Гражданский кодекс часть 1

от ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя Горбачевской Елены Карлисовны: Озорнина Е.Л., паспорт, доверенность от 29.10.2021; Горбачевская Е.К., паспорт;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 05 марта 2022 года

по делу № А60-53044/2021

по первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании пени по договору аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Администрации города Екатеринбурга

об обязании уменьшить арендную плату, произвести перерасчет,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании пени по договору аренды от 22.07.2010 № 306-2010/В в сумме 38 480 руб. 44 коп. за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

На основании ст. 132 АПК РФ к производству суда принят встречный иск предпринимателя о возложении на Администрацию обязанности соразмерно уменьшить арендную плату в связи с невозможностью использования части земельного участка площадью 45 кв.м по договору аренды земельного участка № 306-2010/В от 22.07.2010 за период с 10.05.2019 по 31.08.2020, и произвести ее перерасчет за указанный период исходя из фактически используемой части земельного участка площадью 54 кв.м (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 05.03.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены: с предпринимателя в пользу Администрации взыскано 38 480 руб. 44 коп. пени, начисленных за период с 11.01.2020 по 09.06.2021 по договору аренды от 22.07.2010 №30-2010/В. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Администрации отказать, исковые требования предпринимателя удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявителем приведены доводы о том, что требование предпринимателя о соразмерном уменьшении арендной платы обусловлено невозможностью использования части земельного участка площадью 45 кв.м в связи с ее нахождением в охранной зоне двух кабельных линий 10 кВ ЕМУП «Гортранс». Считает, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в котором был лишен возможности пользоваться объектом аренды. Указывает, что на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды претензии со стороны арендатора возникали. Предприниматель неоднократно обращался в Администрацию с требованием произвести перерасчет арендной платы. С учетом невозможности использования части земельного участка и отсутствия обязанности уплачивать за него арендную плату у предпринимателя имеется переплата и пени начислению не подлежат.

Администрация возражений на апелляционную жалобу не представила.

Предприниматель, представитель предпринимателя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №306-2010/В от 22.07.2010, по условиям которого арендодатель по акту передачи передал арендатору в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 99,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для размещения остановочного комплекса.

В соответствии с п. 2.2.2. договора арендная плата по настоящему договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора в размере и сроки, установленные в расчете арендной платы.

В случае невнесения арендатором арендной платы в срок, установленный в расчете арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1. договора аренды).

Срок действия договора установлен сторонами с 09.07.2010 на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).

Дополнительным соглашением к данному договору, заключенным 26.12.2014 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство, МУГИСО) и предпринимателем, стороны внесли изменения в договор аренды, указав, что объектом по настоящему договору является земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 66:41:0301901:160, местоположение: <...>, с разрешенным использованием - не связанный со строительством, - под нестационарный объект торговли: Киоск в составе остановочного комплекса «Овощи, фрукты» в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (приложение №3 к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью) общей площадью 99 кв.м.

Дополнительным соглашением от 26.12.2014 пункт 6.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «Настоящий договор действует до момента исключения объекта, указанного в п. 2.1.1., из схемы размещения нестационарных торговых объектов, утвержденной постановлением Администрации города Екатеринбурга на каждый календарный год».

Нестационарный объект, под размещение которого предоставлен земельный участок, внесен в действующую Схему размещения нестационарных объектов на территории Верх-Исетского района г. Екатеринбурга, утвержденную Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №3092 (пункт 79 Приложения № 1 к указанному постановлению, согласно которому площадь нестационарного объекта составляет 99 кв.м).

Соглашением от 02.02.2021 договор аренды земельного участка №306-2010/В от 22.07.2010 расторгнут с 01.09.2020.

Пунктом 2 соглашения от 02.02.2021 предусмотрено, что расторжение договора не освобождает предпринимателя от уплаты арендной платы и соответствующих штрафных санкций по договору до даты расторжения.

Ссылаясь на то, что обязательства по внесение арендных платежей исполнялись арендатор несвоевременно, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неустойки в сумме 38 480 руб. 44 коп. за период с 11.01.2020 по 09.06.2021.

Возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, предпринимателем заявлен встречный иск о соразмерном уменьшении арендной платы в связи с невозможностью использования части земельного участка площадью 45 кв.м за период с 10.05.2019 по 31.08.2020, и возложении обязанности произвести ее перерасчет за указанный период, ссылаясь на следующие обстоятельства.

При размещении нестационарного торгового объекта в связи с тем, что остановочный комплекс находится в зоне прохождения кабельных ЛЭП и проведением аварийных работ, между предпринимателем и ЕМУП «Трамвайно-троллейбусное управление» был заключен договор № 126/15 от 11.01.2016, согласно п. 3 которого предприниматель обязана освободить кабельную трассу по первому требованию Энергохозяйства ЕМУП ТТУ.

В мае 2019 года к предпринимателю подошел сотрудник ЕМУП ТТУ электромонтер по надзору за трассами кабельных сетей и сообщил о необходимости освободить кабельную трассу, так как планируется проведение ремонтных работ кабельных ЛЭП.

10.05.2019 был произведен демонтаж навесов остановочного комплекса. В результате проведенных работ по демонтажу площадь нестационарного торгового объекта уменьшилась до 54 кв.м. 03.07.2019 в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) размещены сведения о границах нестационарного объекта, в пределах которых осуществляется использование земельного участка, предоставленного в аренду.

В связи с уменьшением площади вышеуказанного нестационарного объекта предприниматель 14.05.2019 обратился в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга с просьбой о проведении измерений с целью определения площади земельного участка, фактически занимаемого нестационарным объектом. На указанное обращение Земельным комитетом 07.06.2019 дан ответ о том, что для определения указанной площади истец вправе обратиться к кадастровому инженеру.

Предприниматель 04.07.2019 обратился в Земельный комитет с просьбой выдать новый расчет по арендной плате согласно занимаемой площади.

На указанное письмо Земельный комитет 30.07.2019 направил ответ о невозможности произвести перерасчет арендной платы в связи с тем, что предметом вышеуказанного договора аренды является земельный участок площадью 99 кв.м, при этом Схемой размещения предусмотрено размещение НТО той же площади.

21.10.2019 предприниматель обратился в Администрацию с просьбой о внесении изменений в Схему размещения в части площади вышеуказанного НТО. На данное обращение Администрацией 15.11.2019 дан ответ, согласно которому комиссией по подготовке проекта Схемы размещения принято решение о внесении изменений в данную Схему в части изменения площади вышеуказанного НТО истца с 99 кв. м на 54 кв. м.

Указанным письмом Администрация уведомила истца о необходимости внесения изменений по размеру площади в договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и Министерством.

27.12.2019 предприниматель обратился в МУГИСО с заявлением об утверждении схемы размещения земельного участка площадью 54 кв.м (фактически занимаемая площадь) на кадастровом плане территории в целях внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

27.01.2020 предприниматель обратился в Земельный комитет с просьбой предоставить расчет платы за пользование земельным участком с 01.01.2020 исходя из площади 54 кв.м. На указанное письмо Земельным комитетом 25.02.2020 направлен ответ, согласно которому подготовить перерасчет арендной платы за земельный участок не представляется возможным в связи с тем, что площадь участка, указанная в договоре, составляет 99 кв.м.

Предпринимателем из Земельного комитета получен расчет арендной платы по договору аренды №306-2010/В от 22.07.2010 на 2020 год, в соответствии с которым размер арендной платы на период с 01.01.2020 по 31.12.2020 определен Комитетом исходя из площади участка, составляющей 99 кв.м.

В рамках дела № А60-23982/2020 предприниматель просил изменить договор аренды земельного участка в части существенного условия об арендуемой площади земельного участка - с 99 кв. м до 54 кв. м в период с 03.07.2020 по 31.08.2020. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.11.2020 по делу № А60-23982/2020 в удовлетворении исковых требований в связи с неверным выбором способа защиты своего права.

Ссылаясь на то, что арендатор с 10.05.2019 не мог использовать арендованный земельный участок площадью 99 кв.м, а использовал 54 кв.м по обстоятельствам, не зависящим от него, размер арендной платы должен быть уменьшен и рассчитан за период с 10.05.2019 по 31.08.2020 исходя из площади участка равной 54 кв.м, предприниматель предъявил встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, суд исходили из правомерного расчета арендной платы исходя из площади земельного участка 99 кв.м, обоснованности требований о взыскании неустойки.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной не инстанции не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Администрацией произведено начисление неустойки в сумме 38 480 руб. 44 коп. за период с 11.01.2020 по 09.06.2021.

Учитывая просрочку исполнения арендатором обязательства по оплате арендных платежей, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования о взыскании неустойки обоснованными.

При рассмотрении встречного иска судом установлено, что в рамках дела № А60-23982/2020 предприниматель просил судебным решением изменить договор аренды земельного участка в части существенного условия об арендуемой площади земельного участка - с 99 кв. м до 54 кв. м в период с 03.07.2020 по 31.08.2020.

Из материалов дела № А60-23982/2020 и пояснений участников процесса следует, что истец просит изменить существенное условие договора о площади участка с 99 кв. м на 54 кв. м в определенный период, а именно, с 03.07.2019 - даты внесения в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности сведений о новых границах НТО, принадлежащего предпринимателю, по 31.08.2020 - последней даты срока действия схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Верх-Исетского района города Екатеринбурга, утвержденной постановлением Администрации города Екатеринбурга от 19.12.2018 № 3092 без изменений по постановлению от 19.08.2020 № 1596, предусматривающего новую площадь 54 кв. м, поскольку с 01.09.2020 площадь 99 кв. м становится неактуальной.

В обоснование своего требования предприниматель ссылался на письмо ЕМУП «Гортранс» от 30.07.2020 №99/021, адресованное руководителю остановочного комплекса «Медгородок» по адресу: Волгоградская, 189, в котором указано, что «Вашей организацией устроен навес от стены остановочного комплекса до забора больницы ОКБ-1, навес попадает в охранную зону двух кабельных линий 10 кВ ЕМУП «Гортранс». Согласно постановлению от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства», охранная зона для кабелей составляет по 1 м в каждую сторону от крайних кабелей. На основании изложенного, необходимо выполнить демонтаж навесов, расположенных в охранной зоне кабелей», а также на то, что предпринимателю с учетом указанного требования ЕМУП «Гортранс» пришлось провести работы, связанные с уменьшением площади.

При этом анализируя в рамках дела №А60-23982/2020 содержание указанного требования ЕМУП «Гортранс» о демонтаже навесов, иных представленных в материалы дела доказательств, а также положений п. 6 ст. 2 Закона № 381-ФЗ, определяющего НТО как некапитальный объект, расположенный в данном случае на земельном участке, суд пришел к выводу, что демонтаж навесов, расположенных в охранной зоне по 1 м в каждую сторону от крайних кабелей, не затрагивает отношений по землепользованию в связи с размещением НТО, расположенного непосредственно на земельном участке по названному адресу.

Как верно оценил суд первой инстанции, применительно к рассматриваемому спору предприниматель просит обязать арендодателя произвести перерасчет арендной платы как последствие изменения площади НТО в части расположения навесов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено для арендных отношений в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно данной норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Как верно указал суд первой инстанций, демонтаж части нестационарного объекта не влечет автоматического изменения предмета аренды в части площади земельного участка, также не влечет и оснований для перерасчета платы за период, в который этот договор действовал.

Сам по себе факт того, что часть земельного участка находится в охранной зоне двух кабельных линий 10 кВ, не свидетельствует о невозможности использования предпринимателем земельного участка и необходимости освобождения его от оплаты данного пользования площадью 45 кв.м.

Невозможность пользования земельным участком площадью 45 кв.м из 99 кв.м из-за установления охранных зон ответчиком не доказана.

Кроме того, судом отмечено, что подписывая соглашение от 02.02.2021 о расторжении договора аренды от 22.07.2010 № 306-2010/В по обоюдному согласию, стороны указали на отсутствие взаимных претензий друг к другу, в том числе в части расходов, понесенных в связи с исполнением договора (пункт 3).

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного иска у суда первой инстанции не имелось.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 марта 2022 года по делу № А60-53044/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

Е.И. Гуляева

Д.И. Крымджанова