Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., Цигельникова И.А. и Белова Д.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А15-2951/2020 по иску администрации городского округа «город Дербент» (далее – администрация) к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (далее – управление), хозяйственному обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Эдельвейс» (далее – общество) о признании недействительными результатов аукциона и договоров аренды, при участии: от администрации – ФИО1 (доверенность от 11.01.2021), от общества - ФИО2 (доверенность от 22.09.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация обратилась в суд с иском к управлению и обществу о признании недействительными результатов аукциона на право заключения договоров аренды в отношении земельных с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209, расположенных по адресу: <...> признании недействительными (ничтожными) заключенных ответчиками договоров аренды от 24.12.2017 № Д 1/2 и № Д 2/2, применении последствий недействительности сделок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Дагестан, государственное учреждение «Дербентский историко-архитектурный и художественный музей – заповедник», муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования городского округа "город Дербент" «Дворец детского (юношеского) творчества.

Решением суда от 28.05.2021 оспариваемые договоры признаны недействительными, в качестве последствий недействительности сделок суд обязал общество возвратить спорные земельные участки управлению.

В апелляционной жалобе общество просило отменить решение от 28.05.2021 и отказать в удовлетворении иска. Заявитель указал на неполное выяснение обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.

В отзыве администрация просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Определением от 11.08.2021 апелляционный суд, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, данными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – постановление № 12), установив, что судом не рассмотрено одно из требований администрации (о признании недействительными результатов аукциона), перешел к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции.

В судебном заседании представители администрации и общества поддержали свои требования и возражения. Другие участники спора представителей в суд не направили.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 10.11.2017 № 22-ра МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" объявило открытый аукцион на право заключения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 площадью 2000 кв. м и 05:42:000026:209 площадью 528 кв. м, расположенных по адресу: <...>. Извещение о проведении аукциона опубликовано в сети Интернет на сайте www.torgi.gov.ru. 15.11.2017.

На участие в аукционе поступила единственная заявка - от общества, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся, принято решение о заключении договоров аренды земельного участка с единственным участником.

МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" (арендодатель) и общество (арендатор) 24.12.2017 заключили договоры аренды № Д 1/2 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:208) и № Д 2/2 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:209) на срок с 24.12.2017 до 24.12.2027. Договоры зарегистрированы в установленном порядке 21.02.2018. Передача участков оформлена актами от 24.12.2017.

Ссылаясь на то, что на земельных участках расположены объекты недвижимости, в связи с чем проведение аукциона и предоставление участков в аренду не соответствуют закону, администрация обратилась в суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с положениями статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в следующих случаях: если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статей 167 данного Кодекса.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В силу пункта второго статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Земельный кодекс в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называет договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.6). Уполномоченный орган может по заявлениям граждан или юридических лиц принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.11).

Такой земельный участок не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300.

Положения подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса направлены на обеспечение исключительного права собственника объекта недвижимости на землепользование и принципа единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, здания, строения, сооружения, указанные в подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат при выставлении такого земельного участка на аукцион; земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Согласно пункту 10 статьи 1 Гражданского кодекса объектом капитального строительства считается здание, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

При этом, понятие "объект недвижимости" не тождественно понятию "объект капитального строительства". Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 16.12.2008 N 9626/08, от 02.03.2010 N 14971/09, от 20.10.2010 N 6200/10, критерием отнесения вещи к объекту недвижимости является возможность её самостоятельного хозяйственного использования либо при отсутствии такового - вхождение в состав комплекса имущества, для обслуживания которого данные объекты предназначены.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд первой инстанции назначил экспертизу.

Из заключения эксперта № 184а/21 от 30.04.2021 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209 являются смежными (имеют общую границу). На земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:208 расположены следующие объекты капитального строительства: туалет (общая площадь 15 кв. м, площадь наложения 14 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, крыша полуразрушена, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт), вход в подвальное помещение (общая площадь 13 кв. м, площадь наложения 8 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, крыльцо каменное, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт), пристройка к Дворцу детского (юношеского) творчества (общая площадь 182 кв. м, площадь наложения 91 кв. м, состоит из семи помещений, относящихся к ресторану в подвальном помещении под зданием Дворца детского (юношеского) творчества; фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт), здание проекторной летнего кинотеатра (общая площадь 47 кв. м, площадь наложения 9 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные, находится в запущенном состоянии, требуется капитальный ремонт), объект незавершенного строительства (общая площадь 8 кв. м, площадь наложения 8 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, перекрытие и крыша отсутствуют). На земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:209 расположены следующие объекты капитального строительства: здание проекторной летнего кинотеатра (общая площадь 47 кв. м, площадь наложения 33 кв. м), сооружение летнего кинотеатра (сценическая площадка из бетона и экран для проецирования, общая площадь 70 кв. м, площадь наложения 70 кв. м), техническое строение летнего кинотеатра (общая площадь 8 кв. м, площадь наложения 4 кв. м, фундаменты – бутобетонные, стены каменные, пол бетонный).

Техническое описание объектов и подготовленные экспертом фотоматериалы позволяют охарактеризовать названные объекты как неиспользуемые, требующие капитального ремонта ветхие постройки.

На государственный кадастровый учет они не поставлены, права на них в ЕГРП не зарегистрированы, технические паспорта отсутствуют. Из имеющихся в деле документов не усматривается, что они возводились как самостоятельные объекты недвижимости, имеют собственника и потребительскую ценность.

Истцом не представлены документы, позволяющие сделать вывод о вхождении этих объектов в состав комплекса имущества для обслуживания которого они предназначены.

Представленные в суд апелляционной инстанции документы, названные обстоятельства не подтверждают. Так, постановлением главы администрации г. Дербент от 25.10.1994 № 128 предписано до 01.11.1994 осуществить передачу с баланса на баланс зданий, сооружений и оборудования бывшего клуба железнодорожников в городское управление народного образования; передачу объектов произвести комиссией с оформлением необходимых документов; подготовить проектно-сметную документацию, осуществить ремонт и реконструкцию здания и сооружений для обеспечения перевода Дома детского творчества в здание железнодорожного клуба.

Вместе с тем доказательства исполнения этого постановления, из которых бы усматривалось, что расположенные на спорных земельных участках объекты капитального строительства входили в состав имущественного комплекса клуба железнодорожников и впоследствии были переданы Дому детского творчества, в деле отсутствуют.

Согласно представленным администрацией документам (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт от 16.02.2012, технический паспорт от 23.11.2020) одноэтажное здание Дворца детского (юношеского) творчества состоит из литер «А» площадью 1431 кв. м и «а» (веранда) площадью 177 кв. м., поставлено на кадастровый учет, имеет кадастровый номер 05:42:000026:707, расположено по адресу: <...> в границах земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:58 площадью 2 439 кв. м. с видом разрешенного использования: для размещения и обслуживания Дворца детства и юношества. Здание принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городскому округу «город Дербент» и с 30.03.2012 находится в оперативном управлении МБУ ДО городского округа "город Дербент" «Дворец детского (юношеского) творчества. Подвальный этаж у здания отсутствует.

Из этих документов и другой имеющейся в деле документации не следует, что какие либо объекты недвижимости, относящиеся по своему целевому назначению к зданию Дворца детского (юношеского) творчества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:58, располагаются на смежных с ним земельных участках с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209. Принадлежность расположенных на этих земельных участках объектов капитального строительства муниципальному образованию, документально не подтверждена.

Администрация не привела мотивов образования земельных участков с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209 при нахождении на них объектов, относящихся к имущественному комплексу, расположенному на смежном земельном участке с кадастровым номером 05:42:000026:58.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание технические характеристики спорных объектов, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец не представил достаточные доказательства, позволяющие утверждать, что на земельных участках с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209 расположены объекты недвижимости, ограничивающие участие этих земельных участков в гражданском обороте в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса.

По сведениям из ЕГРН в отношении спорных земельных участков зарегистрировано обременение в виде публичного сервитута, установленного в отношении ГУ «Дербентский историко-архитектурный и художественный музей – заповедник» сроком с 25.05.2010 по 11.05.2059 на основании договоров с Комитетом по управлению имуществом г. Дербента от 25.05.2010 № 47, № 48 (запись регистрации от 03.08.2010). Однако данное обстоятельство не отражено в пункте 8 статьи 39.11 Земельного кодекса как ограничивающее возможность проведения аукциона в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Ссылка на то, что на спорных участках расположено недвижимое имущество, принадлежащее обществу, документально не подтверждена. Из материалов дела видно, что за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое (подвальное) помещение общей площадью 529 кв. м, расположенное по адресу: <...> (свидетельство от 16.03.2006). В судебном заседании представители сторон пояснили, что подвальное помещение располагается под зданием Дворца детского (юношеского) творчества и используется обществом в предпринимательских целях (общественное питание). Из этого следует, что принадлежащее обществу нежилое (подвальное) помещение общей площадью 529 кв. м, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 05:42:000026:58. Доказательства нахождения объектов недвижимости общества на спорных земельных участках (с кадастровыми номерами 05:42:000026:208 и 05:42:000026:209) в деле отсутствуют.

Таким образом, администрация не представила доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении аукциона, допущены нарушения закона, позволяющие сделать вывод о недействительности торгов и заключенных по их итогам договоров.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса закреплено правило, в силу которого заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу статей 22, 34, 36 Устава муниципального образования "город Дербент" администрация городского округа является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования, к компетенции которого относится, в том числе управление и распоряжение муниципальной собственностью городского округа.

В структуру администрации городского округа входят отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации городского округа (пункт 2 статьи 35 Устава).

Решением Собрания депутатов городского округа «город Дербент» N 4-5 от 24.01.2014 утверждено Положение о порядке оформления договоров аренды земельных участков, выделенных юридическим и физическим лицам на территории городского округа "город Дербент". Пунктом 1.1 Положения предусмотрено, что в правоотношениях, возникающих в процессе использования муниципальных земель арендодателем выступает Администрация городского округа "город Дербент" в лице МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент". МКУ "Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа "город Дербент" является органом контроля, который готовит материалы и предложения по предоставлению земель в арендное пользование, заключает договоры аренды, ведет реестр арендаторов, проводит мероприятия по контролю за использованием земель сверх установленных норм и т. д.

Из этого следует, что в спорных правоотношениях администрация и управление выступают от имени и в интересах муниципального образования как одна сторона. Об обстоятельствах, положенных в основу исковых требований (расположение на земельных участках объектов капитального строительства) администрация знала (не могла не знать) с момента объявления аукциона (15.11.2017). При этом уведомление о расторжении договора со ссылкой на эти обстоятельства, направила обществу 22.07.2020.

На протяжении более двух с половиной лет после заключения договоров аренды муниципальное образование в лице уполномоченных органов не заявляло о нарушении своих прав предоставлением земельных участков обществу.

В такой ситуации заявление администрации о недействительности сделки, не имеет правового значения в силу пункта пунктов 2 и 5 статьи 166 Гражданского кодекса.

Общество заявило о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 197 Гражданского кодекса для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованиям о признании недействительными торгов составляет один год и начинает течь со дня проведения торгов (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса).

Торги проведены 14.12.2017 (протоколы N р 1/2, № р 2/2), договоры аренды заключены 24.12.2017. Исковое заявление подано администрацией 11.08.2020 с пропуском срока исковой давности.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных администрацией требований отсутствуют.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 32 постановления
№ 12, по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.05.2021 по делу № А15-2951/2020 отменить, принять новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований администрации городского округа «город Дербент» отказать.

Взыскать с администрации городского округа «город Дербент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу хозяйственного общества с ограниченной ответственностью «Компания «Эдельвейс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

Возвратить хозяйственному обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Эдельвейс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины (платежное поручение № 1 от 17.06.2021).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи: И.А. Цигельников

ФИО3