Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 июля 2022 года по делу № А50-22891/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об установлении выкупной стоимости помещения, заключении договора купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Империя Девелопмент» (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ответчик), с учётом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности - недвижимого имущества в виде отдельно стоящего здания площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в Свердловском районе, учитываемого в Едином государственном реестре недвижимости как недвижимое имущество - нежилое имущество: нежилое здание, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь 334, 8 кв. м (кад. № 59:01:4413647:1793), земельный участок, площадь 724+ 5 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - кафе (кадастровый номер: 59:01:4413647:4) по рыночной стоимости объекта в размере 16 786 200 руб. и с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений в размере 2 587 523 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий (на условиях п.2.1 и приложения № 2 к договору в редакции истца) - по итоговой продажной цене 14 198 677 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 июля 2022 года исковые требования удовлетворены. На Департамент возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи объекта муниципальной собственности: недвижимого имущества в виде отдельно стоящего здания площадью 334,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в Свердловском районе, учитываемого в Едином государственном реестре недвижимости как недвижимое имущество - нежилое имущество: нежилое здание, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь 334, 8 кв. м (кад. № 59:01:4413647:1793), земельный участок, площадь 724+ 5 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешённого использования - кафе (кадастровый номер: 59:01:4413647:4) по рыночной стоимости объекта в размере 16 786 200 руб. и с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений в размере 2 587 523 руб. на условиях, изложенных в протоколе разногласий (на условиях п.2.1 и приложения № 2 к договору в редакции истца) - по итоговой продажной цене в размере 14 198 677 руб. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Ответчик с решением не согласен, обжаловал его в апелляционном порядке, просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить частично, возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности по рыночной стоимости в размере 16786200 руб. и с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений в размере 1 338 889 руб., по итоговой продажной цене 15 447 311 руб.

В апелляционной жалобе ответчиком приведены доводы о том, что стоимость неотделимых улучшений объекта с учетом технического состояния, без учета НДС составляет 2568366 руб., стоимость согласованных неотделимых улучшений на дату подачи заявки на выкуп составляет 1338889 руб., соответственно итоговая рыночная стоимость продажи объекта составляет именно 15 447 311 руб.

В обоснование своей позиции податель жалобы указывает на то, что локальный сметный расчет на ремонт помещений от 01.02.2018, выполненный ООО «Профи-инвест» на сумму 1 500 000 руб., соответствующий проектной документации, представлен в Департамент в единственном числе. Доказательств предоставления второго локального сметного расчета на сумму 3 547 571 руб. в деле не имеется. Проектной документации на переустройство объекта, подразумевающей установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудовании в соответствии с ч.1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, материалы дела не содержат. Доказательств включения в представленную проектную документацию работ по переустройству объекта - электромонтажных работ, работ по ремонту отопления, не имеется, основания для отнесения электромонтажных работ, работ по ремонту отопления к проектной документации отсутствуют. Поскольку согласие на проведение электромонтажных работ, работ по ремонту отопления истец не запрашивал, не получал, то основания для зачета стоимости этих работ, предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ, отсутствуют.

Приведенный в обжалуемом решении вывод о необходимости зачета стоимости ремонтных работ по устройству подвесных потолков, по мнению заявителя жалобы, также не основан на законе. Локальный сметный расчет на ремонт помещений от 01.02.2018, выполненный ООО «Профи-инвест», на сумму 1 500 000 руб., содержит расчет видов работ, соответствующих проектной документации, в указанный перечень работ включены работы по ремонту объекта после демонтажа перегородок, в числе которых предусмотрены работы по окрашиванию потолков. Ответчик полагает, что необходимость в устройстве подвесных потолков, при проведении согласованных с арендодателем работ по окраске потолков, отсутствовала, производство ремонтных работ по устройству подвесных потолков осуществлено по усмотрению арендатора, работы по окраске потолков и устройству подвесных потолков являются взаимоисключающими.

Ответчик указывает на то, что факт оплаты ремонтных работ за счет собственных средств истца материалами дела не подтвержден. Имеющийся в обжалуемом решении вывод о том, что не является обязательным учет применения в локально-сметном расчете на ремонт помещении понижающего коэффициента в размере 0.976291884093378, является не мотивированным, не основанным на представленных доказательствах, противоречащим п. 18,19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.20 L5 № 297.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в удовлетворении жалобы просит отказать, решение суда просит оставить без изменения. В отзыве истец указал на то, что суд обоснованно руководствовался заключением судебной экспертизы от 05.05.2022, выполненной ООО «Авангард», все неотделимые улучшения в арендованном помещении были необходимы, работы соответствуют проектной документации, доказательств непредставления истцом части локального сметного расчета на сумму 3 547 571 руб., не имеется. Мнение ответчика о том, что сметный расчет ответчиком не утвержден, не свидетельствует о том, что неотделимые улучшения осуществлены в отсутствие согласия арендодателя. Сведений о том, что истец осуществил самовольную перепланировку, переустройство или реконструкцию, ответчиком не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объёме, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение - отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение - без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании протокола от 02.03.2017 по результатам проведения аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества № 3717-17С от 17.03.2017 арендодатель Департамент имущественных отношений администрации города Перми предоставил, а арендатор ООО «Империя-Девелопмент» принял в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде отдельно стоящего здания, (объект), расположенный по адресу: <...>, в Свердловском районе, общей площадью 334,8 кв. м (из них основной 334,8 кв. м).

Настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Срок аренды объекта с 14.03.2017 по 14.03.2022 (п.1.3 договора).

В соответствии с п.2.2.3 договора арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя капитальный ремонт объекта, перепланировку и переустройство, реконструкцию и иные неотделимые улучшения объекта в порядке, установленном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим договором.

Согласно п.5.1 договора в случае проведения капитального ремонта объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений объекта арендатор обязан до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указанием объёма и стоимости работ. Арендодатель в течение месяца с даты получения письма направляет арендатору письменный ответ, содержащий решение о согласии или об отказе на проведение работ.

В соответствии с п.5.2 договора арендатор приступает к проведению капитального ремонта объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений объекта только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и (или) правовыми актами города Перми.

Согласно п.5.3 договора после завершения капитального ремонта объекта, реконструкции и иных неотделимых улучшений арендатор в случаях, предусмотренных действующим законодательством, обязан ввести объект в эксплуатацию.

Пунктом 5.6 договора также предусмотрено, что в случае проведения без письменного согласия арендодателя и (или) с нарушением требований действующего законодательства капитального ремонта Объекта, перепланировки и переустройства капитального характера, модернизации, реконструкции, достройки, дооборудования и иных неотделимых улучшений Объекта, замены или установки дополнительного инженерного оборудования арендатор обязан за счёт собственных средств в установленные арендодателем сроки привести объект в первоначальное состояние.

Согласно справке ООО ЭК «ЭТА ТОК» от 20.04.2017 организацией выполнен проект капитального ремонта части нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>. Произведённые изменения не затрагивают существующий контур застройки, не выходят за границы красных линий, не влияют на качество инженерно-технического обеспечения, а также не влияют на конструктивные и эксплуатационные характеристики здания и других помещений. Размещение и характер эксплуатации помещений в здании не противоречит виду разрешённого использования земельных участок и объектов капитального строительства в соответствии со статьями 35 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьёй 52.5 Правил землепользования и застройки г. Перми.

В помещении проведена перепланировка и переустройство. Произведённые изменения не затрагивают конструктивную схему здания и не ослабляют несущую способность конструкций здания.

В соответствии со статьёй 51 и 17 Градостроительного кодекса РФ проведенные работы должны классифицироваться как изменения объекта капитального строительства, не влияющие на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта.

Проведённые изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Письмом от 28.02.2018 № СЭД-059-01-05-93 МКУ «Содержание муниципального имущества» сообщило относительно вопроса о согласовании проведения перепланировки в 1 этажном кирпичном здании кафе (лит.А1) общей площадью 334,8 кв.м, расположенном по адресу: <...>, переданном по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 17.03.2017 № 3714-17С.

Комиссия по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировки в отношении недвижимого имущества муниципальной казны согласовывает работы по проведению перепланировок в соответствии с предоставленной проектной документацией, включающей в себя заключение о надёжности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешённого строительства (реконструкции), выполненной ООО «ЭТА ТОК» и предоставленным локально-сметным расчётом, выполненным ООО «Профи Инвест».

24.05.2021 на основании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года истец обратился в ответчику с заявкой о реализации преимущественного права выкупа объекта.

На основании решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 02.06.2021 истцу предоставлено преимущественной право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилого здания, количество этажей: 1, в том числе подземных 0,площадь 334,8 кв. м (кад. № 59:01:4413647:1793), земельный участок, площадь 724+/-5 кв. м (кад. № 59:01:4413647:4), по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Солдатова, 5. Вышеуказанный объект передать на оценку.

В соответствии с отчётом № 10693/1 ООО «Промпроект-оценка» от 05.07.2021 г. (заказчик-Департамент) рыночная стоимость здания, земельного участка (кад. № 59:01:4413647:4), по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул Солдатова, 5, на дату оценки составляет 16 786 200 руб.

Согласно заключению экспертов Совета по оценочной деятельности Пермского края № 113 от 05.07.2021 отчёт № 10693/1 от 05.07.2021 об оценке здания соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, требованиям Федеральных стандартов оценки 1, 2,3,7,10, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, отчёт рекомендован.

На основании приказа Администрации города Перми от 06.04.2017 г. № СЭД-059-19-10-41 создана постоянно действующая комиссия Департамента имущественных отношений администрации города Перми по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировок в отношении объектов недвижимого имущества муниципальной казны, утверждён состав комиссии.

Комиссия, согласно протоколу заседания от 20.04.2017 по объекту: по адресу: <...>, возражала против проведения демонтажа оконных рам и закладки оконных проёмов.

На основании протокола комиссии от 16.05.2017 по объекту по адресу: <...>, комиссия возвратила арендатору проект для приведения его в соответствие сост. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно протоколу от 06.07.2017, в связи с тем, что проектом предусмотрены существенные изменения в конструктивные элементы помещения, комиссия решила вернуться к рассмотрению вопроса о проведении перепланировки после предоставления заключения детально-инструментального обследования строительных конструкций объекта, включающего оценку влияния на них предполагаемых работ.

Протоколом № 12 от 20.02.2018 комиссия согласовала работы по проведению перепланировок в соответствии с предоставленной проектной документацией, включающей в себя заключение о надёжности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешённого строительства (реконструкции), выполненной ООО «ЭТА Ток», и предоставленным локальным сметным расчётом, выполненным ООО «Профи Инвест».

В адрес истца ответчик направил письмо от 28.02.2018 № СЭД-059-01- 05-93 о согласовании проведения перепланировки объекта.

Комиссия по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировок в отношении недвижимого имущества муниципальной казны согласовывает работы по проведению перепланировок в соответствии с предоставленной проектной документацией, включающей в себя заключение о надёжности и безопасности, о соответствии предельным параметрам и разрешённого строительства (реконструкции), выполненной ООО «ЭТА Ток» и предоставленным локально-сметным расчётом, выполненным ООО «Профи инвест»».

На основании решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 23.07.2021 установлена цена продажи объекта в размере 16786200 руб. в соответствии с оценочным отчётом № 10693/1 от 05.07.2021 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненным ООО «Промпроект-Оценка» по состоянию на 24.05.2021 принято предложение по сроку оплаты имущества, с учётом заявления от 24.05.2021 № 059-19-36/1-484-в, в рассрочку на 5 лет ежемесячно равными частями.

Письмом от 27.07.2021 № 059-19-01-36/2-526 Департамент имущественных отношений направил истцу решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества ипроведению аукционов и конкурсов от 23.07.2021, а также проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности. Цена продажи объекта определена в договоре в размере 16 786 200 руб.

Выкупная стоимость объекта, как указано в договоре, определена на основании оценочного отчёта № 10693/1 от 05.07.2021, выполненного ООО «ПромпроектОценка» по состоянию на 24.05.2021.

Истец не согласился с условиями приложенного договора купли-продажи объекта в части установления выкупной стоимости объекта и установления размера процентов, подлежащих начислению на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, полагая, что рыночная стоимость объекта составляет 12 500 000 руб.

Письмом от 17.08.2021 истец просил утвердить рыночную стоимость помещения в размере 12 500 000 руб., а также произвести зачёт стоимости неотделимых улучшений в размере 5 892 534 руб. С учётом зачёта неотделимых улучшений в размере 5 892 534 руб., направил проект договора, а также протокол разногласий к нему.

03.09.2021 истцом получен отказ Департамента от подписания договора (№059-19-01-36/2-583 от 23.08.2021) и протокола разногласий, изложенных истцом.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно уточненным исковым требованиям рыночная стоимость объекта составляет 14 198 677 руб. с учетом зачета неотделимых улучшений.

Судом первой инстанции принято обжалуемое решение об удовлетворении иска. Определяя стоимость объекта, в полном объеме, суд принял во внимание заключение эксперта №22/0330-4 от 05.05.2022, содержащее выводы об отнесении выполненных истцом работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из обстоятельств дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Империя Девелопмент» имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При этом разногласия сторон по настоящему делу сводятся к вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета договора стоимости неотделимых улучшений при изложении пункта 2.1 договора.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком») оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истцом при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения действительной стоимости неотделимых улучшений. Судом первой инстанции ходатайство удовлетворено, назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Авангард», эксперту ФИО3 Перед экспертом поставлены вопросы о том, произведены ли на объекте изменения, имеющие признаки неотделимых, относятся ли выявленные улучшения, имеющие признаки неотделимых, к работам, указанным в проектной документации ООО «ЭТА Ток», какова по состоянию на 24.05.2021 рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта, соответствующая проектной документации ООО «ЭТА Ток», без НДС.

На основании представленного в материалы дела экспертного заключения эксперт ООО «Авангард» №22/0330-4 от 05.05.2022 пришёл к выводам о том, что за период июль-август 2018 г. в рассматриваемом здании выполнены следующие ремонтные работы: согласно локальному сметному расчёту на ремонт помещений по адресу: <...>, составленному ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018: демонтажные и ремонтные работы, в том числе: разборка кирпичных перегородок, погрузка и вывоз строительного мусора, устройство цементных стяжек, устройство покрытий из керамо-гранитных плит, устройство плинтусов из плиток керамических, окрашивание поверхности потолков с предварительной расчисткой старой краски, разборка облицовки стен из керамических плиток, облицовка стен ГКЛ, выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание), окраска по штукатурке стен водно-дисперсионными акриловыми составами (улучшенная).

По локальному сметному расчёту на ремонт здания по адресу: <...>, составленному ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018: демонтажные и ремонтные работы, в том числе: ремонт кровли (установка каркаса из досок для покрытия профлистом, антисептирование покрытий по фермам, устройство пароизоляции, устройство кровель из оцинкованной стали, устройство мелких покрытий из листовой стали (парапеты, свесы и т.д.), устройство колпаков нал шахтами).

Ремонт фасада (разборка деревянных заполнения проёмов оконных и дверных, разборка кирпичных стен, кладка отдельных участков из кирпича, установка оконных блоков из ПВХ профилей, установка металлических дверных блоков, наружная облицовка поверхности стен металлосайдингом, облицовка оконных и дверных проёмов в наружных стенах откосной планкой с устройством водоотлива).

Ремонт входных групп (разборка асфальтовых покрытий, устройство основания под фундаменты, устройство бетонных площадок, ступеней и пандусов, устройство покрытий из тротуарной плитки и перфорированных стальных плит, работы по устройству входной группы (монтаж металлических конструкций, козырька, кровельного покрытия, монтаж поручней, пандуса и т.д.).

Ремонт системы электроснабжения: прокладка труб гофрированных ПВХ для защиты проводов и кабелей, затягивание проводов в проложенные трубы, установка ответвительных коробок, щитков, автоматов, светильников, выключателей, розеток, смена электросчётчиков.

Ремонт системы отопления (разборка трубопроводов и демонтаж ребристных труб, прокладка внутренних трубопроводов, установка стальных радиаторов и кранов воздушных, установка агрегатов воздушноотопительных). Устройство подвесных потолков.

Выявленные улучшения, имеющие признаки неотделимых, частично относятся к работам, указанным в проектной документации ООО «ЭТА Ток». Также имеются неотделимые улучшения, которые не относятся к работам, указанным в проектной документации ОО «ЭТА Ток» (возникли в результате проведения работ по устройству кровли, ремонту фасада и обустройству входных групп).

Согласно выводам эксперта стоимость неотделимых улучшений объекта, соответствующих проектной документации ООО «ЭТА Ток», определённая затратным подходом, составляет 2 587 523 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу (ст. 64 АПК РФ).

При разрешении спора суд первой инстанции исследовал экспертное заключение, должным образом оценил его на предмет достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами по делу в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ. Суд учел, что экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нём отражены все предусмотренные ч.2 ст. 86 АПК РФ сведения, содержатся ответы на поставленные вопросы, заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, мотивировано, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ответчиком достаточные и достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в порядке ст.65 АПК РФ не представлены.

На заключение эксперта ООО «Авангард» при рассмотрении дела судом первой инстанции от ответчика поступили замечания.

Данные замечания исследованы судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта и содержания экспертного заключения.

По возражениям ответчика относительно принятия стоимости работ по локальному сметному расчёту в размере 1 536 425 руб. 76 коп. эксперт в письменных ответах пояснил, что в рамках заключения эксперта рассчитывается рыночная стоимость неотделимых улучшений.

Согласно ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая стороны не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение на объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно представленному локальному сметному расчёту стоимость работ составила 1 536 425 руб. 76 коп. (без учёта понижающего коэффициента 0,976291884093378).

Относительно возражений ответчика в части принятия к расчёту стоимости работ, приведённых в локальном сметном расчёте на ремонт здания, составленном ООО «ПрофиИнвест» 01.02.2018, эксперт в письменных пояснениях указал на то, что в материалы дела предоставлена следующая проектная и сметная документация: копия проектной документации ООО «ЭТА Ток», копия локального сметного расчёта на ремонт здания по адресу: <...>, составленного ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018, сметная стоимость 1 500 000 руб.; копия локального сметного расчёта на ремонт помещений по адресу: <...>, составленного ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018, сметная стоимость 3 547,571 тыс. руб.

В соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «ЭТА Ток», и представленными сметными расчётами, выполненными ООО «Профи-Инвест», в здании проведены работы по перепланировке и переустройству помещений здания, ремонт нежилых помещений здания для последующей его эксплуатации в коммерческих целях (на дату осмотра здание используется в качестве объекта торгового назначения).

В результате анализа перечня ремонтных работ, отражённых в локальном сметном расчёте на ремонт помещений по адресу: <...>, составленном ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018 (локальный сметный расчёт на сумму 1 536 425 руб. 76 коп. с учётом НДС (округлённо 1 500 000 руб. с учётом НДС) можно сделать вывод о том, что все ремонтностроительные работы приведённые в данной смете, соответствуют проектной документации ООО «ЭТА Ток».

В результате анализа перечня ремонтных работ, отражённых в локальном сметном расчёте на ремонт помещений по адресу: <...>, составленном ООО «Профи-Инвест» 01.02.2018 (локальный сметный расчёт на сумму 3 547 570 руб. 61 коп. с учётом НДС) экспертом сделан вывод о том, что только часть ремонтно-строительных работ, приведённых в данной смете соответствуют проектной документации ООО «ЭТА Ток», в частности, работы по устройству кровли, ремонту фасада и обустройству входных групп не требуются при проведении перепланировки согласно проектной документации ООО «ЭТА Ток».

Как и в суде первой инстанции, Департамент ссылается на то, что экспертом необоснованно отнесены к неотделимым улучшениям арендованного имущества электромонтажные работы, работы по ремонту отопления, работы по ремонту торгового зала (устройство подвесных потолков).

Между тем, к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта, то есть не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда. При этом ели обязательным для функционирования помещений является наличие отделки, систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, то любая часть этих улучшений является неотделимой, так как удаление её приведёт к нарушению эксплуатации помещений по назначению.

При составлении заключения эксперт пришел к выводам о том, что по состоянию на 24.05.2021 рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта, соответствующая проектной документации ООО «ЭТА Ток», без НДС составляет 2 587 523 руб. без учёта работ по устройству кровли, ремонта фасада и обустройства входных групп, которые не требуются при проведении перепланировки согласно проектной документации ООО «ЭТА Ток».

Материалами дела установлено, что представленное ООО «Авангард» экспертное заключение отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности, нарушений экспертом, повлекших ошибочные ответы на вопросы, не допущено.

В ходе рассмотрения судом первой инстанции дела ответчик о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не ходатайствовал.

При таких обстоятельствах приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составляет 1338889 руб., судом апелляционной инстанции отклонены как ошибочные.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что часть неотделимых улучшений осуществлены истцом без согласия арендодателя.

Оценивая указанные доводы, суд первой инстанции правомерно учел то обстоятельство, что в подтверждение согласования произведённых улучшений истцом представлено заявление о необходимости провести капитальный ремонт и перепланировку объекта по адресу: <...> (334,8 кв.м). (с отметкой о получении 17.03.2017 № СЭД-059-19-39-63); в протоколе № 12 от 20.02.2018 Комиссия согласовала работы по проведению перепланировок в соответствии с предоставленной проектной документацией, включающей в себя заключение о надёжности и безопасности, о соответствии предельным параметрам разрешённого строительства (реконструкции), выполненной ООО «ЭТА Ток» и предоставленным локально-сметным расчётом, выполненным ООО «Профи инвест». Кроме того из ответа Департамента от 28.02.2018 № СЭД-059-01-05-93 следует, что Комиссия по рассмотрению вопросов о согласовании проведения перепланировок в отношении недвижимого имущества муниципальной казны согласовывает работы по проведению перепланировок в соответствии с предоставленной проектной документацией, включающей в себя заключение о надёжности и безопасности, о соответствии предельным параметрам и разрешённого строительства (реконструкции), выполненной ООО «ЭТА Ток» и предоставленным локально-сметным расчётом, выполненным ООО «Профи инвест»».

Принимая во внимание непредставление ответчиком доказательств, подтверждающих возможность демонтажа подвесного потолка, инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования без несоразмерного ущерба помещению в целом, непредставление ответчиком расчета стоимости подвесного потолка, расходов по его демонтажу и последующему ремонту, суд первой инстанции правомерно отклонил приведенные ответчиком доводы.

Суд апелляционной инстанции оснований для иной оценки доводам ответчика не усматривает.

Осуществив оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, во взаимосвязи, а также в отдельности, суд пришел к верным выводам о том, что выкупная стоимость объекта подлежит уменьшению на стоимость произведённых неотделимых улучшений объекта в размере 2 587 523 руб.

Апелляционный суд с данными выводами суда первой инстанции соглашается. Оснований для иных суждений в данной части не имеет.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права.

Доводы апелляционной жалобы ответчика, направленные по существу на переоценку выводов суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 11 июля 2022 года по делу № А50-22891/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Е.И. Гуляева

Судьи

Д.И. Крымджанова

М.А. Полякова