Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобуистца, общества с ограниченной ответственностью «Мультитекс»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 октября 2021 года

по делу № А60-58754/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мультитекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

третьи лица: публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дирекция Единого Заказчика» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по управлению муниципальным имуществом Невьянского городского округа, индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

об установлении сервитута,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мультитекс» (далее – истец, ООО «Мультитекс») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) с иском об установлении в пользу ООО «Мультитекс» сервитута для обеспечения прохода к помещению с кадастровым номером 66:15:15010:1195 через помещения № 12, № 15, № 49, находящимися в нежилом помещении с кадастровым номером 66:15:1501024:2038, расположенном по адресу: <...>, принадлежащие предпринимателю на праве собственности и для обеспечения физического доступа в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:15010:1195; об обязании предпринимателя восстановить заложенный дверной проем между помещением № 49 и помещением № 12 в нежилом помещении с кадастровым номером 66:15:1501024:2038; просит установить срок сервитута 2 (два) года с момента вступления решения суда в законную силу; установить стоимость платы за сервитут в размере 29 000 руб. в год (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Сбербанк России», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дирекция Единого Заказчика», Комитет по управлению муниципальным имуществом Невьянского городского округа, индивидуальный предприниматель ФИО4 (ст. 51 АПК РФ).

Решением суда первой инстанции от 08.10.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 08.10.2021 обжаловано ООО «Мультитекс» в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец приводит доводы о том, что на момент приобретения нежилого помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 ответчику было достоверно известно, что иного входа в помещение истца с кадастровым номером 66:15:15010:1195 не имеется. В настоящее время истец не имеет возможности никаким образом попадать в принадлежащее ему помещение. Выражает несогласие с выводом суда о наличии возможности альтернативного варианта доступа в принадлежащее истцу помещение, путем устройства отдельного входа через помещение № 19, расположенного в помещении истца с кадастровым номером 66:15:15010:1195. При реконструкции и обустройстве дверной группы в помещении №19 истцу необходимо получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, однако возможность получения такого согласия отсутствует. На основании протокола № 1 от 29.03.2021 вопрос о согласовании отдельного входа через любой из четырех оконных проемов нежилого помещения общей площадью 92,2 кв.м не принято ввиду отсутствия нужного кворума. Считает, что тот факт, что помещение ответчика, через которое планируется доступ в помещение истца, используется как овощной цех, не может служить юридическим препятствием в установлении сервитута. Ссылается на то, что для принятия решения о перепланировке потребуется два года, при этом ответчик не лишен возможности права требовать досрочного прекращения сервитута. Плата за сервитут определена истцом на основании отчета № 31-09-сн/21 от 27.09.2021, подготовленного ООО «Генезис». ООО «Мультитекс» просит исковые требования удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 30.09.2020 № 99/2020/351302547 ООО «Мультитекс» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 66:15:15010:1195. Площадь объекта составляет 92,2 кв.м. В состав нежилого помещения с кадастровым номером 66:15:15010:1195 входят помещения №№ 13-19.

Нежилые помещения №№ 13-19 были переведены из жилого помещения (квартиры № 1) в соответствии с Рабочей документацией «Переустройство и перепланировка жилого помещения с последующим переводом его в нежилое по адресу: <...>» (далее - Проект) (Шифр 16ПН.12-13-АС, раздел АС), выполненной ООО «Кволити проект» в 2016 году.

Проход в эти помещения всегда был организован через помещения пристроенного к зданию кафе (площадью 429,5 кв.м, с кадастровым номером 66:15:1501024:2038), находившегося ранее в собственности ООО «Мультитекс».

Помещения кафе впоследствии были проданы ответчику по договору купли-продажи от 20.03.2020.

Единственным входом/выходом из помещения с кадастровым номером 66:15:15010:1195 является дверной проем между помещением № 49 (гардероб) и помещением № 12 (овощной цех), находящимися в нежилом помещении с кадастровым номером 66:15:1501024:2038.

Нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 находится в собственности ИП ФИО3

Собственник помещения с кадастровым номером 66:15:15010:1195 может использовать принадлежащее ему помещение только путем установления сервитута - права ограниченного пользования помещениями нежилого помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038, для обеспечения доступа в принадлежащее ему помещение.

ООО «Мультитекс» считает, что для обеспечения прохода и доступа в помещение необходимо проходить через помещения, принадлежащие ответчику.

Согласно Техническому заключению, подготовленному Специализированным областным государственным унитарным предприятием «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости» Свердловской области об определении возможности доступа в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:1195, расположенное по адресу: <...>, определен вариант установления сервитута.

Из технического заключения следует, что наименее обременительным и наименьшим по протяженности и количеству помещений вариант - со стороны многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, через помещения № 15, № 12, № 49.

Истец указал, что ответчик заложил доступ в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:15010:1195. В связи с чем, для обеспечения физического доступа в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:15010:1195, необходимо восстановить заложенный дверной проем между помещением № 49 и помещением № 12 в нежилом помещении с кадастровым номером 66:15:1501024:2038.

Истцом в адрес ответчика было направлено предложение об установлении сервитута 26.10.2020, ответчик предложение получил, однако ответа на предложение не поступило.

В связи с тем, что соглашение об установлении сервитута достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для установления сервитута, у истца имеется альтернативный вариант доступа в принадлежащее ему помещение.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В п.п. 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом); по делам об установлении сервитута на земельный участок, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик пояснил, что установление сервитута невозможно, поскольку нарушаются права предпринимателя - использование истцом помещений ответчика № 12, 15, 49 для прохода в нежилое помещение истца с кадастровым номером 66:15:15010:1195 приведет к невозможности их использования, так как будет является грубым нарушением санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, в связи с чем ответчик в виду нарушения санитарно-эпидемиологических требований будет получать штрафы.

В соответствии с разъяснениями ТО Управления Роспотребнадзора Свердловской области от 11.01.2021 № 66-09-14/18-49-2021 и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в городе Нижний Тагил, Пригородном, Верхнесалдинском районах, городе Нижняя Салда, городе Кировград и Невьянском районе» от 28.01.2021 № 66-20-009/14-388, посторонние лица не имеют возможности организовать проход через помещение общественного питания, а именно через овощной цех, в котором осуществляется технологический процесс приготовления продукции общественного питания.

Ответчик указывает, что требования истца могут быть обеспечены без установления сервитута и ограничения прав ответчика на использование принадлежащих ему помещений, а истребуемый истцом сервитут по существу лишит ответчика как собственника помещений использовать в соответствии с их назначением и осуществлять деятельность в нежилом помещении с кадастровым номером: 66:15:1501024:2038.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что устройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

При реконструкции и обустройстве дверной группы истцу необходимо получить согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, в противном случае его действия будут признаны незаконными и самовольными.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится вопрос о принятии решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которое принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Истец обратился в управляющую компанию с запросом и получил ответ, обязывающий проведение собрания. Истцом инициировано собрание 26.03.2021. На основании протокола № 1 от 29.03.2021 вопрос о согласовании отдельного входа через любой из четырех оконных проемов нежилого помещения общей площадью 92,2 кв.м не принято. На собрании присутствовало 839,8 голосов из 1 244,88, участие в процентном соотношении составляет 67,5 %.

Истец обращает внимание, что даже при наличии технической возможности, юридическая возможность организации отдельного входа отсутствует. По мнению истца, в настоящее время нет возможности организовать отдельный вход и осуществлять проход по данному входу, истец не имеет возможности попадать в свое помещение иначе, как через помещение ответчика.

С целью рассмотрения заявленных истцом требований по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Баутекс» ФИО5

Согласно заключению по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы от 23.06.2021, по результатам проведенного визуального обследования, а также анализа имеющейся документации на нежилое помещение, с кадастровым номером 66:15:1501024:1195, расположенное по адресу: <...> а, установлено, что для доступа в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:1195 есть два варианта: доступ через соседнее нежилое помещение №89 с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 либо устройство собственного отдельного входа в помещении №19.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

Вопрос 1. Имеется ли техническая возможность организовать проход в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:1195, расположенное по адресу: <...> путем его перепланировки с устройством отдельного входа через оконный проем или иным образом с организацией входной группы в нежилое помещение?

Ответ: технически возможно выполнить узел входа в месте расположения оконного проема (помещение №19), для этого необходимо демонтировать подоконную перемычку оконного проема до уровня плиты пола, без расширения проема в стороны. Затем, необходимо выполнить крыльцо входа на собственном фундаменте мелкого заложения за пределами здания. Для устройства собственной входной группы в нежилое помещение необходимо разработать проектную документацию, согласовать ее в установленном порядке и провести необходимые строительно-монтажные работы.

Устройство дверного проема на месте существующего оконного проема, путем демонтажа подоконной перемычки оконного проема, без расширения проема в стороны, не влечет за собой внесение конструктивных изменений в конструкцию здания. Входная группа обустраивается со стороны главного фасада здания, что не препятствует пользованию жильцами входными подъездами, расположенными со стороны дворового фасада здания.

Устройство входной группы в обследуемое помещение на фундаменте мелкого заложения за пределами жилого дома, не приведет к снижению прочности и жесткости конструкций жилого дома на этом участке, в связи с чем, не будут нарушены права и законные интересы сотрудников, посетителей и жильцов дома, не возникнет угроза для жизни и здоровья окружающих.

Предполагаемые изменения при устройстве входной группы в нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> а, как части объекта капитального строительства, не затронут конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не нарушат права третьих лиц.

Вопрос 2. Установить возможные варианты доступа (сервитут) в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:1195, расположенное по адресу: <...> а, через помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038?

Ответ: вариантом доступа (сервитут) в нежилое помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:1195, расположенное по адресу: <...>, может быть доступ через помещение № 89 с кадастровым номером 66:15:1501024:2038, для чего необходимо восстановить заложенный дверной проем в стене между помещением № 89 и помещением № 16 нежилого помещения (кадастровый номер 66:15:1501024:2038).

Эксперт отметил, что при установлении сервитута в отношении помещений с кадастровым номером 66:15:1501024:2038, принадлежащих другому собственнику, для доступа в обследуемое помещение кадастровым номером 66:15:1501024:1195, могут возникнуть обстоятельства, делающие невозможным либо ограничивающие возможность использования данных помещений с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 собственником по назначению.

Эксперт указывает, что для установления сервитута обязательно должны иметься исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости. В данном случае у собственников обследуемого помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:1195 имеется возможность организации собственного отдельного входа, без установления обременения на смежные помещения, находящиеся в чужой собственности.

Проанализировав указанное техническое заключение в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами и пояснениями лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возможности организации альтернативного варианта доступа в принадлежащее истцу помещение, помимо использования помещения, принадлежащего ответчику. По результатам проведенной судебной экспертизы установлена возможность организации входной группы с другой стороны дома путем оформления отдельного входа (входной группы и крыльца) с фасадной стороны дома, при этом проем возможно сделать в отсутствие изменения фасадной части дома, не увеличивая оконный проем.

Судом отмечено, что ответчик после проведения экспертизы указал, что готов обеспечить доступ для проведения работ для осуществления организации отдельной входной группы, указывая на возможность заключения мирового соглашения, при этом ответчик обратился в организацию, которая может сделать данные работы за два дня. Однако истец указывает, что ему необходимо для проведения всех работ и согласования с соответствующими органами не менее двух лет, так как для того, чтобы организовать входную группу нужно проведение собрания, при этом необходима 100 % явка всех собственников помещений, что сделать за короткий промежуток времени невозможно.

Доводы апелляционной жалобы относительно несогласия с наличием альтернативного варианта доступа в принадлежащее истцу помещение, путем устройства отдельного входа через помещение № 19 со ссылкой на то, что для принятия решения о перепланировке потребуется два года, на необходимость проведения собрания собственников помещений со стопроцентной явкой, апелляционным судом не принимаются во внимание.

Право собственности ответчика не может быть поставлено в зависимость от возможности либо невозможности истца на получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, на использование общего имущества многоквартирного дома, что потребуется для оборудования входа/выхода в помещение истца через помещение №19.

При этом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, каждый раз как только в помещении ответчика будут проходить посторонние люди, ему необходима обработка всего помещения, так как истец просит организовать проход через овощной цех. Из писем ТО Управления Роспотребнадзора Свердловской области от 11.01.2021 № 66-09-14/18-49-2021 и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в городе Нижний Тагил, Пригородном, Верхнесалдинском районах, городе Нижняя Салда, городе Кировград и Невьянском районе» от 28.01.2021 № 66-20-009/14-388, посторонние лица не имеют возможности организовать проход через помещение общественного питания, а именно через овощной цех, в котором осуществляется технологический процесс приготовления продукции общественного питания.

В данном случае будут нарушаться права собственника для использования помещения по назначению. Ответчик использует помещение для общественно питания, а посторонние лица не имеют возможности организовать проход через помещение общественного питания, иначе будут нарушаться нормы санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания. Суд также обратил внимание, что плата, установленная истцом за использование сервитута, несоразмерна тем обстоятельствам и нарушениям норм и правил, которые должен соблюдать ответчик, каждый раз как в помещения будут попадать посторонние лица.

Доводы истца о том, что на момент приобретения нежилого помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 ответчику было достоверно известно, что иного входа в помещение истца с кадастровым номером 66:15:15010:1195 не имеется, основанием для отмены обжалуемого судебного акта не являются.

Из обстоятельств дела следует, что право собственности ответчика на помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2020, заключенного между истцом ООО «Мультитекс» (продавцом) и ответчиком ИП ФИО3 (покупатель).

То есть ранее истец был собственником помещений с кадастровым номером 66:15:15010:1195 и с кадастровым номером 66:15:1501024:2038.

При продаже ответчику помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 с единственным входом и выходом через него в помещение с кадастровым номером 66:15:15010:1195 ООО «Мультитекс» действовало добровольно, в своем интересе, зная о технической документации в отношении помещений. При этом договор купли-продажи от 20.03.2020 помещения с кадастровым номером 66:15:1501024:2038 не содержит каких-либо ограничений прав покупателя (ответчика) в отношении распоряжения приобретенным недвижимым имуществом. В свою очередь, приобретая в собственность помещение с кадастровым номером 66:15:1501024:2038, ответчик рассчитывал на использование объекта недвижимости в соответствии с целевым назначением и отвечающем его функциональному назначению.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, установив, что имеется альтернативный вариант доступа к принадлежащему истцу помещению посредством обустройства входной группы с другой стороны дома, учитывая, что истец не доказал отсутствие у него возможности доступа к своему имуществу, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим помещением, принимая во внимание, что установление сервитута в предложенном истцом варианте не обеспечивает баланса интересов сторон спора, направлено только на обеспечение нужд истца и создает существенные неудобства для собственника смежного помещения, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, при этом не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 октября 2021 года по делу № А60-58754/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

В.В. Семенов

Э.А. Ушакова