Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альтернатива», ответчика, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2022 и дополнительное решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 июля 2022 года по делу № А60-69652/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альтернатива» (ИНН 6674209000, ОГРН 1076674000732)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6670262066, ОГРН 1096670022107)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альтернатива» (далее истец) обратился с иском в суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Испытателей, д.20, 24, площадью 4 360 кв.м и видом разрешенного использования: под здания и сооружения производственной базы и железнодорожные пути. Просит изложить нижеуказанные пункты договора в следующих редакциях:

- пункт 2.3 в редакции ответчика исключить;

- пункт 2.4 изложить в следующей редакции: «2.3 Настоящий Договор прекращает действие по истечении срока, а также по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим Договором»;

- пункт 3.3 изложить в следующей редакции: «3.3 Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаще одного раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке. Арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере при условии получения от Арендодателя уведомления с указанием размера новой арендной платы и даты начала ее применения»;

- пункт 3.4 изложить в следующей редакции: «3.4 Моментом начала исчисления платы по настоящему Договору считается момент приема-передачи Участка, указанный в Акте приема-передачи земельного участка (Приложение № 2)».

- в Приложении № 2 считать датой приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905 день вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по данному делу или день достижения соглашения между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Свердловской области Обществом с ограниченной ответственность «Строительная компания «Альтернатива» (ИНН 6674209000) по редакциям указанных в данном исковом заявлении пунктов договора;

- в Приложение № 3 произвести расчет арендной платы не ранее, чем с даты приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2022 (с учетом дополнительного решения от 06 июля 2022 года) суд урегулировал возникшие разногласия, принял пункты 2.1, 3.4, а также приложения №№ 2 и 3 в редакции истца; пункт 3.3 принят в редакции ответчика; пункт 2.3 в редакции ответчика исключен.

Не согласившись с вынесенным решением, истец и ответчик обжаловали судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что суд проигнорировал формулировку исковых требований по приложению № 2 и приложение № 3, вынесенное дополнительное решение суда приводит к нарушению прав истца, несению расходов по оплате дополнительной арендной платы по договору с 22.11.2021 по дату вступления в силу решения суда (с дополнительным решением суда), суд не разъяснил, каким образом истец должен защитить свои права (с учетом длительности рассмотрения настоящего дела), каким образом сформулировать исковые требования. Отмечает, что в настоящее время третьи лица (собственники зданий в границах исходного земельного участка), препятствуют в использовании земельного участка, обращает внимание суда, что истец не злоупотребляет своим правом и желает скорейшего заключения договора аренды,не отказывается оплатить фактическое пользование земельным участком, так как землепользование в Российской Федерации платное. Указывает на несогласие с судебным актом в части изложения п. 3.3. договора в редакции ответчика, отмечает, что при наличии обязанности у ответчика производить перерасчет и направлять уведомления о таком изменении арендатору, на истца возлагается дополнительная обязанность, не предусмотренная договором, уплачивать арендную плату в ином размере, не имея право на такое одностороннее изменение.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на несогласие с изложением п.3.4. договора и приложений №№ 2 и 3 в редакции, предложенной истцом. В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора - наименование и характеристики участка, а также размер арендной платы (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор).Отмечает, что по существенным условиям проекта договора аренды земельного участка разногласий у сторон не возникло, указанные условия в протоколе разногласий не являются существенными. Истец с 20.11.2018 является собственником нежилого здания, пользуется земельным участком с кадастровым номером 66:41:0612057:905 для проезда/прохода, участок необходим для обеспечения деятельности здания (проезд, проход). Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату за период владения и пользования имуществом, начало которого определяется передачей имущества в пользование (во владение и пользование) арендатору.Истец фактически принял земельный участок с кадастровым номером 66:41:0612057:905 с момента постановки данного земельного участка на кадастровый учет.

В судебном заседании представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивал, против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика возражал.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дело в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альтернатива» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 66:41:0612903:70, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Испытателей, д. 20 литер-Ж.

На основании пп. 9 п. 6 ст. 39.6 Земельною кодекса РФ истец обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под зданием, которое находится собственности истца.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Свердловской области издано распоряжение № 66-1113-р от 03.12.2020 «О предоставлении ООО "Строительная компания «Альтернатива» в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905» и направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Испытателей, д. 20, 24, площадью 4360 кв.м и видом разрешенного использования: под здания и сооружения производственной базы и железнодорожные пути.

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альтернатива» направило в адрес Территориального управления протокол разногласий.

В ответ на протокол разногласий управлением в адрес истца направлено уведомление от 29.11.2021 № 66.07/15671 о частичном принятии редакции общества – а именно п. 2.1 договора, a также Приложение № 3 (расчет арендной платы) к договору. Дополнительно направлен расчет платы за фактическое пользование земельным участком, в который включены все периоды с 28.09.2020 по 21.11.2021.

Истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора.

Возникший между сторонами спор разрешен, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, суд принял редакцию истца пунктов 2.1, 3.4, а также приложений №№ 2 и 3; пункт 3.3 принят в редакции ответчика; пункт 2.3 в редакции ответчика исключен.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами разногласий по условиям договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905, в частности истец заявляет о разногласиях по п.п. 2.3, 2.4, 3.3, 3.4 договора, а также по дате приема-передачи земельного участка и исчисления арендной платы (приложения №№ 2 и 3).

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного кодекса установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено применение условий договора к отношениям сторон, возникшим до подписания договора.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2).

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Поскольку применение условий договора к правоотношениям сторон, возникшим до заключения такого договора, возможно только при условии достижения соответствующего соглашения, такое соглашение с истцом не достигнуто, суд правомерно удовлетворил требования истца в этой части, исключив пункт 2.3. в редакции ответчика.

Доводы ответчика о несогласии с исключением данного пункта отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, при этом отсутствие данного пункта не является препятствием для предъявления требований о взыскании платы за фактическое пользование земельным участков в предшествующий заключению договора период по правилам главы 60 ГК РФ. В частности в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 8251/11 сформулирован правовой подход, в силу которого если имеет место фактическое пользование предприятием земельным участком, не принадлежащим ему на каком-либо праве, что в силу требований статьи 388 Налогового кодекса, определяющей круг плательщиков земельного налога, а также статьи 65 Земельного кодекса, закрепляющей принцип платности землепользования, является основанием для взыскания не земельного налога, а неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка.

В соответствии с п. 3.3 договора в представленной ответчиком редакции размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаше одною раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы осуществляется арендодателем одностороннем порядке. Отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы (расчета) не освобождает арендатора от обязанности внесения арендной платы в новом размере.

Истец предлагает изложить п. 3.3 в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и не чаще одного раза в год при изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке. Арендатор обязан вносить арендную плату и новом размере при условии получения от Арендодателя уведомления с указанием размера новой арендной платы и даты начала ее применения.»

Как указано в ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В силу положений п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как разъяснено в п.п. 21 - 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Исходя из положений ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений п.п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Поскольку арендная плата по спорному договору является регулируемой, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется, суд правомерно отклонил предложенную истцом редакцию, приняв спорный пункт в редакции ответчика.

Несогласие истца с изложением п. 3.3 договора в представленной ответчиком редакции, не является основанием для изменения обжалуемого судебного акта, учитывая нормативное регулирование размера арендной платы с использованием земель, находящихся в публичной собственности.

Пунктом 3.4 договора в редакции ответчика установлено, что в случае возникновения обязательств по внесению арендной платы за фактическое использование участка до заключения договора, такая плата вносится всей суммой в течение месяца с момента подписания договора. Моментом начала исчисления платы за фактическое использование Участка считается момент приема-передачи Участков, указанных в Акте приема-передачи земельных участков (Приложение №2).

Истец предлагает следующую редакцию п. 3.4 договора: «Моментом начала исчисления платы по настоящему договору считается момент приема-передачи участка, указанный в акте приема-передачи земельного участка (приложение № 2).».

Поскольку судом установлена невозможность применения условий договора к правоотношениям сторон, возникшим до заключения такого договора, в силу диспозитивного регулирования данного вопроса, акт приема-передачи сторонами не подписан, суд правомерно принял пункт 3.4 договора в представленной истцом редакции.

Доводы ответчика о необходимости изложения п. 3.4. в предложенной им редакции представляются необоснованными, противоречат положениям ст. 425 ГК РФ. Вопрос фактического пользования землей предметом договора не является, обоснование позиции суда по данному вопросу приведено выше в настоящем постановлении.

Кроме того, истец настаивает на изложении в иной редакции приложений №№ 2 и 3 к договору в части указания даты приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905 и начала начисления арендной платы.

Как разъяснено в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), при наличии разногласий сторон о сроке действия договора, подлежащего заключению на основании решения суда, такой срок определяется судом в силу п. 1 ст. 446 ГК РФ.

Условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суд, на что указано в п. 1 ст. 446 ГК РФ.

В пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ, приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда, в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 кодекса).

При таких обстоятельствах требования истца о необходимости считать датой приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905 день вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по данному делу, учитывая, что иное соглашение с ответчиком не достигнуто, о расчете арендной платы не ранее, чем с даты приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612057:905, в настоящем случае с даты вступления в законную силу решения по делу, удовлетворены судом правомерно.

Вопреки позиции истца и ответчика, оснований для изменения судебного акта в этой части также не установлено, правоотношения сторон считаются урегулированными/оформленными договором аренды с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в силу закона.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда (с учетом дополнительного решения) отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 июня 2022 по делу № А60-69652/2021 (с учетом дополнительного решения от 06 июля 2022 года) оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

О.Г. Дружинина

О.В. Лесковец