СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- /2018-ГК

г. Пермь

06 февраля 2018 года                                                          Дело № А60-43526/2017­­

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  06 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.

при участии:

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 28.04.2017;

от иных лиц, участвующих в деле, - не явились.

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 01 декабря 2017 года

по делу № А60-43526/2017,

принятое судьей Ваниным П.Б.

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Этюд»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица:

акционерное общество «Торговый центр «Детский мир» 

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

муниципальное автономное учреждение культуры «Екатеринбургский музей изобразительных искусств»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Спектор-1»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Премиум»

(ОГРН <***>, ИНН <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Созидание» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

индивидуальный предприниматель ФИО2

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

об урегулировании преддоговорного спора

установил:

Администрация города Екатеринбурга (Администрация) обратилась                 в Арбитражный суд Свердловской области с иском об урегулировании разногласий с обществом с ограниченной ответственностью (ООО, общество) ООО «АРТ-ЭТЮД» при заключении дополнительного соглашения № 8                 к  договору аренды земельного участка от 01.12.2015№ 4-1568, посредством принятия этого соглашения в следующей редакции:

«1. Преамбулу договора после слов «Арендатор» дополнить словами                   «ООО «АРТ-ЭТЮД» в лице директора ФИО3, действующего на основании устава».

2. Подпункт 2.1.5 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                     «-ООО «АРТ-ЭТЮД» для эксплуатации помещения площадью 870,8 кв. м»             3. Подпункт 2.2.1 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                  «-для ООО «АРТ-ЭТЮД» в размере 870,8/5410,8 от 6 090 кв. м                               под помещение, используемое под деятельность в области культуры и искусства».

4. Права и обязанности ООО «АРТ-ЭТЮД» по Договору возникают                             с 09.12.2016.

5. Условия настоящего дополнительного соглашения распространяются                    на отношения, возникшие до его заключения, и действуют с 09.12.2016.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено и подписано в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из них: один экземпляр ля Арендатора, один экземпляр для арендодателя, один для органа, осуществляющего государственную регистрацию» (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 01.12.2017 исковые требования удовлетворены частично: разногласия между Администрацией и ООО «АРТ-ЭТЮД», возникшие при заключении дополнительного соглашения от 20.03.2017 № 8 к договору аренды земельного участка от 01.12.2015 № 4-1568, урегулированы                                             в следующей редакции:

«1. Преамбулу договора после слов «Арендатор» дополнить словами                      «ООО «АРТ-ЭТЮД» в лице директора ФИО3, действующего на основании устава».

2. Подпункт 2.1.5 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                      «- ООО «АРТ-ЭТЮД» для эксплуатации помещения площадью 870,8 кв. м»               3. Подпункт 2.2.1 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                    «- для ООО «АРТ-ЭТЮД» в размере 870,8/5410,8 от 3 840 кв. м под помещение, используемое под деятельность в области культуры и искусства».

4. Права и обязанности ООО «АРТ-ЭТЮД» по Договору возникают                           с 09.12.2016.

5. Условия настоящего дополнительного соглашения распространяются                  на отношения, возникшие до его заключения, и действуют с 09.12.2016.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено и подписано в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из них: один экземпляр ля Арендатора, один экземпляр для арендодателя, один для органа, осуществляющего государственную регистрацию».

В остальной части в иске отказано.

         Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить в части определения общей площади земельного участка в размере 3 840 кв. м в подпункте 2.2.1 договора аренды, заявленные требования удовлетворить в полном объеме; со ссылкой на ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73                     обращает внимание на то, что предоставление в пользование только части земельного участка без предварительного проведения ее кадастрового                    учета не допускается.

         Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения      против ее удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  ООО «АРТ-ЭТЮД» является арендатором нежилых помещений площадью 870,8 кв. м в здании по адресу:                 <...>, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования «город Екатеринбург», на основании п. 3.2.25 договора аренды муниципального нежилого фонда от 29.03.2013 № 49000435 ООО «АРТ-ЭТЮД» обязано заключить договор аренды земельного участка,           на котором расположено указанное здание.

Земельный участок площадью 6 090 кв. м с кадастровымномером 66:41:0401008:11, на котором расположено здание, уже являетсяпредметом договора аренды от 01.12.2015 № 4-1568 с множественностью лицна стороне арендатора.

Ответчик в рамках рассмотрения дела судом первой инстанции                         не возражал против принятия тех условий договора, в которыхуказано на вхождение «ООО «АРТ-ЭТЮД» в число соарендаторов земельногоучастка, в отношении площади арендуемого им помещения - 870,8 кв. м, о том,что условия дополнительного соглашения распространяются наотношения, возникшие до его заключения, и действуют с 09.12.2016.

Однако указал, что для целей расчета арендной платы истцомнеправомерно определена общая площадь земельного – 6 090 кв. м и при этомпояснил, что с учетом наличия на земельном участке иных объектов),                      несвязанных с деятельностью ответчика, и заключения специалиста (кадастрового инженера) общая площадь земельного участка,принимаемая исключительно для расчета арендной платы, должна составлять3 840 кв. м.

Арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 1, 10, 169, 421, 428, 446, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. п. 9, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014      № 16 «О свободе договора и ее пределах», исходил из того, что как следует представленного в материалы дела заключения специалиста–кадастрового инженера ООО «Городской Земельный Кадастр» от 19.12.2016,                              часть земельного участка арендатор нежилых помещений не может использовать по причине нахождения на земельном участке объектов,                         не относящихся к деятельности арендатора и к самому зданию.

Значимым суд первой инстанции признал то, что согласно выводам  указанного заключения специалиста, в условиях существующей плотности застройки, с учетом конфигурации земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401008:11, фактически для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:41:0401035:48, используется территория площадью 3 840 кв. м; отметил, что с использованием надлежащих средств доказывания заключение специалиста Администрацией не оспорено.

Обжалуемое решение содержит указание на то, что «ответчик лишен возможности по использованию земельного участка в размере 6 090 кв. м, что подтверждается материалами дела и установлено судом», а также на то,                     что «в том случае, если при расчете будет использована площадь 6 090 кв. м                 то такое условие должно будет признано несправедливым договорным условием, поскольку на арендатора недвижимого имущества будет возложена обязанность по внесению платы за участок, который не относится к деятельности арендатор и не относится к зданию. По существу, на арендатора недвижимости будет возложена обязанность по внесению арендной платы за земельный участок за иных лиц, что нарушит баланс интересов сторон                        в обязательстве».

Также суд первой инстанции отметил, что определение условия договора об оплате с учетом площади участка 3 840 кв. м исключает необходимость возлагать на Администрацию обязанность предоставить арендатору земельный участок свободным от сооружений и строений, не связанных с арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями.

Арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам исследования доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, представленных доказательств приходит к выводу о том, что обжалуемое решение                    подлежит изменению (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а заявленные требования удовлетворению, с учетом следующего.

В соответствии с положениями п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Определение объекта аренды земли (ст. ст. 432,  607 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) отнесено законодательством к существенным условиям договора.

По смыслу п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор,                                не могут противоречить законодательству, действующему на момент                            рассмотрения спора.

Согласно ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 6 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13)                    постановка на кадастровый учет части земельного участка позволяет органам, осуществляющими полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вовлечь часть земельного участка в гражданский оборот.

При этом необходимо учитывать то, что кадастровый учет части                    объекта недвижимости допускается только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи                                    с установлением которого данная часть образована (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета - утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

То, что в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401008:11 сторонами не оспаривается и является установленным.

Разногласия сторон по существу касаются лишь площади земельного участка, при этом ответчик исходит из возможности включения в договор аренды условия о предоставлении площади в 3 840 кв. м.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401008:11 имеет площадь 6 090 кв. м.

Именно в данной площади он и является объектом аренды                                       по договору № 4-1568 от 01.12.2015 (л.д. 24; п. п. 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4), дополнительным соглашениям к нему № 1 от 27.04.2016 (л.д. 80; п. 3),                       № 2 от 06.05.2016 (л.д. 81; п. 3), № 3 от 30.05.2016 (л.д. 82; п. 3),                                   № 4 от 01.07.2016 (л.д. 83; п. 3).

Согласно информации Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка и кадастровая выписка о нем                         – л.д. 21, л.д. 111 оборот) данных о постановке на кадастровый учет частей спорного земельного участка, в том числе на площади 3 840 кв. м, -  не имеется.

Таким образом, правовых оснований для предоставления земельного участка в аренду в иной, отличной от указанной истцом площади, не имеется.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает также, что в соответствии с п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Предоставление земельного участка на площади, на которой настаивает ответчик, по сути, представляет собой преимущество перед остальными арендаторами в аналогичных условиях.

С учетом предмета и оснований заявленных требований (урегулирование преддоговорного спора) указание ответчика на то, что в нарушение требований закона на земельном участке возведены самовольные постройки, основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (в том числе, в части)                не является.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.12.2017                по делу № А60-43526/2017 изменить, иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия,возникшиемежду Администрацией города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «АРТ-ЭТЮД» (ИНН <***>,                     ОГРН <***>) при заключении дополнительного соглашения от 20.03.2017 № 8 кдоговору аренды земельного участка от 01.12.2015 № 4-1568.

Урегулировать разногласия в следующей редакции:

«1. Преамбулу договора после слов «Арендатор» дополнить словами                    «ООО «АРТ-ЭТЮД» в лице директора ФИО3, действующего на основании устава.

2. Подпункт 2.1.5 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                   « - ООО «АРТ-ЭТЮД» для эксплуатации помещения площадью 870,8 кв. м».

3. Подпункт 2.2.1 Договора дополнить абзацем следующего содержания:                               « - для ООО «АРТ-ЭТЮД» в размере 870,8/5410,8 от 6090 кв. м под помещение, используемое под деятельность в области культуры и искусства».

4. Права и обязанности ООО «АРТ-ЭТЮД» по Договору возникают с 09.12.2016.

5. Условия настоящего дополнительного соглашения распространяются                     на отношения, возникшие до его заключения, и действуют с 09.12.2016.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено и подписано в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из них: один экземпляр для Арендатора, один экземпляр для арендодателя, один для органа, осуществляющего государственную регистрацию».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.