Гражданский кодекс часть 1

от истца, третьих лиц: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 15 октября 2021 года

по делу № А71-1502/2021

по иску Администрации города Сарапула (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Сарапула (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору земельного участка,

третьи лица: ФИО3, ФИО4,

установил:

Администрация города Сарапула (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании денежных средств в общей сумме 246 892 руб. 76 коп., из них: 244 620 руб. 00 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № 84 от 21.11.2013 (3, 4 кв. 2020 г.), 2 272 руб. 76 коп. неустойки за период с 15.09.2020 по 14.12.2020, с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты задолженности (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Определением от 18.02.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, делу присвоен номер А71-1502/2021.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 84 от 21.11.2013, заключенному в отношении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, УР, <...> площадью 3 128 кв.м., кадастровый номер 18:30:000244:74, за период с 26.09.2018. по 01.07.2020 с применением коэффициента 1,0, обязании производить расчет арендой платы по договору № 84 от 21.11.2013 с применением коэффициента 0,1, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, находящейся в центральной части г. Сарапула.

Определением от 12.03.2021 исковое заявление ИП ФИО2 принято к производству, делу присвоен номер А71-2731/2021.

Определением от 08.04.2021 дела № А71-1502/2021 и № А71-2731/2021 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А71-1502/2021.

Определением от 22.06.2021 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.10.2021 исковые требования Администрации удовлетворены, в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные им исковые требования, в удовлетворении искового заявления Администрации – отказать.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что при заключении договора аренды земельного участка и передаче его первоначальному арендатору по акту приема-передачи, арендодателем не уведомил, что строительство гостиницы, с целью которого заключался договор аренды, на данном земельном участке не возможно. При этом отметил, что запрет строительства на данном земельном участке объектов капитального строительства обусловлен тем, что он целиком расположен в защитной зоне объектов культурного наследия, находящихся в центральной части г. Сарапула; данный запрет содержится в п. 1 ст. 34.1. Федерального закона № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», введенной Федеральным законом от 05.04.2016 № 95-ФЗ. Ссылаясь на указанную норму права, Администрация 29.12.2018 и 02.12.2020 отказала в выдаче разрешения на строительство. Заявитель жалобы считает, что невозможность выдачи разрешения на строительство гостиницы является недостатком переданного в аренду земельного участка, что, по мнению ответчика, свидетельствует о наличии у него права в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Заявитель жалобы считает неправомернымпроизведенный Администрацией расчет арендной платы по спорному договору с применением коэффициента 2. По расчету ИП ФИО2, составленном у в обоснование заявленных им требований о соразмерном уменьшении арендной платы и о перерасчете размера арендной платы без коэффициента 2, сумма подлежащих внесению платежей за период с момента приобретения прав по договору аренды (25.09.2018) по 31.12.2021 (включая 3,4 кварталы 2021 г.) составит 554 145 рублей 95 коп., тогда как на данный момент за указанный земельный участок ответчиком внесена арендная плата в сумме 795 015 руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не направил, истец, третьи лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации г. Сарапула № 2884 от 18.11.2013 между Управлением имущественных отношений г. Сарапула (арендодатель) и ФИО3 (первоначальный арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 84 от 21.11.2013, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:30:000244:74, площадью 3 128 кв. м., относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: «для гостиницы», с учетом обеспечения проезда к земельному участку по ул. Труда, д.7 «б», для строительства гостиницы, расположенный по адресу: г. Сарапул, ул. Труда, д. 7.

В п. 1.2 установлен срок действия договора – с 18.10.2013 по 18.10.2028.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В соответствии с п. 5.1 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Государственная регистрация договора аренды произведена 03.10.2018 (рег. № 18:30:000244:74-18/010/2018-5).

01.08.2017 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО4, соглашением от 25.09.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 84 от 21.11.2013 переданы ФИО2 (новый арендатор).

15.05.2020 ИП ФИО2 подано заявление о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей за период с 01.04.2020 до 01.10.2020, в связи с чем 15.05.2020 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 84 от 21.11.2013, в соответствии с п. 1 Распоряжения Правительства Удмуртской Республики от 23.04.2020 № 467-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность на территории Удмуртской Республики в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции» пункт 3.2 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания: «Установить отсрочку внесения арендных платежей за апрель, май, июнь 2020 г. в сумме 122 310 руб. Уплату арендных платежей за указанный период установить равными частями в следующие сроки: до 15.09.2020 г. - 20 385 руб., 15.11.2020 г. - 20 385 руб., 15.03.2021 г. - 20 385 руб., 15.06.2021 г. - 20 385 руб., 15.09.2021 г. - 20 385 руб., 15.11.2021 г. - 20 385 руб.

Поскольку в нарушение п. 3.2 договора аренды, новый арендатор своевременно и в полном объеме не вносил арендную плату за пользование земельным участком за период с 01.07.2020 по 31.12.2020, по расчету арендодателя, сумма задолженности по арендной плате составила 285 390 руб. 00 коп. (с учетом дополнительного соглашения № 1 к договору аренды № 84 от 21.11.2013), сумма пени за период с 15.09.2020 г. по 14.12.2020 составила 2 272 руб. 76 коп.

В целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлена претензия от 14.12.2020 № 2902 о необходимости оплаты задолженности по арендной плате, неустойке, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило Администрации основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

ИП ФИО2 также обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 84 от 21.11.2013, заключенному в отношении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, УР, <...> площадью 3 128 кв.м., кадастровый номер 18:30:000244:74, за период с 26.09.2018. по 01.07.2020 с применением коэффициента 1,0, обязании производить расчет арендой платы по договору № 84 от 21.11.2013 с применением коэффициента 0,1, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, находящейся в центральной части г. Сарапула.

В обоснование заявленных им требований ИП ФИО2 указал, что для осуществления строительства гостиницы разработана проектная документация и 25.12.2018 в Администрацию г. Сарапула подано заявление о выдаче разрешения на строительство на арендуемом им земельном участке.

Письмом от 29.12.2018 в выдаче разрешения на строительство отказано. Причиной отказа явилось то, что на указанный земельный участок в соответствии со ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации» установлены ограничения.

26.11.2020 ИП ФИО2 повторно обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиничного комплекса на вышеуказанном земельном участке, на которое вновь получен отказ. Основанием отказа так же явилось то, что земельный участок находится в защитной зоне объектов культурного наследия.

Указывая, что арендная плата за указанный земельный участок определена в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы утвержденному постановление Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172, при расчете размера арендной платы в соответствии с указанным Положением используется коэффициент 2, установленный за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка, ссылаясь на то, что строительство предусмотренной договором гостиницы на переданном в аренду земельном участке невозможно по независящим от арендатора причинам, ИП ФИО2 считает, что в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ он вправе требовать произвести перерасчет размера арендной в отношении данного земельного участка.

09.02.2021 в адрес Администрации г. Сарапула ИП ФИО2 направлена претензия с требованием произвести перерасчет размера арендной в отношении данного земельного участка, в письме от 20.02.2021 администрация г. Сарапула сообщила об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы, в связи с чем ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172, установив, что с момента заключения договора аренды прошло более трех лет, пришел к выводу об обоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы, признал доказанным факт наличия задолженности ответчика, в отсутствие доказательств оплаты задолженности, исковые требования Администрации удовлетворил.

Рассмотрев заявленные исковые требования ИП ФИО2, его возражения о необоснованном применении Администрацией при расчете по арендной платы коэффициента 2, исходя из того, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы, руководствуясь ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что при несогласии с методикой расчета арендной платы, ИП ФИО5 за расторжением договора аренды не обращается, с 2018 г. оплачивает арендную плату с учетом постановления Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172, установив отсутствие оснований для перерасчета арендной платы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в связи со следующим.

В п. 1 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст. 310 ГК РФ.

Факт пользования ответчиком арендуемым земельным участком и наличие задолженности по арендной плате в сумме 246 892 руб. 76 коп. за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств.

Расчет арендной платы произведен Администрацией на основании п. 1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Удмуртской Республики от 06.11.2007 № 172, согласно которому при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, применяется коэффициент 2,0 при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка по первому договору аренды земельного участка, до даты государственной регистрации права собственности на завершенные строительством объекты недвижимого имущества.

Исследовав по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установив наличие задолженности арендатора за 3, 4 кв. 2020 г., обоснованность применения истцом коэффициента 2 при расчете арендной платы, в отсутствие доказательств оплаты предъявленной к взысканию задолженности, принимая во внимание, что трехгодичный срок применения пониженного коэффициента при расчете арендной платы истек в 2016 г., ИП ФИО2 вступил в договор аренды земельного участка на стороне арендатора в 2018 г., то есть, после введения в действие ст. 34.1 ФЗ № 73-ФЗ от 25.06.2002, приняв на себя обязанности, в том числе по внесению арендных платежей, с 2018 г. арендатор уплачивал арендную плату, рассчитанную исходя из коэффициента 2, претензий относительно размера арендной платы не заявлял, с требованием о расторжении договора аренды не обращался, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Администрации о взыскании задолженности в заявленном Администрацией размере.

В п. 5.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки

С учетом просрочки по оплате арендной платы, истцом произведено начисление неустойки в сумме 2 272 руб. 76 коп. за период с 15.09.2020 по 14.12.2020, с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты задолженности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет неустойки, произведенный истцом, принятый судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.

Установив, что ИП ФИО2 ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки.

Рассмотрев заявленные ИП ФИО2 исковые требованияоб обязании произвести перерасчет арендной платы и обязании производить расчет арендой платы по договору № 84 от 21.11.2013 с применением пониженного коэффициента, начиная с 20.07.2020 до момента прекращения существования защитной зоны объектов культурного наследия, суд первой инстанции обоснованно отказал в их удовлетворении исходя из отсутствия оснований для перерасчета арендной платы по приведенным ИП ФИО2 мотивам.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 65 ЗК РФ, п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что строительство объекта на спорном земельном участке не осуществлено, пришел к верному выводу, что переход права аренды на земельный участок не относится к обстоятельствам, изменяющим методику расчета арендной платы. При этом суд отметил, что при несогласии с методикой расчета арендной платы ИП ФИО5 за расторжением договора аренды не обращается, продолжает пользоваться спорным земельным участком.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, изменение арендатором в одностороннем порядке размера арендной платы и порядка ее начисления не допускается.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка относительно заявленных им требований, подлежат отклонению, поскольку в мотивировочной части обжалуемого решения содержатся соответствующие выводы, дана оценка обстоятельствам, подлежащим установлению при рассмотрении заявленных ИП ФИО2 требований.

Вопреки мнению заявителя апелляционной жалобы судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 октября 2021 года по делу № А71-1502/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

Е.И. Гуляева

О.В. Лесковец