Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 июня 2014 года

по делу № А50-23966/2013,

принятое судьей Е.М. Трефиловой,

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Нытвенскому районному комитету по управлению имуществом

о признании незаконным решения,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании незаконным решения заинтересованного лица (Председателя Нытвенского районного комитета по управлению имуществом) № 1459 от 27 августа 2013 года об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества (нежилых помещений общей площадью 35,3 кв.м, в том числе: помещение № 34 площадь 6,8 кв.м, помещение № 35 площадь 28,5 кв.м по информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенных по адресу: <...>); обязании Нытвенский районный комитет по управлению имуществом выполнить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении арендуемых заявителем нежилых помещений: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых заявителем нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации арендуемых заявителем нежилых помещений в двухнедельный срок с даты составления отчета об оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи указанных нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определением от 28.02.2014 удовлетворено ходатайство Нытвенского районного комитета по управлению имуществом о назначении по делу судебной строительно – технической экспертизы и по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

Определением от 24.06.2014 производство по делу возобновлено.

Решением суда от 26 июня 2014 года в удовлетворении требований отказано.

Заявитель с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит решение отменить и принять по делу новое решение. По мнению заявителя апелляционной жалобы, предприниматель полностью соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ. Суд пришел к ошибочному выводу, что кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части помещения, не сформированной в качестве обособленного объекта. Судом необоснованно указано, что в материалах дела отсутствуют доказательства формирования спорного нежилого помещения в качестве обособленного объекта недвижимости и осуществления в отношении него кадастрового учета. Формирование требуемого объекта как обособленного и осуществление в отношении него кадастрового учета возможно лишь по решению суда, поскольку добровольно заинтересованное лицо сделать этого не может. Суд лишил возможности заявителя представить дополнительные доказательства, поскольку безосновательно отказал в предоставлении времени для подачи ходатайства о производстве повторной судебной экспертизы. Кроме того, заявитель указывает на допущенную судом первой инстанции в резолютивной части решения опечатку, которая, по его мнению, является безусловным основанием для отмены решения.

Определением суда от 20.10.2014 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО1 и по делу назначена повторная строительно – техническая экспертиза. Производство по делу приостановлено до 01.12.2014.

Определением от 02.12.2014 по делу назначено судебное заседание для решения вопроса о возможности возобновления производства по делу № А50-23966/2013 и для проведения судебного разбирательства по делу на 25 декабря 2014 года на 13 час. 00 мин.

22.12.2014 в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 44 от 22.12.2014.

Определением суда от 25.12.2014 судебное заседание отложено на 22.01.2015.

В судебном заседании апелляционной инстанции 22.01.2015 заявитель жалобы и ее представитель на доводах апелляционной жалобы настаивали, представитель заинтересованного лица против доводов возражал по основаниям изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 21.01.2003 между Нытвенским районным комитетом по управлению имуществом и ИП ФИО1 был заключен договор № 619 на аренду нежилого помещения (л.д.10-11).

По условиям данного договора в аренду предпринимателю было передано нежилое подвальное помещение по адресу: <...> общей площадью 35,6 кв.м. для использования под швейную мастерскую (п. 1.1 договора).

Согласно п. 5.1 договора срок аренды помещения с 01.01.2003 по 30.12.2003.

Дополнительными соглашениями к договору аренды от 09.01.2004, 09.01.2005, 19.01.2006, 18.01.2007, 27.03.2007, 22.01.2008, 19.01.2009, 03.11.2009, 22.11.2010, 06.12.2011, 26.11.2012 срок действия договора был продлен до 30.06.2015 (л.д.69-79).

27.06.2013 ИП ФИО1 обратилась в Нытвенский районный комитет по управлению имуществом с заявлением о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, а также с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества муниципального образования «Нытвенский муниципальный район» по договору аренды от 21.01.2003 № 619 (л.д.13-14).

Письмом от 27.08.2013 № 1459 Комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества (л.д.9). Основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества указано то обстоятельство, что спорное имущество не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м.

Заявитель, считая решение Комитета об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества не соответствующим положениям Федерального закона № 159-ФЗ и нарушающим ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции исходил из следующего.

Объектом, о праве на которое заявляет ИП ФИО1, являются нежилые подвальные помещения общей площадью 35,6 кв.м., находящиеся в цокольном этаже 4-х этажного жилого дома общей площадью 250 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.05.2008 нежилое помещение на цокольном этаже 4-х этажного жилого дома общей площадью 250 кв.м. по адресу: <...> является собственностью муниципального образования «Нытвенский муниципальный район». По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, технического паспорта нежилое помещение в цокольном этаже 4-х этажного жилого дома общей площадью 250 кв.м. состоит из 20-ти помещений с номерами на поэтажном плане 6-16, 31-39 (л.д. 55).

Согласно поэтажному плану из технического паспорта указанного нежилого помещения, а также пояснений заявителя и заинтересованного лица по договору аренды предприниматель арендует в цокольном этаже указанного дома помещения под номерами 34, 35 площадью 6,8 кв.м., 28,5 кв.м. соответственно.

Указанные помещения не являются изолированными от остального нежилого помещения, не имеют самостоятельного выхода на улицу, то есть являются составной частью нежилого помещения общей площадью 250 кв.м., в отношении которого, в свою очередь, осуществлен кадастровый учет.

В качестве отдельного объекта недвижимого имущества испрашиваемое предпринимателем в собственность помещение не сформировано, в отношении него по правилам названного Закона "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет не осуществлен, отсутствует согласие собственника на выдел принадлежащего ему спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта АНОК «Эксперт-Гарант» выделение помещения площадью 35,2 кв.м., арендуемого ИП ФИО1 в обособленный объект недвижимости при существующих на момент экспертизы технических и функциональных решениях невозможно, т.к. отсутствует отдельный вход в помещения; внутри данного помещения находятся общедомовые инженерные коммуникации – система водоснабжения, к которым нужен регулярный доступ для их обслуживания; функционально эти помещение не приспособлены к эксплуатации в отрыве от остальной части цокольного этажа – отсутствует санитарный узел, естественная освещенность помещения, вентиляция.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что арендуемое помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, не может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ.

При названных обстоятельствах, отказ Комитета в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения соответствует закону и не влечет нарушение прав и законных интересов заявителя, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных предпринимателем требований, отсутствуют.

Оценив представленные по делу доказательства и заявленные предпринимателем требования, а также доводы, изложенные последним в апелляционной жалобе, отзыва на жалобу, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия ДУМИ обжалуемого отказа) – далее по тексту Закон N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в данной статье условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона N 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Данный Закон опубликован в "Российской газете" 25.07.2008 N 158, вступил в силу с 05.08.2008.

Апелляционный суд, проанализировав представленные в дело документы, нормы права, приходит к выводу о неправомерности отказа уполномоченного органа по причине того, что спорное имущество не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м.

С учетом того, что сведения о площади арендуемых предпринимателем помещений, содержащиеся в материалах дела, отличаются от сведений о площади помещений, указанных в заключении экспертизы, обоснованность выводов эксперта вызывает сомнения, в рамках рассмотрения дела судом была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Негосударственной экспертной организации «Пермский центр независимых экспертиз» ФИО4 (<...>).

Перед экспертом судом поставлен следующий вопрос: может ли арендуемое индивидуальным предпринимателем ФИО1 нежилое помещение, как единое общей площадью 35,3 кв.м, в том числе: помещение № 34 площадью 6,8 кв.м, помещение № 35 площадью 28,5 кв.м по информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенное по адресу: <...>, быть сформировано, как обособленный объект?

Согласно Заключению эксперта от 18.12.2014 № 44, арендуемое индивидуальным предпринимателем ФИО1 нежилое помещение, как единое общей площадью 35,3 кв.м, в том числе: помещение № 34 площадью 6,8 кв.м, помещение № 35 площадью 28,5 кв.м по информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенное по адресу: <...>, фактически сформированы как обособленные объекты,: помещения № 34 и № 35 ограничены от других помещений наружными и внутренними стенами и перегородками, междуэтажным перекрытием, имеющие отдельный вход-выход через коридор № 37 и лестницу № 6 на улицу, изолированный от жилой части дома.

Экспертом отмечено, что имеющиеся расхождения с выводами первичной экспертизы, проведенной экспертом АНОК «Эксперт-Гарант» объясняются следующими причинами:

-обособленный объект не обязательно имеет вход-выход непосредственно на улицу,

- в арендуемые ИП ФИО1 помещения имеется изолированные входы-выходы в коридор и лестницу, затем на улицу, изолированные от жилой части многоквартирного жилого дома,

- наличие горизонтальных участков трубопроводов в данных помещениях не создает препятствий по их эксплуатации,

- функционально данные помещения могут эксплуатироваться по своему назначению в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям данного типа.

- устройство проемов в несущих наружных стенах для каждого помещения в цокольном этаже приведет к ослаблению несущей способности конструкций, что не соответствует требованиям ст. 7 «Технического регламента безопасности зданий и сооружений».

Оснований для непринятия заключения эксперта 18.12.2014 № 44 в качестве надлежащего доказательства по делу судом апелляционной инстанции не установлено.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснил, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» права на которое подлежат государственной (регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "С Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно п. 3, 5 ст. 1 Закона "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в' качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

Поскольку спорное имущество может быть выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости из нежилого помещения площадью 250 кв.м. и поставлено на кадастровый учет как обособленный объект, суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что решение Председателя Нытвенского районного комитета по управлению имуществом) № 1459 от 27 августа 2013 года об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества является действительным и не влечет нарушение прав и законных интересов заявителя.

При этих условиях арендуемое помещение может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Законом № 159-ФЗ.

Следует также отметить, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (ст.4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»), арендует спорные помещения с 2003 года. Доказательств наличия задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права в материалах дела не имеется.

Доказательств иного суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Следовательно, соответствующее требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку обжалуемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Заявителю подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина в размере 1800 руб., поскольку в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче заявления составляет 200 рублей.

В связи с удовлетворением заявленных требований в соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по заявлению 200 руб., по апелляционной жалобе в размере 100 руб. и судебных расходов по оплате экспертизы в размере 34 000 руб. подлежит взысканию с Нытвенского районного комитета по управлению имуществом в пользу заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26.06.2014 по делу №А50-23966/2013 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Нытвенского районного комитета по управлению имуществом, выраженного в письме от 27.08.2013 № 1459, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение (выкуп) арендуемого имущества (нежилых помещений общей площадью 35,3 кв.м, в том числе: помещение № 34 площадью 6,8 кв.м, помещение № 35 площадью 28,5 кв.м согласно информации из технического паспорта от 09.04.2008, расположенных по адресу: Пермский край, г. Нытва, ул. Комсомольская, дом №30).

Обязать Нытвенский районный комитет по управлению имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем совершения действий, предусмотренных п. 3 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Нытвенского районного комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 300 (триста) рублей государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе, 34 000 (тридцать четыре тысячи) рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по заявлению в сумме 1 800 (одна тысяча восемьсот) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Л.Панькова

Судьи

Е.О.Гладких

Ю.А.Голубцова