Гражданский кодекс часть 1

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

истца, индивидуального предпринимателя ФИО2

ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Вектор»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 29 декабря 2020 года

по делу № А60-48656/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении договора аренды,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕКТОР» (далее - ответчик), согласно которому просит изменить Договор аренды помещений №2795 от 06.02.2018, дополнив его п. 3.7 следующего содержания:

«Арендодатель освобождается от уплаты платежей, предусмотренных п. 3.1.1., 3.1.2., 3.5., 3.14. договора аренды помещений № 2795 от 06.02.2018 за период с 01.04.2020 по 31.07.2020 (включительно) в связи с невозможностью осуществления деятельности по причине ограничения деятельности Арендодателя на основании Указа Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ.

На период с 01.08.2020 по 30.09.2020 (включительно) Арендатор обязуется оплачивать платежи, предусмотренные и 3.1.2., 3.5. в полном объеме на основании документов, подтверждающих несение указанных расходов Арендодателем. Сумма ежемесячной постоянной арендной платы за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 подлежит оплате Арендатором в размере 50% и установленной Договором аренды помещений №2795 от 06.02.2018 суммы ежемесячной постоянной арендной платы за один квадратный метр площади Помещения в месяц. Суммы, предусмотренные п. 3.14.1 настоящего договора (маркетинговые платежи), за период 3 квартал 2020г. оплате не подлежат.

Арендатор уплачивает Арендодателю Переменную часть арендной платы, услуги эксплуатации и иные платежи и сроки предусмотренные Договором №2795 от 06.02.2018. С целью обеспечения выполнения Арендодателем сроков оплаты платежей, предусмотренных настоящим пунктом, Арендодатель обязуется в срок не позднее 20 числа текущего месяца предоставить Арендатору счета на оплату соответствующих ресурсов-услуг с документами, подтверждающими несение Арендодателем соответствующих расходов. В случае просрочки предоставления Арендодателем указанных в настоящем пункте документов Арендатор освобождается от ответственности за несвоевременную оплату соответствующих платежей, обязанность по оплате переносится на количество дней просрочки Арендодателя»

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уточнение исковых требований, согласно которому истец изменил обязательство, вытекающее из договора аренды № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период апрель - июль 2020 года, снизив платежи по арендной плате, вытекающие из п. 3.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 100 % до 0 рублей, а за период август - сентябрь 2020 года, снизив платежи по оплате постоянной части арендной платы, вытекающие из 3.5.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 50 % до 41879 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2020 исковые требования удовлетворены частично. Изменено обязательство, вытекающее из договора аренды № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период апрель - июль 2020 года, снизив платежи вытекающие из п. 3.1.1, 3.1.2., 3.5.1, 3.5.3., 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 на 60 %, а за период август - сентябрь 2020 года, снизив платежи по оплате постоянной части арендной платы, вытекающие из 3.1.1. договора № 2795 от 06.02.2018 на 30 % . В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционном порядке.

По доводам апелляционной жалобы истец указывает, что не согласен с выводами суда в части размера снижения арендной платы за период апрель - июль 2020 года на 60%; считает, что решение подлежит изменению в части требований об изменении обязательства, вытекающего из договора аренды № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период апрель - июль 2020 года, платежи, вытекающие из п. 3.1.1, 3.1.2., 3.5.1, 3.5.3., 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 подлежат снижению на 100 %, в остальной части просит оставить решение без изменения. Отмечает, что с 28.03.2020 по 31.07.2020 использование истцом арендуемых помещений являлось невозможным ввиду введения режима повышенной готовности и ограничительных мер на территории Свердловской области. Следовательно, за указанный период истец подлежит освобождению от оплаты как постоянной части арендной платы (п. 3.1.1. договора), так и переменной ее части (п. 3.1.2 договора), в связи с тем, что переменная часть является платой за потребленные ресурсы и услуги, которые истец не получал в связи с невозможностью использования помещений в ТРЦ «КИТ»; также истец не получал и не принимал от арендодателя ООО «Вектор» иных услуг, в том числе услуг эксплуатации ТРЦ, предусмотренных п.3.5.3 договора, дополнительных услуг предусмотренных п.3.5.1, , п.3.14.1 договора. Таким образом, поскольку дополнительные услуги не могут быть оказаны отдельно от предоставления помещения в аренду, последние также не должны оплачиваться арендатором, не имевшим возможности использования помещений. В части остальных требований по оплате арендной платы за период август-сентябрь 2020 года истец полагает размер снижения арендной платы, установленный судом разумным и справедливым, обеспечивающим соблюдение баланса интересов сторон договора.

В своей апелляционной жалобе ответчик приводит доводы о необоснованности принятого судом первой инстанции судебного акта, просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. Указывает, что снижение арендной платы, платы за услуги эксплуатации, платы за коммунальные услуги и платы за маркетинговые услуги на 60% за период, когда действовали законодательно установленные ограничения деятельности арендатора, а также снижение арендной платы на 30% за период после снятия ограничений на ведение коммерческой деятельности для истца является необоснованным. Отмечает, что положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривают право арендатора обратиться за уменьшением размера арендной платы и предоставлением отсрочки оплаты, обязанность арендодателя уменьшения арендной платы законодательно не предусмотрена. Кроме того, Постановление Правительства РФ № 439 от 03.04.2020, которым определяется порядок исполнения ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ говорит о рекомендательном характере этих норм для арендодателя. При этом, в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы арендатор вправе отказаться от указанного договора аренды. Вместе с тем, судом не учтено, что договор аренды был расторгнут на основании одностороннего внесудебного отказа арендатора от исполнения договора.В такой ситуации законом не предусмотрено снижение арендной платы на период до расторжения договора, по которому стороны не пришли к соглашению о снижении платы. Кроме того, ответчик обращает внимание, что согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре № 1 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 21.04.2020 и Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020, предусматривается только предоставление отсрочки/рассрочки и снижение платы непосредственно за аренду помещения, а снижение платы и предоставление отсрочки за коммунальные услуги и эксплуатационные услуги арендатору не предусмотрено. Таким образом, поскольку расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам арендодатель продолжал нести в полном объеме, снижение размера платы за услуги эксплуатации и коммунальные услуги, за период действовавших ограничений, истцу является необоснованным. Ответчик полагает, что снижение арендной платы для истца возможно лишь в отношении того периода аренды, когда деятельность арендатора была приостановлена в соответствии с введенными ограничениями на территории Свердловской области, то есть с 28.03.2020 по 31.07.2020 и только в части постоянной части арендной платы; снижение арендной платы за период, когда все ограничения на ведение коммерческой деятельности были сняты с 01.08.2020, является полностью необоснованным. Кроме того, ответчик отмечает, что деятельность, осуществляемая ИП ФИО2 в арендуемом помещении, а именно продажа модного нижнего белья и купальников, не была ориентирована на группу лиц старше 65 лет, для которых оставлены условия соблюдения режима самоизоляции. Следовательно, у суда не имелось оснований для удовлетворения требований истца о снижении арендной платы за период август-сентябрь 2020 года исключительно на основании наличия ограничений для лиц старше 65 лет, учитывая, что деятельность арендатора в этот период не была приостановлена. При этом снижение прибыли также не может являться безусловным основанием для уменьшения размера платы по договору.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе общества.

Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, что в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом ИП ФИО2 (арендатор) и ответчиком ООО «Вектор» (арендодатель) заключен договор аренды помещений № 2795 от 06.02.2018, согласно которому во временное владение и пользование арендатору переданы нежилые помещения №63.64 общей площадью 53,7 кв.м., расположенные в ТРЦ «КИТ» по адресу <...>, литер «Б», на втором этаже, для осуществления торговой деятельности по продаже нижнего белья, купальников и сопутствующих аксессуаров.

Согласно разделу 3 договора № 2795 от 06.02.2018 арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. При этом сумма ежемесячной арендной платы определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади помещения, а переменная арендная плата подлежит оплате как возмещение стоимости потребленных в период пользования помещением электрической энергии, услуг теплоснабжения, водопотребления, канализации питьевой воды, канализации стоков. (п. 3.1.1., п. 3.1.2).

Кроме того, согласно п.3.5.1 договора № 2795 от 06.02.2018 за предоставление доступа к сетям связи через городской телефонный номер и Интернет арендатор уплачивает 300 рублей, включая НДС - 18%, в месяц, за каждый телефонный номер, установленный в помещении.

Также в соответствии с п. 3.5.3. договора № 2795 от 06.02.2018 дополнительно к арендной плате Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю услуги эксплуатации ТРЦ, включая поддержание в надлежащем состоянии здания ТРЦ, общих инженерно-технических сетей и систем, уборку мест общего пользования ТРЦ, его конструктивных элементов и прилегающей территории, вывоз твердых бытовых отходов, обеспечение охраны ТРЦ и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования ТРЦ. дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию ТРЦ, рекламу и продвижение ТРЦ, пользование парковкой и земельным участком под ТРЦ (именуется в договоре как плата за услуги эксплуатации).

В соответствии с п. 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 кроме всех вышеуказанных платежей Арендатор перечисляет Арендодателю плату за маркетинг - комплекс мероприятий, направленных на рекламу и продвижение ТРЦ на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Указанная плата составляет 7 652,25 руб., в том числе НДС 18% за квартал.

11.03.2020 Всемирная Организация Здравоохранения (ВОЗ) сделала сообщение, что распространение коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит характер пандемии.

В связи с этим Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03.2020г. №143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 28.03.2020г. введен режим повышенной готовности на территории Свердловской области, введены ограничения в работе, в том числе торговых и торгово-развлекательных центров.

Истец обратился к арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, просил освободить истца от обязанности по внесению арендных платежей за помещение на период приостановки государственными органами работы торгового центра и предоставление 50% скидки по оплате постоянной части арендной платы за период август, сентябрь 2020, однако соглашение о снижении размера арендной платы сторонами достигнуто не было.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы за апрель - сентябрь 2020 года.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за указанный период. При этом, суд не усмотрел оснований для полного освобождения предпринимателя от уплаты арендных платежей в заявленные им периоды.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

На основании пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчиком передано, а истцом принято имущество (нежилые помещения), являющееся предметом договора аренды № 2795 от 06.02.2018. Данный факт сторонами не оспаривается.

В отношении требований истца об освобождении от внесения платежей в соответствии с п. 3.1.1, 3.1.2., 3.5.1, 3.5.3., 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 за период с апреля по июль 2020 года, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID- 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

В связи с чем, апелляционная коллегия находит несостоятельными доводы истца о необходимости полного освобождения от арендной платы в период с апреля по июль 2020 года, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Закона № 98-ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации (либо введения режима повышенной готовности), при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Таким образом, оснований для полного освобождения от уплаты арендных платежей в связи с ограничительными мерами, связанными с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеется.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, считает необходимым рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с апреля по июль 2020 года в соответствии с положениями пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Суд рассматривает данный предмет требований по существу, поскольку из поведения сторон договора (в том числе имеющейся переписки, а также позиции сторон в суде), следует, что согласовать вопрос об уменьшении размера арендной платы во внесудебном порядке, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору, не представляется возможным.

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 марта по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 №143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» с 28.03.2020 введен режим повышенной готовности на территории Свердловской области, введены ограничения в работе, в том числе торговых и торгово-развлекательных центров.

Согласно Указу Губернатора Свердловской области, коммерческая деятельность без ограничений в полном объеме возобновлена с 01.08.2020.

Таким образом, целевая деятельность в арендованных помещениях в период с апреля по июль 2020 года истцом не осуществлялась в связи с введением на территории Свердловской области ограничительных мероприятий; доказательств обратного суду не представлено.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

Постоянная арендная плата является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей Арендатора в Помещении, в витринах Помещений (за исключением витрин на фасаде здания), вывески над входом в Помещение.

Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых Помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков. Местами общего пользования являются те части ТРЦ и/или прилегающей к нему территории, которые используются для доставки, зоны погрузки и разгрузки, дороги и пандусы служебного пользования, пешеходные переходы, проезды, лестничные марши, лифты, эскалаторы, парковки, общественные санузлы, участки озеленения, проходы иные участки, предназначенные для общего пользования арендатором и иными арендаторами и /или их клиентами, посетителями ТРЦ.

Сумма ежемесячной постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади Помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади Помещения. С даты подписания акта приема-передачи Помещения по 31.05.2018 включительно арендная ставка составляет 1735 (одна тысяча семьсот тридцать пять) рублей, в том числе НДС - 18%, за один квадратный метр площади Помещения в месяц. С 01.06.2018 арендная ставка составляет 1835 (одна тысяча восемьсот тридцать пять) рублей, в том числе НДС - 18%, за один квадратный метр площади Помещения в месяц (п. 3.2. договора).

Переменная арендная плата рассчитывается в соответствии с методикой расчета, приведенной в Приложении № 4 к договору; стоимость потребленных коммунальных услуг рассчитывается по тарифам, установленным поставщиками услуг для месяца, в котором произведено потребление; в случае, если поставщики коммунальных услуг изменяют тарифы, фактическая сумма, подлежащая уплате Арендатором в качестве переменной арендной платы, рассчитывается Арендодателем с учетом таких изменений (п. 3.3.1-3.3.3 договора).

Согласно пункту 3.3.1 арендатор возмещает арендодателю стоимость потребленных в период пользования помещением электрической энергии, услуг теплоснабжения, канализации питьевой воды, канализации стояков.

Дополнительно к арендной плате Арендатор ежемесячно оплачивает Арендодателю услуги эксплуатации ТРЦ, включая поддержание в надлежащем состоянии здания ТРЦ, общих инженерно-технических сетей и систем, уборку мест общего пользования ТРЦ, его конструктивных элементов и прилегающей территории, вывоз твердых бытовых отходов, обеспечение охраны ТРЦ и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования ТРЦ. дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию ТРЦ, рекламу и продвижение ТРЦ, пользование парковкой и земельным участком под ТРЦ (плата за услуги эксплуатации) (п. 3.5.3. договора № 2795 от 06.02.2018).

Кроме того, согласно п. 3.5.1 договора № 2795 от 06.02.2018 за предоставление доступа к сетям связи через городской телефонный номер и Интернет арендатор уплачивает 300 рублей, включая НДС - 18%, в месяц, за каждый телефонный номер, установленный в помещении.

В соответствии с п. 3.14.1 договора № 2795 от 06.02.2018 кроме всех вышеуказанных платежей Арендатор перечисляет Арендодателю Плату за маркетинг - комплекс мероприятий, направленных на рекламу и продвижение ТРЦ на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Указанная плата составляет 7 652,25 руб., в том числе НДС 18% за квартал.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера только постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с апреля по июль 2020 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора, на 80%, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

При определении процентного соотношения для снижения размера постоянной части арендной платы апелляционной коллегией принята во внимание переписка сторон относительно размера скидки по арендной плате за период с апреля по июль 2020 года, в том числе письмо ответчика от 04.09.2020 № 2134 (арендодатель предлагал уменьшение постоянной части арендной платы в размере 70% за период с апреля по июнь 2020года и 100% за июль 2020года, при условии оплаты переменной части арендной платы, эксплуатационных услуг и маркетинговых услуг).

Вместе с тем, относительно освобождения истца от внесения переменной части арендной платы, а также платежей, предусмотренных п. 3.5.1, 3.5.3, 3.14.1 суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Согласноподп. «е» пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 согласно которой, если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Из анализа данный нормы права следует, что размер переменной части арендной платы (коммунальные услуги) и расходов по содержанию арендуемого имущества может быть уменьшен (либо может быть предоставлена отсрочка по уплате данных платежей) только в том случае, если арендодатель освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Фактически, по условиям договора аренды переменная часть арендной платы является коммунальными расходами ответчика, произведенными при эксплуатации ТРЦ (плата за потребляемые в арендуемых помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков).

Ответчик не является ресурсоснабжающей организацией, фактически ответчик предоставляет истцу право потребления коммунальных услуг, которые он сам получает по соответствующим договорам и оплачивает за истца потребленные им услуги. Счета за коммунальные услуги выставляются на основании показаний измерительных приборов (счетчиков) по тарифам, которые применяются ресурсоснабжающей организацией. Арендаторы, к числу которых относится и истец, компенсируют ответчику соответствующие суммы.

В период апреля-июля 2020 года ТРЦ продолжал работу в ограниченном режиме, поскольку деятельность части арендаторов не была приостановлена. Продолжали работу магазины торгующие продуктами питания, предметами первой необходимости, детскими товарами, товарами для животных, аптеки, услуги общественного питания (в режиме «на вынос»), услуги связи и т.д.

В спорный период, у ответчика как арендодателя сохранялась обязанность по содержанию торгового центра, в связи с чем ответчик нес расходы по содержанию и эксплуатации ТРЦ. Потребление коммунальных услуг ответчиком за период приостановки деятельности истца (апрель-июль 2020 года), продолжалось. Ответчик от оплаты коммунальных платежей по договорам с ресурсоснабжающими организациями не освобожден.

От услуг по предоставлению доступа к сетям связи через городской телефонный номер и Интернет (п. 3.5.1 договора), маркетинговых услуг, направленных на рекламу и продвижение ТРЦ (п. 3.14.1 договора), истец не отказывался. Доказательств отсутствия услуг связи, неоказания маркетинговых услуг, истцом не представлено.

Следовательно, истец не может быть освобожден от оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, а также платежей, предусмотренных п. 3.5.1, 3.14.1 договора в рамках положений пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

При этом, суд апелляционной инстанции учитывает пояснения ответчика, что за период с апреля по июль 2020года плата в размере 300руб., согласно п. 3.5.1 договора № 2795 от 06.02.2018 за предоставление доступа к сетям связи через городской телефонный номер и Интернет, арендаторам не предъявляется к уплате.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для снижения размера платы/освобождения от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов по услугам, предусмотренным п.п. 3.1.2, 3.5.1, 3.5.3, 3.14.1 договора. В связи с чем, апелляционный суд полагает ошибочными выводы суда первой инстанции относительно наличия оснований для удовлетворения требований в указанной части.

В отношении требований истца об освобождении от внесения платежей за период с августа по сентябрь 2020 года, апелляционная коллегия отмечает следующее.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы являются:

- ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды;

- ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Вместе с тем, обстоятельства, связанные с существенным изменением условий пользования, арендованным имуществом либо с ухудшением состояния арендованного имущества после отмены ограничительных мер и возобновления коммерческой деятельности, истцом не доказаны (статья 65 АПК РФ).

Положения Закона № 98-ФЗ, предусматривающие основания для уменьшения размера арендной платы ввиду невозможности использования переданного в аренду имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, применению к периоду август-сентябрь 2020 года не подлежат, ввиду снятия на территории Свердловской области ограничений в работе, в том числе торговых и торгово-развлекательных центров с 01.08.2020.

Снижение прибыли истца также не может являться безусловным основанием для уменьшения размера платы по договору на основании положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, факт снижения выручки от реализации услуг, начиная с 01.08.2020года, то есть с момента открытия торгового центра и работы его в полном объеме, истцом не доказан.

При таких обстоятельствах и учитывая, что доказательств ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом, ухудшения состояния самого имущества в материалы дела не представлено, основания для снижения арендной платы за период с августа по сентябрь 2020 года, на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, отсутствуют.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы ответчика в данной части.

Довод ответчика о том, что отсутствуют основания для уменьшения размера арендной платы, поскольку в силу положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ, арендатор отказался в одностороннем порядке от исполнения договора, подлежит отклонению, поскольку из переписки сторон по вопросу расторжения договора следует, что отказ арендатора от договора в одностороннем порядке был обусловлен не положениями части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, а пунктом 6.3 договора № 2795 от 06.02.2018, предусматривающим право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора. Договор расторгнут в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 6.3 договора, помещение возвращено арендодателю 06.10.2020.

Апелляционная коллегия не может согласиться с основаниями для снижения арендной платы, допускающими, по мнению суда первой инстанции, возможность для снижения размера арендной платы в данный период (сохранение ограничительных мер в отношении определенного перечня лиц), с учетом вышеприведенных положений законодательства, обстоятельств по делу, в том числе осуществляемого истцом вида деятельности.

При таких обстоятельствах принятое по настоящему делу судебное решение подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Расходы по оплате госпошлины за подачу иска и апелляционных жалоб, с учетом произведенного судом зачета, распределяются согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина подлежит возврату из бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 176, 258, 266, 268, 269, 271, частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29 декабря 2020 года по делу № А60-48656/2020 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Изменить обязательство, вытекающее из договора аренды помещений № 2795 от 06.02.2018, в части оплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.07.2020, снизив платежи, вытекающие из пункта 3.1.1. договора аренды помещений № 2795 от 06.02.2018 на 80 %.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.»

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 14.09.2020 № 1

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н.М. Савельева

Судьи

И.В. Борзенкова

Е.М. Трефилова