Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, Садоводческого некоммерческого товарищества № 15,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2021 года по делу № А60-46833/2021

по заявлению Садоводческого некоммерческого товарищества № 15 (ИНН 6623053756, ОГРН 1086623008592)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН 6670073005, ОГРН 1046603570386),

третье лицо: Шейбель Александр Абрамович,

о признании недействительным отказа, выраженного в уведомлении от 21.06.2021,

установил:

Садоводческое некоммерческое товарищество № 15 (далее – заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании недействительным отказа Нижнетагильского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в государственной регистрации права, выраженного в уведомлении от 21.06.2021 г. № КУВД-001/2021-8154341/6.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд необоснованно пришел к выводу о том, что из представленного договора невозможно однозначно определить вид права, на котором СНТ желает приобрести данный участок, отмечая, что собственность СНТ № 15 - долевая собственность всех собственников земельных участков указанного товарищества, также не согласен с выводом о том, что необходимо составлять договор с множественностью лиц на стороне покупателя, т.к. в СНТ не может быть другой собственности, кроме как общая долевая собственность всех членов СНТ, учитывая принятое решение общего собрания о покупке земельного участка в общую долевую собственность всех садоводов, которое имеет статус правовой нормы, данное решение не оспорено, недействительным не признано, в связи с чем председатель СНТ № 15 мог самостоятельно действовать от имени членов СНТ и указать в договоре купли-продажи, что недвижимое имущество «приобретается в собственность СНТ № 15». Отмечает, что суд самостоятельно запросил выписку из протокола от 23.01.2021, заявитель не прикладывал ее, поскольку она не имеет отношения к делу. Полагает, что требование при регистрации сделки купли-продажи выписки из решения общего собрания членов СНТ является превышением полномочий государственного регистратора, не предусмотрено законом. Решение собрания членов СНТ является обязательным для всех заинтересованных лиц. Также апеллянт считает, что наличие обременения в виде аренды не является препятствием при заключении договора сделки купли-продажи, права арендатора не нарушены и защищены законом.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу заинтересованным лицом не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании протокола отчетно-выборного собрания членов СНТ № 15 за 2020 год председателем СНТ № 15 является Орлов Иван Михайлович.

Ранее действующим председателем СНТ № 15 Шейбелем Александром Абрамовичем из земель общего пользования СНТ был выделен земельный участок площадью 300 кв.м с кадастровым номером 66:19:0101019:1538 (далее по тексту «Земельный участок») для размещения на этом участке здания правления СНТ № 15. Формально данный земельный участок впоследствии был оформлен в собственность Шейбеля А.А. и затем передан в аренду садоводческому товариществу.

После выборов нового председателя, Орлова И.М., и соответственно, прекращения действия полномочий прежнего председателя, возникла необходимость в приобретении земельного участка в собственность СНТ № 15, которая бы являлась собственностью всех членов садоводов - собственников земельных участков, находящихся на территории СНТ.

Заявитель, указывает, что постановлением общего собрания членов СНТ № 15 от 23.01.2021 было поручено председателю СНТ № 15 принять меры для переоформления участка с кадастровым номером 66:19:0101019:1538 с Шейбеля А.А. на СНТ № 15.

05.03.2021 Шейбель А.А. и СНТ № 15 в лице председателя Орлова И.М. заключили договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту «Договор»), согласно которому СНТ № 15 купило в собственность земельный участок, без каких-либо сооружений на нем.

Указанный договор вместе с прилагаемыми документами, а также с платежным поручением об оплате госпошлины на сумму 22 000 руб., был представлен в МФЦ г. Нижнего Тагила для оформления перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 18.03.2021 № КУВД-001/2021-8154341/1 Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее по тексту «Росреестр») государственная регистрация права была приостановлена до 18.06.2021 . В качестве основания для приостановления орган указал, что «на основании анализа норм действующего законодательства, приобретение в частную собственность СНТ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, который не относится к общему имуществу СНТ, действующим законодательством не предусмотрено»; «к договору не приложено решение общего собрания членов товарищества о приобретении имущества общего пользования в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных на территории товарищества, пропорционально площади этих участков (пп. 4, 5 части 1 ст. 17 ФЗ № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Уведомлением от 21.06.2021 № КУВД-001/2021-8154341/6 Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области отказал в государственной регистрации права.

Полагая отказ, выраженный в уведомлении от 21.06.2021 незаконным, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из соответствия действий регистрирующего органа требованиям закона, отсутствия нарушения прав и законных интересов заявителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статья 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

Согласно части 1 статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.

Отказ в государственной регистрации права обусловлен отсутствием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствием по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации.

Как установлено судом, на государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:19:0101019:1538 заявителем представлен договор купли-продажи земельного участка от 05.03.2021, заключенный представителем СНТ № 15 и Шейбель А.А. Предметом договора является земельный участок для ведения гражданами садоводства и огородничества, принадлежащий на праве собственности Шейбель А.А.

В соответствии со сведениями ЕГРН 01.09.2016 на земельный участок с кадастровым номером 66:19:0101019:1538 зарегистрировано право собственности Шейбель А.А., в качестве основания указано постановление Администрации г. Нижний Тагил № 283-ПА от 06.02.2017, указанный земельный участок предоставлен в собственность бесплатно для ведения садоводства. При этом в отношении спорного земельного участка 09.04.2018 зарегистрировано обременение в виде аренды, основание - договор аренды от 01.11.2017, заключенный Шейбель А.А. (арендодатель) и Катковым Э.В. (арендатор), срок аренды с 01.11.2017 по 31.10.2066 (на 49 лет).

В соответствии со статьей 123.12. ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (ч. 1 ст. 123.13 ГК РФ).

Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом, (ч. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ) к имуществу общего пользования относятся расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности).

Вопрос приобретения имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, что установлено пунктом 5 части 1 статьи 17 Закона N 217-ФЗ.

Установив, что в представленных заявителями для государственной регистрации документах отсутствует решение общего собрания членов товарищества о приобретении земельного участка, из представленного договора невозможно установить вид права, на котором СНТ желает приобрести данный участок, представленный договор не содержит данных об обременении земельного участка правами аренды, что не соответствует данным ЕГРН, указанные заинтересованным лицом в уведомлении о приостановлении регистрации обстоятельства заявителем не были устранены, что явилось основанием отказа государственной регистрации прав, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о соответствии действий заинтересованного лица требованиям закона.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о несогласии с оценкой судом обстоятельств дела и представленных доказательств, признаваемых значимыми в целях принятия обжалуемого судебного акта, отклоняются.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. N 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

Таким образом, в силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, что опровергает доводы апеллянта о превышении государственным регистратором своих полномочий (п. 53
Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)).

В ходе правовой экспертизы государственным регистратором было установлено несоответствие договора в части указания вида права собственности, что применительно к субъекту и объекту права в данном случае является существенным в силу специфики регулирования имущественных правоотношений с участием товарищества, данным ЕГРН, договор противоречит данным реестра также в части обременения земельного участка правами долгосрочной аренды, заявителем не было представлено решение общего собрания членов товарищества о приобретении земельного участка, заинтересованным лицом правомерно принято решение о приостановлении государственной регистрации права.

Поскольку обстоятельства, повлекшие приостановление регистрации, заявителем не были устранены, отказ заинтересованного лица в государственной регистрации прав надлежит признать обоснованным.

То обстоятельство, что в силу закона имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, само себе не наделяет председателя правления полномочиями на заключение сделки в интересах всех членов товарищества.

Относительно оценки решения общего собрания членов товарищества, которое было представлено заявителем только в суд при рассмотрении настоящего иска, то данное решение не было представлено товариществом при обращении в регистрирующий орган в целях регистрации права, что подтверждается описью документов (л.д.19). Отсутствие данного документа в пакете документов, переданных регистратору, заявителем не оспаривается, между тем, необходимость представления такого решения обусловлена требованиями пункта 5 части 1 статьи 17 Закона N 217-ФЗ в целях проверки полномочий председателя правления на совершение сделки.

При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2021 года по делу № А60-46833/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Е.И. Гуляева

О.Г. Дружинина