Гражданский кодекс часть 1

от истца по первоначальному иску ИП Фролова Александра Владимирович а (ИНН 665803129943, ОГРНИП 310660608400037) – Смышляев Д.В., паспорт, доверенность от 01.04.2014, Алябьев С.И., паспорт, доверенность от 01.04.2014;

от ответчика по первоначальному иску ООО "БРУСНИКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) – не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица ООО «Управляющая компания «Строй-Акцепт» - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца по первоначальному иску ИП Фролова Александра Владимировича

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 августа 2014 года

по делу № А60-37476/2013,

принятое судьей Ефимовым Д.В.

по иску ИП ФИО1

кООО "БРУСНИКА"

третье лицо:ООО «Управляющая компания «Строй-Акцепт»

о взыскании 776 438,84 руб., расторжении договоров аренды

по встречному иску ООО «Брусника»

к ИП ФИО1

третье лицо: ООО «Управляющая компания «Строй-Акцепт»

об уменьшении арендной платы,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО «Брусника» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 941 268 руб. по договорам аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 № 2/07-10, пени в размере 351 978,01 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договоров аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 № 2/07-10 (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчиком заявлено встречное требование к ИП ФИО1 об уменьшении арендной платы по договору от 01.07.2010 № 1/07 - 10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества за период с мая 2013 года по июль 2014 года включительно в размере 696 509 руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07 - 10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества за период с мая 2013 года по июль 2014 года включительно, в размере 815 926 руб. (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений встречных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2014 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, истец по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает на то, что оспариваемое решение принято при неполном исследовании доказательств по делу. Настаивает на проведении дополнительной судебной экспертизы, на рассмотрение которой должен быть поставлен вопрос: возникли недостатки арендуемых ответчиком помещений вследствие недостатков в общем имуществе жилого дома, допущенных при строительстве или при его дальнейшей эксплуатации. Указывает на то, что арендодатель не давал согласия на проведение реконструкции арендованных помещений, между тем указанная реконструкция и перепрофилирование, по мнению истца, повлияли на возникновение неисправностей (недостатков) в арендуемом имуществе. Кроме того, указывает на то, что до заключения договора аренды арендатор знал о наличии ряда недостатков, а именно, о застое воды в подвальном помещении. Кроме того, суд не учел того, что ответчик препятствовал истцу в проведении ремонта коммуникаций. Также указывает на многочисленные процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении настоящего спора.

Ответчик по первоначальному иску представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

При проверке соблюдения арбитражным судом норм процессуального права в судебном заседании, назначенном на 05.11.2014, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Материалами дела установлено, что определением арбитражного суда от 06.03.2014 удовлетворено ходатайство ООО «БРУСНИКА» о проведении судебной экспертизы.

Определением суда от 06.03.2013 производство по делу №А60-37476/2013 в связи с назначением судебной экспертизы приостановлено до 21.04.2014 (л.д. 46-48, т.2).

Определением от 17.06.2014 производство по делу №А60-37476/2013 возобновлено (л.д. 165-167, т.2).

Определением от 17.06.2014 о продлении срока проведения экспертизы срок проведения экспертизы продлен до 23.07.2014, судебное разбирательство назначено на 28.07.2014 (л.д.173-175, т.2).

Определением от 17.06.2014 производство по настоящему делу приостановлено до 28.07.2014 (л.д. 169-171 т.2).

В судебном заседании арбитражного суда, состоявшемся 28.07.2014, при явке представителей всех лиц, участвующих в деле, судом оглашена резолютивная часть решения по настоящему делу (л.д. 113-117, т.7).

Полный текст решения по делу изготовлен 01.08.2014 года (л.д. 123-128, т.7).

Однако 28.07.2014 производство по делу не возобновлено. Указанное обстоятельство подтверждается протоколом и аудиопротоколом судебного заседания, состоявшегося 28.07.2014, текстом постановления, изготовленным в полном объеме 01.08.2014.

Также факт рассмотрения дела по существу без возобновления производства по делу подтверждается тем, что 31.07.2014 (после вынесения резолютивной части решения) судом первой инстанции вынесено определение о возобновлении производства по настоящему делу (л.д. 119-121, т.7).

Однако, доказательств назначения судебного заседания на 31.07.2014 в материалах дела не имеется, протокол судебного заседания от 31.07.2014 отсутствует.

При этом в указанном определении имеется указание на присутствие представителей лиц, участвующих в деле, что отрицается представителями истца, факт проведения судебного заседания 31.07.2014 материалами дела опровергается, несмотря на имеющееся указание в тексте определения, резолютивная часть указанного определения от 31.07.2014 в деле отсутствует.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, в том числе аудиопротокол от 28.07.2014, пришел к выводу о том, что дата определения - 31.07.2014, не может быть признана опечаткой (например, указана вместо 28.07.2014), поскольку, как указано выше, 28.07.2014 подобное определение не выносилось.

Подобное нарушение требований процессуального законодательства является грубым.

Приостановление производства по арбитражному делу - остановка выполнения процессуальных действий, вызванная объективными, не зависящими от суда и лиц, участвующих в деле, обстоятельствами (ст. 143 АПК РФ).

После приостановления производства по делу задачи арбитражного процесса решаются иными способами и средствами. Суд может направлять запросы, осуществлять взаимодействие и тому подобное, чтобы своевременно установить то, что обстоятельства, послужившие основанием к приостановлению производства по делу, отпали. Процессуальные действия по приостановленному делу не производятся.

Поскольку основными целями приостановления производства по делу являются соблюдение баланса интересов сторон, обеспечение прав на защиту интересов заинтересованных лиц, обеспечение полного и правильного выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, то однозначно можно утверждать лишь, что в указанный период невозможно вынесение судебных актов по существу рассматриваемого спора и других завершающих судебных актов (прекращение производства по делу, оставление искового заявления без рассмотрения).

Заключение по судебной экспертизе объекта поступило в суд первой инстанции 24.07.2014.

Как пояснил представитель истца по первоначальному иску, обеспечив явку в судебное заседание, состоявшееся 28.07.2014, истец предполагал, что в ходе данного судебного заседания будет решен вопрос о возобновлении производства по делу, назначена соответствующая дата судебного заседания.

При этом суд отклонил ходатайство представителя истца по первоначальному иску, заявленное в судебном заседании 28.07.2014, об отложении судебного разбирательства для ознакомления с результатами названной экспертизы, в связи с тем, что заключение поступило в суд

24.07.2014 (четверг), судебное заседание назначено на 28.07.2014 (понедельник).

Кроме того в судебном заседании суда первой инстанции от 28.07.2014 удовлетворено ходатайство представителя ответчика по первоначальному иску об увеличении исковых требований от 25.07.2014.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что удовлетворяя ходатайство ответчика по первоначальному иску об увеличении цены иска, суд первой инстанции, рассмотрев спор по существу, лишил истца по первоначальному иску права представить суду свои возражения против нового требования (ст.ст. 8, 41 АПК РФ).

Таким образом, установив, что обжалуемое судебное решение принято с грубыми процессуальными нарушениями, устранение которых с соблюдением требований ст.ст. 2, 9, 10 АПК РФ возможно только при рассмотрении дела по правилам первой инстанции применительно к ч. 4 ст. 270, ч.6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем вынесено соответствующее определение от 05.11.2014, судебное заседание назначено на 03.12.2014.

Согласно абз. 2 п. 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, решение суда первой инстанции подлежит отмене (п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - нарушение или неправильное применение норм процессуального права).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 судебное разбирательство по настоящему делу было отложено на 23.12.2014.

В судебном заседании от 23.12.2014 был объявлен перерыв до 24.12.2014

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по настоящему делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Материалы дела № А60-37476/2013 с экспертным заключением 29.01.2015 поступили в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 на 12.03.2015 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства по апелляционной жалобе истца по первоначальному иску.

В связи с тем, что ответчик по первоначальному иску явку не обеспечил, не возражая по поводу возобновления производства по делу, заявив возражения против рассмотрения апелляционной жалобы судебном заседании, назначенном на 12.03.2015, определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 производство по делу № А60-37476/2013 возобновлено, назначено к судебному разбирательству в судебном заседании суда апелляционной инстанции на 08.04.2015 на 09 час.30 мин.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 08.04.2015 был объявлен перерыв до 15.04.2015 до 09 час.30 мин. для представления сторонами спора расчетов и контррасчетов своих исковых требований.

На основании п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Борзенковой И.В. на судью Савельеву Н.М.

После замены судьи в соответствии с ч. 5 ст. 18 АПК РФ рассмотрение дела начинаетсяс самого начала.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается дело по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 15.04.2014, состоявшемся при явке представителей истца по первоначальному иску, истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать с ООО «Брусника» в пользу ИП ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 1 099 005 руб. за период с 11.01.2012 по 10.04.2015, задолженность по пени в размере 411 739,16 руб. за период с 11.01.2012 по 15.04.2015 по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 аренды нежилого помещения; задолженность по арендной плате в размере 1 402 430 руб. за период с 11.01.2012 по 10.04.2015, задолженность по пени в размере 562 399,38 руб. за период с 11.01.2012 по 15.04.2015 по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 аренды нежилого помещения; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 94 429,71 руб., рассчитанные за период с 11.01.2012 по 15.04.2015 по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 с начислением процентов на взысканную сумму задолженности до полной уплаты долга; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 128 883,19 руб., рассчитанные за период с 11.01.2012 по 15.04.2015 по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 с начислением процентов на взысканную сумму задолженности до полной уплаты долга; расторгнуть договоры аренды нежилых помещений от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 № 2/07-10, заключенные между ИП ФИО1 и ООО «Брусника».

До начала судебного заседания от ответчика, который явку в заседание от 15.04.2015 не обеспечил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие, поступило ходатайство об изменении и уточнении предмета встречного иска. Истец по встречному иску просит установить арендную плату по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества с января 2013 года в размере 5 296 руб. с начислением названного размера арендной платы с января 2013 года по июнь 2015 года включительно, либо до момента устранения арендодателем недостатков переданного в аренду имущества; установить арендную плату по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 в связи с недостатками сданного в аренду имущества с января 2013 года в размере 6 204 руб. с начислением названного размера арендной платы с января 2013 года по июнь 2015 года включительно, либо до момента устранения арендодателем недостатков переданного в аренду имущества.

Названные изменения исковых требований истца по первоначальному иску и истца по встречному иску приняты судом апелляционной инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо явку в судебное заседание не обеспечило.

При рассмотрении дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, апелляционным судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 01.07.2010 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Брусника» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 1/07-10 (л.д. 15-23, т.1).

Пунктом 1.1. договора стороны установили, что арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, номера на поэтажном плане: цокольный этаж – помещения №№ 60-68 (магазин № 2), общей площадь 129 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности, находящееся по адресу: <...> рабочих, 44Г.

Срок действия договора с 01.07.2010 по 01.07.2015.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2010 (л.д. 18, т.1).

При приеме помещения выявлены следующие неисправности транзитных через арендуемое помещение трубопроводов ХВС, ГВС, канализации: отсутствие теплоизоляции, окраски (грунтования) транзитных трубопроводов ХВС через вышеуказанное помещение; ржавчина на трубах транзитных трубопроводов ХВС, ГВС-коррозия; отсутствие звукоизоляции транзитных трубопроводов систем канализации; существующие ограждения (короба из гипсокартона) нарушены из-за обилия конденсата – требует замены.

Акт подписан сторонами договора, скреплен печатями предпринимателя и общества.

Согласно п.2.1. договора арендодатель обязуется передать нежилое помещение пригодным для использования в соответствии с целевым назначением, установленной в нем и технически исправной охранно-пожарной сигнализацией, исправными системами приточно-вытяжной вентиляции, электричества, водоснабжения и канализации.

Кроме того пунктом 2.1 договора аренды установлена обязанность арендодателя устранить застой воды в подвальном помещении по адресу: <...> рабочих, 44Г до 01.10.2010.

Пунктом 2.9. предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на оказание коммунальных и прочих услуг с обслуживающей организацией УК «Строй-Акцепт», а также прочих организаций.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за 12 полных месяцев с 01.10.2010 по 01.10.2011 составляет 552 636 руб. (из расчета 357 руб. за один кв.м. передаваемых площадей), НДС не предусмотрен (п. 3.1. договора).

Арендная плата подлежит начислению ежемесячно, с 01.10.2010 в соответствии с графиком платежей (приложение № 1) (п. 3.2. договора).

Пунктом 4.1. договора установлено, что при просрочке уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,1% от суммы платежа.

Кроме того 24.09.2010 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Брусника» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2/07-10 (л.д. 69-73, т.2).

Пунктом 1.1. договора стороны установили, что арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, номера на поэтажном плане: цокольный этаж – помещения №№ 69-77 (офис № 3), общей площадь 151,4 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности, находящееся по адресу: <...> рабочих, 44Г.

Срок действия договора с 24.09.2010 по 24.09.2015.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2010 (л.д. 74, т.2).

Акт подписан сторонами договора, скреплен печатями предпринимателя и общества.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата за 12 полных месяцев с 01.10.2010 по 01.10.2011 составляет 648 597 руб. (из расчета 357 руб. за один кв.м. передаваемых площадей), НДС не предусмотрен (п. 3.1. договора).

В связи с допущенными нарушениями сроков внесения арендных платежей по заключенным договорам, а также образованием задолженности по арендной плате, 13.09.2013 ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ)

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку из представленных истцом расчетов усматривается наличие задолженности на стороне арендатора, заявленные требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению, в том числе в части взыскания пени, при этом размер задолженности определяется с учетом рассмотрения судом встречного требования арендатора.

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В частности, существенным нарушением условий договора можно признать такое нарушение, которое повлекло для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно п. 5.3. заключенных сторонами договоров договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Сторона, инициатор расторжения договора, должна поставить в известность другую сторону не менее чем за 30 дней до предполагаемого расторжения письменным уведомлением.

Претензией от 08.08.2013 № 103 ИП ФИО1 уведомил арендатора о наличии задолженности по договорам аренды нежилых помещений, указав на то, что данная задолженность и акты сверки свидетельствуют о неоднократном нарушении обществом условий договоров, предложил в срок до 12.08.2013 произвести оплату задолженности, в т.ч. пени за просрочку, в случае отказа выполнить погашение задолженности уведомил ООО «Брусника» о расторжении договоров аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 № 2/07-10 с 09.09.2013 (л.д. 203-204, т.1).

Претензия направлена арендатору по адресу арендуемых помещений 13.08.2013 (л.д. 206, т.1)

Претензия была оставлена ответчиком без рассмотрения.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности арендатора по арендным платежам, а также неоднократное нарушение сроков их внесения.

Учитывая изложенное, судом признается соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, и наличие оснований для расторжения договоров, требования о расторжении договоров аренды подлежат удовлетворению.

В свою очередь ООО»Брусника» 07.02.2014 обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о соразмерном уменьшении размеров арендной платы.

При этом истец по встречному иску указывает на то, что предприниматель не исполнил условия договоров от 01.07.2010 № 1/07-10 и от 24.09.2010 № 2/07-10, а именно п. 2.1. договоров, согласно которому арендодатель обязался передать нежилые помещения пригодными для использования, а также устранить в срок до 01.10.2010 застой воды в подвальном помещении.

Письмом от 27.05.2013№ 1/27 общество обратилось к предпринимателю, в котором сообщило, что в период с 20.05.2013 из подвала в занимаемые помещения поступает запах канализации, застой воды в подвале нарушает работу систем вентиляции в арендуемых помещениях, систем подачи воды, в период с 13.05.2013 нарушена систем электроснабжения (л.д. 160, т.1).

В ответном письме от 10.06.2013 № 66 ИП ФИО1 сообщил директору ООО «Брусника» о том, что является собственником переданных в аренду помещений, а не эксплуатирующей жилой многоквартирный дом организацией, указал на то, что по условиям договоров ООО «Брусника» должно заключать договор на оказание коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией. Как следствие заключенного договора на оказание коммунальных услуг, ответственность за все неисправности, указанные в письме арендатора, лежат на ООО УК «Строй-Акцент» (л.д. 186, т.1).

Письмом от 24.07.2013 № 115 Управляющая компания «Строй-Акцент» сообщило ООО Брусника» о том, что собственником нежилого помещения номера по поэтажному плану №№ 69-77 (офис № 3) не были переданы в управление и обслуживание по акту приема-передачи в ООО УК «Строй-Акцент» с 24.09.2010 следующие системы: охранно-пожарная сигнализация, система приточно-вытяжной вентиляции, электричества, водоснабжения, канализации (л.д. 43, т.2).

Указанные обстоятельства подтверждаются договором об инвестиционной деятельности от 05.10.2009 № 55-И, заключенным между ЗАО «Строй-Акцент» и ИП ФИО1. (л.д. 98-100, т.2).

Согласно представленным в материалы дела актам, составленным и подписанным представителями ООО «Брусника», ООО «УК «Строй-Акцент», по состоянию на 16.07.2013, 09.08.2013, 13.09.2013, 07.10.2013, 20.11.2013 подтверждено наличие застоя воды и плесени с разрушением бетонных стен, неисправность системы канализации, систем электроснабжения (акт от 20.11.2013) в нежилых помещениях №№ 60-68 (магазин № 2), №№ 69-77 (офис № 3) по адресу: <...> рабочих, 44Г (л.д. 155-159, т.1).

Арендодателю неоднократно направлялись письма с требованием осуществить перерасчет арендных платежей и соразмерно уменьшить арендную плату (л.д. 160-185, т.1).

В добровольном порядке предприниматель отказался выполнить требования о перерасчете арендных платежей по договору, что послужило основанием для обращения ООО «Брусника» в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Кодекса.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В силу положений п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из системного толкования положений п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

В ходе рассмотрения дела ООО «БРУСНИКА» заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2014 назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Планета».

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Имеет ли место факт затопления и какова причина затопления, при наличии установленного факта, подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г.

2. Препятствует ли затопление подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г, при наличии установленного факта, пользованию помещениями, арендуемыми ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 - 10.

3. Какова стоимость устранения недостатков помещений, арендуемых обществом с ограниченной ответственностью «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 – 10, возникших в связи с затоплением подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г, при наличии установленного факта.

Как следует из экспертного заключения от 23.07.2014, экспертами установлен факт затопления жилого дома, расположенного по адресу: г.Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г.

В качестве причин затопления подвального помещения экспертами названы: проникновение воды через трещины и незаделанные раствором отверстия от дюбелей, имеющиеся на поверхности стен подвала при существующем высоком уровне грунтовых вод; проникновение воды в подвал через трещину в фундаментной плите, образовавшуюся во временном усадочном шве в осях 22-23/А-Д; проникновение воды в подвал через негерметично выполненные узлы прохода выпусков канализационных труб через стены подвала.

Экспертами сделан вывод о наличии препятствий в пользовании помещениями, арендуемыми ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 № 2/07 - 10.

Стоимость устранения недостатков помещений, арендуемых ООО «Брусника» по договору аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, по договору аренды от 24.09.2010 №2/07 – 10, возникших в связи с затоплением подвального помещения жилого дома, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, Свердловской обл., ул. Уральских Рабочих 44Г составила 1 977 525 руб. (л.д. 1-51, т.7).

Судебная экспертиза оформлена заключением от 23.07.2014, положена судом первой инстанции в основу решения.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (ч. 1 ст. 87 АПК РФ).

В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, состоявшегося 03.12.2014, удовлетворено ходатайство истца по первоначальному иску о назначении дополнительной экспертизы.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12. 2014 назначена дополнительная судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Планета».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- повлияла ли реконструкция и изменение целевого назначения переданных арендатору по договорам аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 №2/07–10 помещений площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: <...> произведенные арендатором, на возникновение неисправностей (недостатков), в арендуемом имуществе;

- повлияли ли изменения в схеме электроснабжения помещений, указанные в Акте обследования системы электроснабжения помещений (номер на поэтажном плане №№ 60-68, 69-70, находящиеся в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>) (л.д. 30-32, т. 2), произведенные арендатором, на возникновение неисправностей в системе электроснабжения и, как следствие, на возникновение недостатков в арендуемом имуществе;

- возможно ли эксплуатация помещения площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: <...> после затопления без ремонта.

Из экспертного заключения по дополнительной судебной экспертизе объекта от 28.01.2015 следует:

Реконструкция и изменение целевого назначения переданных арендатору по договорам аренды от 01.07.2010 № 1/07-10, от 24.09.2010 №2/07–10 помещений площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: <...> произведенные арендатором, не повлияли на возникновение неисправностей (недостатков) в арендуемом имуществе.

Изменения в схеме электроснабжения помещений, указанные в Акте обследования системы электроснабжения помещений (номер на поэтажном плане №№ 60-68, 69-70, находящиеся в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>), произведенные арендатором, не повлияли на возникновение неисправностей в системе электроснабжения и, как следствие, на возникновение недостатков в арендуемом имуществе.

Эксплуатация помещения площадью 129 кв.м. и 151,4 кв.м. соответственно по адресу: <...> не возможна без проведения ремонтных работ.

Таким образом, исходя из представленных доказательств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что встречные требования подлежат удовлетворению в соответствии с положениями п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 616.

Между тем, поскольку судом установлено, что истец по встречному иску (арендатор) впервые обратился к ответчику по встречному иску (арендодателю) с претензией об обнаружения недостатков сданного в аренду имущества 27.05.2013 (Письмо № 1/27), постольку встречные исковые требования об установлении арендной платы по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 с января 2013 года в размере 5 296 руб., а также установлении арендной платы по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 с января 2013 года в размере 6 204 руб. подлежат удовлетворению в части, а именно, установлении арендной платы с мая 2013 года.

Доказательств возникновения недостатков арендуемого имущества в период, предшествующий маю 2013, с учетом отсутствия в данный период между сторонами спора о возможности использования помещения, а также внесения арендной платы с 2010 до мая 2013 года в установленном договорами размере, в материалах дела не имеется.

Из заключения эксперта период возникновения затопления в более ранний период также не следует.

Ссылка арендатора на неустранение арендодателем недостатков сданных в аренду помещений, установленных во время передачи объектов в аренду, что, по его мнению, свидетельствует о возможности изменения арендной платы в более ранний период, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из заключений экспертизы следует, что причиной возникновения застоя воды в подвальном помещении явилось проникновение воды через трещины и отверстия, имеющиеся на поверхности стен подвала при существующем высоком уровне грунтовых вод; проникновение воды в подвал через трещину в фундаментной плите,; проникновение воды в подвал через негерметично выполненные узлы прохода выпусков канализационных труб через стены подвала. Доказательств того, что возникновения трещин и т.д. произошло в результате неисправности транзитных через арендуемое помещение трубопроводов ХВС, ГВС, канализации, зафиксированной в акте приемки помещения, в материалах дела не имеется.

Подобной причинно-следственной связи, несмотря на поставленные вопросы суда о причинах затопления, экспертами не установлено.

Иного истцом по встречному иску в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано.

Размер арендной платы, предлагаемой к установлению арендатором, исчисленной из площади помещений, использование которых, несмотря на иные недостатки, представляется возможным, арендодателем не опровергнут.

При этом суд апелляционной инстанции, исходя из размера арендных платежей по названных договорам аренды недвижимого имущества, наличия оснований для взыскания основного долга и пени, из расчетов истца по первоначальному иску и с учетом удовлетворения в части встречного иска пересчитал размер основного долга и договорной пени, подлежащих взысканию с ответчика по первоначальному иску, которые составили 161 000 руб. – основной долг (в том числе по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 - 21 184 руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 – 139 816 руб.) , 247 939 руб. – договорная пеня за период с 10.01.2012 по 15.04.2015 (в том числе по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 - 102 933,13 руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 – 145 005,99 руб.).

Таким образом, исковые требования ИП ФИО1 в указанной части подлежат удовлетворению.

Требование истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика в порядке ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежит, поскольку глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность одновременного взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и договорной неустойки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22, по смыслу статей 330, 395, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Из указанного следует, что при наличии в договоре условия о неустойке, истец вправе выбирать между применением договорной неустойки и процентами, предусмотренными статьей 395 ГК РФ.

В рассматриваемом случае, в связи с просрочкой арендатором исполнения денежного обязательства, арендодатель реализовал свое право на предъявление требования о применении меры ответственности в виде пени за просрочку исполнения денежного обязательства, предусмотренной соглашением сторон.

При этом одновременное взыскание неустойки (пени) и процентов за пользование чужими денежными средствами, в данном случае суммой долга, противоречит принципу гражданского законодательства - недопустимости двойной ответственности за одно и то же нарушение.

В связи с перерасчетом денежных сумм, подлежащих взысканию, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет суммы судебных расходов.

С учетом увеличения суммы первоначального иска до 3 698 886,44 руб., государственная пошлина, подлежащая уплате, составляет 41 494 руб. по имущественным требованиям + 8 000 руб. – по требованию о расторжении договоров аренды + 2 000 по апелляционной жалобе. Истцом уплачено при предъявлении исковых требований – 34 739,80 руб., при подаче апелляционной жалобы – 2 000 руб. Таким образом, с истца по первоначальному иску подлежит взысканию в доход бюджета 14 754, 20 руб.

С учетом удовлетворенных требований первоначального истца (11,06% имущественных требований и неимущественные требования) истцу в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат возмещению судебные расходы за счет ответчика по первоначальному иску в сумме 14 589,24 руб., в том числе 4 589,24 руб. (41 494 х 11,06%) + 8 000 руб. по требованию о расторжении договора и 2 000 руб. по апелляционной жалобе.

Требования истца по встречному иску оплачиваются государственной пошлиной, исходя из ставки, предусмотренной для заявления по спорам, возникающим при изменении договоров, - 8 000 руб., в связи с удовлетворением указанных требований данная сумма подлежит взысканию с предпринимателя в пользу общества.

Также на предпринимателя относятся расходы по экспертизе, проведенной в рамках рассмотрения встречного иска, удовлетворенного судом, в сумме 150 000 руб. С учетом уплаты указанной суммы обоими сторонами: 50 000 руб. - истец по первоначальному иску и 100 000 руб. – истец по встречному иску, всего с ИП ФИО1 подлежат взысканию в пользу ООО «Брусника» 108 000 руб.

Судом апелляционной инстанции производится зачет встречных требований в части судебных расходов, в результате чего с истца по первоначальному иску подлежит взысканию в пользу ответчика по первоначальному иску 93 410,76 руб.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01 августа 2014 года по делу № А60-37476/2013 отменить.

Исковые требования ИП ФИО1 удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «Брусника» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГНИП <***>) 408 939 (Четыреста восемь тысяч девятьсот тридцать девять) руб. 12 коп., в том числе: задолженность в размере 161 000 (Сто шестьдесят одна тысяча) руб., пени в размере 247 939 (Двести сорок семь тысяч девятьсот тридцать девять) руб., 12 коп.

Расторгнуть договоры аренды от 01.07.2010 № 1/07-10 и от 24.09.2010 № 2/07-10, заключенные между ИП ФИО1 и ООО «Брусника».

В остальной части в удовлетворении первоначальных требований отказать.

Встречные требования удовлетворить частично.

Установить арендную плату по договору от 01.07.2010 № 1/07-10 с мая 2013 года в размере 5 296 (Пять тысяч двести девяносто шесть) руб., по договору от 24.09.2010 № 2/07-10 с мая 2013 года в размере 6 204 (Шесть тысяч двести четыре) руб.

В остальной части в удовлетворении встречных требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГНИП <***>) в пользу ООО «Брусника» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы в размере 93 410 (Девяносто три тысячи четыреста десять) руб. 76 коп.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГНИП <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 14 754 (Четырнадцать тысяч семьсот пятьдесят четыре) руб. 20 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области

Председательствующий

Судьи

Г.Н.Гулякова

Е.Е.Васева

Н.М.Савельева