Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Свердловской региональной общественной организации «Уральская палата защиты потребителей»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 сентября 2020 года по делу № А60-52296/2020

по иску Свердловской региональной общественной организации «Уральская палата защиты потребителей» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

установил:

Свердловская региональная общественная организация «Уральская палата защиты потребителей» (далее – истец, СРОО «Уральская палата защиты потребителей») обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования г. Екатеринбург № 39000 от 04.03.2020, заключенного на основании постановления Администрации г. Екатеринбурга от 04.03.2020 № 390 «Об оказании имущественной поддержки СРОО «Уральская палата защиты потребителей», просит:

- пункт 2.1.2 договора изложить в следующей редакции: "проводить проверку наличия Объекта, его состояния, осуществлять учет и проверку исполнения условий Договора Арендатором, контролировать использование Объекта, в порядке, установленном Административным регламентом о проведении проверок использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург";

- пункт 3.2.12 договора исключить;

- пункт 4.1 принять в следующей редакции: "Арендная плата за переданный по Договору Объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Расходы по оплате стоимости коммунальных услуг, эксплуатационные расходы, расходы на содержание общего имущества здания, строения, сооружения, в котором расположен Объект, страховые платежи, расходы по государственной регистрации Договора и дополнительных соглашений к нему не включаются в состав арендной платы";

- пункт 4.3 изложить в следующей редакции: "Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя.

Если последний день срока внесения арендной платы приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги Арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Обязательства Арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент списания денежных средств со счета Арендатора".

- добавить в раздел 9 договора п. 9.1.3 "расчет арендной платы";

- Акт приема передачи изложить в следующей редакции:

«Комиссия в составе:

ДУМИ: ФИО1 - заместителя начальника Управления по распоряжению имуществом муниципальной казны и контроля за его использование ДУМИ; ФИО2 - ведущего специалиста Управления по распоряжению имуществом муниципальной казны и контроля за его использованием ДУМИ;

Арендатор: Свердловская региональная общественная организация "Уральская палата защиты потребителей" - председатель ФИО3,

провела приемку-передачу части нежилого помещения по адресу: Россия, <...>, находящегося в муниципальной собственности в составе муниципальной казны, в соответствии с договором аренды № 39000 от 04.03.2020, заключенным со Свердловской региональной общественной организации "Уральская палата защиты потребителей".

Помещение будет использоваться в качестве конторского в целях защиты прав и законных интересов потребителей Свердловской области.

В ходе передачи установлено: часть нежилого помещения, встроенное в жилое здание, площадь: общая - 66,3 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0701015:808, со следующей технической характеристикой: расположено (этажность): 1 этаж - помещения №№ 19-26

имеет (не имеет) отдельный вход: не имеет, кроме того используются места общего пользования с другими арендаторами - помещения № 15-16, 30-36 благоустройство: благоустроенное (отопление, освещение) материал стен: каменные;

Санитарно-техническое состояние объекта: имеются следы затопления на потолке, на обналичке двери в помещении № 25 имеются сколы, целостности окон не обнаружены, окна с большим процентом износа, в помещении № 25 следы загрязнения стен, в шкафу помещения № 23 оголенные провода в висячем положении (в изоленте), санитарные узлы расположены в местах общего пользования - помещения 31-36, в помещении № 25 установлен электросчетчик (200033 - показания), на окнах имеются металлические решетки, ключи от решеток и эвакуационного выхода не переданы, внешний вид здания не удовлетворительный» (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.09.2021 исковые требования удовлетворены частично. Урегулированы разногласия, возникшие между Свердловской региональной общественной организацией "Уральская палата защиты потребителей" и Департаментом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург № 39000 от 04.03.2020:

- пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции:

«Арендная плата за переданный по договору Объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

В изложении пунктов 2.1.2, 3.2.12, 4.3, 9.1.3 договора в редакции истца отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в принятии пунктов 2.1.2, 4.3, 9.1.3 договора в редакции истца, исключении из договора п. 3.2.12, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в указанной части отменить, исковые требования – удовлетворить в полном объеме.

Оспаривая выводы суда в части отказа в принятии п. 2.1.2 в редакции истца, настаивая на внесении в п. 2.1.2 договора указания на необходимость применения Административного регламента, заявитель жалобы пояснил, что какие-либо документы во время внеплановой проверки сотрудники Департамента предъявлять отказываются, ведут себя некорректно, проверки проводятся в отсутствие законных оснований и с нарушением установленных процедур. Отсутствие в договоре ссылки на обязательный для сторон Административный регламент, по мнению истца, противоречит требованиям ст. 422 ГК РФ.

Относительно отказа суда в исключении п. 3.2.12 договора заявитель жалобы указал, что порядок возложения на собственников, владельцев, пользователей земельных участков обязанности по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, в соответствии с требованиями действующего законодательства, имеющего высшую юридическую силу по отношению к Правилам благоустройства, не установлен, поскольку федеральное законодательство не содержит норм, обязывающих граждан и юридических лиц убирать и содержать прилегающие территории. Пояснил, что прилегающая территория к объекту аренды отсутствует, поскольку объект не имеет самостоятельного входа, встроенное нежилое помещение находится в многоквартирном доме, из п. 6.1, 4.1. договора следует, что договор не регулирует земельные отношения сторон. Ссылаясь на п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), истец отметил, что придомовая территория многоквартирного дома с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, если земельный участок под таким домом поставлен на кадастровый учёт. Поскольку иного соглашения между сторонами не достигнуто, истец считает, что применению подлежат правила, установленные законом (п. 1 чт. 422 ГК РФ).

Заявитель жалобы также не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии основании для указания в отдельном пункте договора расчёта арендной платы. Указал, что в письме от 31.07.2020 Департамент подтверждает, что расчет является неотъемлемой частью договора аренды. Указанное также следует из п. 5.4 договора, которым устанавливается обязанность арендодателя предоставить расчет. Между тем, несмотря на многочисленные обращения арендатора к арендодателю, расчет до настоящего времени не предоставлен, а также не предоставлены реквизиты для платежей. Заявитель считает, что бездействие Администрации влечет накопление дебиторской задолженности и является проявлением недобросовестного поведения стороны договора. Ссылку суда на то, что в силу п. 9.1 договора расчет является неотъемлемой частью договора, полагает несоответствующей фактическим обстоятельствам. Отметил, что в п. 9.1 договора отсутствует ссылка на расчет, в связи с чем истец и просит урегулировать данное разногласие.

Истец также считает, что суд первой инстанции необоснованно уклонился от урегулирования разногласий сторон относительно акта приема-передачи помещения, указав на то, что санитарно-техническое состояние переданного объекта закреплено в акте обследования от 01.02.2021.

С учетом изложенного, поскольку суд не вправе отказывать сторонам в урегулировании разногласий, истец полагает решение суда в обжалуемой части подлежащим отмене.

Ответчик направил отзыв и дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители истца и ответчика не явились, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В ч. 5 ст. 268 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Поскольку от сторон возражений против пересмотра судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы не поступило, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Выводы суда первой инстанции в части урегулирования разногласий по п. 4.1 договора заявителем апелляционной жалобы не оспариваются, следовательно, не подлежат пересмотру судом апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой части в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, истец 29.01.2020 обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга с запросом о предоставлении имущественной поддержки.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 04.03.2020 № 390 «Об оказании имущественной поддержки СРОО «Уральская палата защиты потребителей» истцу как общественной организации предоставлена имущественная поддержка.

Постановлением Администрацией города Екатеринбурга от 04.03.2020 № 390 истцу оказана имущественная поддержка в виде передачи объекта в аренду на срок с 04.03.2020 по 03.03.2025 для использования в качестве конторского в целях защиты прав и законных интересов потребителей Свердловской области.

На основании указанного постановления 19.03.2020 истцу ответчиком направлен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург № 39000, подписанный со стороны ответчика.

Помещение передано истцу 04.03.2020 по акту приема-передачи.

27.04.2020 ответчику направлен истцом протокол разногласий.

Поскольку при подписании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург № 39000 между сторонами возникли разногласия, ответчик отказался вносить в договор аренды изменения, предложенные арендатором, на протокол согласования разногласий от 17.08.2020 от ответчика ответ не поступил, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Судом первой инстанции п. 4.1 договора аренды принят в редакции истца, оснований для принятия пунктов 2.1.2, 3.2.12, 4.3, 9.1.3 договора в редакции истца судом не установлено.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 ГК РФ, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

На основании статьи 445 ГК РФ возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Исходя из доводов, приводимых сторонами, разногласия между сторонами возникли по п. 2.1.2 договора, устанавливающим право арендодателя проводить проверку наличия Объекта, его состояния, осуществлять учет и проверку исполнения условий Договора Арендатором, контролировать использование Объекта (редакция ответчика).

Истец настаивает на необходимости добавить данный пункт ссылкой на порядок, установленный Административным регламентом о проведении проверок использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург".

Административный регламент, на который имеется ссылка в п. 2.1.2 договора в редакции арендатора, в любом случае подлежит применению, о чём не имеется необходимости отдельно урегулировать разногласия, в виду их отсутствия. Иными словами проверка объекта по п. 2.1.2 договора осуществляется именно в порядке, установленном Административным регламентом о проведении проверок использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург». Таким образом, принимая во внимание, что нет необходимости урегулировать разногласия в данной части, оснований для удовлетворения указанной части иска не имеется.

Судом первой инстанции обоснованно не принята предложенная истцом редакция п. 2.1.2 договора, поскольку отсутствует необходимость включения в договор условия о распространения действия Административного регламента о проведении проверок. Так, в соответствии с п. п. 39, 40 Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 №72/48 арендодатель вправе в течение действия договора провести проверку наличия имущества, переданного в аренду, его состояния, а также соблюдения условий пользования данным имуществом, закрепленных в договоре аренды объекта, которая осуществляется в соответствии с Административным регламентом исполнения муниципальной функции «Проведение проверок использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 13.02.2015 № 278.

Поскольку о необходимости соблюдения ответчиком данного Регламента истцу известно, возражений относительно данного обстоятельства истцом не заявлено, как верно указано судом первой инстанции, оснований для урегулирования разногласий по данному пункту договора у суда не имеется.

Настаивая на исключении из договора п. 3.2.12, которым на арендатора возложена обязанность производить за свой счет необходимое благоустройство прилегающей к Объекту территории, заявитель жалобы ссылается на отсутствие прилегающей территории к объекту аренды, поскольку встроенное нежилое помещение находится в многоквартирном доме, не имеет отдельного входа, а также указывает, что действующее законодательство, имеющее высшую юридическую силу по отношению к Правилам благоустройства, не содержит норм, обязывающих граждан и юридических лиц убирать и содержать прилегающие территории.

Отклоняя данные доводы истца, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией ответчика, который, возражая относительно предложенной истцом редакции п. 3.2.12 договора, ссылается на Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденные Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 № 29/61 (далее - Правила благоустройства территории), которыми установлено, что прилегающая территория - это земельный участок, непосредственно прилегающий к объекту недвижимости (земельному участку, зданию, строению, сооружению) или временному объекту, содержание которого обеспечивается юридическими и физическими лицами на основании соглашения о содержании прилегающей территории.

Из п. 2 Правил благоустройства территории следует, что настоящие Правила устанавливают единые требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений, определяют перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения, устанавливают порядок участия собственников зданий (помещений в них) и сооружений в благоустройстве прилегающих территорий.

Согласно подп. 1 п. 3-1 данных Правил, лицами, ответственными за содержание прилегающих территорий, могут быть физические и юридические лица, являющиеся собственниками и (или) уполномоченными ими лицами, владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений, сооружений.

Таким образом, вопреки позиции истца, редакция п. 3.2.12 договора соответствует п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в части расходов на благоустройство прилегающей территории многоквартирного жилого дома, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно отклонено требование истца об исключении п. 3.2.12 из условий договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требования истца в части дополнения раздела 9 договора «Приложение к договору» пунктом 9.1.3 «расчет арендной плат», суд первой инстанции верно исходил из того, что расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды, а обязанность по его предоставлению арендатору следует из п. 4.5 договора. Суд апелляционной инстанции отмечает, что условия относительно размера арендной платы, ее расчета и порядок оплаты согласованы сторонами в разделе 4 договора «Платежи и расчеты». Кроме того, размер арендной платы является регулируемым, исчисляется на основании норм действующего законодательства, решений уполномоченных органов местного самоуправления, подлежащие применению формула расчета арендной платы, ставки и коэффициенты публикуются в общем доступе.

В апелляционной жалобе истец ссылается также на то, что суд первой инстанции необоснованно уклонился от урегулирования разногласий сторон относительно акта приема-передачи помещения. Данные доводы истца судом апелляционной инстанции рассмотрены и признаны подлежащими отклонению, поскольку вопреки доводам заявителя жалобы судом требование истца в данной части рассмотрено, судом установлено, что объект аренды передан по акту приема-передачи, в котором отражено состояние спорного объекта, указано, что санитарно-техническое состояние переданного объекта закреплено в акте обследования от 01.02.2021. Необходимо отметить, что несогласие истца с состоянием объекта аренды не является основанием для установления судом состояния предмета аренды в рамках спора об урегулировании разногласий по договору аренды, возникших при его заключении.

В данной части исковых требований судом первой инстанции сделан правильный вывод об отказе в удовлетворении требований истца.

При обращении в суд с настоящим иском истцом также заявлено требование о принятии п. 4.3 договора в следующей редакции:" 4.3. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа текущего месяца на расчетный счет Арендодателя.

Судом п. 4.3 договора оставлен в редакции ответчика: «4.3. Арендатор перечисляет арендную штату не позднее десятого числа текущего на расчетный счет Арендодателя.

Если последний день срока внесения арендной штаты приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. НДС и иные налоги Арендатор уплачивает в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Обязательство Арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет Арендодателя.».

Отклоняя редакцию истца, суд исходил из того, что предлагаемая арендодателем редакция условия договора соответствует положениям ст. 316 ГК РФ, в которой содержится правило, позволяющее определить место исполнения денежного обязательства об уплате безналичных денежных средств, таковым признается место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, указав, что соответствующим образом должен определяться и момент исполнения такого денежного обязательства, а именно момент поступления безналичных денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, суд в данной части требования истца признал не подлежащими удовлетворению.

Из текста апелляционной жалобы не следует, что истцом заявлены какие-либо возражения относительно отклонения судом п. 4.3 договора в редакции истца, соответствующие доводы апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда в обжалуемой части является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 сентября 2020 года по делу № А60-52296/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Э.А. Ушакова

Судьи

Е.И. Гуляева

Ю.В. Скромова