Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенные надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 сентября 2023 года

по делу № А60-26711/2023

по иску общество с ограниченной ответственностью «ЦПН» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконны отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЦПН» (далее – заявитель, ООО «ЦПН») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права № 02.12.-15/1/003/285 от 06.03.2023, обязании устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления преимущественного права на приобретение объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 сентября 2023 года (резолютивная часть решения от 12.09.2023) требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент обжаловал его в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что на момент обращения ООО «ЦПН» с заявлением о выкупе арендуемого имущества (15.12.2022) здание не использовалось арендатором ни в целях проведения капитального ремонта, ни в целях ведения коммерческой деятельности; пояснил, что доказательств использования объекта, в том числе ведения ООО «ЦПН» предпринимательской деятельности в спорном здании как субъектом малого и среднего предпринимательства, не имеется. Считает, что внесение заявителем арендной платы без фактического использования здания в соответствии с условиями договора аренды свидетельствует об использовании истцом статуса субъекта малого предпринимательства лишь с целью приобретения здания в льготном порядке путем обеспечения формального соответствия общества условиям для возникновения преимущественного права, в связи с этим действия истца не соответствуют целям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направленным на поддержку развития субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ЦПН» направлен письменный отзыв на жалобу, в котором заявитель считает доводы необоснованными, полагает, что отсутствуют основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, пояснил, что ООО «ЦПН» за весь срок аренды ежедневно использовало здание, проводя комплекс мероприятий по обследованию, составлению проектной и технической документации, и восстановительных работ, что подтверждается обследованиями со стороны собственника здания, просит решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 13.11.2020 между ООО «ЦПН» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 19000552, согласно п. 1.1 которого арендатору передано в аренду нежилое отдельно стоящее здание, площадью 160,1 кв.м по адресу: <...> (л.д.135-145, т.1).

Договор действует с 26.11.2020 по 25.11.2030 (п. 1.2).

07.02.2023 ООО «ЦПН» обратилось к Департаменту с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого здания по адресу: <...> с кадастровым номером 66:41:0305001:81 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В письме от 06.03.2023 № 02.12.-15/1/003/285 Департамент отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение имущества,

поскольку не соблюдено условие, определенное п. 1 ст. 3 и п. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ: арендуемое здание обществом не восстановлено после пожара, фактически не использовалось, и хозяйственная деятельность в здании не осуществлялась (л.д.12-13, т.1).

ООО «ЦПН», считая отказ Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого отказа не соответствующим закону.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право преимущественного приобретения арендуемого имущества и условия его реализации установлены статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении ипользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «ЦПН» является арендатором спорного объекта с 13.11.2020; сведений о наличии задолженности либо неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления не имелось; арендуемые помещения не включены в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что заявитель в полной мере соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в льготном порядке, предусмотренным Законом N 159-ФЗ.

Основанием для отказа в выкупе арендуемого помещения, послужил факт того, что арендуемое здание обществом не восстановлено после пожара, фактически не использовалось, и хозяйственная деятельность в здании не осуществлялась.

Изложенные в жалобе доводы о том, что на момент обращения ООО «ЦПН» с заявлением о выкупе арендуемого имущества (15.12.2022) здание не использовалось арендатором ни в целях проведения капитального ремонта, ни в целях ведения коммерческой деятельности, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.

Как следует из материалов дела, на момент подачи заявления о выкупе арендуемого помещения срок действия договора аренды № 19000552 от 13.11.2020 не истек, при этом арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно согласно акту приема-передачи нежилого объекта от 26.11.2020 (л.д.146, т.1). В договоре аренды и акте приема-передачи нежилого объекта было указано на то, что спорный объект требует проведения капитального ремонта в срок до 30.07.2022 (л.д.143, т.1). При этом в материалах дела имеется письмо о согласовании проведения капитального ремонта от 30.08.2021 (л.д. 44, 45 т. 1) Департаментом, в котором указано на рассмотрение представленной ООО «ЦПН» рабочей документации (технического заключения по обследованию строительных конструкций, а также рабочей документации на капитальный ремонт здания).

Таким образом, материалами дела подтверждается и Департаментом не опровергнуто, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды, с учетом состояния объекта на момент передачи в аренду, ООО «ЦПН» был проведен комплекс работ по проведению инженерных изысканий, разработке технико-экономических обоснований реставрации объекта, подготовке проектов, рабочей документации, составлению сметной документации для осуществления строительства. Вся документация была согласованна с собственником здания и Департаментом архитектуры, в срок указанный в договоре аренды. Представлено Техническое заключение обследования строительных конструкций нежилого одноэтажного здания, пострадавшего в результате пожара, выполненное ООО «Баутекс» и рабочая документация на капитальный ремонт здания ООО «Фирма «Гражданпроект» 30.08.2022 (л.д.46-59, т.1).

Из документов, приложенных к заявлению об оспаривании отказа, также следует, что фактически проведены ремонтно-строительные работы по расчистке объекта от последствий пожара, вывезен весь мусор, полностью отреставрирована после последствий пожара кровля здания, вставлены окна и двери, отремонтирован фасад здания. Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат формы КС - 3, расходы по капитальному ремонту составили 3 411 925.56 руб.

Судом также учтено, что объект используется по назначению, просрочек в арендных платежах не имеется, задолженность по внесению арендных платежей отсутствует.

Доказательств наличия каких-либо иных препятствий для реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества ответчиком не представлено.

С учетом изложенного отказ Департамента в выкупе заявителем арендуемого объекта по приведенным в нем основаниям является незаконным, противоречащим нормам Закона N 159-ФЗ и нарушающим законные права и интересы заявителя. Доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 сентября 2023 года по делу № А60-26711/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

О.Г. Дружинина

В.В. Семенов