Гражданский кодекс часть 1

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего О.В. Лесковец, судей Л.В. Дружининой, М.Н. Кощеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.А. Кожевниковой,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, предъявлен паспорт, диплом, доверенность от 18.11.2021,

от ответчика: ФИО2, предъявлен паспорт, диплом, доверенность от 26.01.2021,

третьи лица явку не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «СК Недвижимость», на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2021 года по делу №А60-65162/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «СК Недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

третьи лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), ФИО8,

о взыскании задолженности, неустойки по агентскому договору,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СК Недвижимость» (далее – истец, ООО «СК Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3) о взыскании 2843750 руб., в том числе: 2187500 руб. агентского вознаграждения по агентскому договору №2 от 20.03.2019, 656250 руб. неустойки, начисленной за период с 19.10.2020 по 17.12.2020.

Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 28.01.2021, 30.04.2021 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены ФИО4, ФИО5, ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, ФИО8 (т. 1 л.д. 63-65, т. 3 л.д. 24-28).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «СК Недвижимость», не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы истец выражает несогласие с выводами суда о недоказанности того обстоятельства, что именно фактические действия ООО «СК Недвижимость» привели к заключению сделки, поскольку объект ответчика не был показан представленному потенциальному покупателю ФИО5, при составлении акта представления потенциального покупателя от 29.03.2019 ФИО5 не был представлен ответчику, личное знакомство не состоялось, акцентируя внимание на том, что условиями заключенного договора согласование действий агента (истца) с заказчиком (ответчиком) по способу представления объекта продажи потенциальным покупателям, обязанность очно привозить потенциальных покупателей на объект и знакомить их с ответчиком не предусматривалось. Указаний на то, что только после совершения соответствующих действий заказчик подпишет акт представления потенциального покупателя по форме, установленной договором, и примет исполнение фактических действий от агента, в договоре отсутствует, соответственно, агент вправе в рамках договора по своему выбору предлагать объект любым способом, как то сообщать информацию об объекте по телефону, присылать фотографии, вести устные переговоры. Полагает, что подписанный сторонами акт представления потенциального покупателя от 29.03.2019, не оспоренный ответчиком, свидетельствует об исполнении истцом своей обязанности по поиску потенциального покупателя. Вывод суда о неисполнении истцом своих обязательств по агентскому договору, обоснованный отсутствием каких-либо отчетов, также не соответствует обстоятельствам дела, условиям заключенного договора, которым не установлены ни сроки представления отчетов агента, ни его форма; в силу ч. 1 ст. 1008 ГК РФ при отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора, что и было сделано истцом после совершения сделки купли-продажи и выполнения сторонами указанной сделки всех обязательств и расчетов в форме акта от 12.10.2020. Также считает, что, поскольку по истечении срока договора стороны продолжили свои отношения на условиях заключенного договора, учитывая, что дочь представленного ранее потенциального покупателя ФИО5 – ФИО6 подтвердила намерение в начале ноября 2019 г. приобрести объект ответчика, истечение срока действия договора 30.09.2019 не прекратило обязательства сторон, возникшие в период его действия. Кроме того отмечает, что к указанному в договоре сроку его окончания 30.09.2019 договор купли-продажи не был и не мог быть заключен, т.к. данный объект не был завершен строительством, введен в эксплуатацию только 27.01.2020. Также обращает внимание на предусмотренную п.п. 5.6, 5.7 договора обязанность ответчика выплатить агентское вознаграждение и за пределами срока действия договора, в том числе в случае заключения договора купли-продажи объекта с заинтересованным по отношению к потенциальному покупателю лицом. Договор купли-продажи был заключен ответчиком с ФИО4, являющейся супругой ФИО5, в отношении которого между сторонами агентского договора подписан акт представления потенциального покупателя от 29.03.2019. Необоснованными считает выводы суда о заключении сделки в результате фактических и юридических действий третьего лица ИП ФИО7, указывая, что именно истец направил ФИО6 на просмотр объекта ответчика в октябре 2019 г., предложил семье Е-вых приобрести объект.

Учитывая, что истец в период действия агентского договора от 20.03.2019 первым представил ответчику потенциального покупателя ФИО5 по акту представления от 29.03.2019, с супругой которого впоследствии был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, полагает, что в силу прямого указания договора, в том числе за пределами срока его действия, у ответчика возникла обязанность уплатить агентское вознаграждение ООО «СК Недвижимость», при этом, исполнение предпринимателем своих обязательств по оплате вознаграждения иному привлеченному им агенту за совершение тех или иных действий, связанных с продажей объекта недвижимости, не имеет значения для разрешения спора по существу.

Считает, что суд при рассмотрении дела вышел за рамки предмета доказывания по возникшему спору, рассмотрев совершение третьими лицами фактических и юридических действий по иным договорам, которые заключались ответчиком с агентствами недвижимости для реализации объекта.

ИП ФИО7, ИП ФИО3 представили письменные отзывы на апелляционную жалобу истца, в которых против ее удовлетворения возражают, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просят оставить его без изменения.

Иные третьи лица письменные отзывы на жалобу не представили.

Представитель истца в судебном заседании апелляционного суда на доводах жалобы настаивал.

Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, поддерживал доводы письменного отзыва.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили, что в силу ч. 5 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы судом в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, установлено судом, 20.03.2019 между ИП ФИО3 (заказчик) и ООО «СК Недвижимость» (агент) был заключен агентский договор №2, по условиям которого агент обязался совершить от имени и за счет заказчика действия по поиску покупателей объекта недвижимого имущества – нежилого здания, общая проектная площадь: 1557,6 кв.м., этажность: подвал, 3 этажа, расположенного по адресу: <...>, в целях заключения договора купли-продажи объекта с заказчиком, а заказчик обязался уплатить агенту вознаграждение, в порядке и в сроки, установленные договором (т. 1 л.д. 13-16).

Обязательства агента пред заказчиком по договору считаются выполненными после заключения договора купли-продажи объекта между заказчиком и покупателем, привлеченным агентом в рамках оказания услуг по договору. Основание по оплате агенту вознаграждения по договору возникает у заказчика при условии заключения договора купли-продажи объекта с покупателем, привлеченным агентом в рамках оказания услуг по договору и государственной регистрации перехода права на объект (п.п. 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора факт регистрации истцом каждого потенциального покупателя фиксируется подписанием акта представления покупателя по согласованной сторонами в приложении №1 к договору форме.

Пунктом 3 агентского договора предусмотрены права и обязанности агента.

В соответствии с п.п. 3.1.1-3.1.2 договора агент обязался при необходимости, в самостоятельно определяемом объеме, организовать изучение рынка с целью выявления потенциальных покупателей; провести предварительные переговоры от имени заказчика, а также организовать встречи заказчика с покупателями; осуществлять необходимые устные и письменные разъяснения по запросам покупателей в отношении объекта.

Пунктами 5.1, 5.2 договора предусмотрена выплата агентского вознаграждения в размере 3,5% от цены объекта, зафиксированной в договоре купли-продажи объекта, которое выплачивается на основании полученного заказчиком счета путем перечисления денежных средств на счет агента в течение 5 рабочих дней с даты получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о том, что собственником объекта является покупатель по договору купли-продажи объекта, привлеченный агентом в рамках оказания услуг по договору.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что обязательство заказчика по оплате вознаграждения агенту возникает также и по окончании действия настоящего договора в случае заключения договора купли-продажи объекта заказчиком с покупателем, привлеченным агентом в результате оказания услуг по договору и зафиксированным в акте представления покупателя.

В силу п. 5.7 договора действие пунктов 5.1, 5.2, 5.5 и 5.6 распространяется на случаи заключения договора купли-продажи объекта с заинтересованными лицами по отношению к заказчику и/или покупателю, которыми, в том числе признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга.

В силу п. 6.1 договора договор вступает в силу с даты его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до 30.09.2019.

За нарушение заказчиком п. 5.2 договора о выплате агентского вознаграждения, пунктом 7.4 договора сторонами предусмотрена ответственность в виде обязанности заказчика на основании письменного требования агента оплатить последнему пеню в размере 0,5% от цены объекта за каждый день просрочки.

Как поясняет истец, в период действия договора между ООО «СК Недвижимость» и ИП ФИО3 было подписано 6 актов представления потенциальных покупателей от 22.03.2019, 29.03.2019, 02.04.2019, раскрываемых в перечне действий истца (представлен в электронном виде с дополнениями к исковому заявлению - т. 3 л.д. 1-3), в том числе акт от 29.03.2019 представления потенциального покупателя ФИО5, выразившего намерение приобрести вышеуказанный объект недвижимого имущества (т. 1 л.д. 18).

Указанный в договоре объект недвижимого имущества продан ответчиком 27.02.2020 по договору купли-продажи нежилого здания покупателю – ФИО4 по цене 62500000 руб. (т. 1 л.д. 33-36, 37, 38-40), являющейся супругой ФИО5, что подтверждается копией согласия супруга на приобретение в собственность недвижимого имущества по адресу: <...> (т. 1 л.д. 19).

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в установленном порядке Управлением Росреестра по Свердловской области 19.03.2020, о чем на договоре имеется соответствующая отметка.

12.10.2020 ООО «СК Недвижимость» подготовило акт сдачи-приемки выполненных по агентскому договору №2 от 20.03.2019 действий, в соответствии с которым размер агентского вознаграждения, подлежащего выплате заказчиком агенту, рассчитан в размере 2187500 руб., что оставляет 3,5% от продажной цены объекта (т. 1 л.д. 20).

Сопроводительным письмом от 12.10.2020 истец направил в адрес ответчика акт от 12.10.2020 сдачи-приемки выполненных действий по агентскому договору №2 от 20.03.2019, а также счет №28 от 08.10.2020 на оплату агентского вознаграждения, с просьбой подписать акт, а также произвести оплату согласно п. 5.2 агентского договора (т. 1 л.д. 21, 22-25).

Письмом от 21.10.2020 ИП ФИО3 дал ответ на письмо истца от 12.10.2020 о невозможности подписания акта сдачи-приемки выполненных действий от 12.10.2020 и оплаты счета от 08.10.2020, мотивировав свой отказ фактическим неисполнением обязанностей агента по агентскому договору от 20.03.2019, реализации объекта недвижимости 27.02.2020 после прекращения действий договора с истцом, при непосредственном представлении интересов ИП ФИО3, как продавца, - АН «Этажи», с которым ответчик произвел расчет в полном объеме; действии ООО «СК Недвижимость» в указанной сделке со стороны покупателя (т. 1 л.д. 26).

28.10.2020 истец направил ответчику претензию с требованием выплаты агентского вознаграждения и обоснованием такого требования со ссылками на положения договора, предусматривающие обязанность уплатить вознаграждение и по истечении срока его действия (т. 1 л.д. 27-28, 29-30).

Претензия получена ответчиком 31.10.2020, что подтверждается распечаткой с официального сайта Почты России (т. 1 л.д. 31), однако, оставлена без удовлетворения ИП ФИО3

Ссылаясь на то, что обязательство по оплате агентского вознаграждения ответчиком не исполнено, задолженность ИП ФИО3 составила 2187500 руб., ООО «СК Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, заявив также требование об оплате договорной неустойки в сумме 656250 руб., рассчитанной в соответствии с п. 7.4 договора за период с 19.10.2020 по 17.12.2020.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 408, 1005, 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, установив, что заключение сделки обусловлено показом объекта недвижимости ФИО6 со стороны сотрудника ИП ФИО7 (действует под фирменным наименованием Агентство недвижимости «Этажи»), а не актом истца от 29.03.2019 представления потенциального покупателя ФИО5, пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований ввиду недоказанности ООО «СК Недвижимость» того факта, что именно его действия привели к заключению сделки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, а также письменных отзывов, суд апелляционной инстанции по приводимым в жалобе доводам оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не установил исходя из следующего.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

Согласно ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Пунктом 1 ст. 1008 ГК РФ предусмотрено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, требования по выплате агентского вознаграждения заявлены истцом в связи с заключением ответчиком договора купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества с заинтересованным по отношению к представленному обществом «СК Недвижимость» в рамках исполнения агентского договора от 20.03.2019 ИП ФИО3 по акту от 29.03.2019 потенциальному покупателю лицом (супругой ФИО5 – ФИО4).

Ответчик, возражая против исковых требований, полагает, что обязанность по оплате истцу услуг в соответствии с условиями агентского договора №2 от 20.03.2019 у него не возникла и настаивает на неоказании услуги, на которую ссылается истец, фактическом выполнении работ в виде подбора покупателя на объект недвижимости для ответчика за пределами срока действия агентского договора с ООО «СК Недвижимость» иным привлеченным агентом – ИП ФИО7 (АН «Этажи»), действии истца в спорных правоотношениях на стороне покупателя.

Обосновывая надлежащее исполнение условий агентского договора от 20.03.2019 между истцом и ответчиком, результатом действий истца, как агента, в рамках которого явилась продажа объекта ответчика, ООО «СК Недвижимость» ссылается на акты представления потенциальных покупателей, готовых приобрести объект ответчика, подписанные сторонами договора, в том числе акт представления потенциального покупателя от 29.03.2019 в отношении ФИО5, а также электронную переписку истца и ответчика (т. 1 л.д. 94-114), свидетельствующую, с позиции истца, о продолжении сторонами отношений на условиях заключенного договора и за пределами срока действия договора, а именно: о подготовке стороной истца всех документов для заключения основной сделки купли-продажи объекта ответчика (предварительного договора купли-продажии дополнительных соглашений к нему, основного договора купли-продажи, договора залога объекта в обеспечение исполнения обязательств совершения сделки), выполнении указаний ответчика при подготовке документов, согласовании пакета документов для совершения основной сделки купли-продажи.

Кроме того, истец акцентирует внимание на том, что из представленной в материалы дела переписки сторон, в том числе в мессенджере WhatsApp следует, что покупателя представил именно он, а в действиях третьего лица - ИП ФИО7 отсутствует причинно-следственная связь между действиями по показу объекта ответчика потенциальным покупателям и заключением договора купли-продажи с покупателем ФИО4

Аргументы истца, ответчика и третьего лица ИП ФИО7 основываются на одной и той же переписке в мессенджере WhatsApp, по электронной почте, содержание которой толкуется каждой из сторон в свою пользу.

Из обстоятельств дела, пояснений ответчика следует и не является спорным, что с целью поиска потенциальных покупателей на вышеуказанный объект недвижимости ФИО3, действующим в качестве директора застройщика данного объекта – ООО «НефтеГазСервис Групп», а также инвестора – индивидуального предпринимателя, было заключено несколько договоров с различными агентствами недвижимости на оказание риелторских услуг, предусматривающих обязанность по оплате вознаграждения после совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Обосновывая свою позицию о фактическом оказании услуг при заключении сделки купли-продажи объекта ИП ФИО3 предпринимателем ФИО7, действующим под фирменным наименованием Агентство недвижимости «Этажи», ответчик представил в ее подтверждение агентский договор от 29.05.2018, доказательства, свидетельствующие о его исполнении со стороны ИП ФИО7

В соответствии с агентским договором №31853/8800103/16097717 между ИП ФИО3 (принципал) и ИП ФИО7 29.05.2018 он заключен в целях продажи недвижимого имущества по адресу <...>, сроком до 31.12.2019 (т. 1 л.д. 52-54).

В рамках его исполнения агентом ИП ФИО7 ФИО9 осуществлялись действия по поиску потенциального покупателя: было сформировано портфолио объекта, размещены рекламные объявления на общедоступных информационных ресурсах в сети Интернет (на сайтах e1.ru, avito.ru, ekb.cian.ru, domclick.ru, rosnedv.ru, etagi.ruи другие), в Telegram.

В августе 2018 г. на специалиста по недвижимости ИП ФИО7 ФИО9 вышел управляющий ООО «СК Недвижимость» с целью просмотра объекта продажи в качестве представителя потенциального покупателя.

14.08.2018 ФИО9 организован показ объекта, в рамках которого представителем потенциального покупателя выступил директор ООО «СК Недвижимость» ФИО10 (акт показа от 14.08.2018 – т. 2 л.д. 50).

23.08.2018 ФИО9 на адрес электронной почты управляющего истца по его просьбе было направлено коммерческое предложение от собственника объекта недвижимости (переписка представлена в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложения №3, 4).

04.09.2018 с электронного адреса управляющего истца в адрес специалиста по недвижимости ИП ФИО7 были направлены проекты предварительного договора купли-продажи между ответчиком (продавцом) и ООО «Управляющая компания «Навигатор», представителем которого выступало ООО «СК Недвижимость» (переписка представлена в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложения №5). Как поясняет третье лицо ИП ФИО7, данный договор не был подписан в связи с тем, что потенциальный покупатель не уполномочивал сторону истца на поиск объектов недвижимости для покупки.

В ходе дальнейшей работы ИП ФИО7 по поиску потенциальных покупателей объекта недвижимости ИП ФИО3 в мае 2019 г. был найден покупатель на первый этаж строящегося объекта недвижимости ИП ФИО11 (акт показа объекта от 30.05.2019), с которым 05.07.2019 ответчиком ИП ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи части объекта недвижимости (т. 2 л.д. 86-92).

18.07.2019 на риелтора ИП ФИО7 ФИО9 вновь вышел ФИО10, договорившись о встрече в переписке в мессенджере по вопросу повторного показа строящегося объекта недвижимости (переписка представлена в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложение №17).

При встрече, как следует из пояснений ИП ФИО7 в отзыве суду первой инстанции, между ФИО10 и ФИО9 были достигнуты договоренности относительно показа объекта потенциальным покупателям, готовым рассмотреть возможность приобретения объекта недвижимости по адресу <...> полностью.

21.10.2019 ФИО10 в переписке в мессенджере направил ФИО9 паспортные данные ФИО6

22.10.2019 ФИО9 произвела показ объекта ФИО6, что зафиксировано в акте показа/осмотра объекта недвижимости (т. 1 л.д. 55).

02.11.2019 с электронного адреса ФИО10 на электронный адрес ФИО9 поступило коммерческое предложение, подписанное ФИО6, о покупке строящегося объекта недвижимости (т. 2 л.д. 51, 93-95).

В связи с нахождением покупателя на весь объект недвижимости, риелтором ФИО9 были предприняты действия по расторжению предварительного договора купли-продажи с ИП ФИО11, в результате чего данный договор был расторгнут по соглашению сторон, а представитель ИП ФИО7 ФИО9 продолжила совершать действия по согласованию условий продажи объекта покупателю ФИО6

В ходе переговоров сторона покупателя сообщила, что покупателем по договору будет мама ФИО6 - ФИО4

18.12.2019 между ИП ФИО12 и покупателем ФИО4 подписан предварительный договор купли-продажи нежилого здания (т. 1 л.д. 115-118).

Также открытыми датами были подписаны договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта (т. 1 л.д. 118-122), переданные на хранение нотариусу ФИО13 до момента завершения процесса строительства и ввода здания (объекта купли-продажи) в эксплуатацию, что удостоверено свидетельством о принятии документа на хранение 66АА 5907952 от 18.12.2019, выданного нотариусом (представлено в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложение №13).

Деловую переписку с нотариусом от имени заказчика и согласование проекта заявления о принятии документов на хранение и условий их возврата вела ФИО9 со своего электронного адреса и лично у нотариуса (переписка представлена в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложение №17).

24.12.2019 между ИП ФИО3 и ИП ФИО7 подписан акт сдачи-приемки оказанных услуг по агентскому договору от 29.05.2018 (представлен в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложение №15); произведен расчет за оказанные ИП ФИО7 услуги.

Договор купли-продажи нежилого здания по адресу: <...>, был заключен между ИП ФИО3 и ФИО4 27.02.2020 (т. 1 л.д. 33-36, 37).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что услуги по поиску потенциального покупателя объекта недвижимости по адресу: <...>, и по сопровождению сделки фактически оказаны ИП ФИО7 (АН «Этажи»). Именно в рамках договорных отношений с ИП ФИО7 за пределами срока действия агентского договора между истцом и ответчиком был найден покупатель (акт показа объекта ФИО6 датирован 22.10.2019, договор с ООО «СК Недвижимость» от 20.03.2019 прекратил действие 30.09.2019), с которым в декабре 2019 г. заключен предварительный договор купли-продажи, определены существенные условия основного договора, сданного на хранение нотариусу в обеспечение сторонами принятых на себя обязательств до момента завершения строительства объекта недвижимого имущества, а после ввода его в эксплуатацию заключен договор купли-продажи.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание отсутствие в материалах иных доказательств, кроме акта от 29.03.2019 подтверждающих, что именно агентом были привлечены покупатели недвижимости, какое-либо согласование сделки по продаже недвижимости до ее заключения между принципалом и агентом, в том числе отчетов о ходе подготовки сделки купли-продажи, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом факта оказания услуг по агентскому договору и, как следствие, возникновения на стороне ответчика обязанности по оплате таких услуг.

Все аргументы апелляционной жалобы истца, по сути, сводятся к тому, что судом первой инстанции не дана оценка тому обстоятельству, что в период действия заключенного агентского договора №2 от 20.03.2019 он первым представил ответчику потенциального покупателя ФИО5 по акту преставления покупателя от 29.03.2019, с супругой которого впоследствии и был подписан договор купли-продажи объекта недвижимости. Соответственно, в силу прямого указания в договоре, у ответчика возникла обязанность уплатить агентское вознаграждение, в том числе и за пределами его срока действия, в связи с совершением сделки купли-продажи с супругой представленного ранее покупателя.

Вместе с тем, сторона истца не представила каких-либо доказательств в подтверждение того, какие именно действия были совершены в целях исполнения агентского договора от 20.03.2019 между истцом и ответчиком.

Из материалов дела не представляется возможным установить, какие юридические и фактические действия были совершены агентом ООО «СК Недвижимость» в рамках исполнения договора.

Единственным доказательством, на котором основано требование истца, фактически, является акт представления покупателя от 29.03.2019, составленный в отношении ФИО5, подписанный ответчиком, а также односторонние акт от 12.10.2020 и счет на оплату агентского вознаграждения от 08.10.2020.Однако истец не представил доказательств фактического представления потенциального покупателя продавцу в качестве агента продавца, а само по себе подписание сторонами акта представления покупателя ФИО5 при отсутствии иных доказательств не свидетельствует о намерении этого лица приобрести объект. Доказательств того факта, что на дату его подписания ФИО5 знал о существовании продаваемого объекта, имел потенциальное желание его приобрести, также не имеется.

При том, что, как поясняет судам ответчик, и не является спорным, фактически акт представления от 29.03.2019, как и все подобного рода исходившие от истца акты, был подписан ответчиком заочно, в отсутствие реального показа объекта покупателю, обсуждения условий сделки между сторонами, действительного знакомства ИП ФИО3 и ФИО5

Указанный акт был представлен ответчику в числе прочих 5, составленных в короткий промежуток времени, как до подписания спорного акта от 29.03.2019 - 22.03.2019, так и после - 02.04.2019 (что также является дополнительным свидетельством отсутствия у ФИО5 на дату подписания акта от 29.03.2019 потенциального желания приобрести объект ИП ФИО3).

Таким образом, обстоятельства спора свидетельствуют о формальном подписании акта представления потенциального покупателя ФИО5, среди прочих других подобного рода актов, представляемых в рамках договора истцом ответчику массово, в отсутствие реальных действий по поиску покупателей.

Отсутствие реальных показов объекта потенциальным покупателям в период действия агентского договора между истцом и ответчиком следует и из переписки между ФИО3 и ФИО10 в WhatsApp от 23.05.2019 (спустя 2 месяца после подписания спорного акта представления), на что в своем сообщении обращает внимание ФИО10 ответчик, высказывая намерение на прекращение дальнейших действий, направленных на поиск покупателей (т. 2 л.д. 52-85).

Отчеты о ходе исполнения агентского договора от 20.03.2019, конкретных действиях, совершенных агентом, являющиеся в силу ст. 1006, 1008 ГК РФ свидетельством его исполнения и обязанности принципала выплатить агентское вознаграждение, ООО «СК Недвижимость» не представлены; в адрес ответчика ни в период действия договора, ни по его окончании, направлены не были.

Представленный в материалы дела акт выполненных работ от 12.10.2020, составленный истцом спустя более чем 1 год с момента истечения срока действия агентского договора от 20.03.2019 (по 30.09.2019), не может быть принят в качестве надлежащего доказательства оказания агентских услуг в отсутствие иных достоверных и допустимых доказательств. Ответчиком данный акт не подписан, принят не был; ИП ФИО3 отрицает факт оказания спорных услуг ООО «СК Недвижимость» и их объем.

Содержащиеся в этом акте сведения об оказании услуг, опровергнуты многочисленными доказательствами, представленными ответчиком и третьими лицами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а также письменными объяснениями третьих лиц, действовавших на стороне покупателя (ФИО5, ФИО4, ФИО6) и не подтвердивших участия ООО «СК Недвижимость» в качестве агента продавца.

Утверждение истца о том, что последующая деловая переписка свидетельствует о продолжении взаимоотношений между истцом и ответчиком в рамках агентского договора от 20.03.2019 основано на выборочной трактовке имеющейся в деле переписке.

Действительно, представленные в материалы дела доказательства, на которые в обоснование своих требований, в том числе ссылается истец (переписка сторон), свидетельствуют о том, что истец в лице своего руководителя ФИО10 принимал активное участие в подготовке, как предварительного договора купли-продажи, так и основного, однако, из совокупности представленных в материалы дела доказательств апелляционный суд приходит к выводу об осуществлении данных действий на стороне покупателя, а не продавца.

Истец не опроверг возражения ответчика и третьего лица ИП ФИО7 о том, что потенциальный покупатель ФИО6 был найден для ответчика агентом ФИО9, к которой ФИО10 обратился, действуя со стороны покупателя, договорившись о просмотре объекта, предоставив паспортные данные ФИО6, а также тот факт, что обсуждение условий купли-продажи и оформление сделки происходило именно после указанного показа.

Обращает на себя внимание и тот факт, что специалисты ООО «СК Недвижимость» проявили интерес к объекту ответчика еще летом 2018 г., изначально осмотрели объект через агента ИП ФИО7, представляясь в качестве представителей потенциальных покупателей (акт показа от 14.08.2018, в соответствии с которым осмотр проводил директор ООО «СК Недвижимость» ФИО10 – т. 2 л.д. 50).

В этой связи, в отсутствии фактических действий по исполнению агентского договора между истцом и ответчиком, по истечении срока его действия, представление истцом через агента ИП ФИО7 потенциального покупателя ФИО6, а затем ФИО4, обоснованно расценивалось ИП ФИО3 как действие ООО «СК Недвижимость» на стороне покупателя.

Тот факт, что, исходя из пояснений ФИО4 и представляемых доказательств, договор возмездного оказания информационно-консультационных услуг от 09.04.2019 (представлен в электронном виде 23.04.2021 с дополнениями №5 к отзыву ИП ФИО3) по поиску подходящего здания был заключен ею с ИП ФИО8, с ней же ФИО4 произведены расчеты в виде вознаграждения за оказанные услуги, не опровергает действие истца на стороне покупателя совместно с ФИО8

Взаимосвязь ФИО8 с истцом и его руководителем прослеживается из представленных в материалы дела доказательств, переписки сторон: именно ФИО8, действуя от имени ООО «СК Недвижимость» направила ответчику агентский договор №2 от 20.03.2019 для подписания (т. 2 л.д. 128-129); ФИО10 упоминает ее в переписке с ответчиком в месенджере в качестве специалиста, отправившего подготовленные по сделке документы (сообщение от 29.11.2019 – т. 2 л.д. 61); ФИО8, согласно представленной в дело расписке от 26.12.2019 (т. 3 л.д. 55), получает от ФИО9 денежные средства для передачи ФИО10 (являющиеся, исходя из пояснений ФИО9, комиссионным вознаграждением от агента продавца агенту покупателя). Договор от 09.04.2019, заключенный между ИП ФИО8 и ФИО4, исходя из приложения №1, был заключен под конкретный объект, расположенный в <...>, ранее подобранный ФИО10 при непосредственном взаимодействии с действительным агентом ответчика (риелтором ИП ФИО7 - ФИО9) для конкретного покупателя.

Аргументы истца о фактической подготовке пакета документов его силами, в подтверждение чего приведены выдержки из электронной переписки, не могут быть приняты апелляционным судом.

Из пояснений третьего лица (приложение №17 к отзыву ИП ФИО7, представлено в электронном виде 24.03.2021) следует, что подготовка договора купли-продажи стороной покупателя соответствует агентской практике.

Данные пояснения в полной мере согласуются с действиями истца в предыдущие периоды, приходящиеся на август 2018 г., когда истец впервые вышел на АН «Этажи» для просмотра спорного объекта в качестве представителя потенциального покупателя.

Как уже указывалось выше, по итогам просмотра объекта, 04.09.2018 с электронного адреса управляющего истца в адрес специалиста по недвижимости ИП ФИО7 направлялись проекты предварительного договора купли-продажи между ответчиком (продавцом) и ООО «Управляющая компания «Навигатор», представителем которого выступало ООО «СК Недвижимость» (переписка представлена в электронном виде 24.03.2021 с отзывом ИП ФИО7 – приложения №5).

Иных доказательств, очевидно свидетельствующих об оказании истцом услуг именно для ответчика (продавца), а не для стороны покупателя, истцом в материалы дела не представлено.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение истцом обязательств по договору от 20.03.2019, стоимость которых предъявлена к взысканию ООО «СК Недвижимость», в материалы дела не представлены. Заключение договора купли-продажи объекта между заказчиком и покупателем явилось следствием действий иного привлеченного агента – ИП ФИО7, а не истца.

Вопреки позиции заявителя жалобы, суд первой инстанции, давая оценку действий ИП ФИО7, как привлеченного ИП ФИО3 агента для реализации объекта недвижимости, не вышел за рамки предмета доказывания по возникшему спору; соответствующие действия иного агента, следствием которых явилось заключение договора купли-продажи, приводились лицами, участвующими в деле, в качестве возражений против требований истца и не могли остаться без всесторонней оценки суда в порядке установления фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судом доказательств по делу, однако, само по себе такое несогласие не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Иная оценка заявителем фактических обстоятельств не свидетельствует о неверной оценке их судом первой инстанции. Выводы суда соответствуют нормам материального права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст. 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 августа 2021 года по делу №А60-65162/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.В. Лесковец

Судьи Л.В. Дружинина

М.Н. Кощеева