Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-проект 2015" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2021 по делу № А32-36020/2017 об отказе в принятии обеспечительных мер по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвест-проект 2015"

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-Стройка" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Юг-Стройка" обществом с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект 2015" заявлено о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок общей площадью 2 573 кв.м., кадастровый номер 23:43:0141008:249, а также на нежилые помещения с условным строительным №4,6,7,8,9,10,11,12,13,14,17 на 1 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе; нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 2 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе; нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 3 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве №С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2021 по делу № А32-36020/2017 в удовлетворении заявления ООО "Инвест-Проект 2015" о принятии обеспечительных мер отказано.

ООО "Инвест-Проект 2015" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявление ООО "Инвест-Проект 2015" о принятии обеспечительных мер в деле о банкротстве преследует цель предотвращения причинения заявителю значительного ущерба, ввиду возможности утраты имущества, являющегося предметом спора по настоящему делу. Заявитель полагает, что наложение ареста на все вышеуказанное имущество обеспечит возможность исполнения судебных актов, а также баланс интересов как должника, так и заявителя, сохранность имущества, сохранение "существующегоположения", предотвращение причинения ООО "Юг-Стройка" ущерба до рассмотрения его требования по существу.

Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Инвест-проект 2015" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Инвест-проект 2015", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2020 признано обоснованным заявление Публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Юг-Стройка".

Суд применил параграф 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство застройщиков), признал общество с ограниченной ответственностью "Юг-Стройка" несостоятельным (банкротом), открыл конкурсное производство сроком на один год.

Конкурсным управляющим утвержден ФИО2. Сообщение о введении процедуры опубликовано в газете "Коммерсантъ" 01.02.2020.

18.03.2021 в судебном заседании по рассмотрению заявления Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика представителем ООО "Инвест-Проект 2015" заявлено о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок общей площадью 2 573 кв.м, кадастровый номер 23:43:0141008:249, а также на нежилые помещения с условным строительным №4,6,7,8,9,10,11,12,13,14,17 на 1 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком1/ЭТ1/2016 от 15.09.2016), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе; нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 2 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве № С/Л1/Ком2/ЭТ2/2017 от 15.09.2017), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе; нежилые помещения с условным строительным №1,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14 на 3 этаже в первом подъезде (согласно договору участия в долевом строительстве № С/Л1/КомЗ/ЭТЗ/2016 от 15.09.2016), расположенные по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Принятие обеспечительных мер в рамках дела о банкротстве осуществляется в соответствии с положениями главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 46 Закона о банкротстве).

В силу частей 1, 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55, следует, что затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества. В целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии их обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 разъяснено, что при оценке доводов заявителя в соответствии с ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требование о принятии обеспечительных мер мотивировано тем, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника рассматривается заявление Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае (Фонд защиты дольщиков Кубани) о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика, согласно которому просит, в том числе, передать Фонду права застройщика (право аренды) должника на земельный участок общей площадью 2 573 кв.м, кадастровый номер: 23:43:0141008:249, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - многоэтажным жилым домом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Солнечной в г. Краснодаре.

При этом, как указал заявитель, до настоящего момента не рассмотрено заявление ООО "Инвест-Проект 2015" о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 64 739 173 руб., основанной на договорах участия в долевом строительстве, а также заявление конкурсного управляющего о признании недействительными сделок, в том числе, договора уступки права аренды земельного участка от 11.07.2014, заключенного между должником и ООО "Инвест-Проект 2015", предметом которого является предоставление в пользование земельного участка общей площадью 2 573 кв.м, кадастровый номер: 23:43:0141008:249.

Заявитель полагает, что в случае удовлетворения заявления ООО "Инвест-Проект 2015" о включении в реестр, его требования будут удовлетворяться от реализации вышеуказанного недвижимого имущества, а в случае удовлетворения заявления конкурсного управляющего о признании договора уступки права аренды недействительным, будут применены последствий недействительности сделки в виде прекращения права аренды должника на указанный земельный участок и восстановления права аренды земельного участка ООО "Инвест-Проект 2015". Принятие обеспечительных мер обеспечит баланс интересов как должника, так и заявителя, направлено на сохранность имущества, сохранение существующего положения, а также на предотвращение причинение должнику ущерба до рассмотрения его требования по существу.

При принятии обеспечительных мер суд должен соблюдать баланс интересов обеих сторон.

Из положения части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что право залога на объекты долевого строительства, земельный участок и иные объекты возникает у залогодержателя (участника долевого строительства) с момента государственной регистрации договора долевого строительства.

В данном случае, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что, в случае включения денежного требования ООО "Инвест-Проект 2015", преобразовавшегося из требования о передаче нежилых помещений, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора считаются обеспеченными залогом нежилого помещения при этом, независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

1.Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

2.В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3.Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиком в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (здесь и далее - в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10-201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

В рассматриваемом случае многоквартирный дом, в котором расположены перечисленные заявителем нежилые помещения, расположенный по адресу: <...>, в Прикубанском внутригородском округе, строительством не завершен, в эксплуатацию не сдан, право собственности должника на данный объект не зарегистрировано.

Соответственно, требования участников строительства считаются обеспеченными залогом права аренды земельного участка общей площадью 2 573 кв.м, кадастровый номер: 23:43:0141008:249, и строящегося в границах этого участка многоквартирного дома в целом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что отсутствуют основания для наложения ареста на указанные заявителем отдельные нежилые помещения, поскольку на данный момент исполнение обязательств застройщика перед участниками строительства считается обеспеченным залогом права аренды земельного участка и недостроенного многоквартирного дома, расположенного на этом земельном участке.

Таким образом, в случае принятия обеспечительных мер в виде наложения ареста на земельный участок, запрета осуществлять любые регистрационные действия с построенными или незавершенными строительством объектами на данном земельном участке, будут нарушены права и законные интересы третьих лиц.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для принятия обеспечительных мер.

Изложенные заявителем доводы подлежат отклонению судебной коллегией, поскольку указанные фактические обстоятельства подлежат установлению судом при рассмотрении по существу заявления ОСЮ "Инвест-Проект 2015" о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности, основанной на договорах участия в долевом строительстве, а также заявления конкурсного управляющего о признании недействительными сделок должника. Права заявителя в рассматриваемом случае не нарушены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2021 по делу № А32-36020/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Я.А. Демина

Судьи Д.В. Емельянов

Н.В. Шимбарева