СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2839/2015-АК

г. Пермь

21 мая 2015 года                                                   Дело № ­­А60-39603/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2015  года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Васильевой Е.В.,

судей  Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой Л.Д.

при участии:

от истца закрытого акционерного общества «ТАГИЛ ТЕЛЕКОМ» (ОГРН 1026601382114, ИНН 6623003240) – не явились,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ» (ОГРН 1086671008907, ИНН 6671261763): Береснева О.В., паспорт, доверенность от 21.05.2014 (после перерыва не явилась),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 января 2015 года

по делу № А60-39603/2014,

принятое судьей Невмерухой  Е.Л.

по иску закрытого акционерного общества «ТАГИЛ ТЕЛЕКОМ»

к обществу с ограниченной ответственностью «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ»

о признании действий ответчика по увеличению арендной платы по договору незаконными,

установил:

Закрытое акционерное общество «ТАГИЛ ТЕЛЕКОМ» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ» о признании незаконными действий по установлению в размере 6000 руб. арендной платы по договору от 01.07.2012  № НТ-А-637 о предоставлении возможности размещения технического устройства (уведомление исх. № 1933 от 11.07.2014)

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.01.2015 исковые требования удовлетворены; действия ООО «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ» по установлению арендной платы по договору от 01.07.2012 № НТ-А-637 в размере 6000 руб. признаны незаконными.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ответчик указывает, что подготовленное экспертом заключение не является относимым доказательством по делу, поскольку экспертом в заключении дан ответ на вопрос, который судом поставлен не был; в ходе проведения экспертизы экспертом не использован договор от 01.07.2012 № НТ-А-637; в заключении эксперта отсутствует информация о размере ставок арендной платы за размещение именно шкафа с телекоммуникационным оборудованием, занимающего площадь 1кв.м. в торговых центрах г. Нижний Тагил; применение в качестве аналогов помещений со значительно большей площадью привело к искусственному занижению ставки арендной платы за 1 кв. м. Считает, что ни отчет, ни приобщенные истцом договоры не могли быть использованы в качестве доказательств по делу, поскольку указанные документы не имеют отношения к делу; в материалах дела отсутствуют доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика. К апелляционной жалобе ответчиком приложены договоры и иная информация о ставках арендной платы, применяемой арендодателями Екатеринбурга.

Истец против доводов апелляционной  жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит решение суда оставить без изменения, указывает на недопустимость предъявления дополнительных доказательств суду апелляционной инстанции.

К судебном заседанию 06.05.2015 от истца поступило ходатайство о перерыве в судебном заседания, в связи с тем, что у сторон, участвующих в деле, имеется намерение заключить мировое соглашение.

Представитель ответчика ходатайство истца поддержал ввиду намерения заключить мировое соглашение.

На основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом апелляционной инстанции объявлен перерыв в судебном заседании до 16 час.00 мин. 14.05.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет 06.05.2015, в связи с чем стороны считаются извещенными о времени продолжении судебного заседания надлежащим образом (статья 163 АПК РФ с учетом пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»).

14.05.2015 в 16 час.00 мин. судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, что в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Истец представил к судебному заседанию 14.05.2015 заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик представил письменные пояснения на отзыв истца, в которых просит приобщить к материалам дела документы, приложенные к апелляционной жалобе, ссылаясь на то, что эти документы предоставлялись ответчиком в суд первой инстанции в качестве приложения к ходатайству о проведении повторной экспертизы, однако в приобщении их было отказано.

Проверив доводы ответчика, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными (л.д.56-57 том 4) и определил удовлетворить ходатайство на основании части 2 статьи 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «ТАГИЛ ТЕЛЕКОМ» (заказчик) и ООО  «КИТ ЕКАТЕРИНБУРГ (исполнитель) заключен договор о предоставлении возможности размещения технического устройства от 01.07.2012 № НТ-А-637, по условиям которого исполнитель обязуется предоставить заказчику возможность размещения одного узла связи в принадлежащем исполнителю помещении № 12 первого этажа торгового-развлекательного центра (далее – ТРЦ), расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, Черноисточинское шоссе, д.49а, а заказчик обязуется разместить принадлежащее ему техническое устройство высотой 765 мм, шириной 600 мм, длиной 650 мм и оплачивать предоставленную возможность размещения (пункты 2.1, 2.3 договора).

Место размещения технического устройства согласно п.2.2 договора определено на плане помещения (приложение № 1 к договору).

В соответствии с п. 6.1 договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, заключается на неопределенный срок (является бессрочным).

Согласно п. 4.1 договора плата за возможность размещения технического устройства за период с 01.07.2012  по 31.07.2012  включительно составляет 13000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18%. Плата за возможность размещения технического устройства с 01.08.2012 составляет 2500 руб. в месяц, в т.ч НДС 18%. Плата за неполный месяц исчисляется пропорционально фактическому количеству дней размещения технического устройства.

Исполнитель согласно п. 4.8 договора имеет право увеличивать размер платы по договору не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом заказчика за 10 дней до даты изменения размера платы. В случае несогласия с новым размером платы, заказчик вправе отказаться от исполнения договора (датой расторжения будет являться последний день десятидневного срока, установленного настоящим пунктом), в противном случае новый размер платы считается принятым заказчиком.

Уведомлением от 05.07.2013 № 1546 ответчик известил истца об изменении платы за возможность размещения технического устройства по договору до 3500 руб. в месяц начиная с 01.08.2013.

Уведомлением от 11.07.2014 № 1933 ответчик известил истца об изменении платы по договору до 6000 руб. в месяц начиная с 01.08.2014.

В ответ на указанное уведомление истец письмом исх. № 298/14 от 21.07.2014  обратился к ответчику с предложением оставить арендную плату по договору в размере 3500 руб. в месяц без изменения в связи с чрезмерным увеличением размера арендной платы.

Письмом от 31.07.2014 исполнитель ответил отказом.

Истец повторно обратился к ответчику с просьбой пересмотреть уведомление об увеличении размера ежемесячной арендной платы в связи с превышением среднерыночных ставок (письмо исх. № 362 от 12.08.2014).

Ответчик письмом № 2327 от 20.08.2014 вновь ответил отказом на пересмотр установленной арендной платы.

Не согласившись с указанным уведомлением от 11.07.2014 № 1933  об увеличении платы по договору от 01.07.2012  № НТ-А-637 до 6000 руб. в месяц начиная с 01.08.2014, истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском о признании соответствующих действий ответчика незаконными.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за использование части нежилого помещения площадью 1 кв. м для размещения телекоммуникационного оборудования в торговых центрах г. Нижний Тагил, установленной на декабрь 2014г. в размере 1064 руб., в т.ч. НДС, по результатам проведенной судебной экспертизы (л.д.97-113 том 3).

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с нормами п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 421 стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из условий договора о предоставлении возможности размещения технического устройства от 01.07.2012 № НТ-А-637 следует, что он содержит элементы договора аренды.

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено правоарендодателя увеличивать размер платы по договору не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом заказчика за 10 дней до даты изменения размера платы.

Уведомлением от 11.07.2014 № 1933 ответчик известил истца об увеличении платы по договору до 6000 руб. в месяц начиная с 01.08.2014.

С целью определения рыночной стоимости ежемесячной платы за аренду для аналогичных целей помещений в торговых центрах г. Нижнего Тагила судом первой инстанции по ходатайству истца назначена судебная финансово-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза» Друмлевич Евгении Викторовне.

Как следует из заключения эксперта № 9/398э-14, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за использование части нежилого помещения площадью 1кв.м для размещения шкафа с телекоммуникационным оборудованием в торговых центрах города Нижний Тагил, составляет на декабрь 2014 года 1064 руб., в т.ч. НДС.

Суд первой инстанции, исследовав по правилам статей 71, 86 АПК РФ  представленные в материалы дела доказательства, сопоставив установленную в экспертном заключении № 9/398э-14 среднюю стоимость размера арендной платы (1064 руб.) и размер арендной платы, установленный ответчиком в уведомлении № 1933 от 11.07.2014 (6000 руб.), пришел к обоснованному выводу, что в результате одностороннего изменения договора арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, следовательно действия ответчика по увеличению арендной платы не соответствуют фактическим обстоятельствам и условиям договора.

Приложенные ответчиком к апелляционной жалобе доказательства выводы эксперта и, соответственно, суда не опровергают.

Доводы ответчика о несоответствии заключения эксперта № 9/398э-14 требованиям  федеральных стандартов оценки были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка.

Как указал суд первой инстанции, определение рыночной стоимости арендной платы объекта произведено экспертом-оценщиком на основании сравнительного подхода методом статистического анализа с учетом ценообразующих факторов ставки арендной платы по торгово-развлекательным центрам и торговым центрам г. Нижний Тагил.

При этом, применяя при оценке сравнительный подход, эксперт обосновал отказ от использования иных подходов (затратного и доходного), что не противоречит пункту 20 раздела 4 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

Из заключения следует, что экспертом использованы 12 объектов-аналогов, находящихся в г. Нижний Тагил, а также сделан анализ ставок аренды в г. Нижний Тагил в магазинах, с указанием на то, что ставка арендной платы, установленная в них, близка к рыночному уровню арендных ставок в помещениях подобного типа (отдельные магазины, расположенные на первых этажах жилых зданий).

Определение рыночной стоимости арендной платы объекта проведено экспертом после проведения исследования объекта оценки, рынка недвижимости г. Нижний Тагил, путем сравнительного подхода, с обоснованием корректировки цен аренды по аналогичным объектам недвижимости, с учетом сведений о местоположении, и назначении объектов –  торгово-развлекательные центры и торговые центры.

Суд, исследовав содержание заключения, не установил обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии данного отчета требованиям нормативных правовых актов.

Оснований для переоценки данного вывода суда у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, ответчик не представил доводов, позволяющих усомниться в квалификации и/или незаинтересованности эксперта и обоснованности представленного экспертного заключения. При этом представитель ответчика участвовал в заседании суда по назначению эксперты, однако отводов эксперту не заявил. Таким образом, необходимость в проведении дополнительной экспертизы ответчиком не была  обоснована. Кроме того, не подтверждена возможность ее проведения.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая по существу достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ документально не обосновал свои возражения, не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неполноту или противоречивость заключения.

При таких обстоятельствах замечания ответчика на результаты проведенной в рамках настоящего дела экспертизы отклоняются судом апелляционной инстанции.

Кроме того, судом первой инстанции приняты во внимание  представленный истцом в качестве подтверждения увеличения размера арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок отчет ООО «НЭКО» № 126 об определении рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за использование нежилого помещения площадью 1 кв. м в ТРЦ «КИТ», расположенном по адресу: г. Нижний Тагил, Черноисточинское шоссе, 49, литера А, согласно которому на дату оценки 08.09.2014 такая стоимость составляет 819 руб. (в т.ч. НДС).

Также истцом представлены в материалы дела копии договоров аренды № 1/14 от 01.08.2014 , № 18/13 от 01.09.2013, № 14 от 01.01.2013, № м 26 от 03.01.2014, № 1/12-2011 от 01.12.2011, от 01.08.2009, от 23.03.2010, №5/10 от 29.04.2010, № 18/03 от 01.01.2003, от 12.01.2012, заключенных истцом с другими арендодателями на размещение телекоммуникационного оборудования с установленной арендной платой за 1 кв. м от 150 до 1500 руб.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к правильному выводу о правомерности заявленных исковых требований.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного решение суда первой инстанции отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2015 года по делу № А60-39603/2014оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.