Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 22 сентября 2023 года

по делу № А60-1766/2023

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Телесервис-импорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени по договору аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Телесервис-импорт» (далее – ответчик, ООО «Телесервис-импорт») о взыскании 1 087 763 руб. 36 коп. по договору аренды земельного участка № Т-377 от 22.11.2017, в том числе арендная плата за период с сентября 2021 года по ноябрь 2022 года в сумме 1 077 786 руб. 05 коп., пени за период с 11.09.2021 по 31.12.2021 в сумме 9 977 руб. 31 коп.

Решением арбитражного суда от 22.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что согласно плану приватизации пристрой и здание общежития не имеют общих помещений. Указывает, что нежилое помещение - пристрой является самостоятельным объектом недвижимого имущества, который введен в гражданский оборот 20.04.1994. Истец ссылается на то, что в силу закона к ответчику перешло право аренды земельного участка. Обращает внимание на то, что бремя содержания многоквартирного жилого дома ООО «Телесервис-импорт» не несет, жильцы многоквартирного жилого дома не получают прибыль от коммерческой деятельности ответчика. Отмечает, что многоквартирный жилой дом Литера А и пристрой Литера Al, А2 расположены на разных земельных участках, имеющих самостоятельные кадастровые номера.

ООО «Телесервис-импорт» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в обоснование иска указано на то, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ПАО «РГС Банк» заключен договор аренды № Т-377 от 22.11.2017 земельного участка площадью 757 кв.м с кадастровым номером 66:41:0402010:64, расположенного по адресу: <...>, под административное здание, на срок с 11.08.2017 по 10.08.2066.

На основании договора купли-продажи имущества от 04.02.2021 ООО «Телесервис-импорт» стало собственником нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0402010:507 общей площадью 283,2 кв.м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:64, дата регистрации права собственности 09.02.2021.

Ссылаясь на то, что ООО «Телесервис-импорт», являясь собственником недвижимого имущества, плату за пользование земельным участком не вносит, в договор аренды земельного участка № Т-377 от 22.11.2017 не вступило, требования в добровольном порядке об уплате задолженности не исполнило, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемы иском о взыскании задолженности по договору аренды № Т-377 от 22.11.2017 за период с сентября 2021 года по ноябрь 2022 года в размере 1 077 786 руб. 05 коп., неустойки в размере 9 977 руб. 31 коп. в связи с просрочкой внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из доказанности того, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является составной частью многоквартирного дома по адресу: <...>, следовательно, земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика платы за землю не имеется.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на договор аренды № Т-377 от 22.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0402010:64, на то, что здание ответчика является пристроем к МКД, под который сформирован отдельный земельный участок. По расчетам истца, задолженность ответчика за пользование земельным участком за период с сентября 2021 года по ноябрь 2022 года составляет 1 077 786 руб. 05 коп.

Ответчик, возражая против иска, указал, что принадлежащее ему помещение является составной частью многоквартирного дома по адресу: <...>, в связи с чем оснований для взыскания платы за землю не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64), в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Как указано в пунктах 1, 3, 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с владельца встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома.

В приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, к признакам единства здания отнесены, в частности, фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии единого фундамента и сообщения между частями одного здания может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Согласно пункту 5.2.61 «ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 19.12.2017 № 2031-ст) стена двух прилегающих зданий (общая) - разделяющая стена, которая является частью двух зданий.

Согласно сведениям из ЕГРН от 09.02.2021 ООО «Телесервис-импорт» является собственником встроенно-пристроенного помещения, общей площадью 283,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, этаж № 1 кадастровый номер 66:41:0402010:507.

В выписке из ЕГРН от 09.02.2021 в строке «Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» указан кадастровый номер 66:41:0402010:474. Кадастровый номер 66:41:0402010:474 присвоен многоквартирному дому, расположенному по адресу: <...>. У помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности и указанного жилого дома единый адрес: <...>.

Согласно сведениям, содержащимся в электронном паспорте многоквартирного дома, по адресу: <...>, размещенном на сайте Государственной информационной системы жилищного хозяйства (ГИС ЖКХ), в состав указанного многоквартирного дома входит нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0402010:507, площадью 283,2 кв.м.

Как следует из ответа ЕМУП «БТИ» от 10.03.2023 № 1713245, ответа ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 № 23ю-1245, ответа Управления Росреестра по Свердловской области от 17.03.2023 № 07-08237/23, многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, состоит из основного строения - девятиэтажного многоквартирного дома литера «А» и двух теплых одноэтажных пристроев литеры «А1» и «А2».

Помещение, принадлежащее ответчику, расположено в пристрое литера Al, а также частично в основном строении литера А в пристрое литера А2, что подтверждается Выпиской из технического паспорта от 19.04.2021, выданной ЕМУП «БТИ», Техническим описанием объекта на нежилое помещение от 28.06.2021, подготовленным ООО «Эксперт Кадастр», техническим паспортом на нежилое помещение от 28.06.2021, подготовленным ООО «Кадастровый поверенный» и ответом ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 № 23ю-1245.

Согласно данным технического паспорта ЕМУП БТИ год постройки здания с блоком обслуживания 1986.

Таким образом, здание с пристроем строилось совместно.

Подвал многоквартирного дома по адресу: <...>, находится под помещением ответчика, в пристрое литера А1. В указанном подвале, согласно ответу ООО «УК «Единый стандарт»» от 17.03.2023 № 23ю-1245, расположен узел управления жилого дома, относящийся к общедомовому имуществу. Данные сведения также подтверждают фотографии, приложенные к отзыву. Т

Таким образом, помещение и жилой дом имеют общее помещение - подвал.

Исходя из акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992 по институту Уралмеханобр, приложенному к плану приватизации 1993 год, представленному Госархивом в состав имущества входит здание общежития по ул. Шмидта 139 и пристрой к зданию. Из акта оценки стоимости стр. 69 следует, что общежитие малосемейное является объектом социально-бытового назначения, остающееся в государственной собственности. Согласно плану приватизации общежитие сохраняется в федеральной собственности и передается по договору на право полного хозведения АО «Уралмеханобр», с обязательством последнего нести полные расходы на его содержание с дальнейшим решением вопроса о придании общежитию статуса жилого дома. Далее на стр. 7 плана указано, что пристроенное здание по ул. Шмидта 139 год постройки 1986 г., инженерные коммуникации имеются в полном объеме, территория благоустроена. Из представленного в материалах приватизации технического плана видно, что под общежитие и пристрой подлежал формированию и предоставлению единый земельный участок как под единое здание.

Доводы истца о том, что в рамках приватизации органом муниципальной власти определен статус объекта пристроя как нежилого и объект введен в гражданский оборот как самостоятельный, суд отклонил.

В данном случае передача в частную собственность пристроя и оставление общежития в муниципальной собственности не исключает единства объекта общежития и пристроя, единства их конструктивных элементов и коммуникаций, что изначально сделало объект единым. Материалами дела подтверждается что пристрой является блоком обслуживания здания общежития, имеет единые коммуникации. Суд также обращает внимание, что в рамках приватизации определен статус общежития как жилого, которое необходимо перевести в статус жилого дома с выдачей ордеров, что соответствует назначению здания изначально.

При этом Администрацией не представлено обоснования того, по какой причине здание, принадлежащее ответчику, в период его строительства считалось пристроенным, и в настоящее время его следует считать отдельным.

Также материалами дела подтверждается, что до приватизации помещение ответчика являлось составной частью дома, построено с целью его обслуживания и эксплуатации, его неотъемлемым элементом.

Судом также учтено представленное в материалы дела техническое заключение СОГУП «Областной центр недвижимости» от 08.06.2023 о возможности признания многоквартирного жилого дома и встроено-пристроенного нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0402010:507 единым объектом капитального строительства, расположенного по адресу ул. Шмидта 139, согласно которому указанные объекты являются единым объектом.

Из ответа ООО «УК «Единый стандарт» от 17.03.2023 № 23ю-1245 следует, что системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения жилого дома по ул. Шмидта, 139 используется для получения коммунальных ресурсов помещения ответчика, что подтверждает наличие между инженерными системами помещения и жилого дома неразрывной физической и технологической связи. Кроме того, объем потребляемой тепловой энергии, затраченной на обогрев нежилых помещений, учитывается общедомовым прибором учета. Указанные инженерные коммуникации находятся на обслуживании ООО «УК «Единый стандарт».

Таким образом, жилой дом и помещение имеют общие системы теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

Доказательств, опровергающих доводы ответчика о единой системе водоснабжения, иных характеристиках, позволяющих отнести здание к многоквартирному дому, истцом не представлено.

Судом принято во внимание, что решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение к общему имуществу многоквартирного дома.

Сам по себе факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса.

В данном случае, как верно отмечено судом, для решения вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю значимым является то, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости.

В каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

Выводы суда соответствуют правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, установив, что помещение ответчика являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенное помещение, земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома, суд пришел к правильному выводу о том, что Администрация не вправе требовать внесения арендной платы за земельный участок, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, соответственно и начислять санкции.

При таких обстоятельствах суд правомерно указал о том, что с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию не подлежит, отказав в удовлетворении исковых требований.

Указание истца на то, что ООО «Телесервис-импорт» бремя содержания многоквартирного жилого дома не несет, не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Апелляционный суд считает, что ответчиком доказано, что помещение ответчика является составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенное помещение, что истцом иного соответственно не доказано.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию с оценкой обстоятельств дела, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и подлежат отклонению.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ и являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2023 года по делу № А60-1766/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Д.И. Крымджанова

В.В. Семенов