Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно–спортивное общество «Динамо» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2010 по делу №А63-14242/2009-С7-21 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо», с участием третьего лица - Ставропольская региональная организация общества «Динамо» о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, за период с 01.01.2006 по 14.09.2007 в размере 936 249,28 рублей , задолженности за по арендной плате по договору аренды за период с 14.09.2007 по 25.11.2009 в размере 1 064 201,72 рублей, пени за просрочку внесения платежей за период с 28.04.2008 по 25.11.2009 в размере 113 992,88 рублей, и встречное исковое заявление общественного государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо» г. Москва к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о признании договора аренды земельного участка №6103 от 15.10.2007 недействительным, (судья М.Н.Кузьмина),

в судебное заседание явились:

от ОГО «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо» - не явился, извещено 27.07.2010, просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителя,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя - не явился, извещен 19.07.2010, просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителя,

от Ставропольской региональной организации общества «Динамо» - не явился, извещена 16.07.2010,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет) обратился с заявлением к общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо» г. Москва (далее - объединение) о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6103 от 15.10.2007 за период с 15.10.2007 по 26.06.2009 в сумме 1 758 479,18 рублей; пени в сумме 183 832,04 рублей и расторжении договора аренды земельного участка № 6103 от 15.10.2007. Заявленные требования мотивированы отсутствием оплаты задолженности за фактическое пользование участком.

Объединение в свою очередь обратилось с встречным исковым требованием о признании договора аренды земельного участка №6013 от 15.10.2007 недействительным. Определением от 12.10.2009 принято встречное исковое заявление.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет уточнил свои требования и просил взыскать с объединения в пользу комитета задолженность за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, за период с 01.01.2006 по 14.09.2007 в размере 936 249,28 рублей; задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 14.09.2007 по 25.11.2009 в размере 1 064 201,72 рублей; пени за просрочку внесения платежей за период с 28.04.2008 по 25.11.2009 в размере 113 992,88 рублей.

Определениями от 25.02.2010 приняты уточненные требования комитета, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Ставропольская региональная организация общества «Динамо» г.Ставрополь

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2010 требования комитета удовлетворены частично. Суд взыскал с объединения в пользу комитета задолженность за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, за период с 27.08.2007 по 14.09.2007 в размере 22 827,53 рублей; задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 14.09.2007 по 25.11.2009 в размере 1 051 081,02 рублей; пени за просрочку внесения платежей за период с 28.04.2008 по 25.11.2009 в размере 113 992 88 рублей, всего 1 187 901,43 рублей. Суд также взыскал 24 879,01 рублей расходов по уплате госпошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Требование о расторжении договора аренды земельного участка № 6103 от 15.10.2007 суд оставил без рассмотрения. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что объединение не представило доказательств уплаты образовавшейся задолженности.

Не согласившись с данным решением суда, объединение подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с объединения в пользу комитета задолженности по арендной плате и пени, всего в сумме 1 187 901,43 рублей. Также просит отменить решение суда от 27.05.20010 в части отказа в удовлетворении встречного иска и признания недействительным оспариваемого договора аренды в части указания на объединение как на арендатора. Заявитель считает, что договор аренды №6103 от 15.10.2007 заключен не уполномоченным лицом без одобрения данной сделки. По мнению заявителя, доверенность на регистрацию договора аренды №6103 от 15.10.2007 объединением не выдавалась.

В судебном заседании представитель объединения поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований комитета, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель комитета в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть апелляционную жалобу объединения без его участия.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлены статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 5 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из апелляционной жалобы объединения следует, что решение суда обжаловано в части отказа в удовлетворении заявленных требований, и в части удовлетворенных требований комитета, в связи с чем суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителя объединения, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления принятого решения без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы г.Ставрополя №2753 от 14.09.2007 общественно-государственному объединению «Всероссийское физкультурное спортивное общество Динамо» г. Москва предоставлен земельный участок в аренду на 5 лет площадью 4748 кв.м. под нежилыми зданиями (литер «А» - спортивный комплекс, литер «М» - баня) по улице Матросова, 65 в квартале 329 из земель населенных пунктов.

На основании данного постановления между объединением и комитетом заключен договор аренды земельного участка №6103 от 15.10.2007 в границах г.Ставрополя.

Согласно п. 1.1. указанного договора комитет предоставляет, а объединение принимает земельный участок расположенный по адресу <...>, в квартале 329 под нежилыми зданиями (литер «А» - спортивный комплекс, литер «М» - баня). Срок договора установлен с 14.09.2007 по 13.09.2012. Договор зарегистрирован в Управлении ФРС по СК 24.12.2007 (Т.1, л.д.9-14).

Согласно п.3.2 договора арендные платежи должны вноситься ответчиком ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года.

В соответствии с п.5.3 договора за просрочку платежа предусмотрено начисление пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования от неуплаты за каждый календарный день просрочки.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной плате по заключенному договору аренды комитет 06.07.2009 направил в адрес объединения претензию за № 06-1690-06с о погашении суммы задолженности в десятидневный срок. Вместе с тем, в претензии указано, что при неоплате задолженности предлагается расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

Полагая, что объединение ненадлежащим образом исполнило обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, комитет обратился в арбитражный суд.

Также истец просил взыскать задолженность за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: <...>, за период с 01.01.2006 по 14.09.2007 в размере 936 249,28 рублей.

Объединение обратилось со встречным заявлением к комитету о признании договора аренды земельного участка № 6103 от 15.10.2007 недействительным.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо уполномоченному представителю).

Согласно Постановлению главы администрации г.Ставрополя от 21.02.2005 №583 (с изменениями, внесенными постановлением от 13.11.06 №3790) Комитет по управлению муниципальным имуществом является структурным подразделением администрации города, имеющим статус юридического лица.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденным Решением Ставропольской городской Думы от 25.06.1997 (с изм. от 30.05.2007), контроль за соблюдением земельных правоотношений, заключение договоров аренды, взыскание арендных платежей на территории муниципального образования г.Ставрополь осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя.

Ставропольская краевая организация общества «Динамо» являлась структурным подразделением общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество Динамо» г. Москва, которое обладало статусом юридического лица, что отражено в ее Уставе.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор аренды №6103 от 15.10.2007 заключен не уполномоченным лицом и без одобрения данной сделки обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Кодекса).

В пункте 5 Информационного письма от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор аренды земельного участка №6103 от 15.10.2007 подписан по доверенности от 25.12.2006 №55/1170 председателем Ставропольской краевой организации общества «Динамо» ФИО1, доверенность которого от 25.12.2006 №55/1170 содержит правомочие на заключение договоров аренды недвижимости сроком до одного года.

Как видно из материалов регистрационного дела имеется доверенность на право осуществления необходимых действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объединения «Динамо», расположенных в г.Ставрополе по адресам: проспект Октябрьской Революции, 33; ул.Вавилова, 40/а; ул.Матросова, 65 на имя первого заместителя председателя Ставропольской краевой организации общества «Динамо» ФИО2. Доверенность выдана 01.02.2008 за №55/209 Первым заместителем председателя ОГО ВФСО «Динамо» г.Москва ФИО3 (Т.2, л.д.43).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ОГО ВФСО «Динамо» г.Москва в лице его руководителя должно было знать о факте подписания договора аренды конкретного земельного участка, на регистрацию которого уполномочило ФИО2

Кроме того, договор был зарегистрирован на основании заявления уполномоченного представителя и по общему правилу пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю. Вместе с тем, в постановлении главы г.Ставрополя №2753 от 14.09.2007, которым предоставлен объединению в аренду на 5 лет земельный участок площадью 4748 кв.м., указано, что данный земельный участок предоставлен на основании заявления ОГО ВФСО «Динамо» г.Москва. Более того, обществу «Динамо» было известно как о подписании оспариваемого договора аренды, так и о его государственной регистрации, поскольку оспариваемый договор заключен 15.10.2007, а заявление о его регистрации подано 18.12.2007. Несмотря на это ответчик продолжал использовать земельный участок как собственник расположенных на нем объектов недвижимого имущества без возражений и зарегистрированный договор не оспаривал.

Право собственности на имущество - спортивный комплекс и фактическое пользование земельным участком, на котором находится имущество ответчика также подтверждает факт последующего одобрения договора аренды земельного участка от 15.10.2007 №6103 ОГО ВФСО «Динамо» г.Москва.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объединение своими действиями по государственной регистрации договора аренды №6103 от 15.10.2007 фактически одобрило сделку, подписанную неуполномоченным лицом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о подписании договора со стороны объединения неуполномоченным лицом в качестве основания признания сделки недействительной обоснованно не принят судом первой инстанции.

Статей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 при рассмотрении арбитражными судами исков к представляемому (в частности, об исполнении обязательства, о применении ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, следует принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку

Учитывая, что материалы дела подтверждают факт одобрения договора аренды земельного участка 15.10.2007 №6103 со стороны объединения, обстоятельства, на которые ссылается заявитель, не свидетельствуют о недействительности договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах суд исходит факта возникновения между сторонами обязательственных отношений по договору аренды, а не отношений по неосновательному обогащению.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, а обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с определенной в данном акте даты. Соответственно, ответчик обязан вносить арендную плату по новым ставкам независимо от того, оформлено ли изменение ставки соглашением сторон.

Проверив расчет задолженности по арендной плате по договору 15.10.2007 №6103 суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что за период с 14.09.2007 по 25.11.2009 подлежит взысканию сумма в размере 1051081,02 рублей, которая соответствует ставкам арендной платы установленными постановлением главы г.Ставрополя «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году» от 09.02.2007 № 374, а также постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п. и » от 18.03.2009 №73-П.

Вывод суда первой инстанции о том, что требования о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком следует исчислять с 27.08.2007 по 14.09.2007, т.е. с момента государственной регистрации права объединения на спорное недвижимое имущество, и до момента начала течения срока аренды по спорному договору аренды №6103 от 15.10.2007, является обоснованным и правильным. В связи с чем, судом первой инстанции правильно установлена сумма подлежащая взысканию, равная размеру арендной платы подлежащей уплате за земельный участок по ставкам, действовавшим в заявленный период и равная 22 827,53 рублей.

Как видно из условия договора №6103 от 15.10.2010 за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора аренды).

В пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При пересчете суммы договорной неустойки, произведенный комитетом, за период с 28.04.2007 по 25.11.2009 суд пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания пени в размере 113 992,88 рублей.

Учитывая изложенные обстоятельства, оснований к отмене обжалуемого решения не имеется, судебный акт соответствует нормам материального права, а изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

1. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2010 по делу №А63-14242/2009-С7-21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ставропольского края.

Председательствующий А.Л. Фриев

Судьи С.И. Джамбулатов

З.М. Сулейманов