СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 7 /2015-ГК

г. Пермь

17 июня 2015 года                                                   Дело № А60-42933/2014­­

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю. А.,

судей                             Дюкина В.Ю., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ходыревой Н.В.,

при участии:

от истца Администрации муниципального образования город Нижний Тагил   - представители не явились,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Угольная компания»  - Тимофеева И.П., доверенность от 01.12.2014,

от третьего лица   общества с ограниченной ответственностью «Окно пластик» - представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика общества с ограниченной ответственностью «Угольная компания» 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2015 года

по делу № А60-42933/2014,

принятое судьей Горбашовой И.В.,

по иску Администрации муниципального образования город Нижний Тагил

к обществу с ограниченной ответственностью «Угольная компания» (ОГРН 1026602090822, ИНН 6623025251),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Окно пластик» (ОГРН 1026602089667, ИНН 6648011564),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Администрация муниципального образования город Нижний Тагил  (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Угольная компания» (далее – ООО овзыскании задолженности по арендной плате за землю за период с января 2012 года по декабрь 2014 года в сумме 1 728 791 руб. 64  коп., пени в сумме 884 344 руб. 22 коп. за период с 07.10.2010 по 31.12.2014.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Окно пластик» (далее – ООО «Окно пластик»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.03.2015 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Угольная компания» в пользу Администрации муниципального образования город Нижний Тагил взыскан долг в размере 866 480 рублей 66 копеек, неустойка в размере 300 000 рублей 00 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Угольная компания» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 26 393 руб. 00 коп.

Ответчик с решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе. Ответчик считает, что при расчете арендной платы подлежала применению ставка 0,3%, предусмотренная для земельных участков под предприятиями строительного комплекса, поскольку а приложениях №2 и №3 к договору  установлен вид функционального использования земельного участка – «земельные участки под предприятиями строительного комплекса». Ответчик полагает, что вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре,  «для эксплуатации производственной базы» не исключает того, что на земельном участке  осуществляет свою деятельность предприятие строительного комплекса. Применение иной ставки арендной платы возможно исключительно при условии внесения изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка. Также ответчик приводит довод о возможности применения при расчете арендной платы ставки в размере  1,8%, установленной для земельных участков под организациями обрабатывающего производства, исходя из фактического использования земельного участка, с учетом того, что разрешенное использование земельного участка (указанное в кадастровом паспорте и в договоре)  не совпадает с его функциональным использованием (указанным в приложениях №2 и 3 к договору). При этом ответчик указывает, что территория земельного участка фактически используется для производственной деятельности, то есть фактическому использованию земельного участка соответствует  вид разрешенного использования - «земельные участки под организациями обрабатывающего производства». Ссылаясь на классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, считает, что вид разрешенного использования «под складами и базами» не предполагает размещение на земельном участке производственных баз, задействованных в производственных процессах.

Истец представил письменный отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы. В отзыве указывает на то, что договором аренды вид разрешенного использования земельного участка определен как «для эксплуатации производственной базы», такой же вид указан в ГКН. Поскольку ответчик не включен Министерством строительства и архитектуры Свердловской области в списки предприятий строительного комплекса, оснований для применения ставки 0,3% не имеется, как не имеется оснований для применения ставки 1,8%. Просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии представителя истца.

В судебном заседании суда апелляционной  инстанции представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части, от лиц, участвующих в деле, возражений в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ не поступило.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 12.05.2010 заключен договор № 58в-2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:56:0203001:113, общей площадью 14370 кв.м, находящейся по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, по ул. Индустриальной, в районе УКС НТМК в Тагилстроевском районе города, для эксплуатации производственной базы.

В соответствии с п. 3.5 договора в случае изменения арендной платы арендодатель в разумный срок направляет (вручает) арендатору расчет размера арендной платы…, обязанность по уплате арендной плате с учетом соответствующих изменений ее размера, возникает у арендатора с момента вступления в законную силу соответствующего нормативного акта либо указанного в таком нормативном акте срока, изменяющего размер арендной платы, независимо от даты получения (вручения) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Согласно п. п. 4.4.3, 4.4.4 договора арендатор обязан ежегодно в течение января текущего календарного года явиться в муниципальное учреждение «Центр земельного права» для перерасчета арендной платы на текущий год; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

По акту приема-передачи земельный участок передан ответчику.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Свердловской области 25.05.2010.

Согласно кадастровой выписке от 02.03.2010 земельный участок имеет разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по уплате арендной платы истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истец рассчитал задолженность по арендной плате за период с 2012-2014 г.г. исходя из площади земельного участка 14370 кв.м. и ставки арендной платы в размере 2%, установленной Постановлением Правительства Свердловской области  от 30.12.2011 №1855-ПП для земельных участков под складами и базами.

С учетом частичной оплаты, по расчетам истца долг ответчика по арендной плате за 2012-2014 г.г. составляет 1 728 791 руб. 64 коп. Также истцом начислены пени в соответствии с п. 5.2 договора аренды в сумме 884 344 руб. 22  коп. за период с 07.10.2010 по 31.12.2014 за нарушение   ответчиком обязанности по уплате арендной платы.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск, исходил из того, что истцом верно применена ставка 2%, поскольку такая ставки соответствует виду разрешенного использования, указанному в договоре, кадастровом паспорте, а также согласуется с фактическим использованием земельного участка по указанному виду разрешенного использования, подтверждается актами осмотра земельного участка от 29.12.2014, 27.01.2015.

Вместе с тем, суд первой инстанции, установив, что по договору купли-продажи от 13.05.2010 №11 ответчик продал третьему лицу часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, пришел к верному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расчет арендной платы следует осуществлять исходя из площади участка, занятого объектами недвижимости, оставшимися в собственности ответчика, а не из площади земельного участка 14370 кв.м, указанной в договоре аренды, в связи с чем требование о взыскании арендной платы правомерно удовлетворил частично в размере  866 480 руб. 66 коп.

Принимая во внимание, что сроки уплаты арендной платы, согласованные сторонами в договоре, ответчиком нарушены, суд первой инстанции требования истца о взыскании неустойки в размере 472 788 руб. 70  коп. признал обоснованными, при этом, учитывая фактические обстоятельства дела, сумму неустойки снизил до 300 000 руб.

Довод ответчика о том, что арендную плату за спорный период следует исчислять исходя из ставки 0,3, установленной для земельных участков предприятий стройкомплекса, нельзя признать обоснованным.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на арендуемый земельный участок не разграничено.

Как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договор аренды заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве ставок или коэффициентов при расчете в случае изменения их значений на основании нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (например, установление иных значений ставки арендной платы или коэффициентов для того же вида деятельности).

Вместе с тем, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством самовольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Как следует из содержания расчета арендной платы, расчет выполнен на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП с применением ставки 2%, установленной для  земельных участков под складами и базами.

Ответчик, указывая, что при расчете арендной платы должна применяться ставка 0,3%, предусмотренная для земельных участков под предприятиями строительного комплекса, доказательств того, что ответчик осуществляет строительную деятельность, использует земельный участок в целях осуществления строительной деятельности, а также доказательств изменения разрешенного использования спорного земельного участка (по сравнению с тем, каким он был определен при заключении договора и внесении в него на протяжении 2010-2014 годов изменений) не представил. При этом установление в приложении №1 к договору вида функционального использования – под предприятиями строительного комплекса, противоречит указанному в постановлении Администрации от 30.04.2010 №937 о предоставлении земельного участка,  договоре и в кадастровом паспорте виду разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации производственной базы, что верно отмечено судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, применение в отношении  спорного земельного участка ставки 2%, установленной для земельных участков, под складами и базами, не противоречит виду разрешенного использования земельного участка и согласуется с представленными в дело доказательствами (кадастровый паспорт, акты осмотра земельного участка от 29.12.2014, 27.01.2015).

Кроме того в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011, ставка 0,3% устанавливается на основании представления Министерства строительства и архитектуры Свердловской области.

Между тем,   согласно письмам Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 12.03.3012 № 20-04-1044, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 11.03.2013 № 13-01-82/1414, от 25.03.2014 № 03/с38, ответчик не включен в перечень предприятий стройкомплекса для целей применения ставки арендной платы 0,3.

Учитывая изложенное, оснований для применения ставки 0,3, установленной для земельных участков  «под предприятиями строительного комплекса»,  не имеется.

По указанным выше основаниям апелляционный суд не находит  также оснований для применения ставки 1,8%.

Кроме того, как следует из материалов дела, объяснений ответчика, сам он производственную деятельность на земельном участке не осуществляет, сдает объекты, расположенные на земельном участке, в аренду.

То обстоятельство, что  иными организациями, которым ответчик предоставил в аренду имущество, расположенное на земельном участке, на земельном участке осуществляется производственная деятельность, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеет.

 Таким образом, довод ответчика о том, что  при определении размера арендной платы  следует применить ставку  в размере 1,8, установленную для земельных участков под объектами обрабатывающего производства, исходя из фактического использования земельного участка иными лицами, судом апелляционной инстанции отклонен.

 Кроме того, согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Из пункта 1.1. договора аренды следует, что земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы. В связи с чем, довод апелляционной жалобы о том, что вид разрешенного использования договором не определен, является несостоятельным.

Ссылка на классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, апелляционным судом признана несостоятельной, поскольку, сам апеллянт указывает в апелляционной жалобе, что Приказ вступил в силу 24.12.2014, таким образом, отсутствуют основания для применения классификатора при  определении размера арендной платы за предшествующий период.

Доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств, выводы суд не опровергают, судом апелляционной инстанции отклонены.

Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 марта 2015 годапо делу № А60-42933/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.