СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП- 6 /2022-ГК

г. Пермь

08 июня 2022 года                                                   Дело № А60-54400/2021­­

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Крымджановой Д.И., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Марковой И.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 марта 2022 года

по делу № А60-54400/2021

по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по договору аренды земельного участка,

установил:

орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа» (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ответчик, ООО «Лента») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 114/2017 от 22.08.2017 в размере 19 435 146 руб. 07 коп., в том числе 17 100 516 руб. 31 коп. долга за период с 01.10.2020 по 30.06.2021, 2 334 629 руб. 76 коп. пени за период с 11.10.2020 по 30.06.2021.

Решением арбитражного суда от 14.03.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы об отсутствии оснований для применения иного расчета размера платы за пользование земельным участком по истечению срока действия договора, по сравнению с тем, что был установлен договором аренды, не имеется. Ссылается на возможность применения положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Ссылается на то, что судом не разрешен вопрос правовой судьбы излишней, по мнению суда, площади поставленного на кадастровый учет земельного участка в размере 50 499 кв.м. Указывает, что Арбитражным судом Свердловской области по делу № А60-57175/2018 установлено отсутствие оснований для применения иного размера арендной платы в условиях незавершения ответчиком второй очереди строительства. В связи с тем, что земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, проведение землеустроительной экспертизы, по мнению истца, нецелесообразно. Ссылается на то, что по смыслу ч. 21 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, единственным способом изменения документации по планировке территории (и единственным ординарным способом защиты права ответчика) является внесение изменений в проект межевания в установленном законом порядке. Как указывает истец, истечение срока договора аренды не влечет изменения содержания правоотношений участников, существовавших на момент его действия, и не освобождает арендатора от необходимости внесения платы в соответствии с условиями прекратившего действие договора. Также полагает, что арендодатель не должен доказывать использование арендатором  всей площади переданного ранее по договору аренды земельного участка. Расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком необходимо производить с учетом площади земельного участка, сформированного и поставленного на кадастровый учет - 77 459 кв.м.

ООО «Лента»в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Лента» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) заключен договор от 22.07.2014 № 29 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, площадью 77 459 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, в районе улиц Октябрьская, ФИО1, ФИО2, ФИО3 (далее - земельный участок), сроком с 22.07.2014 по 22.07.2017, под строительство гипермаркета с двухуровневым встроенным (пристроенным) паркингом на 500 машино-мест.

Указанный договор аренды заключен по результатам проведенного Комитетом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем которого было признано ООО «Лента», что подтверждается итоговым протоколом от 22.07.2014 № 176.

В связи с истечением срока аренды земельного участка и незавершением обществом «Лента» строительства, между истцом и ответчиком заключен договор от 22.08.2017 № 114/2017 аренды земельного участка сроком на 3 года с 23.07.2017 до 22.07.2020.

На дату заключения указанного договора аренды истец являлся собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью 7907,4 кв.м со степенью готовности 57%, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.07.2017 (запись регистрации права от 11.07.2017 № 66:45:0200240:56-66/003/2017-1).

Впоследствии на основании выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2017 № 66-RU6631300-14-2017 построенный ответчиком торговый комплекс «Лента» введен в эксплуатацию.

03.10.2017 за обществом «Лента» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - торговый комплекс «Лента» с автостоянкой, внутриплощадочными внеплощадочными сетями, с газовой котельной.

Ссылаясь на то, что ответчик арендную плату по договору аренды земельного участка № 114/2017 от 22.08.2017 в период с 01.10.2020 по 30.06.2021 не вносил, на его стороне образовалась задолженность в размере 17 100 516 руб. 31 коп., истец, не получив удовлетворения своих требований ответчиком в добровольном порядке, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции исходил из прекращения действия договора аренды№ 114/2017 от 22.08.2017, необходимости исчисления платы за пользование землей в соответствии с действующим в спорный период нормативным актом, площадь земельного участка определена с учетом выводов судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А60-64943/2020, признаваемой ответчиком, исполнения ответчиком обязанности по оплате фактического землепользования.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Подпунктом 7 пункта 1, статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Из материалов дела следует, что ответчик не обладает ни одним из прав на спорный земельный участок, перечисленных в указанной статье, в связи с чем плательщиком земельного налога не является.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно расчету истца плата за пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 составила 17 100 516 руб. 31 коп., расчет платы произведен истцом на основании договора аренды № 114/2017 от 22.08.2017.

Исходя из положений пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что первоначально между ООО «Лента» (арендатор) и Комитетом (арендодатель) по результатам проведенного аукциона был заключен договор от 22.07.2014 № 29 аренды спорного земельного участка. Впоследствии для целей завершения строительства был заключен договор аренды земельного участка от 22.08.2017 № 114/2017, срок которого установлен сторонами с 23.07.2017 до 22.07.2020.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание, что возможность возобновления такого договора на неопределенный срок отсутствует, при этом строительство на спорном земельном участке завершено, гипермаркет и вспомогательные объекты (первая очередь) введены в эксплуатацию 23.08.2017, разрешение на строительство второй очереди ответчику не выдавалось, учитывая, что ответчиком предпринимались меры к образованию земельного участка, необходимого для эксплуатации гипермаркета, соглашается с выводом суда первой инстанции о прекращении арендных отношений между сторонами.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о применении положений статьи 622 ГК РФ отклоняются со ссылкой на то, что материалами дела подтвержден факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, в связи с чем истцом не обоснована возможность возврата занятой объектом недвижимости части земельного участка и применение в отношении данной части нормы указанной статьи.

Доводы Комитета об обратном отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права.

С учетом установленных фактических обстоятельств спора, в отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде спорного земельного участка, в связи с невозможностью продления договора аренды, заключенного между сторонами для целей завершения строительства, на неопределенный срок в силу прямого законодательного запрета, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», в предмет доказывания по данным спорам входят следующие обстоятельства: факт получения (использования) ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт пользования ответчиком этим имуществом; размер переданного имущества; период пользования спорным имуществом в целях определения размера неосновательного обогащения.

Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ возлагается на истца. Недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Истцом и ответчиком представлены в материалы дела расчеты платы за земельный участок на основании постановлений Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, от 20.02.2020 № 82-ПП, приказа МУГИСО от 26.12.2020 № 4365.

Между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, которую надлежит использовать при расчете задолженности. Истец производит расчет исходя из площади земельного участка - 77 459 кв.м, ответчик - 26 960 кв.м.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А60-64943/2020, в рамках которого рассмотрены требования между сторонами о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:45:0200240:31 за иной период (с 23.07.2020 по 30.09.2020), по результатам судебной экспертизы установлено, что площадь земельного участка в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:45:0200240:31, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 66:45:0200240:58, с учетом его функционального назначения, составляет 21 064, 2 кв.м, фактическая площадь используемого земельного участка составляет 26 960 кв.м. (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела доказательств использования ответчиком земельного участка площадью, превышающей 26 960 кв.м, не представлено (ст. 65 АПК РФ), иного заключения не представлено, ходатайство о назначении экспертизы не заявлено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в отсутствие в материалах дела доказательств использования ответчиком площади, превышающей 26 960 кв.м, а также в отсутствие иных объективных данных о необходимой для эксплуатации построенного объекта площади земельного участка, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что при определении размера платы за пользование земельным участком в спорный период подлежит учету площадь земельного участка в размере 26 960 кв.м., применяемая ответчиком.

То обстоятельства, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, изменения в проект межевания в установленном законом порядке не внесены, не подтверждает факт пользования ответчика земельным участком площадью 77 459 кв.м.

Заявленные в апелляционной жалобе Комитетом доводы о необходимости расчета платы исходя из площади земельного участка равной 77 459 кв.м отклоняются, с учетом того, что в силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ, пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора, при этом факт использования ответчиком земельного участка площадью 77 459 кв.м материалами дела не подтвержден.

Судебные акты по делу № А60-57175/2018 доказательством пользования земельным участком площадью 77 459 кв. м не являются, поскольку в данном деле был разрешен вопрос применения Положения № 1855-ПП к отношениям сторон, урегулированным договором аренды, заключенным на торгах, в то время как в настоящем деле спорным является период пользования земельным участком после истечения срока действия договора аренды, то есть имеют место иные фактические обстоятельства.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы, в отсутствие между сторонами договорных отношений, с учетом невозможности применения в настоящем деле статьи 622 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно произвел расчет платы за пользование земельным участком исходя из положений действующего в спорный период нормативного акта, регулирующего порядок определения размера арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено.

Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ответчиком представлены платежные документы, свидетельствующие об исполнении обязательств по внесения платы до 10 числа текущего месяца за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 - платежные поручения № 36176 от 09.10.2020, № 93305 от 10.11.2020, № 50572 от 10.12.2020, № 83714 от 28.12.2020, № 58822 от 10.02.2021, № 7172 от 10.03.2021, № 7173 от 10.03.2021.

Учитывая, что материалами поврежден факт внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.10.2020 по 30.06.2021, задолженность на стороне ответчика за спорный период отсутствует, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований (ст. 408 ГК РФ).

С учетом установленных по делу обстоятельств, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу основаны на неверном толковании норм права применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14 марта 2022 года по делу № А60-54400/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.