Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО3,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2021 года по делу № А60-46965/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новые Строительные технологии" (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерное общество «Ледовая арена» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО4,

об установлении сервитута на земельный участок,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее истец) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новые Строительные технологии" (далее ответчик) с требованием об установлении сервитута на земельный участок, просит установить право ограниченного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601032:13, общей площадью 1195 кв.м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ответчику на праве аренды; сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601032:13 площадью 144 кв.м в указанных в письменных уточнениях координатах, срок действия – бессрочный, цена – 7590 руб. в месяц, оплата в безналичной форме до 10 числа каждого месяца; назначение сервитута – обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств сотрудников, арендаторов, контрагентов, посетителей истца от земель общего пользования к земельному участку площадью 52 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601032:17, находящемуся по адресу: <...>, включая запрет на совершение действий ответчиком по препятствованию пользованием путем установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений, не позволяющих автотранспортным средствам истца и его сотрудников, арендаторов, контрагентов, посетителей беспрепятственно проезжать на территорию и выезжать с территории земельного участка истца.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, акционерное общество «Ледовая арена», индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2021 года в удовлетворении заявленного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводами суда об отсутствии оснований для установления сервитута, ссылается на заключение от 09.11.2020 №НВ-3-25 кадастрового инженера, согласно которому выявлен единственный доступ к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0601032:17 через земельный участок ответчика с кадастровым номером 66:41:0601032:13; ввиду сложившегося рельефа местности, а также элементов благоустройства, с земель общего пользования невозможно обеспечить доступ (пешеходный проход, проезд автотранспорта) к объектам недвижимости истца, т.к. на неразграниченных землях располагаются пешеходные дорожки, элементы озеленения, а также выполнена планировка рельефа (крутой уклон), исключающая организацию прохода/проезда к земельному участку 66:41:0601032:17; иной дороги, в том числе общего пользования, ведущей к земельному участку и объектам недвижимости истца, не имеется, что подтверждено также заключением судебной экспертизы от 10.02.2021. Отмечает, что организация асфальтированного подъезда для автотранспорта по свободным городским землям к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601032:17, технически невозможна без устройства дороги, реконструкции пешеходной зоны, вырубки значительного количества деревьев и порослей деревьев. Обращает внимание на то, что нежилое здание, принадлежащее истцу на праве собственности, 1970 года постройки, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601032:13, принадлежащий ответчику на праве аренды, внесен в государственный кадастр недвижимости 18.02.2008, до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка ответчика данная территория относилась к землям общего пользования, по которым осуществлялся проход и проезд к зданию истца, в течение длительного времени, предшествовавшего обращению предпринимателя с требованием в суд об установлении сервитута на спорный земельный участок, проезд и проход к земельному участку предпринимателя осуществлялся по дороге, проходящей через спорный земельный участок. Настаивает на том, что использование истцом земельного участка и расположенного на нем здания в коммерческих целях невозможно при отсутствии проезда к нему, при этом градостроительным планом земельного участка ответчика предусмотрены отступы от границ земельного участка при осуществлении строительства, следовательно,ответчик не лишается возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым использованием. Полагает, что предложенный истцом второй вариант пути прохода и проезда к земельному участку истца, является наименее обременительным для ответчика, оптимальным и учитывающим баланс интересов сторон спора.

До начала судебного заседания от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому ответчик полагает судебный акт законным и обоснованным, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представители истца на доводах апелляционной жалобы настаивали, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец – ФИО3 и третье лицо – ФИО4 являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601032:17, площадь 52+/-3 кв.м, вид разрешенного использования: под нежилое здание, расположенный по адресу: <...> (далее – участок № 17), основание приобретения права собственности - договор купли продажи от 02.07.2019 № В-167 (далее ДКП № В-167).

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0603004:87, площадь 24,6 кв.м, этаж 1, назначение - нежилое (далее – нежилое здание), право долевой собственности зарегистрировано 29.08.2016.

Истец указывает, что здание приобретено им с целью осуществления предпринимательской деятельности – автосервис.

Ответчику на праве аренды принадлежит смежный с истцом земельный участок с кадастровыми номером 66:41:0601032:13, площадь 1195+/- 12 кв.м, вид разрешенного использование: место размещения здания офисного центра, расположенный по адресу: <...>(далее – участок № 13), основание приобретения - договор аренды земельного участка от 04.08.2011г. № 6-1275 (далее - договор аренды), срок действия договора до 13.03.2024.

Истец, полагая, что у него и его клиентов отсутствует возможность прохода/проезда к своему земельному участку № 17 иным способом кроме как через участок № 13 в связи с началом строительства на земельном участке № 13 и ограждением территории участка № 13, обратился к ответчику с предложением заключить соглашение об установлении частного сервитута на часть земельного участка № 13 для обеспечения прохода/проезда к земельному участку № 17.

Поскольку ответчик ответил отказом в урегулировании спора в досудебном порядке истец обратился с настоящим иском об установлении права бессрочного, круглосуточного ограниченного пользования (сервитут) в отношении участка № 13, принадлежащего ответчику на праве аренды, о предоставлении беспрепятственного прохода и проезда через земельный участок № 13, истцу и посетителям истца к участку № 17 в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из возможности доступа к земельному участку истца посредством земель общего пользования, сервитут в границах и площади, испрашиваемой истцом, будет носить обременительный характер для ответчика, в том числе с учетом освоения земельного участка для целей строительства.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ, пункту 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Материалами дела подтверждается, что принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок является смежным по отношению к земельному участку ответчика, предоставленному последнему на праве аренды для целей строительством сроком до 13.03.2024. На земельном участке истца с кадастровым номером 66:41:0601032:17 расположен объект недвижимости (назначение не указано) общей площадью 24,6 кв.м.

В обоснование иска истец указывает, что иным образом, кроме как через земельный участок № 13 ответчика, проход/проезд к своему участку с кадастровым номером 66:41:0601032:17 осуществлен быть не может, после начала строительства ответчиком и ограждения участка с кадастровыми номером 66:41:0601032:13 истец фактически лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность.

Судом первой инстанции в целях разрешения настоящего иска и установления возможности доступа к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0601032:17 и расположенному на нем объекту недвижимого имущества назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Навигатор» ФИО5.

Экспертное заключение поступило в материалы дела (т.3 л.д.1-13).

Согласно выводам эксперта проезд от дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0601032:17 и расположенному на нем объекту недвижимого имущества с кадастровым номером 66:41:0603004:87, находящемуся по адресу: <...>, в настоящее время, отсутствует. Возможность прохода к указанным объектам с территории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:108819 и неразграниченных земель имеется. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601032:17 имеет прямой доступ к землям общего пользования, то его собственник, не лишен возможности обеспечить проход к своим объектам недвижимости без установления сервитута. Однозначно ответить на вопрос об организации проезда на местности эксперт не смог по причине отсутствия специальных познаний в области проектирования и строительства автомобильных дорог и местных проездов, соответственно площадь и границы таких путей экспертом не указаны.

Ответчиком в материалы дела представлена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601032:14, площадью 419+/- 8 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земли, занятые НИИ и проектными институтами. Как указано в выписке, посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку (земельным участкам) с кадастровым номером 66:41:0601032:17. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601032:14 снят с учета 06.02.2019, из него образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:108819.

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:108819 отнесен к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, находится в пользовании АО «Ледовая арена» (Приказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20.10.2020г. № 3481).

АО «Ледовая арена» представило пояснения, согласно которым общество по просьбе администрации на основании технического задания на разработку проекта благоустройства: «Благоустройство набережной реки Исети, от ул. Куйбышева до ЕЦПКиО им. В.В. Маяковского. Этап 1 – левый берег реки Исети, от ул. Куйбышева до ул. Декабристов» является заказчиком указанного проекта благоустройства. Проект разрабатывается в отношении земельных участков, относящихся к землям общего пользования (расположены в границах красных линий) и сформированных в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории в границах ул. Куйбышева – Розы Люксембург – Декабристов – 8 Марта, увт. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 26.07.2018г. № 1760, изменения от 12.09.2019г. № 2209, от 16.07.2020г. № 1337 с кадастровыми номерами 66:41:0000000:108819, № 66:41:0601901:3591, № 66:41:0000000:112289. На праве собственности или аренды земельные участки, смежные со спорными у общества отсутствуют.

Согласно отзыву Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области вблизи земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0601032:13, 66:41:0601032:17, 66:41:0000000:108819 протекает река Исеть. В соответствии с приказом Министерства природных ресурсов и экологии Свердловской области от 20.11.2018 №1387 «Об установлении границ водо-охранных зон, прибрежных защитных полос и береговых линий водных объектов бассейна реки Исеть, расположенных на территории Свердловской области, в том числе перечень координат их опорных точек» (прилагается) река Исеть (порядковый номер по приказу 1, код объекта в государственном водном реестре - 14010500512111200002684), имеет следующие размеры границ: - водо-охранная зона составляет 200 метров; - прибрежная защитная полоса составляет 200 метров; - береговая полоса составляет 20 метров. Из представленного Министерством картографического материала (через систему «Моя арбитр», ориентир участков «234» по правой стороне реки, «Цирк» по левой стороне) следует, что спорные земельные участки попадают в водо-охранную зону и зону прибрежной защитной полосы.

Ответчик представил выкопировку из схематического плана города Екатеринбурга в отношении в том числе спорных земельных участков, задание на разработку технической документации (проект благоустройства) Благоустройство набережной реки Исети, от ул. Куйбышева до ЕЦПКиО им. В.В. Маяковского. Этап I – левый берег реки Исети, от ул. Куйбышева до ул. Декабристов. Этап II – правый берег реки Исети, от ул. Куйбышева до ул. Декабристов (том дела 4), задание на проектирование объектов «Реконструкция улицы Народной Воли, от ул. 8 Марта до ул. Розы Люксембург, в городе Екатеринбурге». «Реконструкция ул. Степана Разина, от ул. Народной Воли до ул. Декабристов, в городе Екатеринбурге», градостроительный план земельного участка ответчика, Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 26.07.2018г. № 1760 с приложением и изменениями от 12.05.2021г., Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 12.09.2019г. № 2209, Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 16.07.2020г. № 1337, Внесение изменений в проект межевания территории, утв. Постановлением от 26.07.2018г. № 1760.

В соответствии с заключением ООО «ИРД» от 01.06.2021 выделение площади сервитута 144 кв.м повлечет изменение проекта здания, которое подлежит возведению на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601032:13, поскольку необходимо учитывать минимально возможную ширину проездов и тротуаров, что повлечет площадь самого проектируемого здания.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая, положения п. 3 ст. 274 ГК РФ и разъяснения Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), в силу которых иск об установлении сервитута не может быть удовлетворен при наличии у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте, учитывая заключение кадастрового инженера ФИО6, выводы эксперта о наличии у истца доступ к своему земельному участку и объекту недвижимости с территории земель общего пользования, необходимость соблюдения интересов ответчика на освоение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601032:13, достижения цели предоставления земельного участка (строительство объекта недвижимости) и сделанные для этого приготовления, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска, отметив, что доступ к помещению и земельному участку истца не ограничен, он имеется в силу организации доступа еще при формировании участка с кадастровым номером 66:41:0601032:14, сохраняется по настоящее время, истец фактически истребует под обременение сервитутом часть участка ответчика, предназначенную для проезда строительной техники по строительной площадке, организация движения по которой будет организована с учетом нужд и правил безопасности при строительстве объекта.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы сводятся к несогласию истца с оценкой судом обстоятельств дела и представленных доказательств, однако не свидетельствуют об ошибочности выводов суда, неправильном применении норм материального либо процессуального права.

По смыслу ст. 274 ГК РФ установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок допускается только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута.

Материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601032:17 имеет прямой доступ к землям общего пользования, следовательно, его собственник, не лишен возможности обеспечить проход к своим объектам недвижимости без установления сервитута.

Поскольку сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), что разъяснено в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), представленными доказательствами, включая заключение кадастрового инженера ФИО6, заключение эксперта ФИО5 подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Доводы о необходимости организации асфальтированного подъезда для доступа к зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0601032:17, не могут являться основанием для удовлетворения заявленного иска.

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) с формулирован правовой подход, в силу которого суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установления сервитута на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, при определении условий осуществления сервитута суд должен исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка.

Учитывая возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, суд правомерно указал на недопустимость отнесения на ответчика расходов, связанных с требованиями истца, даже при условии, что указанный истцом способ доступа к своему имуществу является, по мнению истца, самым удобным.

Доводы об отсутствии технической возможности устройства проезда к зданию истца документально не подтверждены, что исключает признание их обоснованными.

Доводы апеллянта о том, что до момента формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка ответчика данная территория относилась к землям общего пользования, по которым осуществлялся проход и проезд к зданию истца, правомерно отклонены судом.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) указано, что не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Учитывая альтернативный вариант доступа к земельному участку истца с земель общего пользования, назначение и цель использования земельного участка ответчика – для целей строительства и эксплуатации здания, а также заключение ООО «ИРД» от 01.06.2021, принципы обеспечения баланса интересов сторон, недопустимость лишения ответчика возможности использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска являются правильными.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 августа 2021 года по делу № А60-46965/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.В. Семенов

Э.А. Ушакова