Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 по делу № А32-5123/2012

по иску МУ "Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск"

к ответчику - ООО "СтройУниверсал"

о прекращении договора аренды и освобождении помещения

принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройУниверсал» о прекращении договора аренды № 1850 от 09.11.2006 и обязании освободить занимаемое помещение.

Решением от 14.06.2012 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что в направленных ответчику уведомлениях отсутствует указание на отказ от исполнения договора аренды и прекращения договора. Предложение освободить арендуемые помещения обусловлено отказом ответчика перезаключить договор аренды.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатору направлено уведомление от 20.01.2012 № 81-08/125/12 об отказе арендодателя от спорного договора. Уведомление получено арендатором, однако, освободить арендуемые помещения арендатор отказался. По мнению заявителя, договорные отношения прекратились, помещения подлежат возврату арендодателю.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск» не явился. Учреждение о судебном заседании извещено в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил, как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 09.11.2006 между сторонами заключен договор № 1850 аренды нежилого муниципального помещения (л.д. 10-15), согласно которому МУ «Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска» (арендодатель) сдает, а ООО «СтройУниверсал» (арендатор) принимает в аренду помещение общей площадью 45.6 кв.м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Козлова, 65 (МДОУ № 44). Помещение сдается арендатору для использования под строительство зданий и сооружений (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 3.2 арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в соответствии условиям договора с учетом ежегодных перерасчетов согласно пункту 1.5, но не позднее 10-го числа текущего месяца.

Срок действия договора определен сторонами с 01.11.2006 по 30.09.2007 в пункте 4.1 договора. По истечении срока действия договора при отсутствии возражения сторон, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 4.3).

Во исполнение названного договора, 01.11.2006 арендодатель передал арендатору помещение по акту (л.д. 16).

Уведомлением от 17.01.2012 МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск» известило арендатора о необходимости перезаключения договора аренды (л.д. 9). Уведомление получено арендатором 19.01.2012.

Уведомлением от 20.01.2012 арендодатель потребовал в течение 30 дней с даты получения уведомления освободить занимаемое помещение расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Козлова, 65 (МДОУ детский сад № 44), по договору № 1850 от 09.11.2006 (л.д. 8).

Уведомление получено арендатором 23.01.2012.

В связи с неисполнением арендатором требований об освобождении помещения, МУ «Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования г. Новороссийск» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

Как отмечено выше, срок действия спорного договора определен сторонами с 01.11.2006 по 30.09.2007.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае, по истечении срока действия договора, арендатор, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, продолжил пользование спорным помещением, в связи с чем договор признается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В уведомлении от 20.01.2012 арендодатель известил арендатора о необходимости освободить арендуемое помещение в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Суд первой инстанции, оценив указанное уведомление, пришел к выводу о том, что данное уведомление не содержит выраженной воли арендодателя на отказ от действия договора аренды и прекращения договорных отношений, поскольку предложение освободить помещение мотивировано отказом арендатора перезаключить договор.

Вместе с тем, спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца. При этом не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В уведомлении от 20.01.2012 арендодатель указал на нарушение обязательных требований и правил при использовании помещений дошкольных организаций не по назначению, предложил освободить помещение и передать его по акту арендодателю в течение 30 дней с даты получения уведомления.

Исходя из буквального смысла данного уведомления и содержания правоотношений сторон по договору аренды, требование о возврате арендуемого имущества арендодателю свидетельствует о намерении арендодателя прекратить договорные отношения.

Поскольку арендодатель направлял арендатору уведомление об освобождении помещения и передаче его по акту арендодателю, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Кодекса соблюдены.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данная обязанность ответчиком не исполнена.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли, после получения уведомления арендатор не освободил спорное помещение, исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания ООО «Стройуниверсал» освободить спорное помещение.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (статья 453 Кодекса).

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают возможности установления законом каких-либо ограничений арендодателя в реализации этого права.

Как следует из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть заявлен в любое время вне зависимости от наступления либо не наступления каких-либо обстоятельств. Обязательным в силу закона является лишь соблюдение порядка уведомления контрагента по договору об отказе от договора.

В связи с тем, что право на односторонний отказ от исполнения договора аренды заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и является основанием для расторжения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании договора прекращенным не подлежит удовлетворению. Договор считается расторгнутым с момента истечения трех месяцев с момента получения арендатором уведомления от 20.01.2012, то есть с 20.04.2012.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат возмещению за счет ответчика в доход федерального бюджета с учетом частичного удовлетворения требований по иску и удовлетворения апелляционной жалобы.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2012 по делу № А32-5123/2012 отменить.

Обязать ООО «Стройуниверсал» (ОГРН 1082315001999, ИНН 2315142267) освободить помещение площадью 45,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Козлова, 65 (МДОУ № 44).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Стройуниверсал» (ОГРН 1082315001999, ИНН 2315142267) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Ковалева Н.В.

Кузнецов С.А.