Гражданский кодекс часть 1

от истца по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек»: Константинов П.Д., предъявлен паспорт, доверенность от 16.08.2023, Подольский Ю.Д., предъявлено удостоверение адвоката, доверенность от 17.02.2023;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика встречному иску, общества с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 июня 2023 года

по делу № А60-12213/2022

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (ОГРН 1106674011388, ИНН 6674357801)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции» (ОГРН 1217700379808, ИНН 9704083264)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции» (ОГРН 1217700379808, ИНН 9704083264)

к обществу с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (ОГРН 1106674011388, ИНН 6674357801)

о взыскании обеспечительного платежа, операционные расходы, переменная часть арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (далее – истец по первоначальному иску, ООО «Куб-Ек») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет.Операции» (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Маркет.Операции») о взыскании задолженности по предварительному договору о заключении договора аренды от 24.09.2021 за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 в размере 2 132 417 руб. 28 коп., неустойки в размере 36795 руб. 73 коп., с продолжением ее начисления до дня фактического погашения задолженности (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Маркет.Операции» о взыскании с ООО «Куб-Ек» 6 092 620 руб. 80 коп. суммы обеспечительного платежа, 3 289 808 руб. операционных расходов, 2191404 руб. 41 коп. переменной части арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 первоначальный иск удовлетворен частично: с ООО «Маркет.Операции» в пользу ООО «Куб-Ек» взыскано 1158 руб. 07 коп. пени, 18 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен: с ООО «Куб-Ек» в пользу ООО «Маркет.Операции» взыскано 11 573 833 руб. 20 коп. долг, 76 984 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета первоначального и встречного иска с ООО «Куб-Ек» в пользу ООО «Маркет.Операции» взыскано 11 572 675 руб. 13 коп. долга, 76 966 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 03.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2023 решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022
и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2022 по делу № А60-12213/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 14.02.2023 исковое заявление принято к повторному рассмотрению Арбитражного суда Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14 июня 2023 года (резолютивная часть решения от 08.06.2023) первоначальный иск удовлетворен. С ООО «Маркет.Операции» в пользу ООО «Куб-Ек» взыскано 2169213 руб. 01 коп., в том числе 2132417 руб. 28 коп. долг, 36795 руб. 73 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 33846 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.08.2023 произведено начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму основного долга в размере 2132417 руб. 28 коп., начиная с 23.03.2022 по день фактической оплаты долга.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Маркет.Операции» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что вывод суда о необходимости начисления постоянной части арендной платы в период предоставления истцом ответчику доступа к объекту аренды в соответствии с условиями предварительного договора о заключении договора аренды от 24.09.2021 сделан при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку доказательств того, что объект использовался для целей, приведенных в Приложении № 1 к договору – для деятельности сортировочного центра, не представлено. Ответчик по первоначальному иску считает, что при заключении предварительного договора у сторон отсутствовали намерения начислять постоянную часть арендной платы, предусмотренную п. 1.5.1 предварительного договора, в период предоставления ответчику доступа к объекту аренды в соответствии с условиями предварительного договора, при этом, вывод суда первой инстанции о возможности начисления постоянной части арендной платы, основанный на положениях п. 4.4.4 предварительного договора, прямо противоречит смыслу и положениям данного пункта предварительного договора; то обстоятельство, что истец не завершил строительством и не ввел в эксплуатацию объект аренды, не зависит каким-либо образом от ответчика и, как следствие, влечет необходимость применения к отношениям сторон положений абз. 2 п. 4.7. предварительного договора. По мнению заявителя жалобы, заявление истца о невозможности исполнить обязательство в связи с бюрократическими препятствиями является несостоятельным, поскольку предпринимательская деятельность подразумевает не только прибыль, но и убытки, вызванные коммерческими рисками.

Заявитель жалобы указал, что при вынесении решения суд посчитал доказанным факт, что объект аренды, который был не завершен строительством и не введен в эксплуатацию, мог быть передан ответчику, между тем в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие, что ответчик мог использовать объект аренды таким образом, как это было определено сторонами в Приложении №1 к предварительному договору - для деятельности сортировочного центра. Пояснил, что ответчик никогда не использовал объект аренды как это было определено сторонами в Приложении № 1 к предварительному договору - для деятельности сортировочного центра, а только осуществлял доступ к объекту аренды для выполнения ремонтных и подготовительных работ, как это предусмотрено п. 1.3 предварительного договора, при этом стороны прямо предусмотрели, что в период такого доступа уплачиваются только платежи, предусмотренные абз. 11 п. 1.5 предварительного договора, которые ответчиком были уплачены истцу в полном объеме. Полагает, что вывод суда о том, что обязанность вернуть ранее полученную арендную плату автоматически приведет к тому, что отношения сторон превратятся в безвозмездные, не соответствует обстоятельствам дела, так как в период предоставления доступа ответчик в полном объеме внес все платежи, внесением которых стороны обусловили возможность предоставления доступа к объекту аренды в рамках предварительного договора.

Ссылается на то, что пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» к отношениям сторон, возникшим из предварительного договора неприменим.

ООО «Куб-Ек» направлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы – отказать.

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску возразили против доводов жалобы, просили решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.09.2021 между ООО «Куб-Ек» (арендодатель) и ООО «Маркет.Операции» (арендатор) подписан предварительный договор о заключении договора аренды, согласно условиям которого стороны обязуются не позднее 31.10.2021 подписать договор аренды в отношении объекта аренды – помещения в здании склада по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее р. Кольцово на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610005:12, общей площадью 6 634 кв. м, в том числе: склад 3 871 кв. м, мезонин 1310 кв. м, офисные помещения 1295 кв. м, и прилегающей территории, в форме и на условиях, согласованных сторонами и изложенных в Приложении N 1 к предварительному договору.

Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 30.01.2022, но в любом случае до исполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.3 предварительного договора арендодатель обязуется не позднее 24 сентября предоставить объект аренды и прилегающую территорию по акту доступа, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору возможность беспрепятственного доступа в любое время в помещения объекта аренды, для выполнения работ указанных в пункте 1.4 договора.

Акт доступа был подписан сторонами 24.09.2021.

В силу абзаца 11 пункта 1.5 предварительного договора с даты предоставления доступа к объекту аренды в соответствии с положениями
пункта 1.3 предварительного договора и до момента подписания между сторонами акта приема-передачи в рамках договора аренды, ответчик обязался вносить следующие платежи:

- обеспечительный платеж в размере 5 077 184 руб., кроме того НДС 20%. Стороны договорились, что после подписания договора аренды обеспечительный платеж по настоящему договору будет засчитан в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.

- операционные расходы в размере 100 руб., кроме того НДС 20% из расчета за один квадратный метр помещения объекта аренды в месяц. Операционные расходы оплачиваются ежемесячными авансовыми платежами не позднее 25 числа календарного месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, на основании счетов арендодателя. Первый авансовый платеж осуществляется не позднее 5 пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с пунктом 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% за 1 кв. м помещения в месяц. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (пункт 4.4.4 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги и соответствует расходам по обеспечению объекта и прилегающей территории электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением фактически потребленных арендатором (пункт 1.5.2 договора).

В связи с тем, что основной договор аренды по истечении срока действия предварительного договора между сторонами не заключен, доступ ответчика в помещение прекращен по акту от 31.01.2022.

Ссылаясь на то, что объект передан ответчику по акту с 24.09.2021 и использовался им по 31.01.2022, у ответчика возникла обязанность по внесению постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 года по январь 2022 года, ООО «Куб-Ек» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

ООО «Маркет.Операции», в свою очередь, возражает против заявленных требований, полагая, что истец неосновательно удерживает обеспечительный платеж, операционные расходы и переменную часть арендной платы, перечисленные им во исполнение предварительного договора, обратилось в суд первой инстанции со встречным иском.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из наличия оснований для взыскания задолженности с ООО «Маркет.Операции» в пользу ООО «Куб-Ек» по предварительному договору за спорный период, правомерности начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, признав встречный иск необоснованным.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Спорные правоотношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обращаясь в арбитражный суд с первоначальным иском, ООО «Куб-Ек» ссылается на пользование ООО «Маркет.Операции» в период с 24.09.2021 по 31.01.2022 объектом в отсутствие внесения постоянной части арендной платы за указанный период.

Из условий предварительного договора (пункт 2.1) следует, что предварительный договор заключен на срок до 30.01.2022.

Вместе с тем на момент заключения предварительного договора объект аренды в гражданский оборот введен не был в связи с тем, что строительство объекта аренды не завершено.

Впоследствии ввиду задержек, связанных со строительством объекта аренды, его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности истца на объект аренды, стороны не подписали договор аренды в срок, установленный пункте 1.1 предварительного договора.

Из материалов дела следует, что 31.01.2022 стороны подписали акт о прекращении доступа. Данный факт сторонами не оспаривается.

На основании пункта 4.4.4 предварительного договора от 24.09.2021 в случае, если договор аренды не будет подписан сторонами в срок, согласованный в пункте 1.1 названного договора по причине необоснованного уклонения арендодателя от подписания договора аренды, арендатор вправе требовать от арендодателя уплаты штрафной неустойки в размере трех обеспечительных платежей. Стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности заключения договора аренды вследствие действия либо бездействия органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также действий третьих лиц, арендатор не вправе требовать уплаты штрафной неустойки. При этом арендодатель обязуется приложить все усилия для исполнения обязательств по предварительному договору в установленные сроки. В случае увеличения сроков заключения основного договора аренды по указанным обстоятельствам, арендодатель предоставляет скидку по оплате арендной платы в размере 10% от постоянной части арендной платы на период с 31.10.2021 до фактической даты заключения основного договора аренды, но не позднее 31.01.2022. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4.7 предварительного договора
от 24.09.2021 арендодатель заверяет и подтверждает арендатору, что в случае не подписания договора аренды, по причинам, не зависящим от арендатора, все произведенные арендатором платежи в рамках настоящего договора подлежат возмещению арендатору арендодателем.

Как следует из материалов дела, к моменту истечения срока, отведенного предварительным договором для подписания сторонами основного договора аренды (согласно п. 1.1 предварительного договора срок истек 31.10.2021), не существовало препятствий для того, чтобы основной договор аренды был подписан.

Однако в установленный договором срок оферту на заключение основного договора аренды не направила ни одна из сторон.

В связи с тем, что никто из сторон предварительного договора своевременно не выразил волю на заключение основного договора, с 01.11.2021 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу закона (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Вопреки доводам жалобы, положения абз. 2 п. 4.7 предварительного договора к отношениям сторон в данном случае не применяются, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Изложенные в жалобе доводы о том, что при заключении предварительного договора у сторон отсутствовали намерения начислять постоянную часть арендной платы, предусмотренную п. 1.5.1 предварительного договора, в период предоставления ответчику доступа к объекту аренды в соответствии с условиями предварительного договора, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены с учетом следующего.

Как указывалось ранее, согласно п. 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб., кроме того НДС 20% за 1 кв.м помещения в месяц.

При этом отсутствие в пункте 1.5 предварительного договора указания на сроки внесения постоянной части арендной платы не свидетельствует о том, что постоянная часть арендной платы не подлежит уплате в принципе. Из обстоятельств дела и толкования условий договора следует, что согласно договоренности сторон, арендодатель предоставил арендатору отсрочку по внесению постоянной части арендной платы до момента заключения основного договора аренды. Данное обстоятельство также подтверждается условиями п. 4.4.4 предварительного договора, из которого следует, что в случае увеличения сроков подписания основного договора аренды вследствие действия либо бездействия органов власти или действий третьих лиц арендатор вправе претендовать на скидку по оплате арендной платы в размере 10% от постоянной части арендной платы на период с 31.10.2021 до фактической даты заключения основного договора аренды, но не позднее 31.01.2022.

Следовательно, освобождение арендатора от обязанности уплачивать постоянную часть арендной платы приводит к тому, что пользование объектом недвижимости является безвозмездным, что противоречит сути арендных отношений.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что ООО «Маркет.Операции», продолжившее пользоваться объектом аренды после 31.10.2021, должно было оплачивать такое пользование, так как положения предварительного договора, регулирующие возмездное пользование объектом аренды, продолжали действовать до 30.01.2022. Это следует как из пункта 2.1 предварительного договора, так и из поведения арендатора, подписавшего акт о прекращении доступа на следующий день после истечения установленного договором срока.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент передачи этого объекта арендатору не исключает возможность пользоваться объектом и не влечет недействительности договора аренды.

Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие, что ответчик мог использовать объект аренды таким образом, как это было определено сторонами в Приложении №1 к предварительному договору - для деятельности сортировочного центра, судом отклоняются, так как из материалов дела, из поведения сторон, не следует, что объект для указанных целей не мог быть использован.

В связи с чем требования истца о взыскании с ответчика постоянной части арендной платы в период с 24.09.2021 по 31.01.2022 из расчета - в размере 392 руб. за 1 кв. м в месяц обоснованно признаны судом подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что ответчик фактически вступил во владение предоставленным в аренду объектом в период с 24.09.2021 по 03.02.2022, а именно: пользовался коммунальными услугами, приступил к выполнению работ в помещении (ремонтно-отделочные работы, монтаж камер системы видеонаблюдения, розеток кабельной сети, монтаж системы хранения, прокладка кабель - каналов и т.п.), разместил в помещении свое имущество.

Порядок внесения арендной платы с учетом совокупности условий договора (п. 1.5 и п. 4.4.4 предварительного договора) стороны согласовали следующий: переменная часть арендной платы и операционные расходы вносятся арендатором ежемесячно с даты предоставления доступа к объекту аренды, а постоянная часть арендной платы начисляется, но уплачивается в момент заключения основного договора.

При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции момент заключения основного договора - это не отлагательное условие, позволяющее при его ненаступлении вовсе не оплачивать пользование арендованным имуществом, а всего лишь способ закрепления отсрочки уплаты постоянной части арендной платы для арендатора. Иными словами, воля сторон была направлена на внесение ответчиком арендной платы в полном объеме за каждый месяц пользования объектом аренды. Доказательством таких намерений сторон служит электронное письмо представителя ответчика, в котором ответчик просит истца прекратить начислять арендную плату, тем самым подтверждая обоснованность ее начисления до момента направления указанного письма.

Из материалов дела следует, что арендатором внесен обеспечительный платеж в сумме 6092620 руб. 80 коп.

При таких обстоятельствах, учитывая, что уведомлением от 09.03.2022 арендодатель уведомил арендатора о частичном зачете – прекращении обязательств по уплате арендной платы – в счет имеющегося обеспечительного платежа, судом признаны правомерными требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 2132417 руб. 28 коп., процентов в общей сумме 36795 руб. 73 коп. с продолжением начисления до дня фактического погашения задолженности (с учетом дополнительного соглашения от 09.08.2023).

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и исследованных им с соблюдением норм процессуального права доказательств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции и могли бы являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене либо изменению, апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 июня 2023 года по делу № А60-12213/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

М. А. Полякова

В. В. Семенов