Гражданский кодекс часть 1

от истца – ООО Управляющая компания «Приоритет»: ФИО2, директор, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО3, доверенность от 26.11.2014, ФИО4, доверенность от 18.11.2014,

от ответчика – ЗАО «Строй – Акцент»: ФИО5, доверенность от 01.04.2014, ФИО6, доверенность от 01.04.2014,

от третьего лица – Администрации городского округа Верхняя Пышма: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика,

ЗАО «Строй - Акцент»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 23 ноября 2014 года

по делу № А60-27396/2014,

принятое судьей Л.А. Бирюковой,

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Строй-Акцент» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Администрация городского округа Верхняя Пышма

о признании имущества общим имуществом многоквартирного дома, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительной регистрации права,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Строй-Акцент» обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Строй-Акцент» о признании недействительной записи регистрации № 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения - газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании общим имуществом многоквартирных домов, находящихся по адресу: <...>, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ -2,24 МВт), расположенной по адресу: <...> район жилого дома №44Ж.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено об отказе от исковых требований в части признания недействительной записи регистрации № 66-66-29/032/2011-593, внесенной 06.07.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением от 24.09.2014 производство по делу в данной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Судом на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требования, в связи с чем рассмотрены требования об истребовании у ответчика (ЗАО «Строй - Акцент») недвижимого имущества - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит.1А) 67,2 кв.м, высота дымовой трубы (лит. 1Б) 30м, высота дымовой трубы (лит. 1В) 30м, протяженность дымохода (лит. 1Д) – 2,5м, протяженность дымохода (лит. 1Е) – 2,5м, инвентарный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес местонахождения: <...> район жилого дома № 44Ж. ФИО7 номер: 66-66-29/032/2011-593, а также движимое имущество - два водогрейных котла «Vitoplex 100» производства фирмы «Viessmann», Германия, мощность каждого 1100 кВт, из чужого незаконного владения; признании права общедолевой собственности на вышеуказанную газовую котельную и оборудование (два водогрейных котла) за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: <...>, 44Ж.

При рассмотрении дела истцом заявлено о смене наименования общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Строй-Акцент» на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет».

Судом к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечена Администрация городского округа Верхняя Пышма с требованием признать недействительной запись от 06.07.2011 №66-66-29/032/2011-593 регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об истребовании имущества из чужого незаконного владения ЗАО «Строй - Акцент» газовой котельной установки УКМ - 2,24 МВт, признании права собственности на объект инженерной инфраструктуры - газовой котельной (блочная модульная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенного по адресу: <...>, 44Ж, газовой котельной (блочная модульная котельная установка УКМ - 2,24 МВт), расположенной по адресу: <...> район жилого дома № 44Ж за Администрацией городского округа Верхняя Пышма.

Решением суда от 23 ноября 2014 года производство по делу в части признания недействительной записи регистрации по иску ООО «УК «Приоритет» прекращено. Из чужого незаконного владения закрытого акционерного общества «Строй-Акцент» в пользу собственников помещений многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, <...>, 44Ж истребовано недвижимое имущество - газовая котельная: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв.м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) – 30м; высота дымовой трубы (лит 1В) - 30м; протяженность дымохода (лит. 1Д) – 2,5м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, <...> район жилого дома № 44 Ж. ФИО7 номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла «Vitoplex 100» производства фирмы «Viessmann», Германия, мощность каждого 1100кВт. Признано право общей долевой собственности на газовую котельную: нежилое здание. Литер 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е. Общая площадь (лит. 1А) 67,2 кв.м; высота дымовой трубы (лит. 1Б) – 30м; высота дымовой трубы (лит 1В)-30м; протяженность дымохода (лит. 1Д) – 2,5м, протяженность дымохода (лит. 1Е) - 2,5м; инвентаризационный номер: 4434/01/0001/17-00. Адрес (местоположения) Россия, <...> район жилого дома № 44 Ж. ФИО7 номер: 66-66-29/035/2011-593, а также движимое имущество два водогрейных котла «Vitoplex 100» производства фирмы «Viessmann», Германия, мощность каждого 1100 кВт, за собственниками многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, <...>, 44Ж. С общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Строй-Акцент» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Приоритет» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 000 рублей 00 копеек. С Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Строй-Акцент» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Приоритет» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму в размере 8 000 руб. 00 коп. по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу решения и до полной уплаты взысканной суммы. В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Верхняя Пышма отказано.

Ответчик с решением суда от 23 ноября 2014 года не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ответчик просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ответчик указал на то, что у истца отсутствовали как права на обращение в суд, так и полномочия на ведение дела в арбитражном суде от имени собственников. Судом не дана оценка доводам ответчика со ссылкой на ст.ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ при определении состава имущества, которое может находиться в общей долевой собственности. Спорная котельная находится на земельном участке, предназначенном для дальнейшего комплексного освоения в целях жилищного строительства. Судом не дана оценка доказательствам того, что цена жилых помещений не включала в себя стоимость строительства котельной. Также ответчик указывает на то, что планируется использование котельной для иных объектов недвижимости. Ни в предмете инвестиционного договора, ни в актах приема – передачи, подготовленных сторонами по итогам исполнения обязательств по данному договору не содержится указаний на передачу инвестору либо заказчику газовой котельной.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители истца в судебном заседании пояснили, что не согласны с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что ошибочным является довод ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд. Газовая котельная является технически неотделимым объектом от трех жилых домов, альтернативного подключения к городским сетям нет и технически невозможно, в связи с чем правомерно была признана общедолевым имуществом собственников жилых домов. Условиями инвестиционных договоров, заключенных ответчиком с ЖСК было предусмотрено, что денежные средства, собираемые ЖСК на основании заключенным с пайщиками договоров о внесении паевых взносов, передаются ответчику, а ответчик по окончании строительства обязан передать ЖСК квартиры и инженерные сети. Пунктом 1.7 договора о долевом строительстве предусмотрено, что в стоимость одного кв.м жилья входит и стоимость инженерных сетей.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, право собственности на газовую котельную, назначение: нежилое здание, литер: 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Е, общей площадью (лит. 1А), 67,2 кв.м, расположенное по адресу: <...> район жилого дома №44-Ж, условный номер объекта: 66-66-29/032/2011-593, зарегистрировано за закрытым акционерным обществом «Строй-Акцент», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2011 серии 66 АД № 928728.

В свидетельстве указаны документы - основания регистрации: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 663601-13/2011 от 16.03.2011.

Истец, являясь управляющей компанией, указывает на то, что данная котельная используется для обслуживания отоплением домов, расположенных по адресу <...>, 44Ж, иные здания и сооружения газовой котельной не обслуживаются.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Основанием для предъявления данного иска именно истцом явилось то обстоятельство, что истец является управляющей компанией в отношении названных домов, на общем собрании собственников жилья 02.04.2014 принято решение о предъявлении данного иска и передачи собственниками полномочий на предъявление иска управляющей компании (протокол заседания от 02.04.2014).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными и отклоняются апелляционным судом доводы ответчика относительно отсутствия необходимых документов для подтверждения полномочий истца на предъявление иска.

Согласно п. 1 ст. 218, п. 1 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в которое входит и электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В подп. «а» п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» разъяснено, что в состав общего имущества включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и(или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Как правильно установлено судом первой инстанции, подключение спорных домов планировалось произвести к централизованной системе.

Согласно письму от 13.03.2007 № 92/01-09 ЗАО «Управление тепловыми сетями» в микрорайоне «А» жилого района «Северный» предполагалось проектирование и строительство внутриквартальной теплотрассы 2Ду250мм, протяженностью 350м к будущему ЦТП 1с расположенном в квартале «А» жилого района «Северный».

Письмом Администрации городского округа «Верхняя Пышма» от 05.08.2009 № 1106 подтверждается, что указанный проект не реализован в связи с наступившим экономическим кризисом, поскольку требовал значительный вложений, в результате этого при возведении жилых домов, для их обслуживания, была запроектирована газовая котельная. В названном письме указано на необходимость внести дополнение в ГПЗУ на незастроенную часть микрорайона «Северный», добавив п. 5 «Газовая котельная, предназначенная для теплоснабжения и горячего водоснабжения трех 9-ти этажных жилых домов со встроенными и нежилыми помещениями по адресу: <...> рабочих № 44-Г, 44-Д, 44 Ж.

Оценив имеющееся в материалах дела письмо от 06.11.2014 № 01, из которого следует, что транспортабельная модульная котельная установка УКМ-2,24ВГЖ, расположенная по адресу <...> рабочих, 44 Б, ориентировочно рассчитана на отопление и ГВС жилых помещений площадью 14 000 м куб., а также письмо Ростехнадзора от 14.10.2014, согласно которому выдача заключений по расчетам о возможности увеличения мощности газовой котельной осуществляется специализированными (проектными) организациями при разработке проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств возможности увеличения мощности котельной в материалы дела не представлено.

Какой - либо проектной документации по техническому перевооружению опасного производственного объекта также не представлено.

Судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы ответчика о том, что котельная построена им на собственные средства, поскольку в материалы дела представлена только справка, выданная организацией ответчика о том, что им осуществлялось строительство спорной котельной за счет собственных средств.

Иных доказательств строительства спорного объекта за счет средств ответчика в материалы дела в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Согласно п. 1.7 договора долевого участия в строительстве жилого многоэтажного дома цена договора состоит из стоимости строительства объекта долевого строительства и стоимости строительства коммуникаций, инженерных сетей благоустройства.

Как правильно установлено судом первой инстанции, из договоров долевого участия в строительстве и инвестиционного договора с ЖСК (инвестор) не следует, что ответчику, как застройщику, после окончания строительства подлежит передаче какое-либо имущество в натуре.

Также суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что земельный участок площадью 118 219 кв.м первоначально отведен под жилищное строительство согласно договору аренды от 14.11.2007, подписанному между ответчиком и третьим лицом, на данном земельном участке возведены указанные жилые дома и котельная.

Правильным является вывод суда первой инстанции о том, что последующее деление земельного участка, а также нахождение какого-либо объекта недвижимости на чужом земельном участке не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для автоматического перехода права собственности на возведенный объект недвижимости одного субъекта к другому субъекту, являющемуся владельцем земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правовые основания для приобретения ответчиком права собственности на задание газовой котельной, расположенное по адресу: <...> рабочих, район жилого дома № 44-Ж, отсутствовали.

Учитывая изложенное, верен вывод суда первой инстанции о том, что здание котельной и входящее в нее оборудование два водогрейных котла принадлежат собственникам многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Россия, <...>, 44Ж, на праве общей долевой собственности, в связи с чем спорное имущество подлежит истребованию у ответчика в пользу собственников помещений указанных многоквартирных жилых домов.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со ст. 71 АПК РФ.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании ст. 270 АПК РФ в обжалуемой части, апелляционным судом не установлено.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в остальной части не проверяются на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2014 по делу № А60-27396/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

ФИО8

Судьи

ФИО9

ФИО1