Гражданский кодекс часть 1

от истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой»: Бахтина Т.В., паспорт, доверенность от 07.09.2021; Коняев А.В., паспорт, директор;

от ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Панорама»: Губский Ю.А., паспорт, доверенность от 02.10.2021;

от третьего лица: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Панорама»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 24 марта 2022 года

по делу № А50-19824/2021

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (ОГРН 1125902003370, ИНН 5902888506)

к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН 1115916000441, ИНН 5916025348)

об изменении предмета договора залога,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН 1115916000441, ИНН 5916025348)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (ОГРН 1125902003370, ИНН 5902888506)

об обязании осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН 1045900116162, ИНН 5902293114)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ДомРусСтрой» (далее – истец, ООО «ДомРусСтрой») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – ответчик, ООО «Панорама») об утверждении пункта 1.1 договора залога от 18.01.2020 в следующей редакции: «Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв.м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности». В связи с заменой предмета залога просит прекратить обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ).

В соответствии со ст. 132 АПК РФ определением от 24.02.2022 к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «Панорама» о возложении на ООО «ДомРусСтрой» обязанности осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м, по адресу г. Пермь ул. Уинская 39, в соответствии с пунктом 1.6 договора залога прав аренды земельного участка от 18.01.2020 (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ протокольным определением суда от 24.02.2022).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением арбитражного суда от 24.03.2022 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме. Утвержден пункт 1.1 договора залога от 18.01.2020 в следующей редакции: «Залогодатель предоставляет Залогодержателю в залог объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4219198:3391, расположенный по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания общей проектной площадью 2658,8 кв.м (1 этап застройки). Объект принадлежит залогодателю на праве собственности». В связи с заменой предмета залога прекращено обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М. Настоящий судебный акт является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Панорама» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что суд вышел за пределы исковых требований, сделав вывод о том, что на момент рассмотрения настоящего спора не существует еще какого-либо объекта, в отношении которого возможна государственная регистрация. Указывает, что в Арбитражном суде Пермского края находится дело № А50-28225/2021 о взыскании с общества «ДомРусСтрой» неосновательного обогащения за выполнение строительно-монтажных работ в период с 10.02.2020 по 30.04.2020 ниже отметки ноль на строящемся объекте «Автостоянка открытого типа на 300 машино-мест с пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой комплекс «Ива» 2-я очередь.

ООО «ДомРусСтрой» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на актуальные сведения в отношении объекта незавершенного строительства площадью 265,8 кв.м с кадастровым номером 59:01:4219198:3391.

ООО «ДомРусСтрой» представлены письменные пояснения в отношении доводов апелляционной жалобы, в которых истец просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Представитель ООО «Панорама» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представители ООО «ДомРусСтрой» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

В отсутствие возражений, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 20.06.2017 обществу «ДомРусСтрой» было выдано Разрешение на строительство в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: автостоянка закрытого типа Поз.10. ул. Уинская 39. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - ООО «ДомРусСтрой». Общая площадь 8239 кв.м, общая площадь пристроенных помещений 2191 кв.м.

В связи с принятием истцом решения о разделении строительства указанного объекта на три этапа, в рамках исполнения договора на проектирование № 19-18 от 19.12.2018 ООО «Памир» подготовило проектную документацию, по которой проект предусматривал строительство объекта «Автостоянка открытого типа на 300 м/мест с пристроенными помещениями общественного назначения» по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ж/р Ива ул. Уинская 39, позиция № 10 на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 с тремя этапами строительства:

1-й этап - строительство нежилых помещений площадью 2750 кв.м;

2-й этап - строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест;

3-й этап - строительство нежилых помещений площадью 750 кв.м.

24.05.2019 между истцом (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключено соглашение о сотрудничестве, согласно пункту 1 которого соглашение касается участия сторон в проекте строительства 1 этапа нежилых помещений площадью 2750 кв.м (соглашение не охватывает строительство 2 этапа: многоуровневой автостоянки на 300 машино-мест и 3 этапа: 750 кв.м) по адресу Пермский край г. Пермь Мотовилихинский район ж/р Ива с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 площадью 5603 кв.м и всех наработок стороны 1 на день подписания соглашения.

17.06.2019 между истцом (сторона 1) и ответчиком (подрядчик) был заключен договор подряда № 17-06/18, согласно пункту 1.1 которого предметом договора является выполнение подрядчиком комплекса работ по строительству необходимого для ввода в эксплуатацию 1 этапа нежилых помещений, площадью 2750 кв.м по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ж/р Ива, ул. Уинская, 39, позиция № 10 (далее «Объект»), на земельном участке расположенном по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский р-н, ж/р Ива, с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, площадью 5603 кв. м (на основании договоров ООО «ДомРусСтррй» с акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион» субаренды земельного участка № Ива/поз.10 от 25.04.2016), в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Согласно пункту 1.2 договора подрядчик обязуется выполнить комплекс работ по строительству объекта, а заказчик - принять результаты работ и оплатить их на условиях и в порядке определенном соглашением о сотрудничестве от 24.05.2019.

В целях обеспечения обязательств истца по договору подряда № 17- 06/18 18.01.2020 между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель) заключен договор залога.

Согласно пункту 1.1 договора залогодатель предоставляет залогодержателю в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты бытового обслуживания населения, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район Ива (далее - Земельный участок, Предмет залога). Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве аренды в соответствии с - Соглашением от 01.10.2019 о передаче прав и обязанностей по договору № 250-I2M аренды земельного участка для строительства от 29 декабря 2012, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись от 08.10.2019 № 59:01:4219198:1388-59/081/2019-5. Срок аренды земельного участка в соответствии с Договором аренды, составляет более пяти лет с 10.11.2012г. по 19.06.2022. Залог права аренды Земельного участка допускается без письменного согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Собственником земельного участка, в соответствии с договором № 250-12М аренды земельного участка для строительства от 29 декабря. 2012г. является Департамент земельных и имущественных отношений города Перми. В адрес собственника направлено соответствующее уведомление от 20.12.2019 прилагаемое к настоящему Договору.

Согласно пункту 2.1 договора предметом залога обеспечивается исполнение обязательства Залогодателя, возникшего на основании Договора подряда № 17-06/18 от 17.06.2019 заключенного между Сторонами (Основной договор).

В пункте 1.4 договора сторонами установлено, что общая оценка Предмета залога в целом по соглашению Сторон составляет 40 000 000 руб.

Залог распространяется на все неотделимые и отделимые улучшения Предмета залога. Права Залогодержателя на заложенный Земельный участок распространяются и на его принадлежности как на единое целое, в том числе объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктом 1.8 договора, руководствуясь п. 1 ст. 345 Гражданского кодекса Российской Федерации «Замена и восстановление предмета залога», Стороны договорились, после государственной регистрации объекта незавершенного (либо завершенного) строительства, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой район «Ива»: автостоянка закрытого типа на 300 машиномест с пристроенными помещениями общественного назначения (первая очередь) (далее - «автостоянка закрытого типа»), указанного в Договоре подряда № 17-06/18 от 17.06.2019, заключенного между Сторонами (далее - Основной договор), предмет залога заменяется на данный объект незавершенного/завершенного строительства в срок не позднее 10 рабочих дней с момента внесения записи в единый государственный реестр недвижимости о его регистрации. В этом случае, условия Договора ипотеки, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. Государственная регистрация объекта незавершенного/завершенного строительства, а именно подготовка необходимых для регистрации документов, осуществляется силами и средствами Залогодателя.

Взамен Разрешения на строительство от 20.06.2017, в связи с внесением изменений в проектную документацию по позиции 10, 05.08.2020 истцу было выдано Разрешение на строительство в разделе 4 которого указано наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: Здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной многоуровневой автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, расположенная по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Уинская 39. Поз.10. Кадастровый номер земельного участка 59:01:4219198:1388. Застройщик - ООО «ДомРусСтрой».

Согласно разрешению на строительство от 05.08.2020 согласовано три этапа строительства:

1-й этап - строительство нежилых помещений площадью 2750 кв.м;

2-й этап - строительство многоуровневой автостоянки на 300 м/мест;

3-й этап - строительство нежилых помещений площадью 750 кв.м.

09.10.2020 истцом была произведена государственная регистрация объекта незавершённого строительства с проектируемыми значениями: одноэтажное здание с помещениями бытового обслуживания площадью 2658,8 кв.м и степенью готовности объекта 50% с присвоением кадастрового номера 59:01:4219198:3391, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2020.

Предложение об изменении условий договора путем заключения дополнительного соглашения направлено истцом ответчику 21.07.2021.

Как указывает общество «ДомРусСтрой», существующее обременение в виде ипотеки на весь земельный участок, на котором производится обширная застройка комплекса объектов недвижимости, создает существенные препятствия для привлечения инвесторов к участию в строительстве, соответственно препятствует застройке и сдаче объектов недвижимости в установленные сроки. За нарушение сроков застройки действующим законодательством предусмотрены значительные штрафные санкции. Таким образом, на истца, как застройщика возложена материальная ответственность за осуществление процесса застройки согласно установленным графикам, срокам, сметам. При дальнейшем сохранении залога в таком виде застройщик вынужден будет нести убытки в виде начисления и выплаты неустоек, штрафов и т.п.

Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации объекта истец обращался к обществу «Панорама» с просьбами о замене предмета залога, однако залогодержатель каких-либо действий, направленных на изменение предмета залога, не произвел, общество «ДомРусСтрой» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском об изменении предмета договора залога от 18.01.2020.

В обоснование встречного искового заявления общество «Панорама» ссылается на то, что в соответствии с пунктом 1.6 договора залога общество «ДомРусСтрой» обязано осуществить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства: здание центра бытового обслуживания населения с пристроенной автостоянкой открытого типа на 300 машино-мест, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м, по адресу г. Пермь ул. Уинская 39.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 345, п. 2 ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), проанализировав условия пункта 1.8 договора залога, установив, что стороны согласовали замену указанного в пункте 1.1 договора залога предмета залога на замену объекта незавершенного строительства, государственная регистрация которого произведена 09.10.2020, пришел к выводу о наличии оснований для изменения пункта 1.1 договор залога от 18.01.2020, изложив его в редакции, заявленной обществом «ДомРусСтрой». В связи с заменой предмета залога регистрирующему органу указано на необходимость прекращения обременение в части ипотеки в пользу ООО «Панорама» в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование под объекты бытового обслуживания населения), расположенного по адресу г. Пермь Мотовилихинский район, жилой район «Ива», предоставленного договором аренды земельного участка от 29.12.2012 № 250-12М. Судебный акт признан основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН регистрирующим органом.

В части удовлетворения первоначальных исковых требований решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ.

Апелляционный суд пересматривает решение в пределах доводов апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части в связи со следующим.

В пункте 1 статьи 334 ГК РФ закреплено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В соответствии с п. 1 ст. 345 ГК РФ по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

В договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие (п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге»).

Согласно пункту 1.6 договора залога, залог распространяется на все неотделимые и отделимые улучшения Предмета залога. Права Залогодержателя на заложенный Земельный участок распространяются и на его принадлежности как на единое целое, в том числе объекты незавершенного строительства, объекты капитального строительства.

По мнению общества «Панорама», истец обязан зарегистрировать все объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388, общей площадью 5603 кв.м, по адресу г. Пермь ул. Уинская 39.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение специалиста ООО «ФИНЭКС» от 03.03.2022, письмо ООО «Уральский Меридиан», осуществляющего строительный надзор на спорном объекте, установив, что на момент рассмотрения настоящего спора не существует еще какого-либо объекта, помимо объекта с кадастровым номером 59:01:4219198:3391, в отношении которого возможна государственная регистрация, в удовлетворении встречного иска обоснованно отказал.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, не нашли своего подтверждения в материалах дела. Резолютивная часть судебного акта полностью соответствует требованиям, содержащимся в исковом заявлении общества «ДомРусСтрой».

Рассмотрение иска общества «Панорама» в рамках дела № А50-28225/2021 о взыскании с общества «ДомРусСтрой» неосновательного обогащения за выполнение строительно-монтажных работ в период с 10.02.2020 по 30.04.2020 ниже отметки ноль на строящемся объекте «Автостоянка открытого типа на 300 машино-мест с пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, жилой комплекс «Ива» 2-я очередь, правового значения для рассмотрения в настоящем деле иска о замене предмета залога в соответствии с условиями договора о залоге от 18.01.2020 не имеет.

Вопреки доводам ответчика, суд первой инстанции не делал выводов об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4219198:1388 каких-либо объектов. Основанием для отказа в удовлетворении встречного иска послужило отсутствие объекта, в отношении которого возможна процедура проведения государственной регистрации.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права. Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24 марта 2022 года по делу № А50-19824/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

В.В. Семенов

Э.А. Ушакова