Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Сервис»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 сентября 2021 года

по делу № А60-28743/2021

по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании принять помещения по договору аренды

установил:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – истец, ПАО Сбербанк) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Сервис» (далее – ответчик, ООО «Альфа-Сервис») об обязании принять в связи с окончанием срока аренды встроенное помещение (литер А) номера на поэтажном плане (приложение № 2 договора аренды нежилого помещения 1011/48 от 08.11.2010): первый этаж помещения 1-10, 100-101 общей площадью 144,1 кв. м, назначение нежилое, кадастровый номер 66:01/01:00:998:84:47, находящееся по адресу <...>, с составлением акта приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; взыскании с ООО «Альфа-Сервис» судебной неустойки за неисполнение решения суда по настоящему делу в размере 4500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до момента фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16 сентября 2021 года (резолютивная часть решения от 09.09.2021) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований - отказать.

В апелляционной жалобе ее заявитель ссылается на то, что судом необоснованно не применены положения п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как после 31.10.2020 стороны своими фактическим действиями продлили срок действия договора аренды на неопределенный срок, указанное подтверждается, по мнению заявителя, содержанием акта осмотра от 02.11.2020, в котором стороны согласовали решение не принимать от ПАО Сбербанк нежилые помещения из аренды. Кроме того, истец в период с ноября 2020 по март 2021 года производил оплату за владение и пользование спорными помещениями; 28.04.2021 в ходе осмотра арендуемого помещения в нем выявлено имущество ответчика, что подтверждается фотографиями. Указывает также на то, что стороны спора своими действиями после истечения срока действия договора предусмотрели обязанность истца привести арендуемые помещения в исходное состояние – до перепланировки и исполнение обязательства ответчика по приемке помещений из аренды, что следует из акта осмотра от 02.11.2020, последующей переписки сторон. Считает, что со стороны истца имеются признаки недобросовестного поведения.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на необоснованность изложенных в ней доводов, так как договор аренды в части установления арендных правоотношений прекратил свое действие для сторон, в письме от 12.08.2020 Банк уведомил ответчика о том, что не намерен продлевать договор аренды на новый срок и просил осуществить принятие арендуемым помещений после окончания срока аренды 31.10.2020; по результатам осмотра арендуемое имущество не было принято арендодателем ввиду того, что имущество не было приведено в первоначальное состояние, из акта и последующей переписки не следует, что Банк намерен был не передавать помещения из аренды; уклонение арендодателя от приемки имущества со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков имущества, возникших по вине арендатора не основано на законе; просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ООО «Альфа-Сервис» в апелляционный суд поступили возражения на отзыв ПАО Сбербанк.

В судебном заседании апелляционного суда, состоявшемся 09.12.2021, представитель ответчика доводы и требования жалобы поддержал, представитель истца посредством онлайн-режима возразил против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 08.11.2010 между ОАО «Сбербанк России» (в настоящее время - ПАО Сбербанк; арендатор) и ООО «Альфа-Сервис» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1011/48, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное помещение (литер А) номера на поэтажном плане (Приложение № 2): первый этаж - помещения № 1-10, 100-101 общей площадью 144,1 кв. м, назначение нежилое, кадастровый номер 66:01/01:00:998:84:47, по адресу <...> (л.д.17-20).

Согласно п. 1.2 договора, договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и действует до 31.10.2020.

В соответствии с п.п. 2.2.4, 2.2.12 договора в день окончания срока действия договора арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема передачи и передать комплект ключей к исправному замку в арендуемом арендатором помещении.

ПАО Сбербанк направил в адрес ООО «Альфа-Сервис» письмо от 12.08.2020 № 7003-50-исх.б/н, в котором сообщил ответчику о том, что не намерен продлевать договор аренды на новый срок и просил осуществить принятие арендуемых помещений после окончания срока аренды 31.10.2020 (л.д.23).

02.11.2020 между сторонами составлен акт осмотра арендованного помещения, по результатам которого арендуемое имущество не было принято арендодателем после окончания срока аренды в связи с тем, что имущество не было приведено в первоначальное состояние (л.д.21).

Как указал истец в исковом заявлении, в период с ноября 2020 г. по апрель 2021 г. между истцом и ответчиком проводились переговоры по согласованию достаточного объема работ по приведению помещения в первоначальное положение или уплаты компенсационной выплаты, однако к соглашению стороны не пришли.

В акте от 14.01.2021 сторонам не удалось согласовать работы по приведению арендуемых помещений в первоначальное состояние с учетом нормального износа (л.д.22).

В письме от 09.02.2021 № 7003-50-исх/33 ПАО Сбербанк предложило ООО «Альфа-Сервис» рассмотреть дефектную ведомость и согласовать смету на производство работ по приведению помещений в первоначальное состояние, в которой были отражены перечень работ и материалов, объем работ, также предложена компенсационная выплата в размере стоимости работ без их фактического осуществления (л.д.24).

В ответ на обращение истца ООО «Альфа-Сервис» направило письмо от 01.03.2021, в котором ответчик отказался от согласования представленных ПАО Сбербанк документов, равно как и от компенсации по причине её недостаточности для выполнения всего объема работ, необходимого для приведения помещения в первоначальное состояние (л.д.25).

Письмом от 17.03.2021 № 7003-50-исх/57 ПАО Сбербанк повторно предложило произвести оценку и согласование перечня и объемов работ и материалов, обратив внимание на то, что действия ответчика следует расценивать как намеренное уклонение от принятия помещений по окончании срока аренды (л.д.26).

В письме от 24.03.2021 ответчик отказал в согласовании дефектной ведомости и сметы на производство работ, обозначив недостаточность проводимых работ (л.д.27).

ПАО Сбербанк направило ООО «Альфа-Сервис» требование от 15.04.2021 № 7003-01–исх./105 о принятии арендодателем арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды (л.д.28).

В письме от 22.04.2021 ответчиком выражено намерение не принимать помещения после окончания срока действия договора и не подписывать акт приема-передачи до приведения помещений в первоначальное состояние (л.д.29).

28.04.2021 между ПАО Сбербанк и ООО «Альфа-Сервис» составлен акт приема-передачи помещения, в соответствии с которым ПАО Сбербанк передал арендуемые помещения после окончания срока аренды, а также ключи от помещения, а ответчик не принял помещения со ссылкой на неприведение помещений в первоначальное состояние (л.д.30-33).

Ссылаясь на то, что ПАО Сбербанк освободил арендованные помещения, но ответчик отказался принять имущество по окончании срока действия договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды фактически прекратил свое действие, в связи с чем у арендатора возникла обязанность вернуть, а у арендодателя - принять арендованное имущество, отклонив доводы ответчика о продолжении Банком пользования арендованными помещениями. Суд первой инстанции также указал, что в указанный период осуществлялись попытки сторон согласовать порядок и условия принятия ответчиком спорных помещений из аренды, а отсутствие положительного результата такого согласования и наличие между сторонами спора по данному вопросу не может являться основанием для уклонения от принятия арендованного имущества.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права обязательство арендатора по возврату арендованного помещения считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.

Согласно статьям 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

По условиям договора аренды (п. 1.2) договор № 1011/48 был заключен сроком до 31.10.2020. Также в договоре было указано, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Как указывалось выше, письмом от 12.08.2020 № 7003-50-исх.б/н ПАО Сбербанк уведомило ответчика о том, что не намерено продлевать договор аренды на новый срок и просило осуществить принятие арендуемых помещений после окончания срока аренды 31.10.2020.

Отклоняя доводы ответчика о том, что после 31.10.2020 стороны своими фактическим действиями продлили срок действия договора аренды на неопределенный срок, руководствуясь положениями п. 3 ст. 425 ГК РФ, в силу которых законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, нормами ст. 421 ГК РФ, условиями договора аренды, истолкованными в соответствии со ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что переписка сторон свидетельствует о действительной воле Банка на передачу помещений из аренды, что исключает возможность продления арендных отношений и возобновления договора аренды на неопределенный срок.

Следовательно, действие договора аренды недвижимого имущества № 1011/48 от 08.11.2010 было прекращено 31.10.2020, оснований считать его продленным не имеется в соответствии с абз. 2 п. 1.2 договора не имеется.

Как следует из материалов дела, по результатам осмотра 02.11.2020 между сторонами составлен акт, по результатам которого арендуемое имущество не было принято арендодателем после окончания срока аренды в связи с тем, что имущество не было приведено в первоначальное состояние. При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, из акта и последующей переписки не следует, что Банк намерен был продолжить арендные отношения.

Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что с учетом согласования сторонами цели использования помещений и согласования арендатором с арендодателем перепланировки при необходимости ответчик мог инициировать внесение в договор условий, регулирующих состояние объекта аренды при его возврате арендодателю с учётом проведения согласованной перепланировки, в том числе конкретный перечень (содержание) работ, которые надлежит выполнить истцу в целях возврата помещения в состоянии, обусловленном договором.

Относительно доводов ответчика о продолжении арендных отношений с указанием на произведенные ответчиком арендные платежи за период с ноября 2020 года по март 2021 года, суд апелляционной инстанции с учетом пояснений истца полагает, что внесение платы при наличии иных документов, подтверждающих волю истца на прекращение арендных отношений, также не свидетельствует о продлении договорных отношений.

Вопреки доводам жалобы, имущества, принадлежащего Банку, в арендованном объекте на момент возврата помещений не имелось, в акте от 02.11.2020 факт размещения имущества отражен не был.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, установив, что ПАО Сбербанк уведомлением от 12.08.2020 № 7003-50-исх.б/н заблаговременно предупредило ООО «Альфа-Сервис» о намерении передать объект, а оснований к непринятию помещения после прекращения договора аренды не имеется, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

При этом суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие существенных неустранимых недостатков, не позволяющих принять помещение, в данном случае из материалов дела не следует. Помещение было арендовано с 08.11.2010 для размещения отделения банка, использовалось почти 10 лет, следовательно, его состояние не могло не измениться и при нормальном износе и нормальной эксплуатации. Сдавая имущество в аренду, любой субъект предпринимательской деятельности должен осознавать, что за передачу имущества, состояние которого меняется при его использовании, получает арендную плату, тем самым извлекая прибыль.

Судом апелляционной инстанции учитывается, что по смыслу ст. 622 ГК РФ арендодатель, несмотря на выявленные недостатки, был обязан принять помещение у арендатора и при наличии к тому фактических и правовых оснований вправе защитить свои права путем предъявления иска о взыскании убытков.

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор не может считаться просрочившим обязательство по возврату имущества из аренды в случае уклонения арендодателя от принятия имущества из аренды.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в сложившейся ситуации арендодатель, несмотря на выявление недостатков и длительную невозможность согласования объема восстановительных работ, был обязан принять помещения из аренды и при наличии к тому оснований вправе защитить свои права путем предъявления арендатору отдельного иска.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на наличие признаков недобросовестного поведения истца отклоняются, поскольку материалами дела наличие у Банка умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 сентября 2021 года по делу № А60-28743/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

О. В. Лесковец

М. А. Полякова