Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц: Роговик Андрея Евгеньевича, общества с ограниченной ответственностью "Актиния", Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону,

о сносе нежилого здания,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Чагаян Нели Федоровне, Лоик Дмитрию Ивановичу (далее – предприниматели, ответчики) о сносе самовольно возведенного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596 общей площадью 340,3 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 53-55.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Роговик Андрей Евгеньевич, общество с ограниченной ответственностью «Актиния».

В обоснование заявленных требований департамент сослался на то, что 15.06.2006 департаментом заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 29059 № 29059. Согласно п.1.1 указанного договора, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53- 55 предоставляется для использования в целях эксплуатации магазина и кафе. В настоящий момент в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25, общей площадью 5037+/-25 кв. м, с разрешенным использованием - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Ростов-наДону, ул. Большая Садовая, 53-55 в пользу Чагаян Н.Ф., Роговика А.Е.

11.09.2013 за ООО «Актиния» зарегистрировано право собственности на нежилое здание, площадью 340,3 кв. м, этажность: 2, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 53-55. В настоящий момент в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0050523:596, общей площадью 340,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53-55 за Чагаян Н.В. (на 1/3 долю в праве), Лоиком Д.И. (на 2/3 доли в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.07.2018. Ссылаясь на то, что спорный объект возведен без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в нарушение условий договора аренды земельного участка № 29059 от 15.06.2006 предоставленного для использования в целях эксплуатации магазина и кафе, истец обратился в суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований истец ссылался на тот факт, что спорный объект построен в отсутствие разрешения на строительство, а также то, что земельный участок для строительства не предоставлялся.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2019 г. исковые требования удовлетворены.

Разрешая дело, суд указал следующее. Получив разрешение на строительство на участке, не предоставленном для этих целей, ответчики не вправе ссылаться на законность такого разрешения. Институт регулирования самовольной постройки не связывает ее юридическую судьбу с оценкой добросовестности приобретателя. Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22, 23 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Судом установлено, что спорный земельный участок предоставлен ООО «Актиния» в аренду в 2006 году Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по договору аренды земельного участка от 15.06.2006 N 29059. В дальнейшем ответчики, приобретя спорное здание, расположенное на земельном участке, автоматически стали арендаторами по указанному договору. При этом при наличии арендных отношений с ответчиками публично-правовое образование не утратило владение земельным участком (собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца). Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, в том числе на основании договора аренды, оно не выбывает из владения собственника.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к настоящему иску срок исковой давности не применяется.

Поскольку для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца, отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства, установлено в рамках настоящего дела и является основанием для признания нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596 самовольной постройкой. При этом соответствие самовольной постройки градостроительным, строительным нормам и правилам, не является значимым обстоятельством. Поскольку возведение объекта с соблюдением установленных правил на участке, не предоставленном для этих целей, не может являться основанием для сохранения такого объекта. При таких обстоятельствах, требование департамента о сносе самовольно возведенного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596 удовлетворено.

Не согласившись с указанным решением, ответчики обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований департамента отказать в полном объеме.

В обоснование своей позиции ответчики указывают, что вывод суда первой инстанции о возведении ООО «Актиния» спорного здания с нарушением разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:25 противоречит представленным в материалы дела документам и сделан при неправильном применении норм материального права.

Так, ООО «Актиния» было получено разрешение на строительство №RU61310000-6954-1 от 18.02.2009г. в отношении магазина (2 этажа, общая площадь 318,01 кв.м.) на земельном участке площадью 5037 кв.м., по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, дом 53-55. Таким образом, ООО «Актиния» был соблюден порядок строительства в отношении спорного здания. Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону были проверены все представленные ООО «Актиния» документы, в том числе права на земельный участок. Собственник земельного участка муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» в лице уполномоченного органа - Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону дал свое согласие на возведение ООО «Актиния» спорного строения на земельном участке кадастровый номер 61:44:0050523:25.

Как следует из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №29059 от 15.06.2006г., земельный участок кадастровый номер 61:44:0050523:25 был предоставлен в аренду ООО «Актиния» на срок более 38 лет. Согласно п.1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. В соответствии с подп. 2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Следовательно, ООО «Актиния» имело право возводить на земельном участке кадастровый номер 61:44:0050523:25 спорное строение и получило на это согласие собственника земельного участка в лице надлежащего муниципального органа, уполномоченного на это действующим законодательством. Какой-либо регламент обращения за согласованием строительства в Департамент имущественно-земельных отношений города отсутствует, следовательно, даже если бы такое обращение состоялось, оно было бы оставлено без рассмотрения или передано по подведомственности в Департамент архитектуры и градостроительства города.

Кроме того, после возведения строения между ЗАО «Актиния» и истцом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым доля в арендуемом земельном участке увеличена с 20/1000 до 50/1000 именно в связи с возведением строения и увеличением принадлежащей ЗАО «Актиния» площади недвижимости на земельном участке. Таким образом, истец признал возведение соответствующего строения законным.

Также ответчиками указано, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о невозможности применения последствий пропуска истцом установленного законом трехгодичного срока исковой давности. Право собственности ООО «Актиния» на спорное здание зарегистрировано 11.09.2013г. запись №61-61-01/270/2013-877. Факт осведомленности истца, как представителя муниципального образования «город Ростов-на-Дону», о возведении ООО «Актиния» на земельном участке кадастровый номер 61:44:0050523:25, по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, дом 53-55, спорного здания подтверждается следующими обстоятельствами:

- выдача разрешения на строительство №RU61310000-6954-1 от 18.02.2009г.;

- акт обследования земельного участка №2311 от 19.11.2012г.;

- увеличение доли предоставленного в аренду ООО «Актиния» земельного участка кадастровый номер 61:44:0050523:25 с 20/1000 до 50/1000 (дополнительное соглашение №1 от 20.06.2016г. к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №29059 от 15.06.2006г.).

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №29059 от 15.06.2006г. (в редакции дополнительного соглашения №1 от 20.06.2016г.) предусматривает расчет доли в праве аренды ответчиков с учетом площади спорного здания, что предполагает передачу земельного участка в исключительное владение ответчиков в части, занятой спорным зданием.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав » применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Между тем, проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что спорное строение соответствует градостроительным, пожарно-техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям и нормам, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, правила о сроках исковой давности распространяются на соответствующее требование в общем порядке.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В дополнении к апелляционной жалобе ответчиком Чагаян Н.Ф. указано также следующее.

Департамент, хотя и выполняет функции арендодателя земельного участка от имени муниципального образования, однако не наделен полномочиями по проверке проектной документации объекта капитального строительства на соответствие утверждённой градостроительной документации и не имеет в своей структуре специалистов, которые дублировали бы полномочия Департамента архитектуры. По этой причине согласование с Департаментом как с арендодателем земельного участка размещения конкретного объекта капитального строительства возможно исключительно после проверки его соответствия обязательным требованиям органом, уполномоченным в сфере осуществления градостроительной деятельности.

Заключая дополнительное соглашение к договору аренды, департамент не мог не осознавать, что своими действиями, по сути, создаёт у арендатора представление о законности действий по застройке участка и наличии согласования строительства с департаментом, как органом, уполномоченным на осуществление от имени государства полномочий собственника (арендодателя).

В соответствии со статьёй 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ, злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права. С учётом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу. При этом непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Заключив договор аренды земельного участка №29059 от 15.06.2006 г., занятого объектом недвижимости, департамент подтвердил возможность его передачи в индивидуальное пользование с целью использования для осуществления коммерческой деятельности. При этом договор не содержал каких-либо оговорок, препятствующих осуществлять правомочия по владению и пользованию участком.

Следовательно, по мнению апеллянтов, ООО «Актиния» имело право возводить на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25 спорную пристройку и получило на это согласие собственника земельного участка в лице надлежащего муниципального органа, уполномоченного на это действующим законодательством.

Спорная пристройка по своему назначению и фактическому использованию полностью соответствует установленному договором аренды №29059 от 15.06.2006г. виду разрешенного использования земельного участка - для использования в целях эксплуатации магазина и кафе.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали свои позиции по настоящему делу.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и третьих лиц, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.06.2006 департаментом заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 29059 № 29059. Согласно п.1.1 указанного договора, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 53- 55 предоставляется для использования в целях эксплуатации магазина и кафе.

В настоящий момент в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25, общей площадью 5037+/-25 кв. м, с разрешенным использованием - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Ростов-наДону, ул. Большая Садовая, 53-55 в пользу Чагаян Н.Ф., Роговика А.Е.

ООО «Актиния» было получено разрешение на строительство №RU61310000-6954-1 от 18.02.2009г. в отношении магазина (2 этажа, общая площадь 318,01 кв.м.) на земельном участке площадью 5037 кв.м., по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, дом 53-55.

Как следует из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №29059 от 15.06.2006г., земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25 был предоставлен в аренду ООО «Актиния» на срок более 38 лет.

Возводимое на основании разрешения на строительство №RU61310000-6954-1 от 18.02.2009г. спорное здание (магазин) по своему назначению полностью соответствовало установленному договором аренды №29059 от 15.06.2006г. виду разрешенного использования земельного участка - для использования в целях эксплуатации магазина и кафе.

После возведения строения между ЗАО «Актиния» и истцом было заключено дополнительное соглашение №1 от 26.06.2016 к договору аренды земельного участка, которым доля в арендуемом земельном участке увеличена с 20/1000 до 50/1000 в связи с возведением строения и увеличением принадлежащей ЗАО «Актиния» площади недвижимости на земельном участке.

Право собственности ООО «Актиния» на спорное здание зарегистрировано 11.09.2013г., запись №61-61-01/270/2013-877, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АИ №708000 от 02.12.2014г.

Роговик Андрей Евгеньевич приобрел данное здание на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 28.04.2016, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 19.05.2016, запись регистрации 61-61/001-61 /001 /030/2016-5226/2.

На основании договора купли-продажи от 24.01.2017 спорное здание перешло в собственность Лоика Дмитрия Ивановича (2/3 доли) и Чагаян Нели Федоровны (1/3 доля). Право собственности ответчиков на спорное здание зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2017.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением экспертов № 2018/216 от 18.12.2018 здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:25. При проведении экспертом натурного осмотра была проведена геодезическая съемка нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596, в результате выполнения геодезических измерений определено фактическое местоположение спорного здания на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050523:25. Фактические координаты здания определены по наружным граням стен. На основании данных полученных геодезических измерений экспертом было выполнено наложение фактических координат контура нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0050523:596 на границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:25 согласно данным ЕГРН. В результате проведения геодезических работ по определению местоположения границ земельных участков и строений по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, №53-55 установлено, что здание с кадастровым номером 61:44:0050523:596 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050523:25 и не имеет выступающих частей за границы земельного участка по сведениям ЕГРН.

Расхождение в площади спорного здания (318 м2 в разрешении на строительство, по факту 340 м2) связано с выполнением внешних ограждающих стен меньшей толщиной по причине применения более эффективных теплоизолирующих материалов по сравнению с газоблоком, невыполнением в натуре предусмотренных проектом межкомнатных перегородок. В заключении №2018/216 от 18.12.2018 указано, что произведенная по сравнению с техническим паспортом от 20.07.2010 перепланировка помещений в спорном здании не требует получения разрешения на строительство.

Экспертами установлено, что в помещениях (сравнительно с данными технического паспорта от 20 июля 2010 г) произведена частичная перепланировка, учитывающая технологические особенности производства ресторана «Макдоналдс» для возможности размещения оборудования, а также устройство вентиляции, подъемника груза. Произведена замена оконных блоков на металлопластиковые, замена входных дверей на металлические. Установлена раздвижная стеклянная перегородка для возможности подачи блюд в торговый зал, а также для возможности использования рабочими кухни одного из эвакуационных выходов.

Экспертом установлено, что данные перепланировки не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного Кодекса РФ, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, законодательство устанавливает приоритет норм Земельного кодекса в регулировании земельных отношений, а нормы Гражданского кодекса могут применяться к регулированию земельных отношений комплементарно. Данное утверждение подтверждается положениями, содержащимися в статье 264 ГК РФ, согласно которым лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В данном случае необходимо руководствоваться специальными номами, которые установлены Земельным кодексом РФ.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьёй 40 кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи. Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено право арендатора земельного участка возводить на нём объекты капитального строительства в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Указанные нормы в их системной взаимосвязи с положениями, установленными ст. ст. 36, 37, 41, 42 Градостроительного кодекса РФ позволяют сделать вывод о том, что ООО «Актиния» имело право возвести на спорном земельном участке объект капитального строительства, соответствующий его целевому назначению и разрешённому использованию при условии соблюдения обязательных требований и получения предусмотренных законом разрешений.

Кроме того, возможность размещения объектов капитального строительства на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» и предоставленных в аренду собственникам существующих объектов недвижимости прямо предусмотрены пунктом 18 приложения №1 к Постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 №576.

Доказательств, опровергающих довод ответчиков об отсутствии запретов на размещение на земельном участке объекта капитального строительства, предусмотренного градостроительным регламентом, в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1.1. Положения о Департаменте архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, утверждённого Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 №138, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону является отраслевым (функциональным) органом Администрации города Ростова-на-Дону, осуществляющим функции по реализации полномочий в области градостроительства и регулирования архитектурной деятельности на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», относящихся к компетенции Администрации города Ростова-на-Дону. Пунктом 2.1. Положения к основным задачам Департамента архитектуры отнесено регулирование градостроительной деятельности на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» в пределах, установленных законодательством; В соответствии с пунктом 2.3. Положения на Департамент архитектуры возложены функции по подготовке, утверждению, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков, осуществлению подготовки, регистрации и выдачи разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе линейных объектов, расположенных на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».

Департамент имущественно –земельных отношений заключил договор аренды спорного земельного участка №29059 от 15.06.2006г. и передал его в индивидуальное пользование собственнику расположенного на нём объекта недвижимого имущества для целей осуществления коммерческой деятельности.

Впоследствии департамент неоднократно своими действиями подтверждал законность заключённого договора, а именно:

- принимал от арендатора арендную плату за пользование земельным участком;

- после перехода права собственности на недвижимое и движимое имущество, расположенное в границах участка, заключил с новым собственником дополнительное соглашение к договору.

Сложившийся порядок взаимодействия между органами местного самоуправления, осуществляющими полномочия в сфере земельных и градостроительных отношений, предполагает следующий механизм принятия решения о разрешении строительства объекта капитального строительства на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды.

Департамент архитектуры и градостроительства осуществляет полномочия по подготовке, утверждению и выдаче застройщику градостроительного плана земельного участка, в котором указываются параметры, определённые в части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, в том числе с учётом ограничений, установленных договором аренды земельного участка. На основе указанных параметров застройщик осуществляет подготовку и согласование проектной документации для строительства объекта капитального строительства и представляет её в Департамент архитектуры и градостроительства. Департамент архитектуры в пределах своей компетенции производит проверку представленной проектной документации на соответствие требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Далее, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ Департамент архитектуры выдаёт разрешение на строительство, которое даёт застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Исходя из содержания части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, проверка допустимости размещения объекта капитального строительства на земельном участке, в том числе, исходя из его разрешённого использования, установленного договором аренды, осуществляется именно тем органом, в полномочия которого входит выдача разрешения на строительство. Таким органом на территории города Ростова-на-Дону является Департамент архитектуры и градостроительства.

В данном случае Департамент имущественно –земельных отношений, хотя и выполняет функции арендодателя земельного участка от имени муниципального образования, однако не наделен полномочиями по проверке проектной документации объекта капитального строительства на соответствие утверждённой градостроительной документации и не имеет в своей структуре специалистов, которые дублировали бы полномочия Департамента архитектуры. По этой причине согласование с ДИЗО как с арендодателем земельного участка размещения конкретного объекта капитального строительства возможно исключительно после проверки его соответствия обязательным требованиям органом, уполномоченным в сфере осуществления градостроительной деятельности. После выдачи разрешения на строительство на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды, Департамент архитектуры самостоятельно информирует об этом ДИЗО с целью получения необходимого согласования.

Факт заключения дополнительного соглашения к договору аренды и установление нового размера арендной платы свидетельствуют о том, что строительство объекта капитального строительства осуществлялось арендатором в соответствии с нормами действующего законодательства.

Иное толкование противоречило бы принципам гражданского законодательства о недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Подписание дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы за использование земельного участка завершает процедуру согласования строительства объекта капитального строительства на арендованном земельном участке с органом, уполномоченным на осуществление государственных полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности.

Таким образом, сложившийся порядок взаимодействия между органами местного самоуправления по вопросу согласования строительства на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды, исключает дублирование полномочий и освобождает предпринимателя от необходимости отдельного уведомления ДИЗО о получении разрешения на строительство и начале строительства.

В соответствии со статьёй 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ, злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права. С учётом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу. При этом непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

По буквальному смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина субъекта в осуществлении самовольной постройки.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Поскольку право собственности на строение было в установленном законом порядке зарегистрировано за первоначальным собственником, отсутствует необходимость обращения ответчиков со встречным иском о признании права собственности.

При этом, в рассматриваемом споре оценке подлежит возможность сохранения как самой постройки, так и зарегистрированного права на такую постройку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 23 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015), в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении иска о признании права на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Указанное разъяснение применимо и к настоящему спору.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент принятия решения суда).

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как установлено судом, первоначальный собственник недвижимого имущества осуществил строительство, получив на это соответствующее разрешение.

Ответчики приобрели имущество по договору купли-продажи, при уже состоявшемся факте регистрации права на недвижимое имущество.

Ответчики указывают, что сомнений в легальности возведения объекта на момент приобретения имущества (с учетом неоднократной продажи объекта, наличия разрешения на строительство и заключения дополнительного соглашения к договору аренды) у них не возникало.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года №595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведённом для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2012 №147-О-О пришел к выводу, что обязанность по сносу самовольно возведенного объекта представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Конституционный Суд Российской Федерации в данном Определении пришел также к выводу о том, что абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины.

Вывод о необходимости установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, согласуется с положениями земельного и градостроительного законодательства, содержащими указание на вину как на необходимое условие привлечения к ответственности. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. В силу же статьи 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом приведенных правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации пункт 2 статьи 222 ГК Российской Федерации, таким образом, не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки (Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 147-О-О).

С учетом изложенного, апелляционным судом была дана оценка степени вины ответчиков, как приобретателей спорного объекта и добросовестности их действий.

Судебная коллегия полагает, что ответчики проявил при покупке строения достаточную степень заботливости и осмотрительности для получения соответствующих сведений о законности его постройки, поскольку наличие зарегистрированного права позволяло ответчикам полагать, что регистрация права произведена при надлежащей правовой экспертизе документации регистрирующим органом. Равным образом как и правовая экспертиза документов, предоставленных при переоформлении права собственности в связи с совершением последующих сделок купли-продажи.

При нормальном деловом обороте, контрагент по сделке не обязан запрашивать у регистрирующего органа материалы регистрационного дела и ставить под сомнение законность регистрации права.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050523:25, на котором расположен спорный объект недвижимости, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации магазина и кафе. Соответственно, ответчики обоснованно полагали, что будут использовать земельный участок по его прямому назначению (фактическое пользование соответствует виду разрешенного использования и департаментом не оспаривается).

Исходя из указанного выше толкования, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом, для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Данное разъяснение с учётом положений части первой статьи 222 ГК РФ даёт основание полагать, что для возложения ответственности в виде признания постройки самовольной, и, как следствие, подлежащей сносу, публичный орган должен не только обосновать и доказать наличие каких-либо ограничений или запретов, действующих в отношении земельного участка, на котором она возведена, но также обосновать и доказать тот факт, что её собственник знал или мог знать о существовании таких запретов или ограничений.

Факт получения разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, подписание с арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды, напротив, свидетельствуют о том, что предприниматели проявили в надлежащей мере необходимую заботливость и осмотрительность при приобретении спорного объекта. Каких-либо доказательств, подтверждающих, что им было известно или могло быть известно о наличии ограничений или запретов на строительство спорного объекта на земельном участке, не представлено.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота. Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Как указывалось выше, право собственности ООО «Актиния» на спорное здание зарегистрировано 11.09.2013г. (запись №61-61-01/270/2013-877), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61-АИ №708000 от 02.12.2014 г. Факт осведомленности истца, как представителя муниципального образования «город Ростов-на-Дону», о возведении ООО «Актиния» на земельном участке кадастровый номер 61:44:0050523:25, по адресу: Ростовская область, г.Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, дом 53-55, спорного здания подтверждается следующими обстоятельствами:

- выдача разрешения на строительство №RU61310000-6954-1 от 18.02.2009г.;

- акт обследования земельного участка №2311 от 19.11.2012г.;

Более того, истцом неоднократно путем совершения следующих юридически значимых действий подтверждалась легитимность существования спорного здания:

- подача иска в Арбитражный суд Ростовской области по делу №А53-16987/2014 (решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.10.2014);

- подача иска в Арбитражный суд Ростовской области по делу №А53-14034/2017 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2017).

Судебные акты по делам №А53-16987/2014 и №А53-14034/2017 вынесены с участием истца и ООО «Актиния» и содержат выводы о легитимности возведения спорного здания. Истец при рассмотрении указанных дел требовал оплаты ООО «Актиния» за пользования данной территорией.

Из вышеизложенного следует, что действия ДИЗО в рамках настоящего дела следует квалифицировать как злоупотребление правом.

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах апелляционной и кассационной инстанций по делу № А53-2995/2018. Правовым последствием признания действий ДИЗО имеющими признаки злоупотребления правом является отказ в защите принадлежащего ему права, что в данной ситуации означает отказ в удовлетворении исковых требований.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный объект расположен на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве аренды с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования (эксплуатация магазина и кафе). Согласно заключению экспертизы, назначенной судом, спорный объект соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то отсутствие в договоре аренды возможности застройки, как единственное основание для сноса спорной постройки, с учетом последующего поведения муниципальных властей, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.

Таким образом, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что спорная постройка подлежит сносу.

С учетом изложенного, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования, решение суда надлежит отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.03.2019 по делу №А53-25167/2018 отменить, в иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи Н.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов