Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество "София" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Геленджик (далее – ответчик) о признании права собственности на производственное здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярную мастерскую лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1.2927 га, по адресу: г. Геленджик, Южная промзона.

Иск заявлен в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество указывает, что строительство велось в соответствии с требованиями действующего законодательства на отведенном для указанных целей земельном участке, принадлежащем истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, возведенные объекты соответствуют требованиям СНиП и иных обязательных норм и правил, однако в процессе реорганизации были утрачены отдельные документы, ввиду чего сдача объектов в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможной.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 июня 2009 года по делу № А32-11290/2009-36/198 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказ в иске мотивирован отсутствием разрешения на строительство. Также суд критически оценил представленные истцом доказательства соответствия возведенных строений требованиям строительных и иных обязательных норм и правил.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым признать за ним право собственности на производственное здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярную мастерскую лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1.2927 га, по адресу: г. Геленджик, Южная промзона, 3-й км Сухумского шоссе, принадлежащем истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Заявитель жалобы полагает отказ в иске неправомерным, поскольку им подтверждено наличие всех необходимых условий для признания права по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, признать за ОАО «София» право собственности на спорные объекты недвижимости.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своего представителя не обеспечил, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым апелляционную жалобу удовлетворить ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, исковые требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей в исключительных случаях возможность признания за лицом, осуществившем самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или ином, предусмотренном указанной нормой закона вещном праве.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок признания права собственности на объект самовольной постройки сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий реконструкции объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входят обстоятельства соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Кроме того, истцу надлежит обосновать, что им были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства в установленном порядке, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.

Отказывая в иске, суд первой инстанции не учел предпринятых истцом (в том числе его правопредшественником) мер по осуществлению строительства в установленном порядке, а также осуществлению действий по обращению к уполномоченным органам во внесудебном порядке с целью введения объектов в эксплуатацию.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4 при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольно возведенный объект надлежит выяснять, предпринимал ли истец меры к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ.

Истец указал апелляционному суду, что отсутствие разрешения на строительство им не отрицается, однако причиной такого отсутствия является утрата ранее полученного разрешения и ряда иных документов и безрезультатность предпринятых истцом мер по получению дубликата либо сведений о выдаче разрешения.

Указанное, по мнению истца, подтверждается наличием иных документов, свидетельствующих о соблюдении установленного порядка строительства.

Так, постановлением главы администрации города Геленджика от 05.03.93 г. №560 производственно-коммерческой фирме «София» предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1.2 га, для строительства производственной базы за счет свободных земель города в Южной промзоне г. Геленджика.

Постановлением главы администрации города Геленджика от 18.10.93 г. №2132 за производственно-коммерческой фирмой «София» закреплен земельный участок площадью 1.2927 га, в Южной промзоне г. Геленджика, и выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей.

Постановлением главы администрации города Геленджика от 06.05.96 г. №733 ОАО «София» предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 1.2927 га, как правопреемнику производственно-коммерческой фирмы «София», в связи с реорганизацией предприятия, для строительства производственной базы в Южной промзоне г. Геленджика. На основании постановления главы администрации города Геленджика от 06.05.96 г. №733 ОАО «София» выдан государственный акт.

На земельном участке, предоставленном истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отсутствии разрешений на строительство возведены спорные объекты – производственное здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярную мастерскую лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м.

В материалы дела представлен Акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов от 22.02.1995г., включая производственный корпус и столярную мастерскую (л.д. 121-123 т. 1).

В акте отражено, что строительство осуществлено на основании решения Администрации г. Геленджика от 05.03.1993г. № 560. Указано, что проектно-сметная документация на строительство разработана Управлением архитектуры и градостроительства г. Геленджика и фирмой «Орион».

В число членов рабочей комиссии, подписавших указанный акт, вошли представители Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика, органа государственного санитарного надзора г. Геленджика, органа государственного пожарного надзора г. Геленджика, комитета по охране природы, подрядной организации.

Истцом представлены приказы правопредшественника ИЧП ПКФ «София» о составе рабочей комиссии и утверждении указанного акта (т. 1 л.д. 48,49).

Также представлен приказ об утверждении проектно-сметной документации (л.д. 47).

В материалы дела представлено архитектурно-планировочное задание на проектирование производственной базы ПКФ «София», утвержденное начальником Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика 28.02.1993г. Согласно тексту указанного документа основанием для проектирования явилось Решение Малого Совета от 10.02.1993г. № 52 «О разрешении производства проектно-изыскательских работ». Данное решение представлено в материалы дела (т.1. л.д. 55). Решением ПКФ «София» разрешено производство проектно-изыскательских работ для строительства производственной базы на земельном участке площадью 1,2 га из земель города, свободных от застройки, в Южной промышленной зоне г. Геленджика. Фирме предписано в том числе оформить строительный паспорт на проектирование, заключить договор с администрацией города о социально-экономических отношениях, отвод земельного участка оформить после согласования проекта.

Истцом представлен договор о социально-экономических отношениях между администрацией г. Геленджика и частным индивидуальным предприятием ПКФ «София» от 10.04.1993г. (л.д. 16-17 т.2), подтверждающий принятие на себя администрацией обязательств по землеотводу участка под строительство производственной базы в составе в том числе спорных объектов, а также поручение управлению архитектуры и градостроительства изготовить строительный паспорт и разработать эскизный проект производственной базы, а инспекции государственного архитектурно-строительного надзора – зарегистрировать объект строительства и выдать разрешение на производство строительно-монтажных работ.

На фирму же возложено долевое денежное и иное участие в социально-экономическом развитии города.

Постановлением главы администрации города Геленджика от 18.10.93 г. №2132 на основании постановления № 560 от 05.03.1993г. и результата проведенных землеустроительных работ за производственно-коммерческой фирмой «София» закреплен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 1.2927 га, для строительства производственной базы в Южной промзоне г. Геленджика, и выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей.

В связи с приведением организационно-правовой формы предприятия в соответствие с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации права землепользования ОАО «София» (как правопреемника ИЧП ПКФ «София») подтверждены Постановлением главы администрации города Геленджика от 06.05.96 г. №733 с подтверждением предоставления участка для целей строительства производственной базы в Южной промзоне г. Геленджика. На основании постановления главы администрации города Геленджика от 06.05.96 г. №733 ОАО «София» выдан государственный акт (л.д. 58-61 т. 1). С учетом нахождения спорного участка во второй зоне округа санитарной охраны и отсутствия у муниципального образования права распоряжения земельным участком апелляционный суд оценивает указанные акты 1996 года исключительно как подтверждение информированности муниципального образования о ведении строительства в установленном порядке. Предоставленное же в соответствии с требованиями закона в 1993 году право землепользования перешло к истцу в результате правопреемства при реорганизации. При этом правопреемство подтверждено материалами дела (т. 1 л.д. 65-74).

В материалы дела представлен договор подряда на капитальное строительство от 05.01.1994г., заключенный ПКФ «София».

Справкой Геленджикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Краснодарскому краю (л.д. 32) подтверждена 100%-ная готовность возведенных объектов литер А и Б.

В обоснование невозможности восстановить сведения о ранее выданном разрешении истец представил письма в адрес Управления Государственного строительного надзора Краснодарского края и Управление архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Геленджик с просьбой предоставить сведения о регистрации объектов строительства, и копию разрешения на производство строительно-монтажных работ.

Как указывает общество, положительных результатов поиски не дали.

После возведения строения истцом также были предприняты меры к его легализации, в том числе получено градостроительное заключение по земельному участку (л.д. 12-15 т. 2), свидетельствующее о нахождении участка в зоне производственной, инженерной и транспортной инфраструктур, соответствии размещения производственной базы функциональному зонированию генерального плана города. Управление архитектуры и градостроительства согласовало место размещения производственной базы на земельном участке площадью 12927 кв.м. в Южной промзоне г. Геленджика.

Также получен градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации МО г.-к. Геленджик от 15.09.2009г. № 477 (л.д. 30-37 т. 2). Как следует из представленных в дело графических материалов (технических паспортов и топосъемки), спорные строения возведены в границах предоставленного истцу участка в местах, обозначенных в градостроительном плане как места допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

На обращение истца в администрацию МО г.-к. Геленджик по вопросу введения в эксплуатацию возведенных строений в административном порядке получен отказ письмом от 13.04.2009г. за № 110-15-3079/09-34-07 с указанием на необходимость решения вопроса в судебном порядке. Аналогичный ответ получен истцом от Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.-к. Геленджик в письме от 02.06.2009г. за № 52-2827/09-01-11 с указанием на возможность признания права собственности исключительно в судебном порядке вне зависимости от установленного соответствия возведенных объектов градостроительным нормам и осуществления строительства на отведенном для указанных целей участке.

С учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4, апелляционный суд полагает, что истцом и его правопредшественником предприняты меры для осуществления строительства в соответствии с требованиями законодательства, ввиду чего полагает возможным рассмотреть требование истца в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие разрешения на строительство.

В материалы дела представлено заключение 2009-002 ООО «Архстройпроект» по обследованию строений лит. А и лит. Б, находящихся по адресу: <...> км Сухумского шоссе, согласно которому лит. А соответствуют требованиям СНиП, предъявляемым к промышленным зданиям, а лит. Б соответствует требованиям СНиП, предъявляемым к небольшим мастерским, данные строения рекомендованы для ввода в эксплуатацию.

Между тем, указанное заключение составлено не по результатам проведения судебной экспертизы и не является заключением эксперта в процессуальном смысле, поскольку обследование проведено с нарушением ст.ст.55, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.е. без назначения ее судом в установленном порядке, предупреждения экспертов об уголовной ответственности.

При таких обстоятельствах, для определения возможности применения к спорным правоотношениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, соответствует ли спорное строение строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным обязательным нормам и правилам после осуществления его реконструкции.

Ответы на указанные вопросы могут быть даны только при наличии специальных знаний, которыми арбитражный суд апелляционной инстанции не обладает.

В соответствии с ч.1 ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая то обстоятельство, что исследование спорного объекта было проведено не в рамках рассмотрения дела арбитражным судом, суд апелляционной инстанции счел возможным назначение судебной экспертизы по ходатайству истца и поставил на разрешение эксперта вопросы:

1) соответствуют ли производственное здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярная мастерская лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1.2927 га, по адресу: г. Геленджик, Южная промзона, действующим требованиям строительных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иным обязательных норм и правил?

2) создают ли угрозу жизни и здоровью граждан здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярная мастерская лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1.2927 га, по адресу: г. Геленджик, Южная промзона?

Проведение экспертизы было поручено эксперту строительно-технических экспертиз Новороссийского отдела государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2. Квалификация эксперта подтверждена материалами дела.

08.02.2010г. в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда поступило экспертное заключение, согласно которому на момент проведения исследования производственное здания лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. соответствует требованиям:

- СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах» - п.п. 3.1, 3.4, 3.24, 3.25, 3.38, 3.41, 3.44, 3.49;

- СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000 Краснодарского края) «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края» - п.п. 2.1.7, 2.1.22, 2.1.27, 2.1.41, 2.1.72, 2.2.66, 7.15;

- СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» - п.п. 6.2.1, 7.13, 13.1;

- СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы» - п.п. 2.9, 4.2. 4.6, 4.12, 4.13, 4.17, приложение 2;

- СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» - п.п. 5.21, 4.1, 6.9, 6.13, 6.14, 6.16, 6.17, 6.26, 6.27, 6.28, 6.29, 6.30, 6.32, 6.34, 6.35, 8.3, 8.7, 8.9;

- СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» - п.п. 2.19, 9.19, приложение №1;

- СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» - 2.3, 2.4, 2.5;

на момент проведения исследования столярная мастерская лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м. соответствует требованиям:

- СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах» - п.п. 3.1, 3.4, 3.24, 3.38, 3.44;

- СНКК 22-301-2000 (ТСН 22-302-2000 Краснодарского края) «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края» - п.п. 2.1.7, 2.1.22, 2.1.27, 2.1.41, 7.15;

- СНиП 2.01.02-85* «Противопожарные нормы» - п.п. 4.2, 4.6, 4.12, приложение 2;

- СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» - п.п. 4.1, 6.13, 6.14, 6.16, 6.17, 6.28, 6.35, 8.7;

- СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» - п.п. 2.12, 9.19, приложение №1;

Исследуемое производственное здание лит. «А» общей площадью 1357 кв.м. и столярная мастерская лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., расположенные на земельном участке площадью 1,2927 га на момент проведения исследования, соответствуют требованиям СНиП и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 36-37, т.д. 3).

Таким образом, экспертным путем подтверждены ранее представленные истцом доказательства соответствия возведенных строений требованиям строительных, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных обязательны норм и правил.

Описание спорных объектов в иске соответствует данным технического паспорта.

На основании изложенного апелляционный суд полагает отказ в иске неправомерным и считает возможным удовлетворить требования заявителя о признании права собственности на производственное двухэтажное здание лит «А» общей площадью 1357,0 кв.м., группа капитальности I, 1995 года постройки, инвентарный номер 00:000:002:000010370 расположенное в Краснодарском крае, городе Геленджик, Южная промзона, на земельном участке площадью 12927 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0411006:23, а также на одноэтажное здание столярной мастерской лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., 1995 года постройки, расположенное в Краснодарском крае, городе Геленджике, Южная промзона, инвентарный номер 00:000:002:000010370, на земельном участке площадью 12927 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0411006:23.

В этой связи решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Поскольку иск заявлен в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации все судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Вместе с тем, учитывая, что при подаче апелляционной жалобы истцом была излишне уплачена государственная пошлина в размере 1000 рублей, указанная сумма подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Письмом № 617/11-3/16.1 от 18.03.2010г. экспертное учреждение уведомило суд о необходимости перечисления денежных средств в оплату за проведенную судебную экспертизу в размере 37966,92 руб. на счет экспертного учреждения. В связи с чем указанная сумма подлежит перечислению с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по указанным экспертным учреждением реквизитам.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Признать право собственности открытого акционерного общества «София» на производственное двухэтажное здание лит «А» общей площадью 1357,0 кв.м., группа капитальности I, 1995 года постройки, инвентарный номер 00:000:002:000010370, расположенное в Краснодарском крае, городе Геленджик, Южная промзона, на земельном участке площадью 12927 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0411006:23, а также на одноэтажное здание столярной мастерской лит. «Б» общей площадью 215,3 кв.м., 1995 года постройки, расположенное в Краснодарском крае, городе Геленджике, Южная промзона, инвентарный номер 00:000:002:000010370, на земельном участке площадью 12927 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0411006:23.

Возвратить Открытому акционерному обществу «София» из федерального бюджета 1000 (Одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Перечислить Новороссийскому отделу государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства за проведение экспертизы в размере 37966,92 руб. (Тридцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть рублей, девяносто две копейки) по реквизитам, указанным в извещении, направленном в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда с письмом Новороссийского отдела государственного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 617/11-3/16.1 от 18.03.2010г.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи О.Г. Ломидзе

О.Х. Тимченко