Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков, акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный Банк», общества с ограниченной ответственностью «Экросс»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 09 августа 2021 года

по делу № А50-5667/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Феникс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Экросс» (ОРГН 1105907001056, ИНН <***>), акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный Банк» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации города Перми, ФИО5, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае

о признании обременения отсутствующим,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Феникс» (далее – истец, ООО «Консалтинговая компания «Феникс») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Экросс» (далее – ООО «Экросс»), акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный Банк» (далее – АО «Россельхозбанк») о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога недвижимости) по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 31.07.2012 № 127600/0008-7.2/1, заключенному между ООО «Экросс» и АО «Россельхозбанк» в лице Пермского филиала, в отношении следующих земельных участков:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под тепличное хозяйство, общая площадь: 1475 кв. м., кадастровый номер 59:01:4716037:222, адрес: <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под тепличное хозяйство, общая площадь 1056 кв.м., кадастровый номер 59:01:4716037:224, адрес: <...>.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации города Перми, ФИО5, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Решением суда первой инстанции от 09.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Решение суда от 09.08.2021 обжаловано ответчиками в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ООО «Экросс» приводит доводы о том, что на момент заключения договора залога недвижимости 31.07.2012, а также на момент регистрации залога, истец не являлся собственником расположенных на спорных земельных участках объектов недвижимости, право собственности истца на объекты зарегистрировано 23.10.2013. Указывает, что договор залога от 31.07.2012 в установленном законом порядке недействительным не признан. Ссылается на то, что истец в настоящий момент не является собственником земельных участков, также истцом не доказано, что наличие записи об ипотеке в отношении земельных участков нарушает его права. Просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование своей апелляционной жалобы АО «Россельхозбанк» указывает, что при заключении сделки (передачи вещей в залог) лицом, не являющимся собственником вещи, указанная сделка подлежит оспариванию в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что поскольку ипотека на момент предъявления требований не является прекращенной, сделка по передаче имущества в залог недействительной не признана, то оснований для признания прав из договора ипотеки отсутствующими не имеется, в связи с чем истцом неверно избран способ защиты права. Полагает, что положения п. 2 ст. 335 ГК РФ не применимы к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что в данном деле не оспаривалось право Банка как залогодержателя, возникшее из договора залога вещи. Ответчик считает, что Банком при проверке передаваемой вещи в залог нормы о добросовестности нарушены не были, поскольку при проверке выписки о правах ООО «Экросс» он не мог знать о наличии на спорных земельных участках объектов недвижимости принадлежащих иному лицу ввиду отсутствия законодательного закрепления перечня сведений, содержащихся в выписке ЕГРП. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

ООО «Консалтинговая компания «Феникс» в отзыве на апелляционные жалобы выразило возражения против их удовлетворения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю также представлен отзыв, в котором указаны актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельных участков.

Представитель АО «Россельхозбанк» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Представители ООО «Консалтинговая компания «Феникс» в судебном заседании против удовлетворения апелляционных жалоб возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.12.2011 между ОАО «Тепличный комбинат «Муллинский» (продавец) и ООО «Экросс» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества предприятия.

В состав имущества предприятия ОАО «Тепличный комбинат «Верхнемуллинский» были включены участки с кадастровыми номерами 59:01:0000000:656, 59:01:4716037:40, 59:01:4716037:41, 59:01:4716037:42, 59:01:4716037:43, 59:01:4716037:44, 59:01:0000000:656, 59:01:4716037:40, 59:01:4716037:41, 59:01:4716037:42, 59:01:4716037:43, 59:01:4716037:44.

В результате перераспределения земельных участков, из земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:0000000:656, 59:01:4716037:40, 59:01:4716037:41, 59:01:4716037:42, 59:01:4716037:43, 59:01:4716037:44 образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:224, государственная регистрация права собственности на него произведена за ООО «Экросс» 28.01.2013.

В результате перераспределения из земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:0000000:656, 59:01:4716037:40 59:01:4716037:41, 59:01:4716037:42, 59:01:4716037:43, 59:01:4716037:44 образован, в том числе земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:222, право собственности ООО «Экросс» на этот участок зарегистрировано 28.01.2013.

Таким образом, ООО «Экросс» являлось собственником земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222 и 59:01:4716037:224 расположенных по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 110а, участок №3, которые были приобретены в составе имущества предприятия по договору купли-продажи от 30.12.2011, заключенного с ОАО «Тепличный комбинат «Верхнемуллинский», по результатам торгов.

31.07.2012 между АО «Россельхозбанк» и ООО «Экросс» заключен договор ипотеки № 127600/0008-7.2/1, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222, 59:01:4716037:224, являются объектом ипотеки.

28.01.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222, 59:01:4716037:224 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации ипотеки на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 31.07.2012 №127600/0008-7.2/1. Залогодержатель - АО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Записи о регистрации ипотеки являются актуальными.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2019 по делу № А50-26036/2018 признано отсутствующим право собственности ООО «Экросс» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:224, общей площадью 1056 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 110а, участок № 3.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.06.2019 по делу № А50-29840/2018 признано отсутствующим право собственности ООО «Экросс» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:222, общей площадью 1475 кв. м., расположенный по адресу: г. Пермь. Индустриальный район, ул. Промышленная, 1 10а, участок №3.

В указанных решениях суд пришел к выводу об отсутствии исключительных прав ООО «Экросс» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222 и 59:01:4716037:224, поскольку на земельных участках расположены объекты недвижимости, не принадлежащие ООО «Экросс».

12.10.2020 на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 17.06.2019 по делу № А50-29840/2018 погашена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Экросс» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:222.

15.03.2021 на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2019 по делу № А50-26036/2018 погашена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Экросс» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716037:224.

В настоящее время сведения ЕГРН не содержат актуальных записей о вещном праве в отношении земельных участков 59:01:4716037:222, 59:01:4716037:224.

ООО «Консалтинговая компания «Феникс» является собственником (доля в праве 1/2) следующего имущества:

- 1-этажного здания склада с антресольным этажом, общей площадью 791 кв.м.. лит. Б. кадастровый номер 59:01:4716037:78, расположенного по адресу: <...>, регистрация права собственности истца произведена 11.04.2014.

- 1-этажного административного здания, общей площадью: 203,6 кв.м., лит. А. А1. кадастровый номер 59:01:4716037:77, расположенное по адресу: <...>, регистрация права собственности истца произведена 11.04.2014.

Указанные объекты находятся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222 и 59:01:4716037:224, которые находятся в залоге у АО «Россельхозбанк».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ООО «Консалтинговая компания «Феникс» как собственник зданий, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222 и 59:01:4716037:224, имеет исключительное право на использование земельных участков, необходимых для использования зданий, приобретения их в собственность или в аренду. Зарегистрированное обременение в виде ипотеки нарушает данное исключительное право истца на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Считает, что признание отсутствующим права собственности ООО «Экросс» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4716037:224 и 59:01:4716037:222 влечет невозможность сохранения обременения в виде ипотеки, в силу отсутствия права собственности на данное недвижимое имущество у ООО «Экросс».

28.01.2021 истец направил обращение с требованием о снятии обременения в виде залога недвижимости в адрес АО «Россельхозбанк». Письмом от 04.03.2021 АО «Россельхозбанк» отказало в удовлетворении требований, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования о признании обременения в виде залога отсутствующим, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ООО «Экросс» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4716037:224 и 59:01:4716037:222 признано отсутствующим, и ООО «Консалтинговая компания «Феникс», как собственник объектов недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:4716037:78 и 59:01:4716037:77, расположенных на спорных земельных участках, имеет преимущественное право на их приобретение, следовательно, сохранение ипотеки свидетельствует о нарушенном праве истца, а удовлетворение исковых требований ведет к его восстановлению.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, возражений на них, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру допущенного нарушения.

В силу положений статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из разъяснений, приведенных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В данном случае, основанием обращения в суд с иском о признании обременения в виде ипотеки на земельные участки отсутствующим явилось то, что на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрены основания для прекращения залога. Так залог прекращается в случаях: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из обстоятельств дела следует, что на момент заключения договора об ипотеке ООО «Экросс» являлось собственником спорных земельных участков, однако решениями Арбитражного суда Пермского края от 04.06.2019 по делу № А50-26036/18, от 17.06.2019 по делу № А50-29840/18 право собственности ООО «Экросс» на земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4716037:222 и 59:01:4716037:224 признано отсутствующим.

Основанием для признания права собственности ООО «Экросс» на земельные участки отсутствующим послужил тот факт, что ООО «Консалтинговая компания «Феникс» является владеющим собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках.

Истец как собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации в собственность или в аренду, которое может быть реализовано им в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Статьей 1 ЗК РФ закреплены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Последствия передачи вещи в залог залогодержателю лицом, которое не являлось собственником вещи, определены п. 2 ст. 335 ГК РФ, согласно которому сохранение права залога в отношении такого имущества зависит от добросовестности залогодержателя, а также обстоятельств выбытия вещи из владения собственника.

Оценивая действия АО «Россельхозбанк», суд признал его недобросовестным залогодержателем, поскольку, являясь кредитной организацией и профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога не проявил надлежащей осмотрительности, не проверил документы залогодателя и оснований возникновения его права на передаваемое в залог имущество.

Вместе с тем, установление обстоятельств добросовестности поведения залогодержателя, с учетом установленных судом обстоятельств отсутствия вещных прав ООО «Экросс» в отношении спорных земельных участков на момент заключения в отношении них договора залога, основанием для сохранения ипотеки не являются.

Установив, что в настоящее время ООО «Экросс» собственником спорных земельных участков не является, его право собственности на них признано отсутствующим, ЕГРН не содержит актуальных записей о вещном праве кого-либо в отношении спорных земельных участков, наличие зарегистрированного права залога нарушает права истца, как собственника зданий, расположенных на спорных земельных участках, имеющего преимущественное право на их приобретение, требования о признании обременения отсутствующим правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы ответчиков о том, что договор залога от 31.07.2012 в установленном законом порядке недействительным не признан, судом апелляционной инстанции отклоняется в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Апелляционный суд считает возможным применить по аналогии положение, закрепленное в пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, а именно, что признание права собственности залогодателя на предмет залога отсутствующим влечет прекращение залога.

О подобном прекращении ипотеки также указано в ст. 42 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

В данном случае, предмет залога (земельные участки) не являлся собственностью ООО «Экросс», залог утратил обеспечительную функцию и не может являться предметом реализации по иску залогодержателя в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, следовательно, обременение в виде ипотеки, зарегистрированное в отношении земельных участков, является отсутствующим.

В силу того, что залог считается прекращенным, оспаривание сделки путем признания недействительным договора об ипотеке не требуется.

Доводы ООО «Экросс» о том, что на момент регистрации залога истец не являлся собственником расположенных на спорных земельных участках объектов недвижимости, не влекут ее удовлетворения.

Приобретая право собственности на объекты недвижимого имущества (здания), расположенные на спорных земельных участках, истец приобрел право пользования такими земельными участками необходимыми для их эксплуатации, следовательно, сохранением записи об обременении земельных участков нарушается его право на приобретение его в собственность либо аренду.

Иным способом восстановить права истца на земельные участки, производные от права собственности на здания, ООО «Консалтинговая компания «Феникс» не имеет.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что истцом поданы заявления о предоставлении земельных участков в аренду, при этом им получены уведомление Управления Росреестра по Пермскому краю о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельных участков в связи с непредставлением документов, на основании которых погашается регистрационная запись об ипотеке. Соответственно, приостановление государственной регистрации аренды земельных участков, в том числе свидетельствует о том, что регистрационная запись об ипотеке нарушает права истца.

Учитывая изложенное, избранный способ защиты права - признание ипотеки отсутствующей направлен на восстановление нарушенного права истца.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно и в полном объеме. Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для иной оценки апелляционным судом в зависимости от доводов апелляционных жалоб не имеется.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Государственная пошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В силу подпунктов 4, 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда государственная пошлина уплачивается в размере 3 000 руб. Исполнение обязанности по оплате государственной пошлины подтверждается подлинными платежными документами (статья 333.18 НК РФ). При принятии апелляционной жалобы ООО «Экросс» к производству на основании статей 64, 333.41 НК РФ предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на срок до окончания рассмотрения дела, в связи с чем с ООО «Экросс» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 09 августа 2021 года по делу № А50-5667/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экросс» (ОРГН 1105907001056, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

О.В. Лесковец

Э.А. Ушакова