СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 7 /2022-ГК

г. Пермь

28 июня 2022 года                                                   Дело № А60-32676/2021­­

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Поляковой М.А., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО1,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 31 марта 2022 года

по делу № А60-32676/2021 

по иску Администрации города Екатеринбурга

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 311667101800016)

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФИО2,

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 № 4-1034 за июнь 2021 года в размере 5 240 руб. 19 коп., пени за период с 12.01.2021 по 21.07.2021 в размере 56 304 руб. 82 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФИО2 (ст. 51 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 31.03.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым иск удовлетворить частично в размере 22 789 руб. 28 коп.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что с момента приобретения нежилого помещения до момента внесения изменений в ЕГРН в июле 2021 года, площадь нежилого помещения составляла 3 713,2 кв.м. Ссылается на дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, регистрационное дело, технический паспорт нежилого здания, по ул. Толмачева, д. 9, согласно которым общая площадь нежилых помещений в здании составляет 3 713,2 кв.м. Указывает, что площадь помещения изменена в июле 2021 года с 3 713,2 кв.м на 3 767 кв.м в связи с произведенной ответчиком и третьим лицом перепланировкой. Считает, что уточненные требования истца о взыскании суммы основного долга в размере 5 240 руб. 19 коп., представленные в новом расчете арендной платы и неустойки за земельный участок исходя из площади нежилого помещения в 3 767 кв.м с сентября 2020 года по июнь 2021 года, не подлежат удовлетворению. Изменения в площадь нежилого помещения были внесены за пределами предмета иска, после его подачи в Арбитражный суд Свердловской области. Возражая против требований о взыскании неустойки, ответчик приводит доводы о неполучении расчета арендной платы. В силу п. 2.2.1. договора аренды у Администрации существует обязанность по подготовке расчета арендной платы и направления ее арендатору. Полагает, что удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, является неверным. В части начисления неустойки за период с 20.04.2021 по 21.07.2021 ответчик требования признает.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Уралинкор-Инвес», ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» заключен договор аренды земельного участка от 01.08.2007 № 4-1034, площадью 989 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0401058:0024 по адресу: <...>.

Участок предоставлен для завершения строительства административного здания коммерческого банка площадью 3790 кв.м.

Срок действия договора с 02.06.2006 по 01.06.2009.

Общая площадь здания составляет 3 713 кв.м согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.01.2007.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

1/2 доля в праве общедолевой собственности на помещение площадью 3713 кв.м в указанном здании принадлежат ответчику на праве собственности (запись регистрации права от 30.09.2020 № 66:41:0701021:207-66/199/2020-3).

С ответчиком заключено дополнительное соглашение от 19.04.2021 к договору.

Для ИП ФИО1 размер арендной платы на основании договора аренды устанавливается Администрацией в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург», Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до десятого числа каждого месяца.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном размере.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В ходе рассмотрения спора разногласия сторон сводились к определению площади здания и помещений с учетом представленных в дело официальных документов.

В соответствии с договором аренды № 4-1034 от 01.08.2007, дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 29.08.2007, дополнительным соглашением № 2 к договору аренды от 15.01.2009, дополнительным соглашением № 3 к договору аренды от 29.09.2011, и дополнительным соглашением к договору от 19.04.2021, объектом по договору является земельный участок с кадастровым номером 66:41:040101058:0024, площадью 989 кв.м. Участок предоставлен для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания коммерческого банка со встроенным теплопунктом и с парковкой площадью 3790 кв.м, в том числе для завершения строительства здания площадью 3713, 2 кв.м. и для эксплуатации существующего теплопункта 76,8 кв.м.

При этом определено, что расчет производится исходя из площади помещений здания и земельного участка соответственно 3713,2/3790 кв.м. от 989 кв.м.

Сведения о площади земельного участка подтверждаются представленным кадастровым паспортом.

Площадь земельного участка ответчиком не оспаривается.

Исходя из указанных документов, истцом производен расчет арендной платы для ответчика.

Ответчик, возражая против исковых требований, представил в материалы дела выписку из ЕГРН на здание, согласно которой площадь здания составляет 4 828,2 кв.м., что не соответствует общей площади здания, указанной истцом, в разрешении на строительство, договоре аренды. С учетом сведений представленной выписки ответчик возражает по расчету истца, представил контррасчет.

Истец в обоснование своих доводов представил в материалы дела выписку из ЕГРН на помещение с кадастровым номером 66:41:0701021:207, согласно которой площадь помещения составляет 3 767 кв.м. (выписка от 09.11.2021). Также, истцом представлены:

- копия свидетельства о государственной регистрации права от 21.02.2007 серии 66 АВ 503548 ЗАО «Свердловский губернский банк», согласно которому площадь части здания (литер А) составляет 3 713,2 кв.м.;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.01.2007 № 663020009 , согласно которому Администрация разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства 7-миэтажного административного здания коммерческого банка со встроенным существующим теплопунктом и парковкой расположенного по адресу <...> проектной площадью 4010 кв.м., фактическая площадь составляет 3713,2 кв.м.;

- выписка из технического паспорта на нежилое помещение (площадью 3713,2 кв.м.) ул. Толмачева, д. 9 по данным обследования на 28.11.2006 площадь помещений (7 этажей) составляет 3713,2 кв.м.;

- справка от 13.12.2006, согласно которой по данным технической инвентаризации на 28.11.2006, вновь выстроенная часть здания по адресу <...> литер А имеет площадь встроенных помещений 3713,2 кв.м;

- в подтверждение адреса объекта недвижимости представлена справка № 1098 от 29.09.2006, выданная МУ «Центр подготовки разрешительной документации для строительства» вновь выстроенному 7-миэтажному зданию банка со встроенным теплопунктом и автопарк по генплану 23-04-ГП, АПЗ №, строительный номер а5, ул. Толмачева присвоен адрес ул. Толмачева, д. 9;

- технический паспорт составлен по состоянию на 04.09.2000 площадь теплопункта, размещенного по адресу (на 2000г.) ул. Толмачева ,д 5А составляет 76,8 кв.м.

Истцом также запрошены дополнительные материалы из МУП БТИ на спорное помещение, представлен технический паспорт от 30.12.2021 на административное здание Лит. А со встроенным теплопунктом по ул. Толмачева, 9. Из экспликации к поэтажному плану здания следует, что общая площадь 7 этажного здания с техническим этажом Лит. А. составляет 3 793,7 кв.м. Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.01.2007 следует, что введено в эксплуатацию здание общей площадью 3 713,2 кв.м. (приложение № 2 на 2 л.). Из технического паспорта следует, что здание площадью 3 713,2 и здание теплопункта площадью 80,5 кв.м объединены в одно здание общей площадью 3 793,7 кв.м. На стр. 1- 4 Технического паспорта (приложение № 3 на 4 л.) отражено что часть здания с назначением - конторское по ул. Толмачева, 9 имеет площадь 3 713,2 кв.м, а часть здания с назначением - коммунально-бытовое (теплопункты) имеет общую площадь 80,5 кв.м. Площадь изменилась за счет уточнения размеров. Объект коммунально-бытового назначения (теплопункт) ранее был зарегистрирован как отдельно стоящее здание Лит. Б (бывший адрес: ул. Толмачева, 5а).

Администрацией города Екатеринбурга в порядке межведомственного информационного взаимодействия получены сведения из ФГУ ЗКП на следующие помещения:

помещение с кадастровым № 66:41:0701021:168 - имеет площадь 80,5 кв.м.,

помещение с кадастровым № 66:41:0701021:169 - имеет площадь 3 793,7 кв.м (3 713,2 + 80,5)

помещение с кадастровым № 66:41:0701021:207 - имеет площадь 3 767 кв.м.

Указанные сведения свидетельствуют о том, что помещения с кадастровым № 66:41:0701021:169 и № 66:41:0701021:207 дублируют друг друга.

Истцом получен ответ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 18.02.2022, в котором Управление сообщает, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости с кадастровыми номерами 66:41:0701021:39, 66:41:0701021:168 и 66:41:0701021:169 являются ранее учтенными объектами недвижимости, сведения о которых, в том числе о площади здания с кадастровым номером 66:41:0701021:39 - «4828.2 кв.м.», внесены в Единый государственный реестр недвижимости в 2012 году на основании сведений и документов, переданных организацией технической инвентаризации. Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 66:41:0701021:207 внесены в ЕГРН в 2014 году на основании сведений и документов, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке из ЕГРН от 28.07.2021 № КУВИ-002/2021-95366210 указаны сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 66:41:0701021:39, в том числе о площади, в полном соответствии со сведениями, внесенными в ЕГРН. 17.02.22 по результату проведенного анализа сведений и документов, содержащихся в ЕГРН в сведениях ЕГРН исправлена техническая ошибка в площади здания с кадастровым номером 66:41:0701021:39 (с «4828.2 кв.м.» на «3793.7 кв.м.»); 16.02.2022 из ЕГРН исключены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 66:41:0701021:169, так как он являлся «дублем» объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0701021:207. В соответствии с техническим паспортом на здание, составленным по состоянию на 28.11.2006 МУП БТИ г. Екатеринбурга (инв. № 32975), площадь здания составляет «3793.7 кв.м». Сведения об изменении площади помещения с кадастровым номером 66:41:0701021:207 с «3713.2 на 3767.0 кв.м.» внесены в ЕГРН в 2021 году на основании заявления и технического плана, в котором указано, что площадь помещения изменилась за счет перепланировки. Заявления о государственном кадастровом учете изменений в отношении здания с кадастровым номером 66:41:0701021:39 в орган регистрации прав не представлялись. В настоящее время в здании с кадастровым номером 66:41:0701021:39 расположены помещения с кадастровыми номерами 66:41:0701021:168 и 66:41:0701021:207.

В ходе рассмотрения спора судом в Управлении Росреестра истребованы материалы регистрационного дела с целью установления/выявления документов, на основании которых площадь помещения изменилась на 4828,2 кв.м. Согласно представленным материалам площадь части здания составляет 3713,2 кв.м., площадь коммунально-бытового помещения составляет 79,6 кв.м. (основанное) + 0,9 кв.м. (вспомогательное). В июле 2021 ответчиком и третьим лицом в результате ремонта и последующей инвентаризации принадлежащих помещений в здании с кадастровым номером 66:41:0701021:207 были внесены изменения в ЕГРН, в результате которых площадь помещения изменилась с 3713,2 кв.м. на 3767 кв.м.

По результатам оценки указанных обстоятельств и представленных в дело доказательств судом установлено, что площадь здания по ул. Толмачева, д. 9 составляет 3793,7 кв.м., площадь помещения составляет 3767 кв.м.

Исходя из указанных площадей, истцом представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность ИП ФИО1 за июнь 2021 года составляет 5 240 руб. 19 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик настаивает на том, что площадь помещения была исправлена на 3767 кв.м. в июле 2021, то есть за пределами искового периода. По мнению ответчика, арендная плата за июнь 2021 года подлежит расчету исходя из площади нежилых помещений равной 3 713,2 кв.м.

Оценивая заявленные ответчиком возражения, суд первой инстанции установил, что площадь помещения 3767 кв.м. внесена в ЕГРН по результату проведенного анализа сведений и документов, содержащихся в ЕГРН в качестве исправления технической ошибки.

Орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения об объектах недвижимости в результате осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании заявления и представленных документов (ст. 14, ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее - Федеральный закон от 13.07.2015  № 218-ФЗ).

Ранее учтенными объектами недвижимости считаются объекты недвижимости, в отношении которых ранее осуществлен государственный технический учет и (или) государственная регистрация прав (ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ).

Технической ошибкой в сведениях ЕГРН является ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН. Такая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях (ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015  № 218-ФЗ).

Таким образом, как верно установил суд, сведения о площади помещения были приведены лишь в соответствие с фактической его площадью и внесены в ЕГРН. Доказательств того, что в спорный период помещение ответчика имело иную площадь, ответчиком не представлено.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о площади нежилых помещений ответчика по приведенным в апелляционной жалобе доводам судом апелляционной инстанции не установлено.

Само по себе указание на факт произведенной ответчиком и третьим лицом перепланировки не влечет увеличение площади помещений в здании.

В силу пункта 2 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с условиями договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляются пени в размере 0,1 % от не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Истец начислил неустойку в размере 56 304 руб. 82 коп. за период с 12.01.2021 по 21.07.2021.

Неполучение ответчиком расчета арендной платы не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения арендной платы, от уплаты неустойки, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, размер арендной платы устанавливается нормативно, все составляющие, необходимые для расчета арендной платы, носят открытый характер.

Доводы ответчика о том, что взыскание договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора, является неверным, апелляционным судом отклоняются.

Статьей 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73, к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Учитывая, что недвижимое имущество приобретено ответчиком у лица, которое в свою очередь являлось стороной договора аренды от 01.08.2007  № 4-1034, ответчик обязан вносить плату за пользование земельным участком на согласованных ранее сторонами договора условиях, а также нести ответственность за нарушение этих условий.

Поскольку положениями земельного законодательства закреплен принцип платности землепользования, отношения сторон урегулированы договором аренды земли, требование о взыскании неустойки заявлено правомерно.

При этом начисление неустойки произведено истцом с 12.01.2021, т.е. не ранее возникновения прав ответчика на объект (30.09.2020).

При наличии просрочки оплаты арендных платежей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика неустойки в заявленном размере.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда является законным и обоснованным.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 марта 2022 года по делу № А60-32676/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.