СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- /2015-АК

г. Пермь

27 февраля 2015 года                                                       Дело № А60-20311/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцова В.Г.,

судей                                Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" – ФИО1, паспорт, доверенность;

от ответчика ООО "Гость" – ФИО2, паспорт, доверенность;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика общества с ограниченной ответственностью "Гость"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 сентября 2014 года

по делу № А60-20311/2014,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Гость" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о взыскании 771223 руб. 14 коп.,

установил:

ГУП Свердловской области «Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гость» (далее ответчик) о взыскании задолженности по охранно - арендному договору от 10.03.2000 №АФ-119/0305 в сумме 771 223 руб. 14 коп., расторжении охранно - арендного договора №АФ-119/0305 от 10.03.2000, обязании ответчика освободить нежилые помещения №12-24 (по плану БТИ), общей площадью 215,4 кв.м., расположенные в подвале дома по адресу: <...>/угол ФИО3, д. 39, нежилые помещения № 23-35 (по плану БТИ), общей площадью 109,6 кв.м., расположенные в подвале дома по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из материалов дела следует, что ГУП Свердловской области «Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области» является ненадлежащим истцом. Истец не имел намерения уклоняться от внесения арендной платы.

Ответчик, просит отменить решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.03.2000 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и ООО «Фирма «Коника-Сервис» (арендатор) заключен охранно-арендный договор № 229 (далее - договор).

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании - памятнике архитектуры «Усадьба товарищества ФИО4 и К», общей площадью 338,1 кв.м. по адресу: <...> для использования под административно - торговые цели. Имущество передано арендатору по акту технического состояния от 25.10.1999.

Согласно п. 1.4 договора, срок аренды составляет пять лет и определяется с момента подписания договора всеми сторонами.

Дополнительным соглашением № 3 к договору стороны определили срок аренды тридцать лет с момент подписания договора всеми сторонами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

14.06.2005 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), ООО «Фирма «Коника-Сервис» (цедент) и ответчиком (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) № А-285, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права требования, принадлежащие цеденту по договору.

Дополнительным соглашением к договору № 7 от 10.02.2009 стороны изложили п. 1.1 охранно-арендного договора следующим образом: арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения № 12-24 (нумерация помещений согласно кадастрового паспорта ЕМУП БТИ от 01.11.2008 г.), площадью 215,4 кв.м, расположенные в подвале дома по адресу: <...> угол улица ФИО3, д.39 и нежилые помещения № 23-35 (нумерация помещений согласно кадастрового паспорта ЕМУП БТИ от 01.11.2008 г.), площадью 109,6 кв.м, расположенные в подвале дома по адресу: <...>, - для использования под административно-торговые цели и организацию общественного питания. Расположение арендуемых площадей указано на планах являющихся неотъемлемыми приложениями к настоящему договору. В отношении указанных объектов недвижимости право хозяйственного ведения в установленном порядке зарегистрировано за ГУП Свердловской области «Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области», что подтверждается представленными в материалы свидетельствами о государственной регистрации права № 66 АД 900696 от 06.06.2011г., № 66 АД 931745 от 06.06.2011.

В соответствии с п. 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения № 9 от 06.11.2012г.) установлено, что арендная плата в полном объеме перечисляется авансом не позднее пятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя на основании выставленных счетов.

Согласно п. 3.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 9 от 06.11.2012) размер арендной платы подлежит изменению один раз в год на индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года, рассчитанный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.

Согласно уведомлению № 12/1692 от 13.12.2012 размер ежемесячной аренной платы по договору увеличен с 01.12.2012г. и составляет 1199 057 руб. 13 коп., в том числе НДС 18% 30 364 руб. 65 коп.

По расчету истца, за период с января 2014 года по апрель 2014 года у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей в общей сумме 771 223 руб. 14 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия о погашении задолженности от 16.04.2014 №14/520с требованием в добровольном порядке погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть охранно-арендный договор, передав помещения по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента получения претензии, была оставлена без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд о взыскании долга и расторжении договора, обязании ответчика освободить нежилые помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, правомерности требования о расторжении договора.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

Факт передачи спорного имущества подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.

Истец в основание исковых требований ссылается, обязательства по внесению арендных платежей в период с января 2014 года по апрель 2014 года арендатором надлежащим образом исполнены не были.

Суд первой инстанции пришел выводу, что ответчиком в заявленный истцом период ненадлежащим исполнены обязательства по внесению арендной платы, поскольку у ответчика имелась просрочка по внесению арендных платежей более двух сроков оплаты подряд, удовлетворил требование о расторжении договора.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.11.2013 по делу №А60-32800/2013 удовлетворены требования ответчика к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений в подвале здания по ул. Пушкина, д. 2 угол ул. ФИО3, д. 39 в г. Екатеринбурге, общей площадью 215,4 кв.м, и нежилых помещений в подвале здания по ул. Пушкина, д. 2-а в г. Екатеринбурге, общей площадью 109,6 кв.м, оформленное письмом от 28.06.2013 исх. № 17-01-82/9030, а также обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 указанное решение оставлено без изменения.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела соответствующее заявление о вынкупе спорного помещения было подано ответчиком 10.06.2013 года. Таким образом,  с учетом сроков установленных законодательством, договор должен был быть заключен не позднее 07.10.2013 года.

Как следует из разъяснений абзаца 3 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном ФЗ № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 ФЗ № 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, с учетом данных обстоятельств, своевременное исполнение публично-правовым образованием в лице соответствующих органов обязанности по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения обязательств ответчика по внесению арендных платежей, в частности, на заявленный истцом период взыскания (январь 2014 года - апрель 2014 года).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с тем, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 № 12035/2011) действия истца по взысканию с ответчика арендной платы за период незаконного уклонения публично-правового образования от реализации преимущественного права ответчика на выкуп арендуемого имущества, способствовавшего продлению срока аренды и увеличению размера арендной платы, квалифицируются как злоупотребление правом.

Поскольку основания для взыскания с ответчика основного долга 771 223 руб. 14 коп. отсутствуют - суд приходит к выводу об отсутствии просрочки во внесении арендной платы. С учетом изложенного основания для удовлетворения требований о расторжении договора и обязании ответчика освободить нежилые помещения также отсутствуют, поскольку истец не допускал просрочки внесения арендной платы за спорный период.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2014 года подлежит отмене.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 сентября 2014 года по делу № А60-20311/2014 отменить

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Свердловской области "Распорядительная дирекция Мингосимущества Свердловской области" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гость" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 2 000 (две тысячи) рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного
производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.