Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 24 ноября 2006 года (судья Ларина И.Г.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ультра-Н» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новгородской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 14.04.2006 № 9540, при участии третьего лица, - Администрации Великого Новгорода,

при участии от управления – ФИО1 по доверенности от 11.10.2006 № 34,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Ультра-Н» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новгородской области (далее – управление) о признании незаконным решения от 23.10.2006 № 5584/1 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2006 № 9540 земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814500:0093, расположенного по адресу: Великий Новгород, улица Шимская.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 24 ноября 2006 года требования общества удовлетворены, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области от 23.10.2006 № 5584/1 в государственной регистрации договора аренды от 14.04.2006 № 9540 земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814500:0093, расположенного по адресу: Великий Новгород, улица Шимская, признан незаконным, как несоответствующий статьям 11, 22, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Новгородской области зарегистрировать договор от 14.04.2006 № 9540 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814500:0093, расположенного по адресу: Великий Новгород, улица Шимская.

В указанном решении суд указал на возврат обществу государственной пошлины в размере 2000 рублей, уплаченной по платежному поручению от 06.07.2006 № 94, после его вступления в законную силу.

Управление с решением Арбитражного суда Новгородской области от 24 ноября 2006 по данному делу не согласилось, в апелляционной жалобе просит суд его отменить. В обоснование своей правовой позиции ссылается на то, что согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Считает, что договор аренды земельного участка от 14.04.2006 № 9540 не соответствует требованиям статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку заключен без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Распоряжение от 13.04.2006 № 1621рм было издано Администрацией Великого Новгорода после введения в действие статьи 30.1 Земельного кодекса РФ. В связи с чем, при предоставлении названного земельного участка предварительного согласования не требовалось, и его предоставление должно было быть осуществлено в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Обществов отзыве на апелляционную жалобу просит оспариваемое решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу управления – без удовлетворения. Полагает, что внесение изменений в законодательство свидетельствует о том, что законодатель изначально учитывал длящийся характер правоотношений по выделению земельного участка под строительство и распространял действие статьи 30.1 Земельного кодекса РФ только на правоотношения, возникшие после 01 октября 2005 года. По мнению общества, нежелание регистрирующего органа рассматривать договор аренды в неразрывной связи с распоряжением Администрации, не основано на действующем законодательстве.

Администрация Великого Новгорода (далее – администрация) в отзыве на апелляционную жалобу просит решение Арбитражного суда Новгородской области от 24 ноября 2006 по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу управления – без удовлетворения. Считает, что статья 30.1 Земельного кодекса РФ вступила в силу с 01.10.2005. До указанной даты законодательством допускалось предоставление земельных участков через процедуру предварительного согласования. Ссылка управления на то, что договор от 14.04.2006 № 9540 не прошел государственную регистрацию до 01.10.2005 является, по мнению администрации, несостоятельной, поскольку в данном случае имеет место комплексное регулирование правовых отношений по осуществлению жилищного строительства. Жилищного строительства, состоящее из распоряжений администрации о предварительном согласовании места размещения объекта. Данный пакет документов устанавливает конкретные права и обязанности по застройке и оплате земельных платежей. Считает, что неисполнение заказчиком (застройщиком) обязанности по регистрации договора в установленные распоряжением сроки не является основанием для отказа в его государственной регистрации.

Общество и администрация надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решение суда первой инстанции проверяется в порядке статей 266-269 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя управления, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как видно из материалов дела, на основании заявки общества от 06 мая 2005 года и в соответствие с решениями городской Думы от 24.09.1998 № 447 «Об утверждении Положения о регулировании градостроительной деятельности на территории Великого Новгорода», от 26.06.2003 № 568 «Об утверждении Положения о порядке проведения общественных обсуждений (слушаний) намечаемой градостроительной деятельности на территории Великого Новгорода», от 24.06.2004 № 747 «О регулировании земельных отношений в Великом Новгороде», статьей 1.3.1.2 Правил землепользования и застройки в Новгороде, утвержденных решением Новгородской городской Думы от 19.12.1996 № 36, постановлением Администрации города от 02.08.2002 № 127 «Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения проектов границ земельных участков» Администрация Великого Новгорода приняла распоряжение от 29.07.2005 № 3677рм «О предварительном согласовании обществу места размещения комплекса жилых домов, утверждении проекта границ земельного участка по улице Шимской в квартале 145 города (лист дела 11).

12 сентября 2005 года Администрация Великого Новгорода и общество заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814500:9906. Пунктом 1.1 данного договора предусмотрено, что арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 1 год указанный земельный участок для проектирования комплекса жилых домов (лист дела 12).

На основании обращения общества от 03.04.2006 № 566-П, распоряжения Администрации города от 29.07.2005 № 3677рм администрация приняла распоряжение от 13.04.2006 № 1621рм «Об утверждении проекта границ земельного участка по улице Шимской в квартале 145 города и предоставлении его в аренду ООО «Ультра-Н» для строительства комплекса жилых домов» (лист дела 14).

Между администрацией и обществом 14 апреля 2006 года заключен договор аренды земельного участка № 9540 для строительства комплекса жилых домов на срок два года шесть месяцев.

16 мая 2006 года общество с ограниченной ответственностью «Ультра-Н» обратилось с заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Новгородской области о регистрации договора от 14.04.2006 № 9540 аренды земельного участка с кадастровым номером 53:23:7814500:0093, расположенного по адресу: <...> заключенного обществом с Администрацией Великого Новгорода (лист дела 51).

Письмом от 14.07.2006 № 01/051/2006-498 управление отказало в государственной регистрации договора от 14.04.2006 № 9540 аренды указанного земельного участка, в связи с непредставлением обществом в течение установленного законом срока документов, подтверждающих соблюдение требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (лист дела 9).

18 сентября 2006 года общество повторно обратилось в управление с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка под строительство, приложив документы, подтверждающие наличие предварительного согласования администрацией места расположения комплекса жилых домов.

Управление, рассмотрев данное заявление общества, письмом от 23.10.2006 № 5584/1 на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ также отказало обществу в государственной регистрации указанного договора, посчитав, что он не соответствует требованиям статьи 30.1 Земельного кодекса РФ (лист дела 62).

Суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные основания для отказа в государсвтенной регистрации договора аренды земельного участка ошибочными.

Согласно положениям абзацев 4, 10 статья 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон о государсвтенной регистрации) основаниями для отказа в государсвтенной регистрации являются несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствие с настоящим Федеральным законом для государсвтенной регистрации права.

В силу статьи 26 Закона о государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для ее проведения и предусмотренные статьей 17 Закона о государственной регистрации. Данные документы должны соответствовать требованиям, установленным статьей 18 названного Закона.

В данном случае общество вместе с договором аренды представило в управление документы, подтверждающие наличие предварительного согласования администрацией места расположения комплекса жилых домов.

Управление, рассмотрев указанное заявление и приложенные к нему документы, отказало обществу в государсвтенной регистрации договора аренды от 14.04.2006 № 9540, в связи с его несоответствием требованиям статьи 30.1 Земельного кодекса РФ.

Статьей 30.1 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Названной нормой права изменен порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство, так как в отличие от положений статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для указанных целей предоставляются теперь в собственность или в аренду исключительно на аукционе.

Статья 30.1 Земельного кодекса вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

В данном случае процедура согласования обществу земельного участка для строительства жилого дома в соответствие с действовавшем на тот период законодательством была начата до вступления в силу указанной статьи. Таким образом, правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка, возникли до вступления данной правовой нормы в силу.

Кроме того, управление не оспаривает, что обществом вместе с заявлением о государсвтенной регистрации были представлены документы, необходимые для ее проведения, предусмотренные статьей 17 Закона о государственной регистрации, и соответствующие требованиям, статьи 18 названного Закона.

В связи с чем, у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в государсвтенной регистрации договора аренды от 14.04.2006 № 9540.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы управления и отмены суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 24 ноября 2006 по делу № А44-1903/2006-3 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области – без удовлетворения.

Председательствующий Н.Н. Осокина

Судьи А.В. Потеева

О.Ю. Пестерева