из которой следует, что в состав дома входит: жилая площадь, площадь балконов, лоджий и гаражей, а также площадь служебных помещений подвала, которая составляет 33,2 кв.м. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В то же время суд установил, что переданное Предпринимателю помещение является изолированным, в нем отсутствуют общие коммуникации и инженерное оборудование, имеется отдельный вход, автономная система вентиляции и электроснабжения, тепловые узлы расположены в других помещениях цокольного этажа, имеющих самостоятельные входы, запорная арматура выведена за пределы офиса и находится в местах общего пользования.

Исходя из характеристики данного помещения, его функционального назначения, а также учитывая, что проектно-сметной документацией наличие нежилых помещений в цокольном этаже было предусмотрено изначально, суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорное помещение не входит в состав помещений подвала, по которым произведены замеры специализированной организацией при сдаче дома в эксплуатацию, и не относится к общему имуществу дома.

Кроме того, суд установил, что спорное помещение находится во владении и пользовании истца с момента ввода дома в эксплуатацию, передано ему инвестором в установленном порядке. Для эксплуатации жилого дома не используется. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В 2006 году Предприниматель заключил договор с некоммерческим партнерством «Ассоциация собственников жилья» от 01.02.2006 № 45, предметом которого являлась передача последнему части функций по содержанию нежилого помещения, находящегося в жилом доме по адресу: <...>, площадью 136,17 кв.м.

Исходя из вышеизложенного следует, что у истца, выполнившего обязательства по договору от 28.11.2002 № 204-9а и получившего от инвестора помещение по акту приема-передачи от 04.10.2004, возникло основание для приобретения права собственности на спорное помещение в силу статей 213, 218 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела, установлено судом и ответчиком не оспаривает.

Поскольку зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке истец не может в связи с изменением действующего на момент заключения договора от 28.11.2002 и обращения в Управление законодательства, Предприниматель избрал надлежащий способ защиты путем обращения в суд с иском о признании права.

Исходя из вышеизложенного апелляционная инстанция не принимает во внимание довод подателя жалобы о ненадлежащем ответчике. В данном случае требования Предпринимателя заявлены в порядке статей 213 и 218 ГК РФ на основании договора от 28.11.2002 и акта приема-передачи от 04.10.2004, заключенного с ООО «Горстройзаказчик». ТСЖ участником данных правоотношений не является. То обстоятельство, что принятым судебным актом затрагиваются права и обязанности подателя жалобы, не влияет на реализацию истцом права избрать тот способ защиты, который он считает возможным. Кроме того, ТСЖ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, что свидетельствует о соблюдении судом норм процессуального права. Вместе с тем указанное лицо правом на изменение своего процессуального положения в рамках настоящего дела не воспользовалось, самостоятельных требований не заявило.

По вышеизложенным основаниям также не принимается во внимание довод ТСЖ о выборе истцом ненадлежащего способа защиты. Требований о том, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности на имущество является недействительным, истец не заявил. Предмет и основание настоящего иска иные. В любом случае, при наличии спора о праве на имущество требования о признании недействительным государственной регистрации права либо отказа в ней не могут быть заявлены к регистрирующему органу. Аналогичный вывод содержится в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Довод подателя жалобы о том, что спорное помещение относится к общедомовому имуществу, принадлежит всем собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности в силу закона и не может быть передано в собственность истца, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как правильно указал суд, отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме связано непосредственно с назначением данного помещения, а именно с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, поскольку такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет только вспомогательное назначение. Даже в том случае, если через помещение проходят инженерные коммуникации, данный факт, так же как и нахождение помещения в подвальном этаже жилого дома, не является основанием для его отнесения к общей собственности.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть как помещения, являющиеся общим имуществом домовладельцев, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения, так и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19.05.2009 № 489-О-О.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение обладает признаками и критериями, по которым его можно отнести к общему имуществу дома, в материалах дела не содержится, судом не установлено. Всем представленным ТСЖ документам суд дал правовую оценку, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется. Довод подателя жалобы в этом случае направлен на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств.

В то же время правоустанавливающих либо правоподтверждающих документов об отнесении данного помещения к общедомовому, а также о наличии права собственников жилых помещений в доме на право общей долевой собственности на спорное помещение ТСЖ в суд не представило. Оснований считать, что такое право возникло в силу закона, суд не усматривает.

Ссылки подателя жалобы на то обстоятельство, что рассматриваемое помещение является самовольной постройкой, не принимаются во внимание. Данное утверждение ТСЖ основано на неправильном толковании закона и ошибочной оценке имеющихся в деле документов, согласно которым у истца возникло право собственности на спорное помещение в силу статей 213 и 218 ГК РФ. Оснований для применения статьи 222 ГК РФ в данном случае не усматривается.

Таким образом, требования истца являются законными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено. В связи с этим оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не усматривается.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 20 апреля 2010 года по делу № А13-447/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Коммунистов, 16»– без удовлетворения.

Председательствующий А.Я. Зайцева

Судьи И.Н. Моисеева

Е.В. Носач