Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ТПО "Вежетеско" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2014 по делу № А32-31495/2013

по иску ООО "ТПО Вежетеско"

к ответчику - ООО "Кубанское агентство оценки"

при участии третьих лиц - администрации муниципального образования г. Краснодара, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара

о признании недостоверным отчета об оценке нежилого помещения

принятое в составе судьи Коржинек Е.Л.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ТПО "Вежетеско" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" о признании недостоверным отчета об оценке № М-12-35-295 нежилого помещения магазина литер А, расположенного по адресу <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования г. Краснодара, Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодара.

Решением от 22.10.2014 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что величина стоимости объекта, которая оспаривается истцом, установлена решением Городской Думы г. Краснодара от 22.12.2011 № 22п.3. В рамках дела № А32-33004/2012 истец обращался с требованием о признании недействующим решения городской Думы г. Краснодара в данной части, в удовлетворении требований отказано вступившим в законную силу решения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что предлагаемая цена имущества 31880000 рублей определена на основании отчета о рыночной оценке ООО «Кубанское агентство оценки». Оценка проведена неправильно, оценщиком неверно указана площадь земельного участка, не учтено что помещения требуют ремонта, процент износа оценщиком занижен, неправильно определена скидка на торг, оценщиком не проводилась корректировка на площадь, не учтено наличие красной линии и охранной зоны в составе земельного участка, дорог, пешеходной зоны, нахождение люков подземных коммуникаций. Согласно отчету СОО НП «Сибирь» рыночная стоимость объекта составляет 17442271 рубль.

В апелляционной жалобе ООО ТПО «Вежетеско» заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал, поддержал ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Представитель ООО "Кубанское агентство оценки" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2012 год, утвержденной решением городской Думы Краснодара от 22.12.2011 № 22п.3, внесены арендуемые ООО ТПО «Вежетеско» муниципальные нежилые помещения по ул. им. Тургенева, 187 в г. Краснодаре, о чем сообщено арендатору письмом от 03.10.2012 (т. 1 л.д. 15).

К названному письму приложен проект договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Краснодар, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества – субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с единовременной оплатой (т. 1 л.д. 16-17).

В приложении № 1 к проекту договора определена цена нежилого здания магазина литер А по ул. им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м и расположенного под ним земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:1177, общей площадью 1280 кв.м в размере 31880000 рублей (т. 1 л.д. 18).

Цена объекта определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № М-12-35-295, подготовленного ООО «Кубанское агентство оценки земли» (т. 2 л.д. 22-89).

Полагая, что указанный отчет о рыночной оценке объекта приватизации является недостоверным, ООО ТПО «Вежетеско» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно частям 1 и 2 статьи 4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

В соответствии с прогнозным планом (программы) приватизации муниципального имущества города г. Краснодара на 2012 год, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 22.12.2011 № 22п.3 в редакции решения Думы от 25.09.2012 № 34п.8, арендуемые ООО ТПО «Вежетеско» нежилые помещения внесены в перечень объектов муниципальной собственности г. Краснодара, подлежащих приватизации в порядке реализации преимущественного права субъектов малого среднего предпринимательства на их приобретения.

В пункте 2 приложения № 3 к программе приватизации установлено, что нежилое помещение магазина литер А, площадью 783,8 кв. м и расположенный под ним земельный участок, находящиеся по адресу: <...>, включены в перечень имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества. В приложении указана нормативная цена предлагаемой к реализации недвижимости в размере 31880000 рублей.

По правилам статей 6, 8, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений № М-12-35-295 – т. 1 л.д. 19-154) положены в основу решения городской Думы от 22.12.2011 № 22п.3 в редакции решения Думы от 25.09.2012 № 34п.8.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае обязательности величины стоимости объекта оценки, оспаривание ее достоверности, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из приведенных норм и учитывая изложенные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

При наличии решения публичного образования, об утверждении выкупной стоимости арендуемого муниципального имущества удовлетворение требований о признании недостоверными результатов оценки не защитит нарушенные интересы лица, желающего воспользоваться правом на приватизацию такого имущества.

С учетом указанных выше разъяснений судом первой инстанции сделан вывод о том, что общество имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего, по его мнению, завышенную нормативную цену выкупа муниципального имущества. В рамках рассмотрения такого спора согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В данном случае величина стоимости объекта, оспариваемая истцом по настоящему делу, установлена решением городской Думы Краснодара от 22.12.2011 № 22п. 3 в редакции решения Думы от 25.09.2012 № 34п.8.

ООО ТПО «Вежетеско» обращалось в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием о признании недействующим пункта 2 Перечня объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодара, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежащих приватизации в 2012 году в порядке реализации преимущественного права «Нежилое здание магазина литер А по ул.им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м и расположенный под ним, в рамках дела № А32-33004/2012.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2013 в удовлетворении заявления ООО ТПО «Вежетеско» отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2013 решение оставлено без изменения.

В передаче дела № А32-33004/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2013, принятых по указанному делу, отказано определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.10.2013 № ВАС-13761/13.

Основанием для оспаривания плана приватизации по названному делу являлось указание ООО «Вежетеско» на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0137002:117 площадью 1280 кв.м не подлежит приватизации, приватизации подлежит участок с иной площадью.

Указанные доводы в ходе рассмотрения дела № А32-33004/2012 были оценены судами первой и кассационной инстанции и не приняты, поскольку истцом не представлены доказательства возможности предоставления земельного участка иной площадью.

При рассмотрении названного выше дела № А32-33004/2012 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137002:117 дорога общего пользования и инженерные коммуникации отсутствуют.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рамках рассмотрения настоящего дела оснований для повторного пересмотра рыночной оценки стоимости объекта приватизации в судебном порядке, при наличии названного выше судебного акта вступившего в законную силу, не имелось.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что рыночная стоимость недвижимого имущества – здания магазина литер А общей площадью 783,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, определена в размере 31880000 рублей, из них: стоимость земельного участка – 19741000 рублей, стоимость здания магазина литер А – 12139000 рублей.

Судом первой инстанции по ходатайству истца определением от 09.12.2013 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0137002:177 общей площадью 1280 кв.м.

Проведение экспертизы поручено ФБУ «Краснодарская лаборатория судебных экспертиз «Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 4227/09-3/16.1 от 31.07.2014 (т. 2 л.д. 3-20) рыночная стоимость земельного участка, на котором расположено здание магазина составляет 27100947 рублей.

Указанная стоимость земельного участка определена по состоянию на июль 2014 года.

Однако, рыночная стоимость объекта по оспариваемому отчету об оценке рыночной стоимости определена на дату оценки – 30.08.2012.

В суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе истцом заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В ходатайстве о назначении дополнительной экспертизы истец просит поставить перед экспертом следующие вопросы:

1) каков размер земельного участка фактически занятый дорогой на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137002:177?

2) является ли дорога местом общего пользования или используется исключительно для обслуживания нежилого здания магазина литер А по ул. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м?

3) каков размер земельного участка занятый под охранной зоной общегородских инженерных коммуникаций?

4) каков размер земельного участка занятый под охраной зоной инженерных коммуникаций используемых исключительно для обеспечения объекта – нежилого здания магазина литер А по ул. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м?

5) имеются ли другие объекты общего пользования на спорном земельном участке (тротуары, площадки, автостоянки, проходы, проезды и пр.)?

6) какой минимальный размер земельного участка необходим для обслуживания нежилого здания магазина литер А по ул. им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м?

7) каково пятно застройки нежилого здания магазина литер А по ул. им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м?

8) имеются ли красные линии вблизи нежилого здания магазина литер А по ул. им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м? Если да, то на каком расстоянии они расположены от здания и как они проходят?

9) какие объекты проходят за этими линиями?

10) имеются ли красные линии на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137002:177 общей площадью 1280 кв.м?

11) какова рыночная стоимость земельного участка необходимого для обслуживания нежилого здания литер А по ул. им. Тургенева, 187, общей площадью 783,8 кв.м?

Указанные вопросы дублируют вопросы, указанные судом первой инстанции в определении о назначении судебной экспертизы ФБУ «Краснодарская лаборатория судебных экспертиз».

Из названных вопросов следует, что у заявителя жалобы имеются возражения относительно определения площади и границ земельного участка, на котором расположено подлежащий приватизации объект.

Таким образом, основанием для признания отчета о рыночной стоимости недостоверной является завышение площади земельного участка, на котором находится подлежащий приватизации объект недвижимого имущества, поскольку на участке находится дорога общего пользования, инженерные коммуникации, красные линии. По мнению заявителя жалобы, в связи с наличием указанных объектов на земельном участке его фактическая площадь подлежит уменьшению, что, соответственно, влияет на рыночную стоимость земельного участка.

В силу статьи 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" нормативная цена подлежащего приватизации муниципального имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ. Начальная цена приватизируемого муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2006 № 87, нормативная цена подлежащего приватизации муниципального недвижимого имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 13 Требований к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО № 3).

В обоснование своих доводов заявитель жалобы не приводит сведений о несоответствии отчета конкретным требованиям стандартов оценочной деятельности, а указанные истцом доводы об отсутствии необходимости для использования спорного объекта недвижимости всей площади земельного участка, выделенного для приватизации, не может свидетельствовать о недостоверности оценки рыночной стоимости данного земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем. Фактически заявителем жалобы приводятся доводы о неправильном межевании земельного участка.

Следовательно, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств недостоверности оценки, проведенной ответчиком.

Заявитель жалобы не приводит конкретных доводов о нарушении ответчиком стандартов проведения оценки, требуя проведения судебной экспертизы относительно тех обстоятельств, которые не могут влиять на достоверность отчета рыночной стоимости (межевание земельного участка и определение его границ).

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, необходимость в проведении дополнительной экспертизы отсутствует, так как ответы на поставленные заявителем жалобы вопросы не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2014 по делу № А32-31495/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Ковалева Н.В.

Чотчаев Б.Т.