Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета по управлению имуществом Кувшиновского района Тверской области ФИО1 по доверенности от 11.01.2010 № 1, от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 23.02.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тверской области от 07 декабря 2009 года по делу № А66-7499/2009 (судья Куров О.Е.),

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом Кувшиновского района Тверской области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2006 № 58, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 69:17:070150:0048, общей площадью 14 254 кв.м, заключенного Комитетом и предпринимателем, а также взыскании с последнего задолженности по арендной плате в размере 102 798 руб. 07 коп. по договору, пеней в сумме 2198 руб. 17 коп. за период с 16.04.2009 по 15.07.2009.

Определением суда от 17.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дороги» (далее – Общество).

В судебном заседании 27.10.2009 Комитет отказался от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней. Отказ истца от иска в этой части судом принят, в связи с чем определением от 03.11.2009 производство по делу в части взыскания 104 996 руб. 24 коп. прекращено.

В части расторжения договора аренды истец поддержал исковые требования, представил в судебное заседание 27.10.2009 письменное ходатайство об изменении оснований иска, согласно которому просит расторгнуть вышеназванный договор аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, связанным с принятием Федерального закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее - Закон от 30.12.2006 № 271-ФЗ), устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом, вследствие чего ответчик, являясь физическим лицом, не имеет права на организацию рынка. Определением суда от 27.10.2009 данное ходатайство истца удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 07 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Предприниматель с судебным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, а также выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Считает, что суд дал неверную оценку и пришел к неправильному выводу о том, что представленные истцом претензии могут служить надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Суд связал необходимость расторжения договора аренды с принятием Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ, устанавливающего, что рынок может быть организован только юридическим лицом. Между тем названный Закон не регулирует и не запрещает отношения по передаче в аренду земельного участка физическому лицу. Кроме того, в судебном заседании установлено, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного земельного участка, именно Общество занимается организацией рынка на субарендованном земельном участке, что не противоречит действующему законодательству, и никогда не оспаривалось истцом. Спорный договор аренды вступил в силу с даты его государственной регистрации, а именно с 15.02.2007, то есть после подписания Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ. Соответственно, обстоятельства, на которые ссылается истец, изменились до того, как договор аренды был заключен. Также 14.09.2007, 21.05.2009 и 13.08.2009 прошли государственную регистрацию три дополнительных соглашения к спорному договору аренды, которые подписаны по взаимному согласию сторон. Комитету было известно, что данный земельный участок передан по договору субаренды Обществу и именно это лицо занимается организацией рыночной торговли на арендованном участке. Таким образом, в момент заключения спорного договора аренды Комитет знал, что арендатором является физическое лицо. Податель жалобы считает, что истцом не доказано, а судом не установлено наличие совокупности четырех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, необходимых для расторжения договора, а также не доказан факт существенного изменения обстоятельств по спорному договору аренды. Считает, что суд необоснованно не принял во внимание аргумент о том, что на спорном земельном участке расположено административное здание, принадлежащее предпринимателю на праве собственности. Ссылка суда на то, что спорный договор аренды заключен для иных целей, нежели обслуживание объекта недвижимости, не соответствует действительности. Кроме того, арендатором по спорному договору является физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. Статус предпринимателя получен только 29.10.2007, но это не было связано с арендой спорного земельного участка. Изменения в договор аренды в связи с этим не вносились.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просил отказать, решение суда – оставить без изменения.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда отменить, жалобу – удовлетворить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение суда отменить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета в удовлетворении жалобы просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, истцом и ответчиком 29.12.2006 заключен договор № 58, в соответствии с которым истец передал в аренду ответчику земельный участок площадью 14 254 кв.м с кадастровым номером 69:17:07 01 50:0048, находящийся по адресу: <...>, для размещения рынка и здания администрации рынка на срок до 29.12.2016. Договор 15.02.2007 прошел государственную регистрацию. Соглашением от 01.10.2008 площадь земельного участка увеличена до 14 874кв.м, данное соглашение 21.05.2009 прошло государственную регистрацию. Соглашением от 22.05.2009 кадастровый номер земельного участка изменен на 69:17:07 01 50:0049.

Комитет 01.04.2009 обратился к ответчику с претензией № 101, содержащей требование о расторжении вышеуказанного договора, ссылаясь на неиспользование данного земельного участка ответчиком по его целевому назначению ввиду вступления в силу Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ.

Ответчик письмом от 27.04.2009 отклонил предложение истца о расторжении договора, ссылаясь на сдачу земельного участка в субаренду Обществу, которое и должно заниматься организацией розничного рынка.

Комитет 17.06.2009 предъявил ответчику претензию № 232, также содержащую требование о расторжении договора от 29.12.2006 № 58 ввиду невозможности его исполнения ответчиком вследствие вступления в силу Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ, нарушения ответчиком иных условий договора № 58 и направил ответчику соглашение от 17.06.2009 о досрочном расторжении договора аренды.

Ответчик письмом от 30.06.2009 отклонил предложение истца, ссылаясь на то, что в силу Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ он не вправе заниматься организацией розничного рынка, но вправе передать для этой цели земельный участок в субаренду Обществу и организации последним двухразовой еженедельной ярмарки.

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как видно из материалов дела, Комитет и предприниматель не достигли соглашения относительно расторжения договора от 29.12.2006 № 58.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 451 ГК РФ определена возможность расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При разрешении спора судом установлено, что предоставление предпринимателю ФИО2 в аренду земельного участка площадью 14 254 кв.м для размещения рынка и здания администрации рынка по адресу: <...>, основано на постановлении главы Кувшиновского района от 29.12.2006 № 684.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

Арбитражным судом установлено, что предприниматель не обращался в орган местного самоуправления за разрешением на организацию рынка. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 28.07.2009 по делу № А66-3852/2009 определено, что предприниматель, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на котором предположительно мог бы быть организован рынок, не является лицом, которое вправе обратиться за соответствующим разрешением в администрацию муниципального образования «Кувшиновский район».

Как указано выше, изложенные обстоятельства, в частности наличие разрешения на право организации розничных рынков, являются соответственно императивными и обязательными согласно вышеназванному законодательству.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из правомерности требований истца, поскольку организация розничного рынка в силу Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ является существенным изменением обстоятельств, не позволяющих сохранить между сторонами правоотношения по предоставлению земельного участка в пользование на условиях аренды для размещения рынка, в связи с чем сделал обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения договора от 29.12.2006 № 58 согласно статье 451 ГК РФ.

Доводы подателя жалобы о том, что предпринимателем и Обществом заключен договор субаренды спорного земельного участка, именно Общество занимается организацией рынка на субарендованном земельном участке, что не противоречит действующему законодательству, судом апелляционной инстанции не принимаются по следующим обстоятельствам.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 29.12.2006 № 58, заключенного Комитетом и предпринимателем. Общество не является стороной данного договора, оно также не имеет разрешения на организацию рынка, и только после обращения Комитета в суд с настоящим иском Общество 06.11.2009 обратилось в орган местного самоуправления за выдачей необходимого разрешения.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Установлено, что истцом неоднократно направлялись предпринимателю претензии о расторжении договора аренды земельного участка, в которых также указывалось не только на несоблюдение ответчиком условий договора, но и на существенное изменение обстоятельств в силу Закона от 30.12.2006 № 271-ФЗ.

В то же время несостоятельны и доводы подателя жалобы о необходимости прекращения производства по делу ввиду неподведомственности спора арбитражному суду, поскольку договор аренды земельного участка от 29.12.2006 № 58 заключен с ответчиком как с физическим лицом, а не как с индивидуальным предпринимателем.

На момент предъявления Комитетом исковых требований ответчик являлся лицом, обладающим статусом индивидуального предпринимателя. Такого рода дела в силу норм статьи 27 АПК РФ подведомственны арбитражному суду как экономические споры, в связи с чем факт заключения с ответчиком как физическим лицом договора аренды от 29.12.2006 № 58 какого-либо значения не имеет, тем более, что, как следует из договора, участок предоставлялся ответчику в аренду для размещения рынка и здания администрации рынка, то есть для целей осуществления предпринимательской деятельности.

Доводы предпринимателя о том, что на спорном земельном участке расположено административное здание, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, подлежат отклонению апелляционной инстанцией, поскольку предприниматель, как собственник объекта недвижимости, не лишен возможности претендовать на реализацию исключительного права на получение земельного участка, занятого этим объектом, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 07 декабря 2009 года по делу № А66-7499/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

А.В. Журавлев

А.Я. Зайцева