СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 98 /2022-ГК

г. Пермь

03 октября 2022 года                                                         Дело № А60-12213/2022­­

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Крымджановой Д.И.,

судейПоляковой М.А., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии:

от истца по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек»: Устюгова А.В., предъявлено удостоверение адвоката, доверенность от 25.02.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 июля 2022 года

по делу № А60-12213/2022

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (ИНН 6674357801, ОГРН 1106674011388)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет.Операции» (ИНН 9704083264, ОГРН 1217700379808)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Маркет. Операции» (ИНН 9704083264, ОГРН 1217700379808)

к обществу с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (ИНН 6674357801, ОГРН 1106674011388)

о взыскании обеспечительного платежа, операционные расходы, переменная часть арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Куб-Ек» (далее – истец по первоначальному иску, ООО «Куб-Ек») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет.Операции» (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Маркет.Операции») о взыскании задолженности по предварительному договору о заключении договора аренды от 24.09.2021 за период с 01.11.2021 по 31.01.2022 в размере 2 132 417 руб. 28 коп., пени в размере 35 637 руб. 66 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1158,07 руб.

Определением суда от 23.05.2022 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО «Маркет.Операции» о взыскании с ООО «Куб-Ек» 6 092 620 руб. 80 коп. – сумма обеспечительного платежа, 3 289 808 руб. – операционные расходы, 2 191 404 руб. 41 коп. – переменная часть арендной платы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2022 года первоначальный иск удовлетворен частично. С ООО «Маркет.Операции» в пользу ООО «Куб-Ек» взыскано 1158 руб. 07 коп. пени, 18 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

С ООО «Куб-Ек» в пользу ООО «Маркет.Операции» взыскано 11 573 833 руб. 20 коп. долг, 76 984 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.В результате зачета первоначального и встречного иска с ООО «Куб-Ек» в пользу ООО «Маркет.Операции» взыскано 11 572 675 руб. 13 коп. долга, 76 966 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец по первоначальному иску, ООО «Куб-Ек» обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить требования ООО «Куб-Ек» по первоначальному иску в полном объеме, в удовлетворении требований ООО «Маркет.Операции» отказать.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что несмотря на то, что договор поименован как предварительный, фактически это договор смешанный, содержащий элементы договора аренды, при этом ООО «Маркет.Операции» пользовалось имуществом без уплаты арендных платежей, в связи с чем обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента передачи объекта арендатору. Указывает, что судом не учтен абз. 1 п. 4.7 предварительного договора, согласно которому арендодатель вправе оставить за собой все произведенные арендатором платежи в рамках предварительного договора, в случае если основной договор не подписан по не зависящим от арендодателя причинам; стороны не предусмотрели судьбу уплаченных арендатором денежных средств на случай, когда основной договор не будет заключен по причинам, не зависящим от обеих сторон, между тем, незаключение основного договора связано с причинами, которые от арендодателя не зависели. Пояснил, что предоставление доступа в помещение равнозначно передаче этих помещений в пользование арендатору. Полагает, что истец не отказывался от заключения договора аренды, при этом поведение ООО «Маркет.Операции» является противоречивым. В судебном заседании представитель ООО «Куб-Ек» на доводах и требованиях жалобы настаивал.

ООО «Маркет.Операции» отзыв на апелляционную жалобу не направлен, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.09.2021 между ООО «Куб-Ек» (арендодатель) и ООО «Маркет.Операции» (арендатор) подписан предварительный договор о заключении договора аренды, согласно условиям которого стороны обязуются не позднее 31.10.2021 подписать договор аренды в отношении объекта аренды - помещения в здании склада по адресу: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, восточнее р. Кольцово на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610005:12, обшей площадью 6 634 кв.м, в том числе: склад 3 871 кв.м, мезонин 1310 кв.м, офисные помещения 1295 кв.м, и прилегающей территории, в форме и на условиях, согласованных сторонами и изложенных в Приложении № 1 к предварительному договору (л.д.63-65).

Предварительный договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 30.01.2022, но в любом случае до исполнения сторонами принятых на себя обязательств (п. 2.1).

Согласно п. 1.3 предварительного договора арендодатель обязуется не позднее 24 сентября предоставить объект аренды и прилегающую территорию по акту доступа, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору возможность беспрепятственного доступа в любое время в помещения объекта аренды, для выполнения работ указанных в п. 1.4 договора.

Акт доступа был подписан сторонами 24.09.2021.

В соответствии с абз. 11 п. 1.5 предварительного договора с даты предоставления доступа к объекту аренды в соответствии с положениями п. 1.3 предварительного договора и до момента подписания между сторонами акта приема-передачи в рамках договора аренды, ответчик обязался вносить следующие платежи:

- Обеспечительный платеж в размере 5 077 184 руб., кроме того НДС 20%. Стороны договорились, что после подписания договора аренды обеспечительный платеж по настоящему договору будет засчитан в счет обеспечительного платежа по основному договору аренды.

- Операционные расходы в размере 100 руб., кроме того НДС 20% из расчета за один квадратный метр помещения объекта аренды в месяц. Операционные расходы оплачиваются ежемесячными авансовыми платежами не позднее 25 числа календарного месяца, предшествующего месяцу, за который осуществляется оплата, на основании счетов арендодателя. Первый авансовый платеж осуществляется не позднее 5 пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 1.5.1 предварительного договора постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% за 1 кв.м помещения в месяц. При этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (п.4.4.4 договора).

Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги и соответствует расходам по обеспечению объекта и прилегающей территории электроэнергией, тепловой энергией, водоснабжением и водоотведением фактически потребленных арендатором (п. 1.5.2. договора).

В связи с тем, что основной договор аренды по истечении срока действия предварительного договора между сторонами не заключен, доступ ответчика в помещение прекращен по акту от 31.01.2022.

Ссылаясь на то, что объект передан ответчику по акту с 24.09.2021 и использовался им по 31.01.2022, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по внесению постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 г. по январь 2022 г., ООО «Куб-Ек» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании долга, пени и процентов (с учетом уточнения требований).

Ответчик ООО «Маркет.Операции», в свою очередь, возражает против заявленных требований, полагая, что истец неосновательно удерживает обеспечительный платеж, операционные расходы и переменную часть арендной платы, перечисленные им во исполнение предварительного договора, обратился в суд первой инстанции со встречным исковым требованием о взыскании указанных сумм.

Удовлетворяя первоначальный иск частично, суд первой инстанции с учетом того, что между сторонами не подписан договор аренды и акт приема-передачи объекта, исходил из отсутствия оснований для взыскания с ООО «Маркет.Операции» арендной платы и пени, при этом взыскав проценты за пользовании чужими денежными средствами в размере 1158 руб. 07 коп., встречные исковые требования суд первой инстанции счел обоснованными в полном объеме. Также судом применен процессуальный зачет (ст. 170 АПК РФ).

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца по первоначальному иску, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Обращаясь в суд с первоначальным иском, ООО «Куб-Ек» ссылается на наличие оснований для взыскания с ООО «Маркет.Операции» арендных платежей; по расчету истца задолженность по постоянной части арендной платы за период с ноября 2021 по январь 2022 составляет 2 132 417 руб. 28 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07.03.2022 по 10.03.2022 - 1158 руб. 07 коп., пени за просрочку уплаты постоянной части – 35 637 руб. 66 коп. (с учетом уточнения иска).

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что фактически заключенный договор является смешанным, при этом ООО «Маркет.Операции» пользовалось имуществом без уплаты арендных платежей, при этом обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента передачи объекта арендатору, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены с учетом следующего.

На основании пунктов 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

В соответствии с абзацем первым статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий предварительного договора (пункты 1.5.1, 4.4.4) следует, что постоянная часть арендной платы определяется из расчета 392 руб. 00 коп., кроме того НДС 20% за 1 кв.м помещения в месяц, при этом арендная плата начисляется, но не уплачивается арендодателю до момента заключения основного договора аренды (п.4.4.4 предварительного договора).

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что предварительный договор заключен на срок до 30.01.2022 (п. 2.1).

При этом на момент заключения предварительного договора объект аренды в гражданский оборот введен не был в связи с тем, что строительство объекта аренды не завершено.

Судом также учтены пояснения ответчика о том, что ввиду задержек, связанных со строительством объекта аренды, его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности истца на объект аренды стороны не подписали договор аренды в срок, установленный п. 1.1 предварительного договора. Требований о подписании договора аренды со стороны истца в адрес ответчика не направлялось. К дате истечения срока действия предварительного договора, установленной п. 2.1 предварительного договора, истец свои обязанности по передаче объекта аренды и заключению договора аренды не исполнил, в связи с чем ответчик направил в адрес истца уведомление (исх. № 1918693 от 27.01.2022) о прекращении действия предварительного договора.

31.01.2022 стороны подписали акт о прекращении доступа.

Поскольку основной договор аренды сторонами заключен не был, с учетом условий предварительного договора об отсутствии необходимости внесения арендной платы до момента заключения основного договора аренды (п.4.4.4 предварительного договора) суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы и пени.

В части удовлетворения требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1158,07 руб. решение не обжалуется.

Относительно удовлетворения встречного иска, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с абз. 2 п. 4.7 предварительного договора арендодатель заверяет и подтверждает арендатору, что в случае не подписания договора аренды, по причинам, не зависящим от арендатора, все произведенные арендатором платежи в рамках настоящего договора подлежат возмещению арендатору арендодателем.

Судом установлено, что арендатором во исполнение условий предварительного договора внесен обеспечительный платеж в сумме 6092620 руб. 80 коп., а также за период с сентября 2021 по январь 2022 года операционные расходы в сумме 3289808 руб. 00 коп., переменная часть арендной платы в сумме 2191404 руб. 41 коп.

С учетом изложенных обстоятельств, в силу прекращения по изложенным выше причинам предварительного договора аренды, которые не связаны с какими-либо действиями арендатора, правовые основания для удержания истцом перечисленных ответчиком сумм в качестве обеспечительного платежа, операционных расходов и переменной части арендной платы отсутствуют, в связи с этим требования ООО «Маркет.Операции» о взыскании указанных сумм удовлетворены судом обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не учтен абз. 1 п. 4.7 договора, а также о том, что сторонами не предусмотрена ситуация, при которой основной договор не будет заключен по не зависящим от обеих сторон причинам, не свидетельствуют о неправильном толковании судом положений договора и применении норм права, поскольку в данном случае незаключение договора аренды в оговоренный сторонами срок связано с задержками, связанными со строительством объекта и вводом в эксплуатацию, что в любом случае не могло зависеть от арендатора. При этом согласование конкретного срока передачи объекта в аренду означает, что при определении указанного срока арендодатель мог и должен был учесть реальную возможность завершения строительства и ввода в эксплуатацию с регистрацией прав. Доказательств незаконности действий каких-либо органов, что повлекло несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта, в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя о том, что ответчиком по первоначальному иску были произведены после предоставления доступа в помещение неотделимые улучшения, которые остались в помещении, не свидетельствуют о нарушении прав истца. При этом доказательств фактического использования ответчиком объекта в соответствии с предполагаемым после заключения основного договора аренды назначением в течение всего периода времени после предоставления доступа в помещение в материалах дела не имеется. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает буквальное содержание п. 4.4.4, 4.7 договора, которые истолкованы судом первой инстанции верно.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2022 года по делу № А60-12213/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.