Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества "Екатеринбургская теплосетевая компания",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 октября 2017 года, принятое судьей Трухиным В.С.,

по делу № А60-34236/2017

по иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу "Екатеринбургская теплосетевая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>), муниципальному унитарному предприятию "Екатеринбургэнерго" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Екатеринбургская теплосетевая компания" (далее – АО "ЕТК", общество, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение № 2 от 29.08.2016 к договору аренды от 17.10.2011 № 2-1063 земельного участка площадью 652 кв.м, имеющего кадастровый номер 66:41:0206010:43, расположенного по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, для эксплуатации помещения теплопункта площадью 404,7 кв.м, на условиях, изложенных в дополнительном соглашении № 2 от 29.08.2016. Также истец просил указать в решении, что оно является основанием для государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 к договору аренды земельного участка от 17.10.2011 № 2-1063.

Определением суда от 30.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Екатеринбургэнерго" (далее – МУП "Екатеринбургэнерго", предприятие).

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об изменении исковых требований, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие между администрацией, обществом и предприятием при заключении договора аренды от 17.10.2011 № 2-1063 земельного участка в форме дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016, изложив пункты 2, 3 дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 в следующе редакции:

"2. Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 01.07.2016.

3. Права и обязанности АО "Екатеринбургская теплосетевая компания" по договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы, возникают по соглашению сторон с 01.07.2016.".

Также истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчика МУП "Екатеринбургэнерго".

Изменение требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 26.09.2017 к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца привлечено МУП "Екатеринбургэнерго".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2017 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 № 2-1063 в форме дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016, пункты 2, 3 дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 изложены в следующей редакции:

"2. Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 01.07.2016.

С акционерного общества "Екатеринбургская теплосетевая компания" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении исковых требований к муниципальному унитарному предприятию "Екатеринбургэнерго" отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, акционерное общество "Екатеринбургская теплосетевая компания" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обосновании доводов жалобы заявитель указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206010:43 расположен теплопункт, занимающий помещение 1 этажа общей площадью 404,7 кв.м, по адресу: <...>; право собственности на данный объект недвижимости (теплопункт) перешло к АО "ЕТК" с 25.07.2016, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем, ответчик считает, что в силу прямого указания закона общество приобрело право пользования данным земельным участком с момента перехода к нему права собственности на теплопункт. Ссылаясь на положения статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснения, изложенные в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – Постановление № 11) и от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление № 73), ответчик полагает, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.10.2011 № 2-1063 перешли к АО "ЕТК" с 25.07.2016 в силу закона. По мнению апеллянта, вывод суда о переходе прав и обязанностей АО "ЕТК" по договору с 01.07.2016 противоречит нормам права, обязательным к применению при решении вопросов, связанных с применением земельного законодательства. Также считает неправомерным вывод суда о том, что стороны достигли соглашения по иной дате перехода прав и обязанностей по договору. Указывает, что иная дата перехода прав и обязанностей по договору сторонами не достигнута.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

МУП "Екатеринбургэнерго" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видео-конференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Свердловской области, которым удостоверены личности и проверены полномочия участвующих в судебном заседании представителей сторон.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" находится земельный участок площадью 652 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0206010:43 (регистрационная запись от 01.08.2011 № 66-66-01/473/2011-172).

Указанный земельный участок предоставлен на основании договора аренды от 17.10.2011 № 2-1063 МУП "Екатеринбургэнерго" и ЕМУП "Водоканал" (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.04.2015).

На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0206010:43 расположено здание коммунально-бытового назначения (литер А) общей площадью 417 кв.м.

01.07.2016 между МУП "Екатеринбургэнерго" (покупатель) и АО "ЕТК" (продавец) был заключен договор купли-продажи.

Согласно акту приема-передачи объектов недвижимого имущества от 01.07.2016 (приложение № 2 к договору купли-продажи) предприятие передает, а общество принимает недвижимое имущество в соответствии с обозначенным перечнем. По результатам передачи стороны не имеют взаимных претензий к состоянию передаваемого имущества. Акт приема-передачи подписан и заверен печатями.

В Администрацию города Екатеринбурга 24.08.2016 поступило совместное заявление от МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды от 17.10.2011 № 2-1063.

В заявлении было выражено совместное волеизъявление сторон о том, что при оформлении дополнительного соглашения за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть принята дата акта приема-передачи недвижимого имущества, расположенного на участке – 01.07.2016.

Указанное заявление подписано представителями сторон и заверено печатями.

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 к договору аренды земельного участка от 17.10.2011 № 2-1063, которым пункты 2, 3 изложены в редакции: "Права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 01.07.2016. Права и обязанности АО "Екатеринбургская теплосетевая компания" по договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы, возникают по соглашению сторон с 01.07.2016.".

Проект дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 получен представителем АО "ЕТК" 20.09.2016 и последнему предложено его подписать и в течение 30 дней представить истцу.

Дополнительное соглашение было подписано со стороны АО "ЕТК" с протоколом разногласий, в соответствии с которым АО "ЕТК" считает, что права и обязанности по договору возникли с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке (с 25.07.2016).

В свою очередь протокол разногласий со стороны МУП "Екатеринбургэнерго" в адрес истца не направлялся, повторного совместного заявления от МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" не поступало.

Дополнительное соглашение было подписано Администрацией города Екатеринбурга и МУП "Екатеринбургэнерго" без учета протокола разногласия, предоставленного АО "ЕТК", ухудшающего положение МУП "Екатеринбургэнерго".

При этом письмом от 13.04.2017 № 664 МУП "Екатеринбургэнерго" сообщило о том, что выступает против изменения условий договора в части изменения даты перемены лица на стороне арендатора.

Изменение даты прекращения и возникновения прав и обязанностей по договору аренды земельного участка повлияет на размер арендной платы для обоих арендаторов, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку стороны не смогли достигнуть согласия при заключении дополнительного соглашения, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 446 ГК РФ споры при заключении договоров подлежат урегулированию в судебном порядке и могут быть переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия относительно распространения действий пунктов 2, 3 спорного соглашения на возникшие между сторонами отношения.

В нормах статьи 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора аренды, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям (Определение ВС РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501).

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, о том, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правоотношения между сторонами в данном случае необходимо рассматривать в качестве преддоговорного спора, поскольку действия сторон свидетельствуют о намерении заключить договор, однако у них имеются разногласия по нескольким существенным условиям.

Как указано выше, 24.08.2016 в Администрацию города Екатеринбурга поступило совместное заявление от МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды от 17.10.2011 № 2-1063.

Согласно тексту заявления, при оформлении дополнительного соглашения к договору стороны просили учесть, что за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к правообладателю от арендатора (бывшего собственника (правообладателя) объекта) принять дату акта приема передачи – 01.07.2016.

Двусторонний акт приема-передачи от 01.07.2016 между МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" подписан и заверен печатями. По результатам передачи стороны не имеют взаимных претензий к состоянию передаваемого имущества (стр. 3 акта приема-передачи).

Следовательно, фактически пользование земельного участка со стороны ответчика – АО "ЕТК" началось именно с 01.07.2016, что не оспаривается сторонами (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ).

Согласно статье 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения (постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 по делу № А41-12178/08).

Таким образом, совместное заявление от 24.08.2016 МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" суд расценивает как оферту, направленную в адрес администрации. Указанным заявлением выражалось намерение лиц, заключить дополнительное соглашение на предложенных сторонами условиях. Администрацией же акцепт был выражен в форме направления проекта дополнительного соглашения с учетом волеизъявления сторон.

С одной стороны, прежний собственник, МУП "Екатеринбургэнерго", юридически числится владельцем недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, при этом, одновременно, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации прав, фактически АО "ЕТК" является законным владельцем этого имущества, в связи с тем, что объекты недвижимости, расположенные на участке, переданы последнему по акту приема-передачи 01.07.2016 (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, приняв объекты недвижимости в счет оплаты акций по договору купли-продажи от 01.07.2016, АО "ЕТК" стало фактическим пользователем земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованной и подлежащей удовлетворению редакцию дополнительного соглашения, в соответствии с которой права и обязанности МУП "Екатеринбургэнерго" по договору прекращаются с 01.07.2016. Права и обязанности АО "Екатеринбургская теплосетевая компания" по договору, в том числе обязанность по уплате арендной платы возникают по соглашению сторон с 01.07.2016.

Поскольку дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка между МУП "Екатеринбургэнерго" и администрацией подписано в предложенной истцом редакции, суд первой инстанции обоснованно не нашел оснований для удовлетворения к нему требований.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Доводы жалобы о том, что в силу прямого указания закона АО "ЕТК" приобрело право пользования спорным земельным участком с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимого имущества, на котором этот объект расположен, и обязанность по оплате арендной платы у него возникла с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, то есть с 25.07.2016, отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В материалах дела имеется совместное заявление от МУП "Екатеринбургэнерго" и АО "ЕТК" направленное в Администрацию города Екатеринбурга о перемене лица на стороне арендатора по договору аренды от 17.10.2011 № 2-1063. При этом в заявлении было выражено совместное волеизъявление сторон о том, что при оформлении дополнительного соглашения за дату перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должна быть принята дата акта приема-передачи недвижимого имущества, расположенного на участке, а именно 01.07.2016. Указанное заявление подписано представителями ответчиков и заверено печатями. На основании данного заявления администрацией подготовлен проект дополнительного соглашения № 2 от 29.08.2016 к договору аренды земельного участка от 17.10.2011 № 2-1063.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации действует принцип estoppel - утрата лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Таким образом, ответчик, будучи профессиональным участником гражданского оборота, при соблюдении стандарта поведения разумного и осмотрительного коммерсанта имел возможность установить несоответствие условий заявления требованиям законодательства, и, поскольку из заявления прямо следует, что ответчик взял на себя соответствующие обязательства, вытекающие из него, то, учитывая повышенный стандарт поведения субъектов предпринимательской деятельности в гражданских правоотношениях, стандарт ожидаемого добросовестного поведения при ведении ими хозяйственной деятельности (статья 10 ГК РФ), суд апелляционной инстанции счел, что, АО "ЕТК" утратило возможность ссылаться на недопустимость установления возникновения прав и обязанностей по договору, в том числе обязанности по уплате арендной платы с 01.07.2016.

Ссылка заявителя жалобы на судебную практику по другим делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не тождественных обстоятельствам рассмотренного дела.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с оценкой судом обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда от 25.10.2017 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 октября 2017 года по делу № А60-34236/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Т.Л. Зеленина

Т.В. Макаров