Гражданский кодекс часть 1

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Автономной некоммерческой организации культуры «Театр лаборатория драматического искусства им. Михаила Чехова»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 октября 2021 года по делу № А60-19292/2021

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Автономной некоммерческой организации культуры «Театр лаборатория драматического искусства им. Михаила Чехова» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: публичное акционерное общество «Т Плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее – истец, ФГБУК АУИПИК) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации культуры "Театр Лаборатория драматического искусства им. Михаила Чехова" (далее – ответчик, АНО "Театр Михаила Чехова") о расторжении охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры № АФ-139/0107(25) от 11.03.2002, обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения в здании – памятнике архитектуры «Комплекс «Городок Чекистов», площадью 280,2 кв.м. по адресу: <...>, в состоянии не хуже, чем они были получены, с учетом нормального износа.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "Т Плюс" (далее – ПАО "Т Плюс").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска – отказать. Считает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 18 от 22.06.2021 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», отметил, что по данному спору предусмотрен обязательный претензионный порядок, обращение истца к ответчику от 08.02.2021 № 91/02 не содержит сведений о намерении истца обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, ответчик указал, что ему в аренду передана только часть подвального помещения в многоквартирном доме (280,2 кв.м. из 412,3 кв.м.), подвальное помещение, в том числе не занятые ответчиком помещения, имеет единую систему инженерных коммуникаций (отопление, водопровод, водоотведение, канализация), в связи с чем, как считает ответчик, у него отсутствует техническая возможность пользоваться указанными коммуникациями в отсутствие обособленных точек ввода инженерных сетей, соответственно, поскольку ответчик не является титульным владельцем недвижимой вещи, у него отсутствует право заключать от своего имени договоры с третьими лицами на содержание переданного в аренду имущества, на основании п. 44 Постановления Правительства РФ от 08.08.2012 № 808 «Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» договор теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями может заключить только истец. Отмечает, что имел возможность заключить только договор энергоснабжения, который заключен с АО «Екатеринбургэнергосбыт» 01.01.2013. Таким образом, ответчик считает неверным вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком п.п. 2.2.2, п. 8.1 договора аренды.

Также заявитель полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о нарушении ответчиком п.п. 2.2.4 договора (соблюдение требований противопожарной безопасности), поскольку истец не отнесен законом к категории уполномоченных лиц на осуществление контроля соблюдения правил противопожарной безопасности лиц, в связи с чем акты проверок истца соблюдения ответчиком указанных правил не могут считаться надлежащими доказательствами нарушения п.п. 2.2.4 договора; уполномоченные лица для проведения соответствующих проверок истцом не привлекались, п.п. 2.2.4 договора не содержит обязанности арендатора направлять арендодателю акты проверок противопожарной безопасности, сведения о привлечении ответчика к ответственности за несоблюдение правил противопожарной безопасности отсутствуют.

Не согласившись с выводом суда о нарушении ответчиком п. 2.2.8 договора, заявитель жалобы указал, что ответчик занимает только часть нежилого помещения, у него отсутствовала возможность заключить договор страхования части нежилого помещения, которая не зарегистрирована как отдельное помещение, обязанность по страхованию всего помещения площадью 412,3 кв. м на ответчика не возлагалась. Кроме того, указанное положение договора не устанавливает срок, в течение которого должен быть заключен договор страхования, закрепляет обязанность арендатора заключить договор страхования только с уполномоченной на то арендодателем организацией, список таких организаций арендодатель ответчику не передал.

Оспаривая вывод суда о том, что ответчик не имеет права на получение равноценного помещения при выселении ответчика как организации культуры из занимаемых помещений, ответчик пояснил, что существенных нарушений договора аренды (использование имущества не по назначению, сдача в субаренду, ухудшение имущества) ответчиком не допущено.

Истец направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение общей площадью 412,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0704007:5308, является собственностью Российской Федерации. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 24.04.2014 за № 66-66-01/109/2014-233.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 1164-р от 17.04.2003 за Федеральным государственным бюджетным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на праве оперативного управления закреплен памятник истории и культуры федерального значения «Городок чекистов» 1929-1936 гг., расположенный по адресу: <...>. Запись о государственной регистрации права оперативного управления 66:41:0704007:5308-66/001/2017-1 внесена в ЕГРН 19 декабря 2017 года.

Между ФГБУК АУИПИК (арендодатель) и АНО "Театр Михаила Чехова" (ранее - Некоммерческая организация «Негосударственное учреждение культуры - театр «Лаборатория драматического искусства «им. Михаила Чехова») (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятником истории и культуры № АФ-139/0107 (25) от 11.03.2002, в соответствии с п. 1.1 которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в здании -памятнике архитектуры «Комплекс «Городок Чекистов», площадью 280,2 кв.м (часть помещений подвала) по адресу: <...>.

В п. 2.2.2 договора установлена обязанность арендатора в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора заключить договоры с эксплуатационными службами о техническом обслуживании и коммунальных услугах. Данная обязанность арендатора также указана в п. 8.1. договора.

Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязан содержать помещение и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии и нести все расходы, связанные с этим.

Пунктом 2.2.8 договора установлено, что арендатор обязан страховать помещение за счет своих средств в страховой организации, зарегистрированной на территории Свердловской области и уполномоченной арендодателем.

В п.п. 6.2.1 договора сторонами согласовано, что при использовании помещения не в соответствии с договором, в том числе при сдаче помещения в субаренду, не выполнении условий договора, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор – выселению.

Представителями филиала ФГБУК АУИПИК по УрФО 19.04.2018 осуществлен выход на объект, по результатам которого 13.06.2018 составлен акт № 19/2018 плановой выездной проверки по контролю за использованием пользователями условий договоров аренды, безвозмездного пользования и охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, расположенного по адресу: <...>.

По итогам проведенной проверки арендатору предписано в установленный срок предоставить арендодателю копии договоров с эксплуатационными службами о техническом обслуживании и коммунальных услугах, копию акта проверки соблюдения правил пожарной безопасности, выданного органом государственного пожарного надзора.

Указанные требования арендатором не выполнены.

04.12.2019 и 05.11.2020 арендодателем проведены совместно с арендатором проверки организации эксплуатации на объекте культурного наследия.

По результатам проведенных проверок составлены акты проверок организации эксплуатации на объекте культурного наследия (ОКН):

- от 04.12.2019, от подписания которого арендатор отказался, указанный акт подписан представителем арендодателя в одностороннем порядке;

- от 05.11.2020, от ознакомления с которым арендатор отказался.

Из указанных актов следует, что арендатором допущены нарушения в части содержания объекта в надлежащем противопожарном состоянии, а также зафиксирован факт невыполнения арендатором обязанности по заключению договоров с эксплуатационными службами о техническом обслуживании объекта и договоров по предоставлению коммунальных услуг.

В адрес арендатора 09.02.2021 направлена досудебная претензия от 08.02.2021 № 91/02 с требованием устранить нарушения и исполнить арендатором условий договора, в случае отсутствия намерений исполнить условия действующего обязательства арендодатель предложил расторгнуть договор по соглашению сторон.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, арендодатель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, установив, что арендатором не исполнены условия п.п. 2.2.2, 2.2.4, 2.2.8 договора, пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст. 310 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке явилось нарушение арендатором йп.п. 2.2.2, 2.2.4, 2.2.8 договора аренды.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, установив отсутствие действующих договорных обязательств с эксплуатационными службами о техническом обслуживании и коммунальных услугах, договора страхования, наличие нарушений в части содержания объекта в надлежащем противопожарном состоянии, суд первой инстанции пришел к верному выводу о нарушении арендатором условий пунктом 2.2.2, 2.2.4, 2.2.8, п. 8.1 договора аренды и наличии оснований для его досрочного расторжения и выселения арендатора на основании п. 6.2.1 договора аренды, ст. 450 ГК РФ.

Довод ответчика об отсутствии технической возможности использования инженерных коммуникаций (отопление, водопровод, водоотведение, канализация) ввиду отсутствия обособленных точек ввода инженерных сетей не подтвержден какими-либо доказательствами. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности заключения указанных договоров не по вине ответчика (ст. 401 ГК РФ).

Из представленных истцом в материалы дела копии государственного контракта от 19.02.2021, приложений к нему следует, что помещение, являющееся предметом договора аренды, имеет отдельную точку поставки энергетического ресурса (отопления и горячего водоснабжения), в отношении которой объем потребленного ресурса рассчитан отдельно от иных помещений в здании, что отражено в приложениях № 3, 5 к данному государственному контракту. Данные доказательства опровергают доводы ответчика о невозможности заключения договора на поставку коммунального ресурса в отношении арендуемого им помещения.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств невозможности заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, со страховой компанией, с эксплуатационными службами о техническом обслуживании, доказательств обращения к данным организациям с предложением заключить договоры, получения отказа со ссылкой на указанные в апелляционной жалобе обстоятельства ответчиком в материалы дела не представлено (ст. 9, 65 АПК РФ).

Обязанность арендатора по содержанию объекта аренды в надлежащем противопожарном состоянии, по заключению договора страхования, договоров с эксплуатационными службами о техническом обслуживании, на поставку коммунальных ресурсов установлена условиями договора аренды, подписанного арендатором без разногласий (ст. 309, 310 ГК РФ).

Относительно не согласия ответчика с выводом суда первой инстанции о нарушении ответчиком п.п. 2.2.4 договора (соблюдение требований противопожарной безопасности), со ссылками на то, что истец не отнесен законом к категории уполномоченных лиц на осуществление контроля соблюдения правил противопожарной безопасности лиц, в связи с чем акты проверок истца соблюдения ответчиком указанных правил не могут считаться надлежащими доказательствами нарушения п.п. 2.2.4 договора, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» установлено понятие пожарной безопасности - это состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров.

Для обеспечения пожарной безопасности принимаются меры пожарной безопасности — действия по обеспечению безопасности, в том числе выполнению требований пожарной безопасности.

Конкретные меры по обеспечению пожарной безопасности, в частности для культурно-просветительных и зрелищных учреждений, к которым относится ответчик, установлены в разделе 6 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации".

Таким образом, ответчик при исполнении п.п. 2.2.4 договора обязан руководствоваться приведенными нормами, в связи с чем довод ответчика о том, что конкретные противопожарные действия договором не предусмотрены, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Указание заявителя на то, что истец не является уполномоченным по контролю соблюдения пожарной безопасности лицом противоречит нормам ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», в соответствии с которой ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции.

Таким образом, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях, а также обеспечивающее первичные меры пожарной безопасности.

Из материалов дела следует, что истец, как арендодатель, проводил проверки соблюдения арендатором требований противопожарной безопасности, несоблюдение данных требований зафиксированы в соответствующих актах, данные нарушения, выразившиеся в отсутствии в арендованных помещениях средств пожаротушения и пожарной сигнализации, договоров по обслуживанию противопожарных систем, инструктивных материалов, приказа о назначении ответственного за пожарную безопасность, допущены ответчиком при исполнении договора аренды. Следует отметить, что указанные нарушения фиксировались истцом систематически на протяжении нескольких лет, возражений относительно содержания указанных актов ответчик не заявлял

Кроме того, вопреки доводу ответчика о том, что договором не предусмотрена обязанность арендатора предоставлять арендодателю отчет о проведении противопожарных мероприятий, истец в соответствии с ч. 1 ст. 307 ГК РФ имеет право требовать от ответчика предоставления сведений об исполнении отраженных в актах выездных проверок замечаний в подтверждение устранения указанных замечаний и надлежащего исполнения принятых на себя ответчиком обязательств по договору.

Отсутствие доказательств того, что ответчик не привлекался к ответственности за несоблюдение правил пожарной безопасности, не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору аренды в части соблюдения требований противопожарной безопасности (п. 2.2.4 договора).

Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Ответчик, действуя разумно и добросовестно, заключая договор, должен был предусмотреть возможное наличие препятствий исполнения указанных условий. Однако ни при заключении договора, ни в ходе его исполнения арендатор возражений относительно исполнения договора в указанной части не заявлял, о невозможности исполнения условий договора арендодателя не уведомлял.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика о том, что выселение ответчика – театра «Лаборатория драматического искусства им. Михаила Чехова» из занимаемых им помещений невозможно без предоставления равноценного помещения являлся предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую оценку.

Установив, что ответчиком допущены многократные длящиеся нарушения условий договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предусмотренное ч. 7 ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о культуре право на получение иного равноценного помещения ответчиком утрачено. Предоставление помещения недобросовестному ответчику, систематически не исполняющему условия договора аренды, нарушило бы баланс интересов сторон и фактически поощрило бы ненадлежащее поведение арендатора.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка апелляционным судом не принимаются на основании следующего.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Формальные же препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения.

Вместе с тем, ни в период рассмотрения спора в суде первой инстанции, ни при подаче апелляционной жалобы ответчик не предпринял действий по мирному разрешению спора. Напротив, позиция ответчика основана на возражениях относительно заявленных исковых требований.

При таких обстоятельствах, оставление иска без рассмотрения, по причине несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, не направлено на достижение целей, которые имеет досудебное урегулирование спора и будет носить формальный характер.

Кроме того, из материалов дела следует, и ответчиком не оспаривается, что в адрес арендатора направлялось письмо от 08.02.2021 № 91/02, в котором арендодатель указал на необходимость устранения нарушений и исполнения арендатором условий договора, а в случае отсутствия намерений исполнить условия действующего обязательства предложил расторгнуть договор по соглашению сторон. Позднее арендатору направлялась претензия с аналогичными требованиями и указанием на то, что в случае неудовлетворения требований, арендодатель будет вынужден обратиться с иском в суд. Согласно приложенному отчету об отслеживании почтового отправления, претензия получена ответчиком 29.01.2021. Суд апелляционной инстанции считает необходимым также отметить, что еще до направления претензии ответчику было известно о наличии у истца замечаний относительно исполнения договора аренды, ответчик присутствовал при выездных проверках истца по соблюдению условий договора аренды и при составлении актов от 04.12.2019, от 05.11.2020, от подписания актов отказался, замечаний в отношении их содержания не заявлял, данные обстоятельства в суде первой инстанции не оспаривал.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 октября 2021 года по делу № А60-19292/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

О.Г. Дружинина

М.А. Полякова