Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "ЭС-ЭЙ-ДИ"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.09.2018 по делу № А32-42655/2016
по заявлению Администрация города Сочи
к Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью фирма
"ЭС-ЭЙ-ДИ"
о признании незаконным отказа,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, согласно которого просит:

- признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская;

- обязать управление погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 общей площадью 9160 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, заключенного между муниципальным образованием город – курорт Сочи с одной стороны и общества с ограниченной ответственностью «Эс-Эй-Ди», г. Сочи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью фирма "ЭС-ЭЙ-ДИ" (далее – общество).

Решением суда от 21.09.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу изменить и принять по делу новый судебный акт о признании законным отказа управления в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24, общей площадью 9 160 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская.

Жалоба мотивирована нарушением норм процессуального права, поскольку судом первой инстанции не были рассмотрены возражения общества относительно перехода из предварительного судебного заседания и рассмотрения дела по существу, а также о дате назначения судебного заседания. Также податель жалобы ссылается на то, что на спорном земельном участке находится объект (жилой комплекс) незавершенного строительства сл степенью готовности 7% на площади застройки 3 864, 3 кв.м., право собственности общества, на которое зарегистрировано 10.12.2007. Администрацией не представлено надлежащее уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества № 4900009267 от 01.11.2013. Уведомление о расторжении договора в адрес арендатора направлено 02.06.2018, в связи с чем арендатором не соблюден срок уведомления арендатора, установленный законом. К заявлению о внесении в ЕГРЮЛ записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды
№ 4900009267 от 01.11.2013, не приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 05.06.2002 № 2508 аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого комплекса с 01.04.2002 по 01.04.2005 (пункт 1.3).

Постановлением главы города Сочи от 25.04.2005 № 1500 обществу продлена аренда земельного участка на три года. Сторонами заключено дополнительное соглашение от 04.05.2005 № 2 к договору аренды от 05.06.2002 № 2508, которым срок договора установлен до 01.04.2008.

Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 № 963 обществу установлен срок до 01.04.2011 аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2008 № 4900004779 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 01.04.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 № 1938 земельный участок предоставлен обществу в аренду на три года для строительства жилого комплекса. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.11.2013 № 4900009267 аренды земельного участка для строительства жилого комплекса до 28.08.2016.

Согласно пункту 2.4 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ЕГРП внесена запись от 27.01.2014 № 23-23-50/016/2014-051 о государственной регистрации договора аренды.

02.06.2016 департамент направил обществу уведомление от 01.06.2016 № 03605/0205-16 об отказе от продления договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 на новый срок, а также о необходимости возврата земельного участка по истечении срока действия договора (28.08.2016).

На основании вышеуказанного уведомления департамент направил в управление заявление о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24.

В сообщении от 21.10.2016 № 23/050/600/2016-7991 управление отказало администрации в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24.

Отказ мотивирован тем, что на спорном земельном участке расположены три объекта капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ООО Фирма «Эс-Эй-Ди». Один из них является незавершенным строительством объектом, который, как и указанный земельный участок, имеет обременение в виде ипотеки на основании договоров долевого участия. При наличии на спорном земельном участке обременения в виде договоров долевого участия и ипотеки регистрационная запись об аренде земельного участка не может быть погашена на основании уведомления арендодателя от 01.06.2016 № 13605/02-05-16 об отказе от договора аренды.

Кроме того, отказ мотивирован отсутствием документов, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок.

Полагая, что отказ в государственной регистрации противоречит действующему законодательству, администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), действующим на момент совершения оспариваемого отказа, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Пунктом 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 и пунктом 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Обращаясь в управление с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24 в виде аренды в пользу общества, администрация исходила из факта прекращения арендных отношений в виду истечения срока договора аренды от 01.11.2013 № 4900009267, в обоснование чего представила уведомление от 01.06.2016 № 13605/02-05-16.

Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, управление указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды этого участка на основании договоров долевого участия и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых действий, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267 заключен на срок до 28.08.2016.

Пунктом 2.4 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

До истечения срока действия договора арендодатель уведомил общество об отсутствии волеизъявления на продление указанного договора аренды, в связи с чем договор аренды от 01.11.2013 № 4900009267 прекратил свое действие с 28.08.2016 и не мог быть возобновлен на неопределенный срок при наличии возражений арендодателя.

Направленное администрацией в адрес общества уведомление подтверждает выражение арендодателем воли на прекращение арендных отношений после истечения срока договора.

При этом в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомление от 01.06.2016 № 13605/02-05-16, направленное администрацией по адресу государственной регистрации общества, считается надлежаще доставленным.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», извещение считается доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

При названных обстоятельствах, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа не было предусмотренных статьей 20 ФЗ № 122-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод управления о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ и подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, судом отклонен как несостоятельный, поскольку названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края 05.02.2018 по делу № А32-29702/2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2018 и постановлением суда кассационной инстанции от 29.08.2018, обществу отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 9160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24, о понуждении к принятию соответствующего решения, подготовке, подписанию и направлению обществу трех экземпляров проекта договора аренды земельного участка в целях завершения строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок не менее трех лет.

Судебные акты мотивированы тем, что общество как субъект зарегистрированного до 01.03.2015 права собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства реализовало право на однократное приобретение такого участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Основания для повторного предоставления обществу земельного участка в этих же целях без проведения торгов у администрации отсутствовали независимо от того, что решение о резервировании земельного участка не принималось.

Также в рамках указанного дела суды констатировали недействительность (ничтожность) договоров от 01.09.2008 № 4900004779, от 01.11.2013 № 4900009267 как заключенных на новый срок с нарушением публичных процедур (без проведения торгов).

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ в государственной регистрации прекращения обременения (ограничения) прав на земельный участок в виде аренды, изложенный в сообщении (письме) управления от 21.10.2016 № 23/050/600/2016-7991, является незаконным.

В апелляционной жалобе общество указывает, что третьим лицом суду первой инстанции заявлено возражение против рассмотрения дела в его отсутствие в судебном заседании 17.09.2018. Согласно сведениям картотеки арбитражных дел на официальном сайте арбитражных судов, данное возражение подано в суд первой инстанции 14.09.2018.

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с АПК РФ требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Таким образом, рассмотрев дело в судебном заседании 17.09.2018 в отсутствие третьего лица, заявившего возражение против рассмотрения дела в его отсутствие, суд первой инстанции нарушил норму части 4 статьи 137 АПК РФ.

При оценке влияния данного нарушения на законность и обоснованность судебного акта апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.08.2017 по делу
№ А32-175/2017, от 09.08.2017 по делу № А63-11601/2016, нарушение части 4 статьи 137 АПК РФ не относится к процессуальным нарушениям, влекущим безусловную отмену судебного акта.

Таким образом, довод апелляционной инстанции не свидетельствует о существовании обстоятельств, являющихся в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ основанием для перехода апелляционным судом к рассмотрению настоящего дела по правилам суда первой инстанции.

В силу части 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Заявленное третьим лицом возражение не содержит объективных причин невозможности перехода из предварительного в судебное заседание, заявитель не обосновал, чем нарушены его права при переходе из предварительного в судебное заседание.

Равным образом обществом не представлены в суд апелляционной инстанции доводы о существовании обстоятельств, которые свидетельствовали бы о принятии судом первой инстанции неправильного по существу решения.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что при наличии возражения общества суд первой инстанции неправомерно перешел к рассмотрению спора по существу из предварительного судебного разбирательства в судебное заседание, в котором рассмотрел спор по существу, подлежит отклонению, поскольку не свидетельствует об основании отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу
№ А32-42655/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.С. Филимонова

Судьи Т.Г. Гуденица

О.Ю. Ефимова